La construction d’un garage nécessite au préalable l’obtention d’une autorisation délivrée par les services administratifs compétents.
La demande d’autorisation prend la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable à déposer en mairie avant d’entreprendre les travaux.
Déclaration préalable ou permis de construire, le dossier à établir dépend très largement des surfaces à construire, de la localisation du terrain et surtout du mode de construction du garage, selon qu’il soit ou non accolé à un bâtiment existant.
La déclaration préalable apparaît d’ailleurs, paradoxalement, plus délicate à saisir que le permis de construire.
Retour sur les formalités à entreprendre dans le cadre de la déclaration préalable de travaux.
Garage : permis de construire ou déclaration préalable ?
Le régime juridique applicable au garage est largement conditionné par le mode d’exécution des travaux.
Notamment, les démarches à entreprendre ne sont pas similaires selon que le garage soit ou non accolé à un bâtiment existant.
Quelle est la surface de référence à prendre en compte ?
De manière synthétique, un espace de stationnement, qu’il soit clos ou non :
développe systématiquement de l’emprise au sol …
… mais ne génère jamais de surface de plancher - art. R.112-2 4° du code de l’urbanisme (sous réserve qu’il ne comporte pas de surfaces non affectées au stationnement des véhicules).
Pour les espaces de stationnement, la surface de référence permettant d’établir les formalités obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) repose donc exclusivement sur l’emprise au sol.
L’emprise au sol correspond à la projection verticale au sol de la construction (art.R.420-1 du code de l’urbanisme).
Plus généralement, l’emprise au sol représente la surface au sol occupée par le garage, en tenant compte de l’épaisseur des façades.
Au sens du décret du 7 mai 2012 (lire plus particulièrement la nota), un garage correspond à une emprise au sol non constitutif de surface de plancher. A ce titre, les surfaces du garage n’ont pas à être prises en compte dans le seuil de recours obligatoire à l’architecte.
Enfin, il ne faut pas confondre surface taxable et surface de plancher. Contrairement à l’emprise au sol et à la surface de plancher, la surface taxable ne permet pas de définir les démarches d’urbanisme à entreprendre.
La surface taxable sert avant tout de référence au calcul du montant des impositions. Son mode de calcul est précisé par l’article L.331-10 du code de l’urbanisme : toutes les constructions closes et couvertes développent de la surface taxable.
Ainsi, un garage développe de la surface taxable uniquement lorsqu’il est clos et couvert. Un garage ouvert/découvert ne développe jamais de surface taxable.
Garage indépendant
| Garage indépendant d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20m² l | DECLARATION PREALABLE |
| Garage indépendant d’une emprise au sol de plus de 20 m2 | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Un garage isolé de toute autre construction correspond, au sens du code de l’urbanisme, à une construction nouvelle.
Aussi, dans le cadre d’une construction nouvelle, le principe est que la création d’une surface comprise entre 5 m² et 20 m² relève du régime de la déclaration préalable de travaux (art. R.421-9 du code de l’urbanisme).
Au-delà de 20 m² de surface, il convient de réaliser une demande de permis de construire.
Toujours au regard des constructions nouvelles, le seuil de recours obligatoire à l’architecte est fixé à 170 m² d’emprise au sol (art. R.431-2 du code de l’urbanisme).
Garage accolé
En zone urbaine, pour les communes sous PLU/POS/PSMV
| Garage accolé d’une emprise au sol inférieure ou égale à 40m² | DECLARATION PREALABLE |
| Garage accolé d’une emprise au sol supérieure à 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
En dehors des zones urbaines ou pour les communes sous carte communale
| Garage accolé d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20m² | DECLARATION PREALABLE |
| Garage accolé d’une emprise au sol supérieure à 20m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Les démarches relatives aux garages accolés sont un peu plus complexes. En effet, depuis le décret du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, la localisation du terrain devient déterminante.
Les règles d’urbanisme peuvent être établies par la carte communale ou le Plan Local d’Urbanisme (anciennement Plan d’Occupation des Sols).
Le décret du 5 décembre 2011 réhausse le seuil plafond de la déclaration préalable de travaux à 40 m2, au lieu des 20 m² de principe :
- Dans le cadre de travaux sur construction existante ;
- Uniquement lorsque le terrain est compris dans une commune couverte par un PLU/POS ;
- Dès lors que le terrain est en zone urbaine (notée zone U).
