Le permis de démolir : cadre réglementaire et textes de référence
Le régime juridique du permis de démolir est défini par l’article L.421-3 du code de l’urbanisme :
Les opérations de démolition d’un bâtiment existant nécessitent l’obtention d’un permis de démolir lorsque l’édifice bénéficie d’une protection particulière établie par décret en Conseil d’État ou se situe dans une commune, ou partie de commune, où le conseil municipal a instauré cette autorisation.
Quel est l’objectif et la portée du permis de démolir ?
Historiquement, les dispositifs régissant les démolitions poursuivaient un double objectif (Henri Jacquot, François Priet « Droit de l’urbanisme », précis Dalloz) :
- Protéger et valoriser les quartiers, monuments et sites présentant un intérêt historique, architectural ou paysager (lois du 31 décembre 1913, du 2 mai 1930 et 4 août 1962).
- Empêcher la destruction de logements dans les villes confrontées à une crise du logement (ordonnance du 11 octobre 1945).
L’article 77 de la loi du 31 décembre 1976 portant réforme de l’urbanisme a unifié les régimes d’autorisation de démolir, faisant du permis de démolir une véritable autorisation d’urbanisme (décret du 7 juillet 1977 et circulaire du 29 décembre 1978).
L’ordonnance du 8 décembre 2005, suivie du décret du 5 janvier 2007, a recentré l’objet du permis de démolir sur la protection et la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, monuments et sites (art. L.421-6 du code de l’urbanisme).
L’accord d’un permis de démolir autorise la destruction d’une construction ou d’une partie de celle-ci.
Il peut être refusé ou soumis à des prescriptions particulières si les travaux risquent de nuire aux objectifs de protection et de mise en valeur énoncés à l’article L.421-6.
Dans quelles situations un permis de démolir est-il obligatoire ?
L’obligation d’un permis de démolir n’est pas systématique. Elle s’applique spécifiquement dans deux cas de figure :
- Les communes ayant réglementairement instauré le permis de démolir sur leur territoire ;
- Les terrains situés dans le périmètre d’un secteur protégé.
Communes ayant instauré le permis de démolir sur leur territoire
L’article R.421-27 du code de l’urbanisme stipule que :
Les travaux ayant pour but de détruire ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir doivent être précédés de cette autorisation.
Champ d’application territorial
Hors secteurs protégés, l’instauration du permis de démolir relève de l’initiative du conseil municipal, pour l’ensemble du territoire communal ou seulement certains secteurs.
Nature des constructions concernées
L’article L.421-3 s’applique aux « constructions ». Ainsi, tous les ouvrages assimilables à une construction sont potentiellement soumis au permis de démolir.
Travaux de démolition concernés
Définition de la « démolition »
La circulaire n°78-165 du 29 décembre 1978 précise la notion de démolition (p. 7).
Généralement, la « démolition » désigne les travaux entraînant la disparition totale ou partielle d’une construction par un acte volontaire. Ces opérations portent sur le gros œuvre (fondations, murs, planchers) et l’affectent de manière notable.
La notion inclut aussi les travaux rendant les locaux dangereux ou impropres à l’usage, aboutissant à leur inhabilité (Cour de cassation, « Meilhac », du 15 juin 1964, Publié au bulletin), par exemple par l’enlèvement de portes, fenêtres, escaliers ou parquets.
Travaux visant à rendre inutilisable une partie d’une construction
Le caractère inutilisable d’une seule partie du bâtiment justifie aussi l’obtention d’un permis de démolir.
