Permis de construire maison : formalités, démarches, instruction de la demande et règles à respecterTout comprendre pour déposer un dossier conforme et obtenir l’autorisation de construire

Formalités : régime applicable et recours à un architecte

Le code de l’urbanisme soumet la plupart des constructions à une autorisation préalable (permis de construire, déclaration préalable), sauf dispense pour certains ouvrages mineurs (art. L.421-1).

Dans quelles situations un permis de construire est-il obligatoire pour une maison ?

Le régime dépend des notions de **surface de plancher** et d’**emprise au sol**.

**Surface de plancher** : Somme des surfaces closes et couvertes, par niveau, mesurées à l’intérieur des murs, après déduction des surfaces de stationnement, des surfaces sous 1,80 m de hauteur et des vides/trémies ([art. R.112-2](https://www.legifrance.gouv.fr)).

**Emprise au sol** : Projection verticale de la construction au sol, incluant les débords sur poteaux, hors débords de toiture non supportés et ornements (art. R.420-1).

**Règle principale** : Un **permis de construire** est requis pour une construction nouvelle (maison individuelle) dès que la **surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m²**.

**Attention** : Le relèvement du seuil de la déclaration préalable à **40 m²** ne concerne **que les travaux sur construction existante** (extension, surélévation, ouvrage accolé), pas les constructions nouvelles ([décret du 5 décembre 2011](http://www.legifrance.gouv.fr)).

**Cas particulier de la reconstruction d’une maison en ruine** : Si le bâtiment est considéré comme ruiné (absence de toiture, planchers), la demande doit porter sur l’ensemble du bâtiment. Un permis est nécessaire si son emprise ou surface de plancher (avant ruine) dépassait 20 m² (jurisprudence Thalamy, CE 9 juillet 1986).

**Installations de chantier** : Les constructions temporaires nécessaires aux travaux sont dispensées de formalités pour la durée du chantier, mais doivent être entièrement démontées ensuite ([art. R.421-5](https://www.legifrance.gouv.fr)). Une autorisation d’occupation du domaine public peut être nécessaire.

Dans quelles situations le recours à un architecte n’est-il pas obligatoire ?

**Principe** : Le recours à un architecte est **obligatoire** pour l’élaboration du projet architectural d’un **permis de construire**.

**Dispenses possibles** (pour les personnes physiques construisant pour elles-mêmes) :
1. Lorsque le projet relève de la **déclaration préalable** (moins de 20 m² en construction nouvelle).
2. Lorsque la **surface de plancher ET l’emprise au sol développant de la surface de plancher sont ≤ 170 m²** (art. R.431-2).

*Note sur "l’emprise au sol développant de la surface de plancher"* : Cette notion complexe correspond à l’emprise au sol, **hors** les parties ne générant pas de surface de plancher (comme les stationnements ouverts, les abris ouverts). Elle est critiquée et pourrait être supprimée.

**Personnes morales** : Une SARL, SCI, etc., ne peut **jamais** bénéficier d’une dispense. Le recours à un architecte est obligatoire quelle que soit la taille du projet.

**Qualité de l’architecte** : Seul un architecte inscrit à l’Ordre (ou titulaire d’un récépissé de demande) peut établir le projet architectural ([ordonnance du 26 août 2005](https://www.legifrance.gouv.fr)). Un bureau d’études non architecte ne peut le faire.

Démarches : auteur, contenu et dépôt du dossier

**Auteur de la demande** : Le propriétaire du terrain ou son mandataire. Un simple titre habilitant à construire (sur papier libre) suffit (art. R.423-1). Un permis délivré à une personne non habilitée peut être retiré.

**Contenu du dossier (pour une maison individuelle)** :

• **Formulaire CERFA** : Le n°13406* pour une maison individuelle ou un bâtiment annexe. Le n°13409* pour une maison accolée, un logement collectif ou tout autre bâtiment.
• **Formulaire de déclaration des éléments imposables** (pour le calcul de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive).
• **Pièces à joindre obligatoires** (PCMI) : plans et documents décrits ci-dessous.
• **Pièces complémentaires** : en fonction des spécificités (attestation RT 2012, étude de sols en zone à risque, attestation d’assainissement non collectif...).

**Les formulaires** : Ils regroupent en un seul fichier PDF le récépissé, le formulaire de demande, le bordereau des pièces, la déclaration fiscale et une notice.

**Renseignement du formulaire** :

• Sections sur l’auteur, le terrain, les caractéristiques du projet.
• Tableau des **surfaces de plancher** (à ne pas confondre avec la surface taxable ou la surface habitable). **Ne pas y inclure les surfaces de stationnement**, même closes et couvertes.

**Formulaire des éléments imposables** : Il sert à déclarer la **surface taxable** (qui, contrairement à la surface de plancher, inclut les surfaces de stationnement closes et couvertes) et, le cas échéant, le nombre d’emplacements de stationnement ouverts. C’est l’assiette de la **taxe d’aménagement** et de la **redevance d’archéologie préventive (RAP)**.

