Ravalement de façade : les démarches et formalités à entreprendre

bruno

Le ravalement de façade est soumis à l’obtention d’une déclaration préalable. Son délai d’instruction est de 1 mois, il peut toutefois être majoré de 1 mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

Le dossier de déclaration préalable comporte un formulaire CERFA ainsi qu’un ensemble de pièces à joindre : plan de situation, plan des façades et des toitures, représentation de l’aspect extérieur et photographies. Une notice des matériaux est exigé en secteur sauvegardé.

Un permis de construire est requis si le ravalement porte sur un bâtiment protégé en raison d’un intérêt patrimonial, ou lorsque le projet consiste à modifier l’aspect extérieur du bâtiment en plus d’effectuer un changement de destination.

L’autorité municipale a la possibilité d’imposer aux immeubles compris dans un périmètre établi par arrêté municipal de procéder à un ravalement tous les 10 ans.

A savoir également que des aides financières peuvent être accordées.

Démarches ravalement de façade

Ravalement de façade : en règle générale

Dans son article R.421-17, le code de l’urbanisme dispose que les travaux exécutés sur les constructions existantes peuvent avoir à faire l’objet de formalités préalables.

Notamment, les travaux de ravalement de façade ou ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment doivent être précédés du dépôt d’une déclaration préalable en mairie.

Le ravalement de façade comprend :

  • Le traitement des murs de façade, du sol à l’égout du toit ;
  • Le traitement des éléments de zinguerie et des descentes d’eau ;
  • Le traitement des menuiseries et huisseries ;
  • Le traitement des ferronneries, ferrures et métalleries.

Ravalement de façade s’accompagnant de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment

Ravalement de façade et modification aspect extérieur

Les travaux de ravalement de façade peuvent être l’occasion d’entreprendre des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment, par exemple par l’ajout, la suppression ou la création d’une ouverture. De plus, un ravalement de façade ayant pour effet de modifier la teinte d’origine consiste également en une modification de l’aspect extérieur. Dans tous les cas, la déclaration préalable reste exigée.

Le code de l’urbanisme ne fait pour le moment pas de distinction selon qu’un ravalement a ou non pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment.

De telle sorte qu’un ravalement, modifiant ou pas l’aspect extérieur d’un bâtiment, fait systématiquement l’objet d’une déclaration préalable de travaux.


Qu’est-ce qu’une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ?

De façon synthétique, toutes les opérations ayant pour effet d’altérer l’état d’origine des façades d’un bâtiment consistent en une modification de son aspect extérieur :

  • Modification de la teinte d’origine des façades ;
  • Modification des revêtements de façade, notamment dans le cadre d’une opération de rénovation thermique. Ainsi, dès lors que les matériaux d’isolation sont visibles et altèrent l’aspect initial des façades, comme la pose d’un bardage bois, les travaux relèvent du régime applicable aux modifications de l’aspect extérieur ;
  • Suppression ou ajout d’un élément en façade (porte, fenêtre, baies, zinguerie).

Ravalement de façade en secteur sauvegardé

Afin d’assurer la conservation de la qualité architecturale d’un espace urbain, certaines zones du territoire communal peuvent être comprises dans un secteur sauvegardé.

Les travaux entrepris dans ces secteurs sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Pour tenir compte du délai supplémentaire nécessaire à sa consultation, l’instruction de la demande d’autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire) est majoré de 1 mois supplémentaire.

Le dossier d’autorisation de construire doit essentiellement démontrer que le ravalement n’est pas de nature à porter atteinte à la continuité architecturale du secteur sauvegardé.

Tout particulièrement, il est nécessaire de préciser dans la demande d’autorisation de construire si les travaux prévoient de modifier un élément de composition en façade par suppression ou par ajout.

Ravalement de façade d’un bâtiment simplement compris dans un secteur sauvegardé

Quand bien même le bâtiment ne fait l’objet d’aucune prescription spécifique, il est nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux.

Ravalement de façade d’un bâtiment identifié par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)

Les travaux effectués sur un élément identifié par le PSMV sont soumis à permis de construire. Il s’agit généralement de bâtiments ou même d’ouvrages d’art ayant un intérêt patrimonial particulier.

Ravalement de façade d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques

Les travaux entrepris en façade d’un monument historique relèvent du régime du permis de construire.

En bref :

Bâtiment simplement situé dans un secteur sauvegardé Déclaration préalable de travaux
Bâtiment identifié par le PSMV Permis de construire
Immeuble inscrit au titre des monuments historique Permis de construire

Ravalement de façade en copropriété

Retrouvez dans cet article des éléments beaucoup plus complets sur le ravalement en copropriété : Travaux de ravalement en copropriété

De façon très synthétique, le ravalement de façade en copropriété est soumis à la fois :

  • A l’accord de l’Assemblée générale des copropriétaires ;
  • Et à l’obtention d’une déclaration préalable.