Sur ce point, dans une décision du 24 novembre 2004, le Conseil d’État estime que des travaux provoquant la démolition de toitures existantes doivent être précédés d’un permis de démolir (Conseil d’Etat du 24 novembre 2004, n°223858, inédit au recueil Lebon) :
… il résulte de cette disposition (note : l’article L.430-1) que le permis de construire ne peut être légalement accordé, lorsque les travaux supposent la destruction, en tout ou partie, d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir que si le demandeur justifie, à la date de la décision accordant le permis de construire, de l’introduction d’une demande de permis de démolir […]il ressort des pièces du dossier que la réalisation des travaux projetés a entraîné la démolition des toitures des constructions préexistantes pour les remplacer par une dalle de béton […]
Les travaux de démolition en « secteur protégé »
L’article R.421-28 du code de l’urbanisme dispose que :
Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction :
a) Située dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière […]
b) Inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au titre des monuments historiques ;
c) Située dans le champ de visibilité d’un monument historique […] dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
d) Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement […] ;
e) Identifiée comme devant être protégée par un plan local d’urbanisme […].
Un permis de démolir ne peut être refusé sur le fondement de l’article R.421-28 si l’immeuble n’est pas situé dans son champ d’application territorial, même pour protéger ou mettre en valeur des quartiers, monuments ou sites (Cour Administrative d’Appel de Paris du 3 juillet 2009, n°07PA03377, Inédit au recueil Lebon).
Permis de démolir en « secteur protégé » et accord de l’Architecte des Bâtiments de France
Le permis de démolir ne peut être accordé qu’après l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), notamment lorsque le bâtiment se trouve :
- Dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques (art. R.425-1 du code de l’urbanisme et L.621-31 du code du patrimoine) ;
- Dans le périmètre d’un site inscrit (art. R.425-18 du code de l’urbanisme) ;
- Dans une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (art. R.425-2 du code de l’urbanisme – le préfet de région peut également être saisi) ;
- Dans un secteur sauvegardé (art. R.423-54 du code de l’urbanisme).
La saisine de l’ABF prolonge le délai d’instruction d’1 mois (art. R.423-24 ou R.423-35 du code de l’urbanisme).
Les travaux de démolition dispensés de permis de démolir
La dispense de permis de démolir s’applique :
- À certains travaux listés par le code de l’urbanisme, notamment sur un bâtiment menaçant ruine ou un immeuble insalubre ;
- Aux terrains et constructions situés à la fois hors d’un secteur protégé ET hors des communes ou parties de communes ayant rendu le permis de démolir obligatoire.
Les travaux de démolition énumérés par le R.421-19 du code de l’urbanisme
L’article R.421-29 du code de l’urbanisme liste les travaux de démolition dispensés de formalités :
Sont dispensées de permis de démolir :
a) Les démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
b) Les démolitions effectuées en application du code de la construction et de l’habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre ;
c) Les démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive ;
d) Les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement approuvés en application du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de la voirie routière ;
e) Les démolitions de lignes électriques et de canalisations.
Ces dispenses s’appliquent sur tout le territoire national, même si le terrain est situé dans un « secteur protégé ».
Concernant la démolition d’un bâtiment menaçant ruine en secteur protégé, le législateur précise : « dès que les services de l’État en charge du patrimoine architectural, urbain et paysager auront été informés, les travaux de démolition pourront être mis en œuvre sans que la commune ni le propriétaire n’aient eu à effectuer une demande de permis de démolir » (QE n°18406 publiée au JO du Sénat le 25/08/2011).
Démolitions effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre
Sont également dispensés de permis de démolir :
Les démolitions concernant un bâtiment menaçant ruine : il s’agit des immeubles faisant l’objet d’un arrêté de péril selon les articles L.511-1 à L.511-6 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.451-2 du code de l’urbanisme indique par ailleurs que le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à un immeuble menaçant ruine.
L’article L.511-1 du code de la construction et de l’habitation permet au maire d’ordonner la démolition de bâtiments pouvant compromettre la sécurité publique ou ne présentant pas les garanties de solidité requises.
Les démolitions concernant un immeuble insalubre : sont visés les immeubles déclarés insalubres en application des articles L. 1331-28 et suivants du code de la santé publique.
Le préfet de département peut constater l’état d’insalubrité d’un immeuble et, le cas échéant, en ordonner la démolition.