**Distinction cruciale pour les garages/stationnements** :

• **Clos et couvert** : Génère de la **surface taxable** (à déclarer dans le formulaire fiscal) et de l’**emprise au sol**. Ne génère **pas** de surface de plancher.
• **Ouvert (carport, appentis)** : Ne génère **ni surface taxable, ni surface de plancher**. Génère de l’**emprise au sol**. La taxe est forfaitaire par **nombre d’emplacements** (à déclarer dans le formulaire fiscal).

**Pièces à joindre obligatoires (PCMI)** :
1. **Plan de situation** (PCMI 1) : Localisation du terrain (ex : extrait Géoportail).
2. **Plan de masse** (PCMI 2) : Implantation de la construction sur le terrain, avec cotes 3D et réseaux.
3. **Plan en coupe** (PCMI 3) : Profil du terrain et de la construction.
4. **Notice descriptive** (PCMI 4) : Caractéristiques du projet, intégration paysagère, accès, plantations, raccordements.
5. **Plan des façades et des toitures** (PCMI 5) : Aspect extérieur, matériaux.
6. **Document graphique** (PCMI 6) : Illustration de l’insertion dans le site.
7. **Photographies** (PCMI 7 & 8) : État du terrain et du paysage environnant.

**Pièces complémentaires fréquentes pour une maison** :

• **Attestation RT 2012** (PCMI 14-1) : **Obligatoire** pour tout bâtiment neuf à usage d’habitation.
• **Attestation de prise en compte d’une étude de sols** (PCMI 14) : Si le terrain est en zone à risque (PPR).
• **Attestation de conformité de l’assainissement non collectif** (PCMI 12-2) : Si raccordement au tout-à-l’égout impossible.

**Dépôt** : En mairie (ou par courrier recommandé). **4 exemplaires** complets du dossier sont requis (+1 exemplaire supplémentaire dans certains secteurs protégés, +5 exemplaires des plans PC1, PC2, PC3).

Déroulement de l’instruction

**Service instructeur** : Commune, intercommunalité ou DDT (Direction Départementale des Territoires).

**Délai d’instruction** : **2 mois** pour une maison individuelle (3 mois pour un bâtiment collectif). Peut être majoré d’1 mois en secteur protégé. Le silence vaut **accord tacite** à l’expiration du délai.

**Étapes** :
1. **Dépôt et récépissé** : La mairie délivre un récépissé avec la date, le délai et le numéro de dossier.
2. **Affichage en mairie** : Dans les 15 jours, un avis informant les tiers est affiché.
3. **Contrôle de complétude** : Sous 1 mois, l’administration vérifie que le dossier est complet. Si des pièces manquent, une **notification pour pièce manquante** est envoyée, interrompant le délai. Le demandeur a 3 mois pour compléter.
4. **Instruction sur le fond** : Le service vérifie la conformité aux règles d’urbanisme (PLU, carte communale ou RNU). Il peut consulter d’autres services (Architecte des Bâtiments de France, SDIS, service d’assainissement...). Un avis défavorable d’un service consulté justifie généralement un refus.
5. **Décision** : Arrêté accordant ou refusant le permis.
6. **Démarches post-permis** :
- **Affichage sur le terrain** dès l’obtention du permis.
- **Déclaration d’ouverture de chantier** (DOC) à envoyer en mairie.
- À l’achèvement des travaux : **Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT)** à transmettre, accompagnée de l’**attestation finale de conformité RT 2012** (différente de celle jointe au dépôt).
- **Formulaire H1** : Déclaration fiscale à adresser au centre des impôts fonciers dans les 90 jours après achèvement, pour la taxe foncière.

**Contrôles et sanctions** :

• **Droit de visite et de communication** : L’administration peut contrôler le chantier pendant et jusqu’à 3 ans après les travaux ([art. L.461-1](https://www.legifrance.gouv.fr)).
• **Sanctions** : En cas d’infraction (construction sans permis, non-conformité), le tribunal administratif peut prononcer des amendes (à partir de 1 200 €), ordonner la mise en conformité ou la démolition.

Fiscalité

**Taxe d’aménagement** : Due à la délivrance du permis. Calcul = **Surface taxable** x **Valeur forfaitaire** (révisée annuellement) x **Taux** (communal + départemental). Exonération partielle pour les **100 premiers m²** de surface taxable sur le terrain. Équipements taxés forfaitairement : piscines (par m² de bassin), panneaux solaires au sol, places de stationnement non closes/couvertes (par emplacement).

**Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)** : Due si le projet "affecte le sous-sol" (profondeur > 0,50 m sous le niveau du sol). Concerne souvent les sous-sols, les piscines enterrées, les garages souterrains.

**Autres participations possibles** : Versement pour Sous-densité (VSD) ou participation pour non-réalisation d’aire de stationnement, si prévues localement.