Il convient de soulever le fait que l’accord d’une déclaration préalable ne dispense pas de procéder à un vote en Assemblée Générale.

A l’inverse, l’autorisation de l’Assemblée Générale ne dispense pas de déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.

Cas particulier : ravalement de façade s’accompagnant à la fois d’une modification des façades et d’un changement de destination

Le code de l’urbanisme prévoit 9 destinations pour une construction :

  • L’habitation ;
  • L’hébergement hôtelier ;
  • Les bureaux ;
  • Le commerce ;
  • L’artisanat ;
  • L’industrie ;
  • L’exploitation agricole ou forestière ;
  • La fonction d’entrepôt ;
  • Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que celle du bâtiment principal.

Ainsi, un abri de jardin est à destination d’habitation s’il est implanté sur un terrain dont le bâtiment principal consiste en une habitation.

Ce même abri de jardin est à destination agricole s’il est implanté sur un terrain dont le bâtiment principal consiste en hangar agricole.

Un projet de ravalement de façade qui consiste, dans le même temps, à :

  1. Changer la destination d’un bâtiment …
  2. … en plus de modifier son aspect extérieur …

… relève du régime du permis de construire.

Par exemple, un projet consistant dans le même temps à :

  1. Transformer un bâtiment à destination commerciale (ou agricole, artisanale, d’entrepôt, etc.) …
  2. … en bâtiment à destination d’habitation …
  3. En plus d’effectuer des travaux de ravalement ayant pour effet de modifier la façade … … relève du permis de construire.

Les projets de transformation d’un garage en chambre ou pièce à vivre ne consistent pas en un changement de destination, les locaux accessoires étant réputés partager la même destination que le bâtiment principal.

Toutefois, il convient de déposer une déclaration préalable pour ce type de projet en raison du fait qu’il s’agit de transformer de l’emprise au sol en emprise au sol développant de la surface de plancher.

La déclaration préalable reste requise quand bien même il n’est pas prévu de modifier l’aspect extérieur du garage.

Lire cette note pour plus d’informations : Changement de destination – démarches

Autorisation d’occuper temporairement le domaine public

La pose d’échafaudages sur la voie publique nécessite d’obtenir au préalable l’accord de l’autorité municipale.

La demande d’accord est à retirer directement auprès de la mairie.

Déclaration préalable ravalement de façade

Dans la mesure où le permis de construire reste très exceptionnel dans le cadre de travaux de ravalement de façade, il est uniquement abordé ici le régime de la déclaration préalable.

Le contenu du permis de construire reste sensiblement similaire à celui de la déclaration préalable. Lire cette page sur les pièces à joindre au dossier de permis de construire : Permis de construire, pièces à joindre

La déclaration préalable de travaux permet au service de l’urbanisme de vérifier si le projet respecte les dispositions locales en matière d’aspect extérieur.

Par exemple :

  • L’utilisation de certaines teintes peut être proscrite ;
  • Il peut être imposé de conserver certains éléments en façade, notamment les éléments de modénature ;
  • Dans le cadre d’un ravalement s’accompagnant de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment, il peut être imposé de respecter certains choix architecturaux : il peut être nécessaire que les ouvertures soient plus hautes que larges, le règlement d’urbanisme peut interdire l’installation en façade des dispositifs mécaniques destinés aux volets roulants, etc.

Essentiellement, il convient de respecter la continuité architecturale du paysage bâti.

Ce sont essentiellement les plans des façades et des toitures, les photographies, la représentation de l’aspect extérieur et les pièces écrites qui permettent au service instructeur d’analyser la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme.

Dépôt du dossier de déclaration préalable

Le dossier de déclaration préalable se dépose en mairie en 2 exemplaires, ainsi que 5 exemplaires supplémentaires des pièces suivantes si elles accompagnent le dossier :

  • DP.1 Plan de situation (cette pièce est à joindre obligatoirement)
  • DP.2 Plan de masse (facultatif, mais conseillé)
  • DP.3 Plan en coupe (cette pièce n’a pas à être jointe)

Contenu du dossier

Le dossier se compose :

  • Du formulaire CERFA déclaration préalable de travaux ;
  • D’un ensemble de pièces à joindre.