Démolitions effectuées en application d’une décision définitive de justice
La dispense de permis de démolir s’applique aux démolitions exécutées suite à une décision de justice définitive.
Notamment, la démolition partielle d’une construction consécutive à l’annulation d’un permis de construire par le Conseil d’État est dispensée de permis de démolir (Conseil d’Etat du 30 juillet 1997, n°159419, publié au recueil Lebon).
Les travaux de démolition entrepris hors secteurs protégés ET hors communes ayant instauré le permis de démolir
Lorsque la démolition a lieu :
- en dehors d’un secteur protégé …
- … et en dehors d’une commune ayant instauré le permis de démolir …
… alors l’obtention d’un permis de démolir n’est pas requise.
Il faut néanmoins noter que les opérations de type « démolition / reconstruction » nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable, même si les travaux sont réalisés à l’identique.
Procédures administratives : démarches et constitution du dossier de permis de démolir
La « réforme de l’urbanisme » de 2007 a simplifié les démarches lorsque la démolition s’accompagne d’une construction soumise à permis de construire.
Auparavant, le demandeur devait déposer séparément un permis de démolir et un permis de construire, faisant l’objet d’instructions distinctes.
Désormais, l’article L.451-1 du code de l’urbanisme permet de déposer un « permis de construire valant permis de démolir ».
Ce permis unique permet d’obtenir les deux autorisations simultanément, avec une instruction sur un seul dossier. Cette possibilité existe aussi pour les projets soumis à déclaration préalable.
Quel formulaire utiliser ?
Trois situations permettent d’identifier le formulaire adéquat :
1. Le projet consiste uniquement à démolir totalement ou partiellement une construction, sans autres travaux : la démolition relève du permis de démolir « simple » (formulaire CERFA 13405).
2. Le projet combine démolition totale ou partielle et des travaux soumis à permis de construire : le « permis de construire valant permis de démolir » peut être établi via les formulaires de permis de construire ordinaires (CERFA 13406 ou 14309).
3. Les projets associant démolition et travaux soumis à déclaration préalable, ou se limitant à une démolition partielle, peuvent utiliser le formulaire « classique » de déclaration préalable (CERFA 13404) : ce formulaire vaut à la fois déclaration préalable et permis de démolir.
En savoir plus sur le régime des constructions nouvelles et des travaux sur l’existant : Permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?
Démolition totale d’une construction (sans autres travaux)
Pour un projet consistant uniquement à démolir totalement une construction ou une partie de construction autre qu’un bâtiment, il faut déposer le formulaire CERFA n° 13405 « permis de démolir ».
Ce formulaire ne permet pas de déclarer conjointement une démolition et une construction neuve.
Si un permis de construire est déposé après l’obtention d’un permis de démolir, il doit être accompagné du récépissé de dépôt de la demande de permis de démolir (pièce « PCMI 18 », article R.431-21 du code de l’urbanisme).
Permis de construire valant permis de démolir (démolition accompagnée d’une construction soumise à permis de construire)
Ce formulaire peut être utilisé lorsque des travaux de démolition s’accompagne de la construction d’un ouvrage relevant du régime du permis de construire.
L’article L.451-1 du code de l’urbanisme prévoit que les projets visant à la fois à :
- Démolir totalement ou partiellement une construction …
- … ET, simultanément, à édifier un nouvel ouvrage (ou à reconstruire) …
… peuvent faire l’objet d’un permis de construire valant permis de démolir.
Ce dispositif concerne les constructions soumises à permis de construire réalisées après une démolition nécessitant un permis de démolir.
Concrètement, un permis de construire valant permis de démolir s’établit en renseignant le cadre « A remplir lorsque le projet nécessite des démolitions » du formulaire CERFA de permis de construire (n° 13406 ou n° 13409).
Déclaration préalable et permis de démolir (démolition avec construction ou travaux soumis à déclaration préalable ou démolition partielle)
Ce formulaire peut être utilisé lorsque des travaux de démolition s’accompagnent de la construction d’un ouvrage ou de travaux relevant du régime de la déclaration préalable.