Ces conditions doivent être cumulées afin de bénéficier du relèvement du seuil de la déclaration préalable.
En conséquence, dès lors que le terrain est en dehors d’une zone urbaine et/ou lorsqu’il n’est pas compris dans le périmètre d’un POS/PLU, alors le seuil de la déclaration préalable de travaux reste fixé à 20 m².
De même, la construction d’un garage qui n’est pas accolé à un bâtiment existant au moment du dépôt de la demande ne peut pas bénéficier de la majoration du seuil de la déclaration préalable de travaux, quand bien même le terrain est en zone U.
Plus d’infos : article R.421-17 f) du code de l’urbanisme
Plans déclaration préalable garage
Les plans à transmettre dépendent là encore de l’exécution des travaux, selon que le garage soit ou non accolé à un bâtiment existant et sous réserve des caractéristiques locales.
Garage indépendant
- DP 1 Plan de situation
- DP 2 Plan de masse
- DP 3 Plan en coupe
- DP 4 Plan des façades et des toitures
- DP 6 Document graphique
- DP 7/8 Photographies en environnement proche et lointain
Garage accolé
- DP 1 Plan de situation
- DP 2 Plan de masse
- DP 3 Plan en coupe – Etat initial et état futur (conseillé)
- DP 4 Plan des façades et des toitures – Etat initial et état futur (obligatoire)
- DP 5 Représentation de l’aspect extérieur
- DP 7/8 Photographies en environnement proche et lointain
Plus d’infos sur la réalisation des plans de déclaration préalable de travaux : faire les pièces à joindre à une déclaration préalable de travaux
Les paragraphes ci-dessous abordent plus spécifiquement les pièces DP.3 Plan en coupe, DP.4 Plan des façades et des toitures, DP.5 Représentation de l’aspect extérieur et DP.6 Document graphique.
Plan en coupe du terrain et de la construction
Le plan en coupe illustre l’altimétrie de la pente du terrain naturel et la manière dont les constructions occupent le sol. Si le projet consiste à construire un garage accolé, il est conseillé de produire un plan en coupe de l’état initial du terrain et de l’état futur.
Le bordereau de dépôt des pièces à joindre du formulaire simplifié de déclaration préalable indique que le plan en coupe doit être fourni uniquement s’il est prévu de modifier l’altimétrie du terrain. Ce plan est donc parfaitement exigible dans le cadre de la construction d’un garage souterrain.
Toutefois, en plus de l’analyse de l’impact au sol de la construction, le plan en coupe permet également au service instructeur d’aisément évaluer le respect des règles de prospect :
- Hauteur des constructions
- Implantations du garage par rapport aux limites du terrain (voie publique, limite séparative)
- Le cas échéant, implantation du garage par rapport aux autres constructions (bâtiment principal ou autres annexes).
Dans la mesure où le plan en coupe apporte un éclairage intéressant et lisible sur le respect des règles de prospect, il est plus que conseillé de le réaliser dans tous les cas, même lorsque les travaux ne prévoient pas de modifier l’altimétrie du terrain.
En outre, le service instructeur demeure en droit d’exiger toutes les pièces qui lui permettent d’assurer l’examen de la demande. Or, un plan en coupe peut être nécessaire à cet effet.
Plan des façades et des toitures – état initial et état futur
Le plan des façades et des toitures consiste en une illustration détaillée et à l’échelle du bâti. Ce plan permet à la fois de visualiser l’allure globale du garage et ses éléments de composition, notamment les ouvertures, dont l’accès des véhicules.
Garage indépendant
La construction d’un garage indépendant requiert l’établissement de chacune de ses façades, même celles qui ne sont pas visibles depuis l’extérieur du terrain.
Garage accolé
Exemple de plan des façades et des toitures de l’état initial et futur pour un garage accolé à un bâtiment existant (cliquez sur l’image pour agrandir)
L’établissement du plan des façades et des toitures est plus complexe s’il s’agit de construire un garage accolé à un bâtiment existant.
Construire un garage accolé à un bâtiment existant a pour effet de modifier son aspect extérieur.