Formulaire ravalement de façade

Il existe 3 types de formulaires :

  • Le formulaire CERFA 13404 : il s’agit du formulaire « classique » permettant de déclarer l’ensemble des projets soumis au régime de la déclaration préalable.
  • Le formulaire « simplifié » CERFA 13703 : ce formulaire consiste en une version « allégée » (peut-être trop) du formulaire classique.
  • Le formulaire CERFA 13702 : ce formulaire adapté aux opérations de division de terrain n’intéresse pas les projets de ravalement.

Dans le cadre d’un projet consistant uniquement à effectuer un ravalement de façade ou des travaux de modifications de l’aspect extérieur, il est possible de déposer le formulaire CERFA simplifié 13703.

Dès lors que le projet consiste à effectuer un ravalement en plus d’une démolition ou une division de terrain, il est préférable de déposer le formulaire classique 13404.

Dans tous les cas, le déclarant conserve la possibilité de déposer au choix soit le formulaire 13703 (simplifié), soit le formulaire 13404 (classique).

Nous vous conseillons de déposer le formulaire simplifié dès lors qu’il n’est pas prévu de créer de surfaces de plancher supplémentaires.

Les pièces à joindre

DP.1 Plan de situation

Le plan de situation consiste en une représentation cartographique de la commune d’implantation du bâtiment faisant l’objet des travaux. Il s’agit d’une pièce obligatoire, dont l’absence justifie l’envoi d’une notification pour pièce manquante.

Consultez cette note pour plus d’informations : Plan de situation

DP.2 Plan de masse

Le plan de masse est une illustration du terrain permettant de visualiser sa forme, ses limites ainsi que l’organisation des constructions.

Le plan de masse est en règle générale facultatif dans le cadre d’un simple ravalement de façade. Il apparaît cependant que certaines communes l’exigent afin de localiser le bâtiment faisant l’objet des travaux avec précision.

En vue de prévenir une éventuelle notification pour insuffisance en l’absence du plan de masse, il reste conseillé de le joindre au dossier.

Consultez cette note pour plus d’informations : Plan de masse

DP.4 Plan des façades et des toitures

Exemple de plan des façades pour un ravalement

Exemple de plan des façades pour un ravalement. Le plan des façades et des toitures illustre à la fois l’état futur du bâtiment et son état d’origine. Le plan des façades et des toitures doit représenter l’ensemble des façades.

Le plan des façades permet de visualiser à la fois l’élévation des façades ainsi que l’ensemble des éléments de composition : ouvertures, zinguerie, menuiseries.

Le dossier peut avoir à comporter :

  • Un plan des façades illustrant l’aspect futur du bâtiment, c’est-à-dire après les travaux ;
  • Dès lors que le ravalement est de nature à modifier l’aspect extérieur du bâtiment, il convient également de joindre un plan des façades illustrant l’aspect d’origine du bâtiment.

A noter que le bordereau des pièces à joindre du formulaire simplifié de déclaration préalable indique que le plan des façades et des toitures serait inutile dès lors que le ravalement de façade ne modifie pas l’aspect extérieur du bâtiment.

Pour autant, le service instructeur demeure en droit d’exiger l’ensemble des pièces nécessaires à l’instruction de la demande.

Or, même dans le cadre d’un simple ravalement, le plan des façades permet de vérifier que les travaux respectent les dispositions relatives à l’aspect extérieur. En outre, le plan des façades peut être assorti d’annotations détaillant les teintes et matériaux utilisés, ce qui permet d’affiner la réponse du service instructeur.

Il reste ainsi conseillé de joindre systématiquement un plan des façades et des toitures, quand bien même il ne s’agit que d’un « simple » ravalement.

Consultez cette note pour plus d’informations : Plan des façades et des toitures


DP.5 Représentation de l’aspect extérieur

Exemple de DP 5 représentation de l’aspect extérieur

La représentation de l’aspect extérieur consiste en une illustration permettant de visualiser l’aspect des façades après leur ravalement.

Très concrètement, il s’agit d’une image de synthèse ou d’une photographie retouchée de manière à simuler l’aspect des façades après les travaux. Il est préférable de joindre la représentation de l’aspect extérieur systématiquement, même si son intérêt est un peu plus faible lorsque la demande comporte un plan des façades et des toitures.

Consultez cette note au sujet de la DP.5 : Représentation de l’aspect extérieur


DP.7/8 Photographies en environnement proche et paysage lointain

La photographie en environnement proche offre une vue du bâtiment faisant l’objet des travaux tandis que la photographie en paysage lointain permet de visualiser le bâtiment ainsi que les constructions voisines.