Il peut également être utilisé pour un projet se limitant à démolir une partie de bâtiment, ces projets relevant du régime de la déclaration préalable dans la mesure où ils ont pour effet de modifier son aspect extérieur.
À l’instar du permis de construire, la déclaration préalable peut également « valoir permis de démolir ».
La déclaration préalable « valant permis de démolir » concerne les constructions ou travaux soumis à déclaration préalable réalisés après une démolition nécessitant un permis de démolir.
Une déclaration préalable reste obligatoire pour tout travail de démolition sur un bâtiment existant modifiant son aspect extérieur, même en l’absence d’obligation de permis de démolir (art. R.421-17 du code de l’urbanisme).
Par exemple, la démolition d’un ouvrage accolé à une maison (véranda, garage) requiert une déclaration préalable, même si le permis de démolir n’est pas obligatoire et en l’absence de travaux supplémentaires.
La construction d’un ouvrage soumis à déclaration préalable après une démolition nécessitant un permis de démolir utilise le formulaire « classique »
Le formulaire « classique » de déclaration préalable (CERFA n°13404) comporte un cadre « 6- À remplir lorsque le projet nécessite des démolitions » à renseigner obligatoirement dès qu’un permis de démolir est nécessaire.
Son renseignement sollicite un permis de démolir, en plus de déclarer le projet de construction ou les travaux soumis à déclaration préalable.
Cas particulier des « formulaires simplifiés » : ils ne permettent pas de déclarer une démolition
Le ministère chargé de l’urbanisme a introduit en 2012 deux formulaires « simplifiés » de déclaration préalable, en plus du formulaire de droit commun (13404) :
- Le CERFA simplifié 13703 pour les projets de construction neuve, de clôture ou de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
- Le CERFA simplifié 13702 pour les divisions de terrain en lotissement.
Aucun de ces deux formulaires « simplifiés » ne permet de déclarer la démolition d’une construction.
Si l’un de ces formulaires simplifiés est déposé alors qu’un permis de démolir est obligatoire, le déclarant doit simultanément déposer un dossier de permis de démolir (CERFA n°13405).
À défaut, l’administration doit notifier l’absence d’une pièce requise.
Le formulaire simplifié 13703 peut néanmoins suffire pour déclarer la modification de l’aspect extérieur suite à une démolition partielle lorsque le permis de démolir n’est pas obligatoire.
Que se passe-t-il si le cadre « démolition » est renseigné alors que le permis de démolir n’est pas obligatoire ?
Il est fréquent que les usagers renseignent le cadre « démolition » alors que la réglementation ne l’exige pas.
Ce renseignement, dans une situation où le permis de démolir n’est pas requis, n’a pas d’effet sur l’instruction : la démolition peut être exécutée sans délai ni avis de l’administration.
De plus, dans ce cas, l’administration ne peut exiger la production des pièces spécifiques au permis de démolir.
Ces éléments du cadre « démolition » peuvent être considérés comme des informations utiles, mais non indispensables à l’instruction.
Particularités du cadre « démolition » des formulaires
Il est nécessaire d’indiquer à l’administration la date approximative de construction du bâtiment à démolir.
Ces informations concernent surtout les constructions présentant un intérêt particulier ou situées en « secteur protégé ».
Une grande liberté est laissée au demandeur quant à cette date « approximative ». Son inexactitude ne semble pas justifier une notification pour pièce manquante.
Les pièces à fournir pour un permis de démolir
Selon la nature du projet, le dossier de permis de démolir comprend (art. R.451-2 du code de l’urbanisme) :
- Un plan de situation (A 1 ou PD 1)
- Un plan de masse des constructions à démolir ou à conserver (A 2 ou PD 2)
- Une photographie montrant le ou les bâtiments à démolir (PD 3).
Ces pièces sont distinctes de celles requises pour un permis de construire ou une déclaration préalable.
