Faire les pièces à joindre à un permis de construire

bruno

Le formulaire de permis de construire doit être déposé avec ses pièces à joindre, qui se composent d’un ensemble de pièces graphiques (plan de masse, plan de situation, plan en coupe, photographies, document graphique) et de pièces écrites (notice décrivant le terrain et présentant le projet, attestations).

Afin d’optimiser vos chances d’obtenir un accord, vous trouverez ici toutes les informations pour vous aider à réaliser des documents et plans conformes aux attentes de l’administration.

Il faut retenir qu’un plan manquant ou mal conçu peut entraîner une demande de pièces complémentaires (et donc un allongement des délais d’instruction), ou, pire encore, une mauvaise interprétation de vos travaux.

Informations utiles

Aide

  • Votre demande de permis de construire peut être déposée avec son bordereau des pièces à joindre. Il référence la totalité des plans à faire selon la nature de vos travaux et la situation du terrain sous le sigle « PC » (pour Permis de Construire), « PCMI » (pour Permis de Construire Maison Individuelle) ou encore « PA » (pour Permis d’Aménager).
  • Indiquez la référence de vos plans en entête (par exemple : PC1 pour le plan de situation, PC2 pour le plan de masse, etc.). De plus, il est conseillé de dater et de signer l’ensemble des pièces à joindre. Il ne s’agit pas d’une obligation formelle, mais ceci peut être utile en cas de perte de votre dossier. Les plans conçus par un architecture doivent comporter sa signature.
  • Les plans à transmettre auprès de l’administration ne sont pas des plans d’exécution. Leur objectif est d’aider l’administration à définir la légalité de vos travaux par rapport aux règles d’urbanisme : les distances entre les constructions sont-elles respectées, les hauteurs sont-elles conformes, les teintes et matériaux sont-ils dans la continuité architecturale de l’environnement immédiat … Les plans de permis de construire sont établis selon un mode de pensée « réglementaire » plutôt que « technique ».
  • Le recours à un architecte peut être obligatoire pour établir les pièces à joindre au permis de construire selon les surfaces envisagées. Le seuil de recours obligatoire à l’architecte s’apprécie au regard de la surface de plancher et de l’emprise au sol développant de la surface de plancher. Ainsi, la construction d’un bâtiment dont la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher est supérieure à 170 m² nécessite de recourir à un architecte. Le recours à un architecte est également obligatoire lorsque la demande de permis de construire porte sur une extension dont la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher est supérieure à 20 m² et a pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher totale après travaux à plus de 170 m². En revanche, il n’est pas tenu compte des parties de la construction qui ne développent pas de surface de plancher, comme les espaces de stationnement.


  • Le formulaire de permis de construire peut être téléchargé en cliquant ici.

Quels sont les plans à joindre à une demande de permis de construire ?

Cliquez sur les liens pour accéder directement aux informations :

PC1. Plan de situation (art. R.431-7 du code de l’urbanisme)

Exemple de plan de situation (PC1)

Un plan de situation est un document cartographique permettant de localiser le terrain d’implantation du projet au sein de la commune.

Il faut savoir que le règlement d’urbanisme divise votre commune en différentes zones, dans lesquelles sont définies les règles d’urbanisme qui y sont appliquées.

Ainsi, pour l’administration, l’intérêt du plan de situation est d’identifier la zone dans laquelle les travaux s’inscrivent, ainsi que les règles d’urbanisme applicables. En outre, cette pièce permet d’identifier toutes les caractéristiques du terrain (desserte, équipement, voirie, etc.).

Le plan de situation peut être extrait d’une simple carte routière. Vous avez également la possibilité d’éditer un plan de situation à partir d’un site Internet proposant une cartographie en ligne, comme Géoportail, GoogleMaps ou ViaMichelin.

Le plan de situation doit rester lisible et le terrain doit être facilement localisable. En règle générale, le plan de situation est au 1/5 000ème.

Le terrain faisant l’objet de la demande de permis de construire peut être entouré afin d’aider l’administration à le repérer.


PC2. Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (art. R.431-9 du code de l’urbanisme)

Définition du plan de masse (permis de construire)

Un plan de masse est une représentation de l’ensemble du terrain faisant l’objet du permis de construire et de ses éléments de composition.

Le plan de masse permet d’identifier les caractéristiques du terrain, notamment son altimétrie, ses limites, sa contenance, ses aménagements, ses plantations et sa situation au regard des voies publiques.

S’il y’a lieu, en particulier lorsque la demande porte sur un terrain libre de toute construction, il fait aussi apparaître le mode de raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement.

Exemple de plan de masse (permis de construire)

Exemple de plan de masse (PC2)


Comment faire le plan de masse (permis de construire)

Le plan de masse peut en partie être réalisé à l’aide d’un extrait cadastral de la parcelle, que vous retrouverez sur le site www.cadastre.gouv.fr.

La réalisation d’un plan de masse à partir d’un extrait cadastral est suffisante lorsque le permis de construire porte sur une annexe à l’habitation (abri de jardin, garage, piscine), compte tenu de leur faible importance.