Consultez cette note à ce sujet : Réussir les photographies en environnement proche et paysage lointain

DP.11 Notice décrivant les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux

La DP.11 consiste en une pièce écrite détaillant l’ensemble des matériaux employés (crépi, peinture, enduit …) et la façon dont les travaux seront entrepris (type finition des enduits, éléments supprimés ou conservés).

Cette pièce est uniquement exigée lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

Délai d’obtention de la déclaration préalable

Le délai d’obtention est de la déclaration préalable est de 1 mois. Ce délai est prolongé d’un mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

Le silence gardé de l’administration à l’expiration du délai d’instruction emporte accord tacite sous certaines conditions (notamment sous réserve du caractère complet de la demande et de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, voir cet article : délai accord tacite).

Ravalement de façade obligatoire tous les 10 ans ?

Nous revenons tout particulièrement sur le ravalement décennal : certains sites commerciaux indiquent qu’il appartient aux propriétaires d’entreprendre obligatoirement un ravalement tous les 10 ans.
Sauf que ces sites omettent de préciser que l’obligation de procéder à un ravalement décennal n’est pas systématique.

Le code de la construction dispose que les façades doivent être maintenues en bon état de propreté (article L.132-1).

Par application de l’article L.132-2 du code de la construction, cette loi s’applique exclusivement :

  • A la commune de Paris ;
  • Et au sein des seules communes figurant sur une liste établie par arrêté préfectoral.

Il revient à l’autorité municipale d’émettre un arrêté municipal imposant aux propriétaires des immeubles situés dans un périmètre particulier de procéder à un ravalement.

Périmètres concernés par la campagne de ravalement obligatoire

De façon très générale, l’arrêté municipal porte sur les immeubles situés dans un environnement urbain ayant un intérêt patrimonial.

Ainsi, sont tout particulièrement concernés les immeubles localisés dans une Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Là encore de façon très globale, les AVAP / ZPPAUP couvrent le périmètre des centres-villes de certaines communes.

L’arrêté municipal peut porter exclusivement sur certaines rues explicitement citées.

Bâtiments concernés

Ce sont tous les bâtiments implantés dans les zones définies par l’arrêté municipal qui sont concernés par la campagne de ravalement.

Toutefois, la campagne de ravalement ne concerne pas les immeubles ayant déjà fait l’objet d’un ravalement moins de 10 ans avant l’entrée en vigueur de l’arrêté municipal.

Injonction municipale

Le code de la construction permet à l’autorité municipale de procéder par voie d’injonction.

L’autorité municipale peut entamer une procédure de sommation dès lors que les travaux :

  • Ne sont pas engagés dans les six mois - concrètement, il est nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux dans les six mois suivants l’injonction municipale ;
  • Ne sont pas achevés à l’expiration d’un délai fixé par l’autorité municipale.

Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, l’injonction municipale est adressée au syndic.

Sanctions du non-respect du ravalement obligatoire

Le code de la construction offre la possibilité à l’autorité municipale de sanctionner la méconnaissance de la campagne de ravalement par une amende de 3 750 €.

L’autorité municipale a par ailleurs la possibilité de saisir les juridictions civiles, comme le Tribunal de Grande Instance, en vue de faire procéder aux frais du propriétaire les travaux de ravalement de façade.

Motifs de la campagne de ravalement décennal obligatoire

L’arrêté municipal imposant à certains propriétaires de procéder à un ravalement tous les 10 ans doit être motivé.

En règle générale, la campagne de ravalement se justifie :

  • Par le fait qu’un nombre important d’immeubles situés dans le périmètre concerné n’a pas fait l’objet d’un entretien régulier ;
  • Au regard de l’intérêt patrimonial de la zone couverte par la campagne de ravalement (présence de monuments historiques ou de bâtiments ayant un fort enjeu patrimonial) ;
  • Par le développement de l’attractivité du centre-ville et la conservation du cadre de vie ;
  • Par des considérations d’ordre sanitaire.

À qui s’adresser pour obtenir des compléments d’information ?

La mairie assure un rôle guichet unique : c’est elle qui réceptionne le dossier de déclaration préalable et c’est elle qui le transmet auprès du service d’urbanisme compétent.

La mairie a également un rôle d’information : c’est en mairie que vous retrouverez toutes les informations nécessaires et les adresses utiles dans le cadre des travaux de ravalement.

Le service d’urbanisme

La consultation du service d’urbanisme peut être judicieuse dès la phase d’élaboration du dossier de déclaration préalable afin de s’assurer que les choix architecturaux respectent les réglementations relatives à l’aspect extérieur des bâtiments.