Les règles d’urbanisme à respecter

**Documents d’urbanisme** :

• **PLU (ou POS)** : Définit les zones (U, AU, A, N) et un règlement (implantation, aspect, hauteur, réseaux...). Consulter le zonage et le règlement.
• **Carte communale** : Désigne les secteurs **constructibles** et **inconstructibles**. La construction d’une maison n’est possible qu’en secteur constructible.
• **RNU (Règlement National d’Urbanisme)** : S’applique en l’absence de PLU ou de carte communale. Principe de **constructibilité limitée** : la construction n’est possible que dans les **Parties Actuellement Urbanisées (PAU)** ou pour certaines exceptions (bâtiments agricoles...).

**Implantation (règles types du RNU, le PLU peut être différent)** :

• Par rapport à la **voie publique** : Distance horizontale ≥ différence d’altitude avec l’alignement opposé ([art. R.111-17](https://www.legifrance.gouv.fr)).
• Par rapport aux **limites séparatives** : Distance horizontale ≥ moitié de la différence d’altitude, et ≥ 3 mètres ([art. R.111-18](https://www.legifrance.gouv.fr)).
• Entre deux constructions sur un même terrain : Distance ≥ 3 mètres possible ([art. R.111-16](https://www.legifrance.gouv.fr)).

**Aspect extérieur** : Le projet doit s’intégrer dans le site et ne pas porter atteinte au caractère des lieux ([art. R.111-21](https://www.legifrance.gouv.fr)). Le PLU peut imposer des matériaux, des coloris, une hauteur maximale.

**Assainissement et eau potable** :

• **Raccordement au tout-à-l’égout obligatoire** si le réseau existe à proximité ([art. L.1331-1 du code de la santé publique](http://legifrance.gouv.fr)).
• À défaut, **assainissement non collectif** (ANC) conforme.
• Alimentation en eau potable à prévoir.

**Accès au terrain** : La voie d’accès (publique ou privée) doit être **suffisante** pour l’importance de la construction, la sécurité et l’accès des engins de secours ([art. R.111-5 et R.111-6](https://www.legifrance.gouv.fr)).

**Réglementation Thermique 2012 (RT 2012)** : **Obligatoire** pour toute maison neuve. Impose des exigences de résultats (coefficients Bbio, Cep, Tic) et de moyens (énergie renouvelable, étanchéité à l’air, isolation, éclairage naturel). Justifiée par deux attestations (au dépôt et à l’achèvement).

**Assurances** :

• **Assurance dommages-ouvrage** : Couvre la réparation des dommages décennaux sans attendre la mise en cause des responsabilités. **Obligatoire pour le maître d’ouvrage**, mais dispensée pour les particuliers construisant pour leur propre habitation ([art. L.242-1 du code des assurances](https://www.legifrance.gouv.fr)).
• **Assurance de responsabilité décennale** : **Obligatoire** pour tous les constructeurs (architecte, entrepreneur...).

Règles de voisinage et code de la construction

**Servitudes de mitoyenneté** : Un mur à la limite séparative est présumé mitoyen. On peut y adosser une construction sous conditions ([art. L.112-8 du CCH](https://www.legifrance.gouv.fr)).

**Servitudes de vue** :

• **Jour** (ouverture ne permettant pas de voir) : Possible dans un mur non mitoyen en limite, à une hauteur minimale (2,60 m en RDC, 1,90 m aux étages) ([art. L.112-10 et L.112-11 du CCH](https://www.legifrance.gouv.fr)).
• **Vue droite** (permet de voir) : Distance minimale de **1,90 m** entre l’ouverture et la limite.
• **Vue oblique** : Distance minimale de **0,60 m**.

**Trouble anormal de voisinage** : Recours devant le **tribunal judiciaire**. Indépendant de la légalité du permis. Le juge peut condamner à des dommages et intérêts ou ordonner des travaux.

**Recours des tiers contre le permis** : Devant le **tribunal administratif**, dans un délai de **2 mois** après l’affichage sur le terrain. Le tiers doit justifier d’un intérêt à agir (atteinte à ses conditions d’occupation).

Autres démarches

• **Occupation du domaine public** : Autorisation nécessaire pour empiéter sur la voie publique (échafaudage, stockage).
• **Numérotation** : Demande à adresser à la mairie.
• **Bornage et mise à jour du cadastre** : Si les limites du terrain sont modifiées, opération à réaliser avec un géomètre-expert et un notaire. Une simple division doit faire l’objet d’une **déclaration préalable**.

Plus d’infos sur ce sujet :

Agrandir sa maison : toutes les règles à respecter
Est-il vrai que l’instruction du permis de construire est différente selon le service en…
La dispense de formalités n’est pas une dérogation aux règles d’urbanisme et de construction
Les démarches et formalités administratives
L’instruction des permis de construire ou des déclarations préalable : en quoi…