En revanche, il demeure préférable de faire appel à un géomètre dans le cadre d’un permis de construire portant sur un terrain libre de toute construction. En effet, le géomètre reste le seul capable de représenter précisément la morphologie du terrain, son altimétrie, ses limites ainsi que l’implantation des réseaux existants.

Il faut de plus préciser qu’un extrait cadastral est un document fiscal qui ne peut pas en lui-même tenir lieu de plan de masse. Ainsi, il convient de s’assurer de l’exactitude des données issues de l’extrait cadastral. En outre, il est nécessaire d’y apporter des modifications par l’ajout de cotes, de symboles (plantations, dallage, terrasse) et en y précisant l’altimétrie du terrain naturel. Ces éléments n’apparaissent pas sur l’extrait cadastral.

L’altimétrie du terrain naturel est représentée sous forme de courbes (dans le cadre d’un plan de masse établie par un géomètre) ou sous forme d’annotations.

La lisibilité du plan de masse peut être améliorée par l’emploi de couleurs différentes. Par exemple, il est possible d’utiliser une couleur pour identifier les constructions concernées par la demande de permis de construire et une autre couleur pour celles qui ne sont pas concernées. Ou encore, il est possible d’utiliser une couleur pour les cotes illustrant les distances depuis la voie publique et une autre couleur pour les cotes illustrant les dimensions du terrain.

Mise en forme du plan de masse (permis de construire)

Voici une liste des éléments essentiels à représenter, à modifier selon votre projet :

  • La rose des vents ;
  • L’échelle (graphique ou numérique) ;
  • L’emplacement de la ligne du plan en coupe ;
  • Toutes les constructions existantes et/ou à créer ;
  • Le tracé des voies publiques et privées ;
  • Les limites séparatives et l’emprise de la voie publique ;
  • Les accès au terrain et au projet ;
  • Les distances entre les limites séparatives, la voie publique et entre les constructions existantes ;
  • L’altimétrie du terrain à partir du terrain naturel et du terrain fini ;
  • La profondeur et les dimensions des affouillements/exhaussements du terrain ;
  • L’implantation des clôtures existantes ou à créer ;
  • Les plantations existantes ou à créer ;
  • L’implantation des réseaux (eau potable, usée, gaz, électricité, etc.) et leur mode de raccordement ;
  • Les aménagements du terrain : dallage, terrasse, allée, aires carrossables ;
  • Le système d’assainissement, en particulier pour un terrain libre de toute construction (assainissement individuel ou collectif) ;
  • Les dessertes et voies d’accès.

En principe, le plan de masse illustre uniquement le terrain d’implantation du projet.

Faites toutefois en sorte que le plan de masse puisse occuper le plus d’espace possible sur la feuille d’impression, afin qu’il soit parfaitement visible.

Erreurs fréquentes de réalisation du plan de masse (permis de construire)

  • Le plan de masse doit faire apparaître le terrain sous ses 3 dimensions : hauteur, largeur, profondeur. N’oubliez donc pas d’indiquer l’altimétrie du terrain par rapport au terrain naturel (voir notre article : faire son plan de masse : exemple pratique). L’altimétrie du terrain doit nécessairement être représentée lorsque la demande porte sur une construction nouvelle destinée à de l’habitation. Elle peut être en revanche facultative pour une annexe à l’habitation (sauf construction souterraine ou projet nécessitant un terrassement).
  • Les dimensions à indiquer représentent l’emprise au sol des constructions, et non pas la surface utile, la surface habitable, ou autres. Seules l’emprise au sol des constructions et la surface de plancher ont une signification pour le service instructeur, les autres modes de calcul de surfaces n’ont pas à apparaître où que ce soit dans votre demande de permis de construire.
  • Ne déposez surtout pas un plan cadastral tel quel. Pour une déclaration préalable, un simple extrait cadastral peut être suffisant, sous réserve de l’importance des travaux. En revanche un tel plan risque d’entraîner l’envoi d’une notification pour pièce insuffisante dans le cadre d’un permis de construire.
  • Choisissez une échelle qui permette de visualiser correctement la totalité du terrain. Il n’existe pas réellement d’échelle type, il convient essentiellement que le terrain faisant l’objet du permis de construire soit parfaitement visible.
  • N’oubliez pas de représenter les plantations existantes sur le terrain, la flèche du Nord et l’échelle (graphique ou numérique).
  • Surtout : n’omettez pas de faire apparaître le dispositif d’assainissement pour un terrain libre de toute construction. L’absence de cette information peut, au mieux entraîner une notification pour pièce insuffisante, au pire justifier un refus, dans la mesure où cela signifierait pour l’administration que le terrain n’est pas raccordé.

Les éléments qui seront examinés (permis de construire)

Le plan de masse doit permettre de vérifier la conformité de votre projet au regard du document d’urbanisme en vigueur au sein de votre commune, en particulier par rapport aux règles d’implantation, d’accès, de stationnement et de raccordement aux réseaux.

