Comprendre le Plan Local d’Urbanisme

bruno

Votre demande d’autorisation de construire sera examinée au regard du règlement d’urbanisme en vigueur. Il peut s’agir soit de la carte communale, soit du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Vous pouvez vous renseigner en mairie afin de savoir lequel de ces documents d’urbanisme est appliqué dans votre commune.

Plan local d’urbanisme

Le PLU est un document d’urbanisme qui précise l’ensemble des règles applicables sur votre terrain. Ces règles diffèrent selon sa localisation au sein de votre commune.

Quelle est la zone de localisation du terrain ?

Il existe 4 grandes zones dans votre commune :
> la zone U, pour les terrains en zone urbanisée ;
> la zone AU, pour les terrains à urbaniser ;
> la zone N, pour les espaces naturels (les espaces boisés par exemple) ;
> la zone A, qui correspond aux zones agricoles.


Pour bien saisir la logique de ce zonage, retenez simplement que, s’il peut être possible de construire un hangar agricole en zone A (agricole), cela reste peu probable en zone U (urbaine) !

Avez-vous le droit de construire votre projet ?

Pour répondre à cette question, reportez-vous aux deux premiers articles du PLU. Si l’article 1 interdit votre projet, alors vous n’avez pas le droit de le construire. À l’inverse, si l’article 2 autorise votre projet, alors vous avez le droit de construire sous certaines conditions.

Comment construire votre projet ?

Maison

Étant donné que les règles d’urbanisme sont uniques à votre commune, vous ne trouverez ici que des informations sur la signification de ces articles. Vous verrez que votre principale difficulté sera tout simplement de comprendre ce qui est écrit, car c’est trop souvent loin d’être évident pour les administrés… Par ailleurs, cette complexité dépend aussi de votre projet : par exemple, vous n’avez pas à vous occuper du stationnement pour installer une fenêtre au grenier.

Dans tous les cas, souvenez-vous que la consultation d’un agent de la DDE ou d’un attaché à l’urbanisme de votre commune suffit amplement à décrypter ces articles.


Quelles sont les règles appliquées par le PLU ?

Voici le sommaire type d’un règlement du PLU (cliquez sur les liens pour accéder directement aux infos) :

  • L’accès et la voirie / la desserte par les réseaux
  • Caractéristiques des terrains
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques / par rapport aux limites séparatives / par rapport aux autres sur une même propriété
  • Emprise au sol
  • Hauteur maximale des constructions
  • Aspect extérieur
  • Stationnement
  • Plantations, espaces boisés classés
  • Coefficient d’Occupation au Sol
  • L’accès et la voirie (3) / la desserte par les réseaux (4) :

Ces articles vous intéresseront principalement lorsque vous envisagez de réaliser une construction nouvelle (maison individuelle, local commercial, etc…). Ils concernent l’accessibilité du terrain et sa desserte par les voies communales (les rues), les réseaux d’eau, d’électricité…

Quant à la voirie, il vous sera interdit de construire s’il n’existe pas de chemin d’accès (un chemin piétonnier, une servitude de passage ou une voie de type chemin rural, route, etc.).

Pour ce qui est des réseaux, assurez-vous (en mairie auprès des services techniques ou à l’urbanisme) qu’il soit possible de vous y raccorder. Sachez que les frais engendrés par le raccordement peuvent être à votre charge, surtout s’il est nécessaire de faire prolonger les réseaux existants. Retenez bien que, souvent, s’il ne vous est pas possible de vous raccorder, alors vous ne pourrez pas construire jusqu’à la réalisation du raccordement.

  • Caractéristiques des terrains (5) :

Il sera question des caractéristiques géologiques ou géomorphologiques du terrain, s’il existe un intérêt ou risque particulier (zones inondables, présence de gaz naturel, caverne d’effondrement, etc…)

  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (6)/par rapport aux limites séparatives (7) /par rapport aux autres sur une même propriété (8) :

    Terrain

    La limite séparative correspond à la ligne de séparation entre votre terrain et celui du voisin. Les voies publiques sont les chemins aménagés dont la commune est propriétaire (rues, routes, boulevard, etc…).

La commune peut imposer des règles d’implantation des constructions par rapport à leur environnement. L’objectif est en fait d’éviter que les constructions se répartissent de manière anarchique au sein du territoire.

Par exemple, il peut vous être demandé de construire à deux mètres de recul par rapport à la limite séparative, ou encore à une distance égale à la hauteur de votre habitation divisée par deux.


Soyez vigilants si vous projetez d’édifier une annexe (garage, piscine, véranda, abri de jardin, etc.), car c’est souvent là que les erreurs se produisent.

  • Emprise au sol (9) :

À ne pas confondre avec la SHON ou la SHOB. L’emprise au sol est une projection au sol de la surface occupée par la construction (en décomptant les avancées non closes : balcons, saillies, éléments architecturaux, etc.). Très grossièrement, l’emprise au sol peut correspondre à la surface au sol occupé par le premier niveau de votre construction.

Le PLU peut préciser l’emprise au sol maximal autorisé. L’emprise au sol maximale s’exprime généralement en pourcentage.

Exemple : la superficie de votre terrain nu est de 150 m². Le règlement indique que l’emprise au sol est limitée à 50 %.
L’emprise au sol maximal autorisé est de : 150×50/100 = 75 m². Vous pouvez donc construire pour une emprise au sol maximale de 75 m².

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Hauteur maximale des constructions (10) :

La hauteur maximale de la construction correspond à la distance entre la gouttière (le cas échéant à partir du chéneau, de la corniche…) jusqu’au sol.

Exemple : la distance entre la gouttière jusqu’au sol est de 25 m. L’article 10 indique que la hauteur maximale à l’égout du toit est fixée à 28 m par rapport au terrain naturel. Dans ce cas, votre projet est compatible avec le PLU.

  • Aspect extérieur (11) :

Pour cet article, il suffit de lire ce qui est écrit. Il vous sera demandé par exemple d’utiliser tel type de tuiles pour votre toiture, ou tels types de fenêtres, etc.

  • Stationnement (12) :

Ce règlement précise le nombre de places de stationnement à réaliser en fonction de la SHON construite. En principe, plus votre SHON sera élevée, plus vous devrez prévoir de place de stationnement.

  • Plantations, espaces boisés classés (13) :

Ici, il vous sera simplement indiqué les plantations autorisées, leur agencement, etc.

  • Coefficient d’Occupation au Sol (14) :

Le COS correspond à la densité de SHON admise sur une parcelle. Cet article précise la valeur du COS autorisé. Il suffit de multiplier la valeur donnée par le règlement avec la surface de votre terrain.

Exemple  : Le COS autorisé est de 0,4. Le terrain est de 500 m². 500 X 0,4 = 200 m².
La SHON autorisée est de 200 m².

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