Le service d’urbanisme peut être consulté :

  • En mairie ou au siège de l’intercommunalité si la commune ou l’intercommunalité examine elle-même les demandes d’autorisation de construire
  • Ou auprès de la Direction Départementale des Territoires (DDT) dès lors que la commune ou l’intercommunalité n’examine pas elle-même les demandes d’autorisations de construire.

L’Architecte des Bâtiments de France (ABF)

L’avis de l’ABF est requis dès lors que le terrain est localisé en secteur sauvegardé. Sa consultation dès les esquisses du projet apparaît incontournable, dans la mesure où son avis détermine très largement la suite à donner à la demande de déclaration préalable.

L’ABF officie auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP).

Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)

Le CAUE peut être consulté par tous les maitres d’ouvrage, tout particulièrement en vue d’obtenir des solutions techniques sur la mise en œuvre des travaux.

Consultez ce site internet pour connaitre l’adresse du CAUE le plus proche (sur la carte située en bas à gauche) : FNCAUE

Les aides financières

Nous revenons ici sur quelques-unes des aides les plus fréquemment proposées. Dans la mesure où les conditions d’attribution des aides financières dépendent très largement du contexte local, il est abordé seulement quelques généralités.

La mairie ou la DDT peuvent renseigner de façon plus complète sur les subventions susceptibles d’être accordées.

Il est possible de contacter l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL) pour obtenir des informations plus complètes au niveau local : ADIL

Il faut savoir que les communes peuvent proposer des aides financières afin de participer aux travaux de ravalement et à certains travaux de rénovation (d’où l’intérêt de déclarer les travaux de ravalement de façade).

Ces aides peuvent être accordées :

Sans condition

Il existe quelques communes qui accordent des aides sans aucune condition particulière, sauf à engager les travaux de ravalement.

Au regard de l’importance des travaux envisagés

La mairie peut accorder certaines aides sous réserve de l’importance des travaux, par exemple lorsque le montant des travaux excède un certain cout.

Si les travaux de ravalement consistent en des travaux de rénovation thermique

Il est tout à fait envisageable que des travaux de ravalement soient également l’occasion d’entreprendre dans le même temps des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.

Les travaux de performance énergétique peuvent faire l’objet d’aides au niveau municipal ou intercommunal.

L’administration fiscale, l’ADEME ou Gaz de France peuvent informer sur les crédits d’impôt et prêts aidés prévus dans le cadre de travaux de rénovation énergétique (rénovation des dispositifs de chauffage essentiellement).

Sur condition de ressources

Des aides sous condition de ressources peuvent être proposées soit directement par la mairie ou par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Dans le cadre de la campagne de ravalement décennal

Certaines communes peuvent délivrer des aides aux travaux de ravalement à l’occasion de la campagne de ravalement décennal.

Les administrés sont généralement directement avertis par la mairie de la possibilité de bénéficier de ces aides.

Quelques erreurs fréquentes

Un permis de construire est systématiquement requis en secteur sauvegardé (périmètre ABF)

FAUX

Le permis de construire est requis en secteur ABF uniquement lorsque le ravalement concerne un monument historique ou un bâtiment d’intérêt patrimonial identifié.

En revanche, un ravalement entrepris sur un immeuble quelconque relève de la déclaration préalable.

La déclaration préalable de ravalement ne peut pas être refusée

Pas tout à fait vrai …

En principe, il est vrai que la déclaration préalable n’a pas de raison particulière de faire l’objet d’un refus dès lors qu’il s’agit bien d’un ravalement au sens strict, à savoir une restauration de l’état d’origine d’une façade.

En revanche, un ravalement de façade consistant à modifier l’aspect extérieur peut faire l’objet d’un refus si les travaux envisagés ne respectent pas les règles relatives à l’aspect extérieur.

Le ravalement de façade tous les 10 ans s’applique systématiquement

FAUX

Contrairement à une idée répandue, notamment par certains discours commerciaux, le ravalement décennal s’applique qu’à certaines communes.

Notamment, la ville de Paris est concernée par le ravalement décennal obligatoire.

Dans les autres communes, il appartient à l’autorité municipale d’engager une campagne de ravalement si elle l’estime nécessaire.

Ce sont généralement les centres-ville couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou une Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) qui sont concernées par la campagne de ravalement décennal.

Le ravalement d’une seule façade du bâtiment peut être dispensé de formalité si elle n’est pas visible depuis la voie publique

FAUX

Le code de l’urbanisme ne tient pas compte du fait que les travaux soient visibles ou non depuis la voie publique (ou même des voisins).


Plus d’infos sur ce sujet :

Ravalement de façade tous les 10 ans : loi pas forcément obligatoire
Les démarches pour déclarer la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ou…
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