Il faut savoir que l’analyse réglementaire du permis de construire s’effectue principalement au regard du plan de masse, soyez donc très rigoureux dans sa réalisation, notamment pour un permis de construire !

Les règles d’urbanisme analysées au regard du plan de masse (permis de construire)

  • Plan Local d’Urbanisme
Article 3Accès et la voirie
Article 4Desserte par les réseaux
Article 5Caractéristiques des terrains
Article 6Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Article 7Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Article 8Implantation des constructions par rapport aux autres sur une même propriété
Article 9Emprise au sol
Article 12Stationnement
Article 13Plantations, espaces boisés classés
Article 14Coefficient d’Occupation au Sol
  • Carte communale

Articles R.111-2 à R.111-15 du Règlement National d’Urbanisme

Articles R.111-16 à R.111-20 du Règlement National d’Urbanisme

Aide complémentaire

Principales règles de prospect

Illustration des hauteurs par rapport au niveau de la voie publique


Article détaillé pour faire son plan de masse : « Faire son plan de masse : exemple pratique »
Rubrique plan de masse : « Plan de masse »
Article : « Evaluer la superficie cadastrale d’une parcelle »
Forum d’Urbinfos | thème « La réalisation des pièces à joindre »

PC3. Plan en coupe du terrain et de la construction (art. R.431-10 b) du code de l’urbanisme)

Définition du plan en coupe

Le plan en coupe est une représentation du profil du terrain et des éléments existants et/ou à créer qui le compose.

Le profil du terrain correspond à la pente du sol par rapport à un point de référence, généralement la voie publique, avant tout remblaiement ou déblaiement. Cette pente est désignée par les termes « terrain naturel », en opposition avec le « terrain fini », qui lui se rapporte au terrain tel qu’il sera à la fin des travaux (notamment après les travaux de fondation ou de terrassement).

De manière concrète, le plan en coupe illustre la manière dont les éléments du terrain occupent le sol par rapport à sa pente.

Les points sensibles du plan en coupe sont le plancher inférieur des constructions ainsi que le sous-sol : ce sont essentiellement ces éléments qui font apparaître distinctement le mode d’occupation du projet sur le sol.

Exemple de plan en coupe (permis de construire)

Exemple de plan en coupe (PC3)


Comment faire un plan en coupe (permis de construire)

La priorité est d’obtenir toutes les informations concernant les hauteurs : l’altimétrie du terrain et la hauteur des éléments existants ou à créer.

Altimétrie du terrain :

Vous pouvez vous appuyer du plan de masse, notamment si celui-ci a été fait réalisé par un géomètre. Cette méthode est la plus rigoureuse et la plus précise.

Il est également possible d’obtenir des informations sur la pente du terrain à l’aide d’une carte IGN ou d’un GPS. Attention, les éléments que vous y trouverez sont beaucoup trop approximatifs pour réaliser le plan en coupe d’un terrain libre de toute construction, en particulier si le projet consiste à créer une maison individuelle, ou pour un projet nécessitant un affouillement/exhaussement du sol.

En revanche, cette méthode peut être suffisante pour :

  • Une annexe à l’habitation soumise à permis de construire (véranda, abri de jardin, garage s’il n’est pas souterrain) ;
  • Une extension d’une maison individuelle (lorsque l’extension s’intègre sur un terrain relativement plat et pour lequel il n’est pas prévu de terrassement) ; et pour les travaux de modification du volume d’un bâtiment existant (lorsqu’il n’est pas prévu de créer des niveaux supplémentaires ou de modifier les planchers inférieurs).

Le profil du terrain est représenté sur le plan en coupe par une ligne, qui traduit les irrégularités de la pente du terrain.

Très concrètement, lorsque la ligne est descendante, cela signifie que la pente est descendante. A l’inverse, lorsque la ligne est montante, cela signifie que la pente est montante.

Ainsi, une pente « nulle » est représentée sous la forme d’une ligne droite.

Hauteurs des éléments existants ou à créer :

Il est nécessaire d’inscrire la hauteur du sol au faîtage et du sol à l’égout du toit pour chacun des bâtiments traversés par la ligne de coupe.

Les hauteurs se calculent à partir du terrain naturel. Il est néanmoins conseillé d’inscrire dans le même temps les hauteurs depuis le sol fini. A savoir qu’en secteur sauvegardé, le plan en coupe peut avoir à préciser les hauteurs au regard des côtes NGF.

Mise en forme du plan en coupe (permis de construire)

Ci-dessous une liste non exhaustive des éléments à faire apparaître sur le plan en coupe :

  • Le profil du terrain ;
  • Les hauteurs du terrain naturel et le cas échéant du terrain fini ;
  • Les constructions projetées et existantes de profil ;
  • Les hauteurs des constructions à partir du terrain naturel et du terrain fini ;
  • Les distances entre les constructions, les limites séparatives et la voie publique ;
  • La profondeur et la superficie des affouillements et des exhaussements du sol (dans ce cas, il faudra aussi illustrer le remblayage) ;
  • Les éléments souterrains, ainsi que leur hauteur (vide sanitaire, fosse septique) ;
  • Les pentes de toiture ;
  • Les plantations existantes et/ou à créer ;
  • Les accès au terrain et aux constructions ;
  • Les voies publiques et les limites de propriété.