Pour plus d’informations sur la constitution des dossiers :
Quels sont les plans à joindre à une demande de déclaration préalable de travaux ?
Quels sont les plans à joindre à une demande de permis de construire ?
Plan de situation (A 1 ou PD 1)
Le plan de situation permet au service instructeur de localiser le terrain dans la commune et d’identifier les règles applicables.
Lorsqu’un permis de construire ou une déclaration préalable vaut permis de démolir (via le cadre « démolition »), il n’est généralement pas nécessaire de joindre un plan de situation supplémentaire : celui déjà fourni avec la demande principale est suffisant.
Plus d’informations : Comment faire un plan de situation ?
Plan de masse des constructions à démolir ou à conserver (A 2 ou PD 2)
Ce plan de masse permet d’identifier la construction à démolir en totalité ou en partie.
Contrairement au plan de masse des constructions d’un permis de construire (PCMI 2) ou d’une déclaration préalable (DP 2), il illustre l’état initial du terrain avant travaux.
Exemple de plan de masse des constructions à démolir
Ci-dessous un exemple de plan de masse pour une démolition.
Exemple de plan de masse des constructions à démolir ou à conserver à fournir lorsqu’un projet prévoit une démolition nécessitant un permis de démolir (cliquez sur l’image pour agrandir)
Cet exemple permet de distinguer :
- La construction conservée : ici une maison individuelle ;
- La construction à démolir : un garage (pourrait être une piscine, véranda, abri de jardin …).
Ce plan présente aussi des cotations (distances entre constructions, limites séparatives, alignement), l’altimétrie du terrain, la végétation et l’emplacement de la prise de vue photographique.
Ces éléments ne sont pas imposés par l’article R.451-2, mais facilitent la compréhension du projet par le service instructeur.
Cas particulier du plan des façades et des toitures :
L’établissement d’un plan des façades et toitures de la construction à démolir n’est pas exigé par le code de l’urbanisme pour un projet de pure démolition sans travaux supplémentaires (formulaire CERFA 13405).
Cependant, lorsque le projet correspond :
- À un permis de construire ou une déclaration préalable valant permis de démolir (= construction après démolition) …
- … et que la démolition concerne une partie d’un bâtiment existant (ex : ouvrage accolé, toiture) …
… alors le plan des façades et toitures joint à la demande doit illustrer à la fois l’état initial et l’état futur du bâtiment (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).
Photographie montrant le ou les bâtiments à démolir (PD 3)
Cette photographie permet de visualiser le bâtiment à démolir et son environnement proche, notamment les constructions avoisinantes.
Bien que non listée dans les bordereaux des formulaires de permis de construire et de déclaration préalable, elle peut être exigée dès lors qu’un permis de démolir est obligatoire.
Cas particulier des pièces pour les bâtiments inscrits aux monuments historiques ou adossés à un immeuble classé :
En plus des pièces ci-dessus, les articles R.451-3 et R.451-4 du code de l’urbanisme exigent une notice explicative, des photographies intérieures/extérieures et une notice décrivant les moyens pour éviter toute atteinte aux parties conservées ou à l’immeuble classé en cas de démolition partielle.
Permis de démolir et droit de reconstruire
L’article L.111-3 du code de l’urbanisme établit le principe du « droit à la reconstruction » : l’administration ne peut s’opposer à un permis de construire déposé après une démolition.
La reconstruction doit néanmoins être précédée d’un permis de construire, sous peine d’infraction (Conseil d’Etat du 20 février 2002, n°235725, inédit au recueil Lebon).
Le « droit à la reconstruction » est strictement encadré par l’article L.111-3.
Bien que souvent associé aux reconstructions après sinistre, le premier alinéa de l’article L.111-3 concerne tous les « bâtiments », sans distinction.
Le second alinéa permet aussi d’autoriser la reconstruction d’un bâtiment si « son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien ».
1. La reconstruction doit être à l’identique
L’administration peut refuser le permis de construire si la reconstruction n’est pas à l’identique.