Or, pour les projets de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, l’article R.431-10 a) du code de l’urbanisme impose de déposer les plans de l’état d’origine du bâtiment en plus de ceux de son état futur.
Il apparaît donc nécessaire de réaliser à la fois les plans de l’état initial (avant la construction du garage accolé) avec les plans de l’état futur du bâtiment (après la construction du garage accolé).
Document graphique et représentation de l’aspect extérieur
Exemple de DP 6 Document graphique dans le cadre d’un garage indépendant (ici un appentis). L’ensemble du terrain est visible, dont l’accès au terrain, ainsi qu’une partie des constructions voisines (cliquez sur l’image pour agrandir).
Le document graphique (noté DP 6) est une simulation de l’insertion du garage à son terrain. Idéalement, il illustre l’ensemble du terrain d’implantation, particulièrement le bâtiment principal du terrain et éventuellement les constructions immédiatement voisines à la parcelle.
Cette pièce apparaît plus adaptée dans le cadre de la construction d’un garage indépendant, car elle peut témoigner du respect (ou non) de la continuité architecturale
Exemple de DP 5 Représentation de l’aspect extérieur. Seul le bâtiment sur lequel le garage sera accolé est visible (cliquez sur l’image pour agrandir).
La représentation de l’aspect extérieur consiste en une illustration du bâtiment dont l’apparence sera modifiée après l’achèvement des travaux.
Contrairement au document graphique, la représentation de l’aspect extérieur permet d’apprécier plus en détail l’aspect extérieur d’un bâtiment en particulier.
Ainsi, la représentation de l’aspect extérieur semble mieux adaptée dans le cadre de la construction d’un garage accolé, car il aura pour effet de modifier la trame architecturale d’un seul bâtiment.
Dans les faits : le service instructeur ne tient généralement pas compte du fait que la pièce graphique soit dénommée Représentation de l’aspect extérieur ou Document graphique (sous réserve des impératifs locaux). Souvent, les exigences du service instructeur se limitent à l’une ou l’autre pièce, le principal étant qu’une illustration graphique accompagne la demande.
Le bordereau de dépôt des pièces à joindre indique qu’il n’est pas nécessaire de transmettre la pièce DP 6 Document Graphique si les travaux restent invisibles de l’extérieur du terrain. Pour autant, en l’absence de DP 6, le service instructeur peut tout à fait exiger à la place une DP 5.
A ce titre, il est préférable de fournir l’un de ces documents même lorsque le garage n’est pas visible depuis la voie publique.
Voir également cet article traitant plus en détails ces deux documents –> DP 5 et DP 6 : définition, quand et comment les faire
Remplir le formulaire de déclaration préalable
L’établissement du formulaire de déclaration préalable ne devrait pas poser de difficulté (bien que certaines phrases clés judicieusement employées améliorent grandement la qualité des informations transmises …).
Formulaire CERFA simplifié de déclaration préalable de travaux
Il est possible de transmettre le formulaire CERFA simplifié dès lors qu’il est exclusivement prévu de construire un garage, sans qu’aucun autre type de travaux ne soit envisagé.
En raison de sa brièveté, il reste néanmoins préférable de déposer le formulaire CERFA non simplifié de déclaration préalable de travaux.
Formulaire CERFA « classique » de déclaration préalable de travaux
Bien qu’il apparaisse plus indigeste que le CERFA simplifié, le formulaire classique de déclaration préalable de travaux permet toutefois de lever certaines ambiguïtés.
Notamment, il permet d’insister sur le fait que le garage à construire développe exclusivement de l’emprise au sol, si aucune partie destinée à de l’habitation n’est prévue.
Il offre surtout la possibilité d’inscrire plus d’éléments d’information dans le cadre « courte description » (voir cet article pour en comprendre l’intérêt –> remplir le cadre courte description).
Le tableau « destination des constructions et tableau des surfaces » est abordé ci-dessous, car il peut facilement faire l’objet d’une mauvaise interprétation.
Destination des constructions et tableau des surfaces
5.3 Destination des constructions et tableau des surfaces
Le tableau des surfaces n’est pas tout à fait clair : la « surface » dont il s’agit correspond bien à la surface de plancher, en aucun cas à l’emprise au sol.