Ces éléments doivent être représentées à l’échelle afin de permettre au service instructeur d’effectuer des mesures sur le plan s’il y’a lieu.

En outre, la totalité du terrain doit être représentée sur le plan en coupe. Si le terrain est de dimension trop importante pour qu’il soit correctement visible, il reste possible de transmettre deux plans en coupe :

  • L’un illustrant l’ensemble du terrain (vue éloignée) ;
  • L’autre faisant apparaître uniquement la zone occupée par la construction faisant l’objet du permis de construire (vue approchée).

Depuis 2007, vous n’avez plus à représenter l’intérieur de votre projet : le plan en coupe illustre exclusivement le volume extérieur des constructions.

Erreurs fréquentes de réalisation du plan en coupe (permis de construire)

  • La principale caractéristique du plan en coupe est de faire apparaître le profil du terrain. Il est clair que l’omission de cette caractéristique peut justifier l’envoi par l’administration d’une notification pour pièce insuffisante. N’oubliez donc pas de représenter le profil du terrain, même lorsque la pente est nulle.
  • Il est impératif d’indiquer toutes les hauteurs des constructions, en particulier les hauteurs mesurées depuis le sol à l’égout du toit et du sol au faîtage.
  • Le plan en coupe doit être réalisé à l’échelle, car l’administration peut être amenée à y effectuer des mesures afin de vérifier la conformité du projet au regard des règles de prospect. Ne faites donc pas l’erreur de déposer un plan en coupe qui ne soit pas à l’échelle.
  • Pour la construction d’une maison individuelle, une extension ou une modification du volume, il est indispensable de faire apparaître la totalité du terrain sur le plan en coupe.

Les éléments du plan en coupe qui seront examinés (permis de construire)

L’attention du service instructeur se focalisera sur le volume global de la construction : ses longueurs, hauteurs et profondeurs. L’administration sera toute aussi vigilante sur le mode d’occupation du projet sur le terrain, notamment s’il est prévu des travaux affectant le sol initial : affouillement ou exhaussement. L’objectif essentiel de l’administration est de s’assurer de la conformité du projet au regard des règles de hauteur et d’implantation.

Le plan en coupe peut aussi aider l’administration à déterminer si les règles d’assainissement sont respectées, notamment lorsque le terrain comporte un dispositif autonome, comme une fosse septique.

Les règles d’urbanisme analysées au regard du plan en coupe (permis de construire)

  • Plan Local d’Urbanisme
Article 5Caractéristiques des terrains
Article 6Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Article 7Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Article 8Implantation des constructions par rapport aux autres sur une même propriété
Article 9Emprise au sol
Article 10Hauteur maximale des constructions
  • Carte communale

Articles R.111-16 à R.111-20 du Règlement National d’Urbanisme

Aide complémentaire

Article détaillé : « Faire son plan en coupe : exemple pratique »
Rubrique plan en coupe : « Plan en coupe »

PC4. Notice décrivant le terrain et présentant le projet (art. R.431-8 du code de l’urbanisme)

Définition de la notice décrivant le terrain et présentant le projet (permis de construire)

La notice décrivant le terrain et présentant le projet est un document écrit qui fournit des éléments d’informations portant à la fois sur le terrain et sur les travaux. Elle doit définir les caractéristiques initiales du terrain et doit justifier la façon dont les travaux sont prévus.

Egalement, la notice décrivant le terrain montre la manière dont le projet s’intègre à son environnement architectural et/ou naturel.

Mise en forme de la notice décrivant le terrain et présentant le projet (permis de construire)

L’article R.431-8 du code de l’urbanisme dispose que la notice doit préciser :

1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;

2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :

  • a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
  • b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
  • c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
  • d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;
  • e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
  • f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.

Ces éléments ne sont pas tous à aborder systématiquement : vous devez traiter exclusivement les éléments ayant un rapport avec les travaux.

Vous pouvez vous aider des informations suivantes comme exemple pour faire la notice descriptive :

  • Objet du projet : Indiquez quelle est la nature du projet envisagé (maison individuelle, garage, etc.), l’adresse du terrain et ses références cadastrales.

1. État initial du terrain

  • Caractéristiques du terrain : Précisez la contenance du terrain, si celui-ci est déjà bâti et s’il est viabilisé. Lorsqu’il est bâti, indiquez la nature des constructions existantes et le cas échéant leurs dimensions.

Mentionnez aussi , lorsque c’est le cas, la présence de végétation (l’existence d’arbres, d’arbustes, de haies, d’une pelouse, …) et la manière dont seront traités les espaces libres de construction (engazonnement, friche, …).

Vous pouvez aussi préciser l’altimétrie générale du terrain : est-il en pente, plat, irrégulier, …

2. État projeté du terrain et de la construction

  • Description du projet et modalités d’exécution des travaux : Décrivez, sommairement, les caractéristiques architecturales du projet. Par exemple : indiquez le nombre d’étages, de places de stationnement, la présence ou non d’un garage, d’un sous-sol, de combles ...