L’utilisation de matériaux différents, l’augmentation des surfaces ou un changement de destination peuvent motiver un refus.
2. La reconstruction doit intervenir dans un délai inférieur à 10 ans
La reconstruction doit être engagée moins de 10 ans après la démolition.
Il convient de joindre au permis de construire les justificatifs attestant du respect de ce délai.
3. Le bâtiment à reconstruire doit être régulier
Le bâtiment à reconstruire doit avoir fait l’objet d’une autorisation de construire et être conforme aux règles d’urbanisme applicables à sa date de construction.
À défaut, le permis de construire peut être refusé.
4. Le « droit à la reconstruction » s’efface devant les impératifs de sécurité
La reconstruction à l’identique peut être refusée si elle présente un risque pour la sécurité des occupants ou du voisinage (QE n°65052 publiée au JO le 28 janvier 2002). L’administration peut alors s’appuyer sur l’article R.111-2 du code de l’urbanisme pour motiver son refus ou imposer des prescriptions spécifiques (Conseil d’Etat du 23 février 2005, n°271270, publié au recueil Lebon).
Les délais réglementaires du permis de démolir
À l’instar des autres autorisations d’urbanisme, le permis de démolir est soumis à des délais stricts concernant son affichage, son instruction, sa validité et son exécution.
Délai d’affichage obligatoire en mairie
L’affichage en mairie du permis de démolir doit intervenir dans un délai de quinze jours après la réception du dossier complet, et ce pour toute la durée de l’instruction (art. 423-6 du code de l’urbanisme).
Délai légal d’instruction
Le délai d’instruction standard d’un permis de démolir est de deux mois à compter de la réception du dossier complet par la mairie (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).
Ce délai est prolongé d’un mois supplémentaire lorsque l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis.
Il peut être étendu jusqu’à six mois lorsque le permis concerne un immeuble inscrit aux monuments historiques ou adossé à un immeuble classé (art. R.423-28 a du code de l’urbanisme).
Ces délais ne se cumulent pas avec ceux du permis de construire dans le cas d’un permis de construire valant permis de démolir.
Pour une déclaration préalable : son délai d’instruction de droit commun est d’un mois. Lorsqu’elle vaut permis de démolir, l’administration pourrait théoriquement statuer en deux phases : d’abord sur la déclaration (1 mois), puis sur le permis de démolir (2 mois). En pratique, une décision unique est rendue. Notons que le délai pour une déclaration préalable dans un secteur protégé est également de 2 mois.
Début des travaux et exécution
Contrairement aux autres autorisations qui sont exécutoires immédiatement, un permis de démolir ne peut être mis en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de quinze jours après son obtention (art. R.452-1 du code de l’urbanisme).
Durée de validité et péremption
Un permis de démolir devient périmé si les travaux ne sont pas engagés dans un délai de deux ans à partir de sa notification ou de son acquisition tacite.
Il est également périmé si le chantier est interrompu pendant plus d’un an.
Obligation d’affichage sur le terrain
Le titulaire d’un permis de démolir doit l’afficher sur le terrain, dans les conditions identiques à un permis de construire.
Le panneau doit être installé dès la réception de l’autorisation et rester visible durant toute la durée des travaux.
En revanche, aucune déclaration d’ouverture de chantier n’est exigée par le code de l’urbanisme pour un permis de démolir simple (sauf pour les permis ou déclarations valant permis de démolir).
Délai pour un éventuel retrait
Un permis de démolir ne peut être retiré que s’il est illégal ou à la demande de son bénéficiaire, et ce dans un délai maximum de trois mois suivant sa délivrance (art. L.424-5 du code de l’urbanisme).
Pour approfondir ce sujet :
Taxes d’urbanisme : quelles sont les obligations ?
Attestation RT 2012 : champ d’application et exceptions
Construire une clôture : démarches et plans requis
Examen des plans par l’administration : réalité et limites
Plan d’urgence pour le logement (2013) : conséquences en droit de l’urbanisme