Or, comme vu plus haut, un garage développe que de l’emprise au sol, sans créer de la surface de plancher. Il n’y a donc pas lieu de remplir le tableau des surfaces, sauf éventuellement la surface de plancher existante avant travaux.
Par exemple, si le garage est implanté sur un terrain dont le bâtiment principal est destiné à de l’habitation (typiquement une maison individuelle) :
Il est préférable de remplir les colonnes « surface existante avant travaux » et « surfaces totales » des lignes « habitation » et « surfaces totales », en y indiquant les surfaces de plancher. Mais il ne faut pas y inscrire les surfaces développées par le garage, car elles ne correspondent pas à la surface de plancher qui sont les seules surfaces à renseigner ici.
Formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions
Très brièvement, voici quelques éléments à inscrire.
Au préalable et pour rappel : un espace de stationnement clos et couvert développe de la surface taxable (à ne pas confondre avec la surface de plancher et l’emprise au sol). La surface taxable se calcule à partir du nu intérieur des façades.
En conséquence, un espace non clos ou découvert, comme un appentis, auvent ou carport, ne développe pas de surface taxable, bien que ces espaces puissent être taxés forfaitairement par nombre d’emplacement de stationnement. Il conviendra pour ces seuls « garages » de renseigner la partie « autres éléments soumis à la taxe d’aménagement » de ce formulaire.
Voir également cette note pour plus de détails –> surface taxable
Ligne 1.1 : surface taxable en m² : à remplir uniquement si le garage est clos est couvert.
1.2.1 Locaux à usage d’habitation et leurs annexes : également à renseigner uniquement lorsque le garage est clos et couvert.
1.2.2 Extension de l’habitation ou annexe à l’habitation : il est nécessaire d’inscrire l’ensemble des surfaces taxables existantes sur le terrain avant les travaux (par exemple : surfaces taxables de la maison et des annexes). Garage ouvert ou clos, cette ligne doit être renseignée dans tous les cas.
1.3 Autres éléments soumis à la taxe d’aménagement : à remplir uniquement lorsque le garage est ouvert ou découvert, par exemple s’il s’agit d’un appentis, carport ou préau.
Quelques conseils
Soignez le plan de masse
Le plan de masse doit non seulement permettre de visualiser la composition générale du terrain, mais aussi de représenter la manière dont les véhicules peuvent y accéder.
Il est donc conseillé d’y apporter des annotations permettant de visualiser les accès au terrain (portail, allée ou dallage).
Ne pas confondre emprise au sol, surface de plancher et surface taxable
De façon très synthétique :
- Un garage clos et couvert développe de l’emprise au sol et de la surface taxable
- Un garage ouvert/découvert développe de l’emprise au sol, mais pas de surface taxable
Tous les espaces de stationnement développent de l’emprise au sol, mais aucun ne développent de la surface de plancher.
L’emprise au sol ne peut pas être renseignée explicitement dans les formulaires, sauf éventuellement dans le cadre « courte description ».
Il n’y a pas lieu de remplir le cadre des surfaces du formulaire de déclaration préalable, car celui-ci intéresse exclusivement la surface de plancher.
La surface taxable, dès lors que le garage est clos et couvert, doit être indiquée dans le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
Garage accolé de plus de 20 m² : un appel en mairie suffit pour confirmation de la majoration du seuil de la déclaration préalable
La majoration du seuil de la déclaration préalable pour les garages accolés (auvent, appentis par exemple) concerne exclusivement les terrains compris dans une zone Urbaine.
Afin de savoir si le terrain est concerné, il n’y a pas d’autres solutions que de prendre contact auprès de la mairie.
Il est parfois possible de consulter le PLU sur le site Internet de la commune, auquel cas il suffit de repérer l’implantation du terrain afin de déterminer s’il est compris dans une zone U.
Néanmoins, afin d’éviter de commettre une erreur, il reste préférable d’avoir confirmation auprès des services municipaux.
Plus d’infos sur ce sujet :
Qui peut déposer permis de construire ou une déclaration préalable ?
Exemple déclaration préalable de travaux extension
Ou trouver les plans de permis de construire ou de déclaration préalable ?
Modification de l’aspect extérieur d’un ERP : quel formulaire déposer ?
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable sans être propriétaire