Vous pouvez présenter les dimensions des constructions, leurs surfaces (surface de plancher, emprise au sol) ainsi que les hauteurs du sol au faîtage et du sol à l’égout du toit, en prenant comme référence le terrain naturel et fini.

Le cas échéant, précisez s’il est prévu de procéder à une démolition d’un bâtiment, d’arracher une plantation ou encore d’occuper le domaine public par l’installation d’un échafaudage.

  • Implantation du projet :

    Notice descriptive

    Désignez l’implantation du projet par rapport aux limites séparatives, à la voie publique et aux constructions déjà existantes.

  • Accès : Décrivez les modalités d’accès à la construction, au terrain et aux espaces réservés au stationnement (allée carrossable, portillon). Le cas échéant, précisez s’il existe une servitude de passage.


  • Matériaux utilisés : Indiquez les types de matériaux utilisés pour la construction : par exemple le type de menuiseries, de maçonneries, de charpente, de tuiles, etc.
  • L’aspect extérieur : Inscrivez les coloris utilisés : la teinte de la façade, de la toiture, l’aspect des fenêtres, des portes et plus généralement l’aspect de tous les éléments visibles depuis l’extérieur de la construction.

Vous pouvez aussi indiquer les pentes de toiture.

  • L’assainissement et les raccordements aux réseaux : Précisez quel type de raccordement et d’assainissement est prévu.

3. Insertion dans l’environnement proche et lointain

  • Aménagements extérieurs et clôture du terrain : Précisez l’architecture de la clôture, les matériaux utilisés et les coloris. Indiquez également s’il est prévu d’édifier une dalle, une terrasse ou une allée.
  • Traitement des espaces libres : Indiquez la manière dont seront traités les espaces libres (engazonnement) et si vous souhaitez procéder à des plantations.
  • Intégration paysagère : Expliquez en quoi le projet s’insère dans son paysage : par son architecture, ses coloris, le type de matériaux et par le respect des prescriptions d’urbanisme. Précisez aussi si le projet est visible ou non de la voie publique, et s’il est en co-visibilité avec un monument historique.
  • Autres indications : N’hésitez pas à faire part de renseignements susceptibles d’intéresser le service instructeur (par exemple, si le bien sera mis en vente ultérieurement, si vous avez consulté le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, si vous êtes bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme …)

Erreurs fréquentes de réalisation de la notice descriptive (permis de construire)

  • L’erreur fondamentale consiste à déposer une notice trop sommaire qui ne présente aucun des points énumérés ci-dessus. Une autre erreur, moins grave, serait de déposer une notice trop détaillée par rapport au projet qui fait l’objet de la demande de permis de construire. Par exemple, vous n’avez pas à préciser l’architecture d’une clôture ou la présence d’un espace de stationnement pour la construction d’une piscine.
  • Un élément essentiel de la notice est d’indiquer en quoi le projet s’insère dans son environnement. Il est donc nécessaire d’aborder ce point précis, même par une phrase type du style « par les matériaux utilisés et par ses dimensions, le projet s’intégrera dans la continuité du bâti existant« . Ne pas traiter de cet élément ne justifie pas l’envoi d’une notification pour pièce insuffisante, mais cela peut laisser sous-entendre que l’insertion paysagère du projet n’a pas fait l’objet d’une analyse sérieuse.
  • La notice peut parfois présenter des contradictions avec le reste des plans que vous avez fourni. Lorsque ce problème se présente, l’administration peut être amenée à vous contacter afin de clarifier votre demande de permis de construire. Pour éviter de perdre du temps, tâchez donc de bien relire votre notice au regard des plans réalisés.

Les éléments qui seront examinés (permis de construire)

Il faut savoir que la notice sera analysée tout au long de l’instruction de votre permis de construire, en parallèle avec les plans que vous avez déposés. En effet, la notice aidera le service instructeur à se faire une idée beaucoup plus concrète sur la nature des travaux ainsi que de leur impact sur le terrain et sur le paysage.

PC5. Plans des façades et des toitures (art. R.431-10 a) du code de l’urbanisme)

Définition du plan des façades et des toitures (permis de construire)

Le plan des façades et des toitures représente l’aspect extérieur de l’ensemble du projet qui fait l’objet de la demande de permis de construire. Il ne s’agit pas d’un croquis illustrant l’apparence générale du projet, le plan des façades doit au contraire l’illustrer jusque dans ses détails.

Le plan des façades et des toitures appartient au volet paysager de votre demande de permis de construire. Son objectif est de permettre au service instructeur d’examiner la conformité architecturale du projet avec les règles d’urbanisme.

Exemple de plan des façades et des toitures (permis de construire)

Exemple de plan des façades et des toitures (PC5)


Comment faire un plan des façades et des toitures (permis de construire)

Il est préférable de s’aider de tous les documents illustrant votre projet que vous pouvez obtenir, que ce soit d’une représentation graphique, d’un devis, ou d’une photographie. Vous aurez de la sorte un instantané de tous les détails architecturaux que l’on ne remarque pas forcément en un seul regard.

Puis, à l’aide de ces documents, vous pouvez commencer par faire une esquisse sommaire de votre projet, en y reprenant dans un premier temps uniquement son allure générale. Dans un second temps, reprenez cette esquisse sur du papier millimétré, grâce à laquelle vous y illustrerez la totalité des éléments d’architecture qui composent la façade et des toitures. De la sorte, vous pouvez réaliser un document suffisamment précis pour l’instruction de votre demande de permis de construire.

Dans la mesure du possible, il est conseillé d’utiliser des coloris qui se rapprochent au mieux de la réalité que celles employées. Apportez aussi quelques annotations sur le plan des façades pour aider l’administration à se faire une idée encore plus précise de vos travaux.

Mise en forme du plan des façades et des toitures (permis de construire)

Les éléments à représenter peuvent être :

  • Les matériaux utilisés et leurs teintes ;
  • Tous les éléments de décors et d’architecture (corniches, fenêtres de toit, encorbellement, linteaux, etc.) ;
  • Les ouvertures ;
  • Le cas échéant : les limites de propriété et les emprises publiques.

La difficulté est d’être le plus complet possible. Outre les ouvertures en façade ou en toiture, il convient en effet d’illustrer l’ensemble des détails, même s’ils semblent superflus : linteaux, croisillons de fenêtres, moulures, volets, zinguerie, etc.

Lorsque les travaux prévoient de modifier le volume d’un bâtiment existant (par exemple, la création d’une véranda accolée à une maison principale), il convient de déposer à la fois un plan des façades et des toitures illustrant l’état initial (avant les travaux) et un plan des façades et des toitures illustrant l’état projeté (après les travaux).

Lorsque le permis de construire consiste en une construction nouvelle, vous devez fournir les plans de chacune des façades du projet.

Il n’est pas nécessaire d’indiquer des cotations, il reste toutefois conseillé de réaliser un plan à l’échelle. N’hésitez pas à y inscrire le type de matériaux utilisés.

Erreurs fréquentes de réalisation du plan des façades et des toitures (permis de construire)

  • L’erreur à ne pas commettre est de déposer un plan sommaire qui exprime uniquement l’allure générale sans aucun élément de détail : vous risquez fortement de recevoir une notification pour pièce insuffisante.
  • Parfois, il arrive que certains demandeurs ne fassent aucun plan des façades, et se contentent de déposer des photographies travaillées par ordinateur ou à la main. Ce type de démarche peut conduire l’administration à transmettre une notification pour pièce insuffisante.

Les éléments qui seront examinés (permis de construire)

Le service instructeur sera en charge d’examiner la conformité du projet avec les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions.

De plus, si votre terrain est situé en secteur protégé au titre des monuments historiques, le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP) sera amené à se prononcer par l’intermédiaire de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) sur la qualité et l’impact esthétique de vos travaux. Dans ce cas, il faut savoir que l’ABF peut s’exprimer sur des éléments d’architecture qui peuvent sembler superflus, mais qui sont pourtant réglementés. Cela va de la teinte d’une façade à l’aspect de la gouttière en passant par le type architecture des volets battants.

Tachez donc de bien respecter la continuité architecturale des bâtiments de votre secteur, et de faire en sorte que votre projet s’intègre totalement au bâti existant et à son environnement.

Règles d’urbanisme analysées au regard du plan des façades et des toitures

  • Plan Local d’Urbanisme
Article 5Caractéristiques des terrains
Article 11Aspect extérieur
Article 13Plantations, espaces boisés classés
  • Carte communale :

Articles R.111-21 à R.111-24 du Règlement National d’Urbanisme (en particulier l’article R.111-21)

Aide complémentaire

Article détaillé : « Faire un plan des façades et des toitures »
Rubrique plan de façades et des toitures : « Plan des façades et des toitures »

PC6. Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (art. R.431-10 c) du code de l’urbanisme)

Définition du document graphique (permis de construire)

Le document graphique est une représentation de l’insertion du projet qui fait l’objet de la demande de permis de construire au sein de son environnement immédiat. Il ne s’agit pas d’un plan, mais d’une illustration.

Le document graphique doit être élaboré selon une vue suffisamment éloignée pour faire apparaître l’ensemble du terrain et le cas échéant les constructions à proximité immédiate.

Exemple de document graphique (permis de construire)

PC6. Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (cliquez pour agrandir)

Ce document graphique a été réalisé par le logiciel gratuit Google SketchUp ( cliquez ici pour le télécharger ).


Comment faire un document graphique (permis de construire)

Vous pouvez recourir à deux solutions : celle du photomontage et celle de la réalisation par ordinateur. Le photomontage est plus simple et plus rapide, cependant la qualité du document produit risque d’être perfectible. La réalisation par ordinateur est beaucoup plus longue et plus délicate, mais le document produit sera de qualité supérieure. Même si le photomontage peut être suffisant, il est tout de même préférable de faire un document graphique par ordinateur. Cela témoignera de la solidité de votre demande de permis de construire.

  • Photomontage : effectuez une photographie de la construction qui fait l’objet des travaux ou du terrain à partir de la voie publique. Imprimez cette photographie en format A4, puis vous y superposez une feuille de papier calque. Enfin, dessinez votre projet sur la feuille calque.
  • Réalisation par ordinateur : vous pouvez utiliser le logiciel gratuit Google SketchUp, grâce auquel vous pouvez réaliser un document de qualité professionnelle. Vous avez aussi la possibilité d’effectuer une insertion graphique par ordinateur en utilisant le logiciel gratuit the Gimp.

Tutoriel SketchUp pour faire le document graphique ou la représentation de l’aspect extérieur :

Mise en forme du document graphique (permis de construire)

Le document graphique doit impérativement permettre de caractériser le paysage à proximité du projet à l’issue des travaux. De telle sorte que le document graphique illustre à la fois :

  • Le projet en lui-même et la manière dont il s’intègre au terrain ;
  • Les constructions et les éléments végétaux sur le terrain ;
  • Les constructions et les éléments végétaux à proximité du terrain ;
  • Le cas échéant : la clôture du terrain et les accès.

L’idéal est d’adopter une vue en perspective axonométrique : c’est-à-dire en hauteur et en biais.

Le document graphique est idéalement imprimé sur une pleine page, si possible en couleur. Néanmoins, l’utilisation de couleur ne semble pas être une exigence de l’administration, qui a tendance a accepter les documents en noir et blanc. Il n’a pas a être à l’échelle, mais il doit cependant respecter les proportions et la répartition des éléments à créer.

Erreurs fréquentes de réalisation du document graphique (permis de construire)

  • La principale erreur consiste à ne rien déposer. Pour autant, cette pièce doit être jointe obligatoirement à toutes les demandes de permis de construire, quand bien même le résultat n’est pas très esthétique.
  • Le document graphique n’a pas à être strictement à l’échelle, toutefois respectez les proportions dans la mesure du possible.
  • Même si cela n’est pas forcément aisé, il reste tout de même préférable de fournir un document soigné. Vous risquez de recevoir une notification pour pièce insuffisante lorsque le document graphique n’est pas assez lisible ou semble beaucoup trop brouillon.

Les éléments du document graphique qui seront examinés (permis de construire)

L’un des objectifs de l’administration est de déterminer si les travaux s’insèrent dans leur environnement (par leur forme, les matériaux ou les teintes), ou, au contraire, s’ils contrastent totalement avec le caractère des lieux.

Le document graphique permet de montrer que votre projet ne porte pas atteinte à la qualité du paysage, en particulier en cas de co-visibilité avec un monument historique.

Règles d’urbanisme analysées au regard du document graphique (permis de construire)

  • Plan Local d’Urbanisme
Article 5Caractéristiques des terrains
Article 11Aspect extérieur
Article 13Plantations, espaces boisés classés
  • Carte communale :

Articles R.111-21 à R.111-24 du Règlement National d’Urbanisme (en particulier l’article R.111-21)

Aide complémentaire

Tutoriel Google SketchUp
Rubrique document graphique : « Document graphique »

PC7. / PC.8 Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et en paysage lointain (art. R.431-10 d) du code de l’urbanisme)

Définition

Ces deux photographies représentent le terrain avant les travaux dans son environnement proche et en paysage lointain.

Mise en forme

Schéma PC7-PC8 (cliquez pour agrandir)

Les photographies peuvent être transmises en format standard. Il est recommandé de joindre, pas seulement une, mais au moins deux photographies en environnement proche, et au moins deux photographies en paysage lointain. Cela peut vous assurer que la qualité des pièces sera suffisante.

Vous devez indiquer sur le plan de masse les emplacements des prises de vue, ce qui permettra à l’administration d’avoir une meilleure interprétation des documents.

Le schéma ci-dessus peut vous aider à comprendre la manière dont les clichés doivent être effectués.


Photographie en environnement proche (PC 7)

PC7. Environnement proche (cliquez pour agrandir)

Les photographies en environnement proche devront représenter l’emplacement du projet ainsi que le paysage en proximité immédiate avec le terrain.


Photographie en paysage lointain ( PC 8 )

PC.8 Environnement lointain (cliquez pour agrandir)

Vous devrez représenter l’aspect général de la rue donnant sur le terrain d’implantation de votre projet. Concrètement, la prise de vue devra être réalisée en large recul.


Les éléments des photographies qui seront examinés

Les photographies seront analysées en complément du document graphique. Elles permettront à l’administration d’apprécier l’environnement et les caractéristiques architecturales de la zone d’implantation du projet. De la sorte, elles permettront au service instructeur d’évaluer l’intégration architecturale du projet à son paysage.

Erreurs fréquentes de réalisation des photographies

  • Si vous débutez vos travaux avant de déposer une demande de permis de construire, les photographies montreront que le terrain était déjà en chantier au moment de la demande. Ne commencez donc jamais vos travaux avant de recevoir un arrêté d’accord.
  • N’oubliez surtout pas de fournir les photographies avec votre demande de permis de construire. Malgré leur simplicité de réalisation, certains demandeurs oublient de les joindre, pensant sans doute qu’elles sont facultatives. Cette erreur entraîne une notification pour pièce manquante.
  • Vous devrez fournir des photographies originales, surtout pas des photocopies noir et blanc.
  • N’oubliez pas d’indiquer les emplacements des prises de vue sur votre plan de masse.

Règles d’urbanisme analysées au regard des photographies (permis de construire)

  • Plan Local d’Urbanisme
Article 5Caractéristiques des terrains
Article 11Aspect extérieur
Article 13Plantations, espaces boisés classés
  • Carte communale :

Articles R.111-21 à R.111-24 du Règlement National d’Urbanisme (en particulier l’article R.111-21)

Aide complémentaire

Article détaillé : « Réussir les photographies en environnement proche et paysage lointain »
Rubriques « Photographie en environnement proche » | « Photographie en paysage lointain »

2. Pièces à joindre selon la localisation de votre projet

Il existe au total un peu moins de 40 pièces différentes qui peuvent être demandées selon la nature de votre projet et la localisation du terrain.

Cela va de l’étude d’impact sur l’environnement à l’étude de sécurité et d’accessibilité pour les établissements recevant du public en passant par une lettre du préfet autorisant la création d’une salle de cinéma.

Parmi cette quarantaine de pièces, la majorité, en tant que particulier, ne vous concernera pas.

Pour autant, soyez vigilants pour cinq types de situations pour lesquels vous devrez joindre des documents supplémentaires, en plus de ceux à fournir obligatoirement :

Si votre projet est compris dans un Plan de Prévention des Risques :

  • PC13. L’attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant que l’étude a été réalisée et que le projet la prend en compte Le Plan de Prévention des Risques (PPR) offre la possibilité aux communes d’encadrer les opérations de construction en raison de risques particuliers, selon que le terrain soit soumis à un risque d’inondation, de glissement de terrain ou encore d’effondrement en raison de cavités souterraines.

Dans ce cadre, il peut être imposé au maître d’ouvrage de réaliser une étude de sol préalable à la construction, permettant à la collectivité de s’assurer que les fondations et la structure de l’ouvrage soient adaptées au regard des risques identifiés par le PPR.

Il revient au demandeur concerné de joindre au dossier de permis de construire une attestation certifiant que l’étude de sol a été effectuée et que le projet a été conçu au regard des conclusions de l’étude.

L’étude de sol peut être réalisé par un architecte ou un expert agrée. En règle générale, les communes tiennent à leur disposition une liste des experts agrées à contacter en vue de réaliser l’étude de sol.

Si votre projet est soumis au respect de la réglementation thermique :

  • PCMI 14-1 (ou PC16). Le formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique Depuis le 1er janvier 2013, les dossiers de permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment d’habitation doivent comporter une attestation certifiant la prise en compte de la réglementation thermique.

L’attestation peut être réalisée par un bureau d’étude thermique.

Consultez notre dossier pour plus d’informations sur la réglementation thermique (textes applicables, exigences à respecter, contrôle et attestations) : Réglementation thermique 2012.

Si votre projet se situe dans un lotissement :

  • PC28. Certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot
  • PC29. Certificat attestant l’achèvement des équipements desservant le lot.

Ces certificats ont dû vous être transmis à l’achat de l’immeuble. Le cas échéant, contactez la société qui a réalisé le lotissement. Si vous ne connaissez pas cette entreprise, contactez votre mairie.

Si votre projet se situe dans une Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) :

  • PC30. La copie des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indique le nombre de m² constructibles sur la parcelle, et, si elles existent, des dispositions du cahier des charges, qui fixent les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de réalisation de la zone.
  • PC31. La convention entre la commune ou l’établissement public et vous qui fixe votre participation au coût des équipements de la zone.

Le cahier des charges de cession de terrain ou la convention ont dû vous être transmises lors de l’achat de l’immeuble.

En ce qui concerne la PC30, généralement, le cahier de charge de cession de terrain se présente sous la même forme qu’un « mini-Plan Local d’Urbanisme », c’est-à-dire en reprenant le même sommaire. Pour la PC31, cette convention est celle que vous avez passée avec votre commune lors de l’acquisition.

Si le terrain ne peut comporter les emplacements de stationnement imposés par le document d’urbanisme :

  • PC34. Le plan de situation du terrain sur lequel sont réalisés les aires de stationnement et le plan des constructions et aménagements correspondants OU
  • PC35. La promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition S’agissant du PC34. : vous devez faire figurer sur un plan la localisation des places de stationnement. L’objectif pour le service instructeur est d’analyser s’il est véritablement impossible de construire les places exigées, au vu de la configuration du terrain et des surfaces que vous allez construire.

Pour le PC35, vous devez faire une promesse synallagmatique (c’est-à-dire réciproque) avec un propriétaire voisin (un particulier ou la commune) d’une concession ou d’acquisition de terrain permettant d’accueillir les emplacements de stationnement nécessaires.

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