Les nouvelles règles applicables au 1er avril 2014 : définition de l’emprise au sol, dispense pour certains ravalements de façade, transformation d’un garage en pièce à vivre, fosses nécessaires aux activités agricoles (décret du 27 février 2014)

bruno

Le décret du 27 février 2014 apportant des corrections au régime des autorisations d’urbanisme vient d’être diffusé.

Principalement, ce nouveau décret :

  • Complète la définition de la notion d’emprise au sol ;
  • Clarifie le régime applicable aux travaux consistant à transformer un espace de stationnement clos et couvert en pièce à vivre ;
  • Apporte un nouveau régime applicable aux fosses nécessaires aux activités agricoles ;
  • Dispense de formalités CERTAINS travaux de ravalement de façade.

Cet article propose de revenir sur les ajustements apportés par ce nouveau décret, tout particulièrement sur la dispense de formalités de certains travaux ravalement de façade (qui alimente déjà des confusions …).

Note de mise à jour (1) : comme à chaque nouveauté introduite, le site sera mis à jour.

Note de mise à jour (2) : les mises à jour ont tout de même été diffusées (un peu plus d’une dizaine d’articles sont concernés) – il est précisé dans chacun de ces articles que le décret est applicable aux demandes d’autorisation de construire déposées à partir du 1er avril 2014.

Certains de ces articles ont dans le même temps fait l’objet d’ajouts de compléments d’information (références juridiques, schémas, explications, modifications esthétiques, etc.)

Date d’entrée en vigueur : 1er avril 2014

Le décret du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme s’applique aux demandes de permis de construire et de déclaration préalable déposés à partir du 1er avril 2014.

Contexte

Ce décret fait suite :

Le décret du 27 février 2014 reprend une partie des dispositions d’un projet de décret diffusé au mois de mars 2013, dont l’application était prévue au 1er juillet 2013.

Contenu du décret du 27 février 2014 et objectifs

Parmi les objectifs poursuivis (et comme de coutume), le législateur entend alléger la procédure d’instruction et simplifier le régime des autorisations du droit des sols.

À cet effet, le décret du 27 février 2014 comporte 10 articles :

L’article premier ainsi que l’article 2 apportent des modifications matérielles au code de l’urbanisme concernant la mise en œuvre de la fiscalité de l’urbanisme.

L’article 3 modifie l’article R.410-5 du code de l’urbanisme : les syndicats mixtes ouverts ou fermés sont compétents pour instruire les autorisations d’urbanisme.

L’article 4 apporte des précisions sur la définition de l’emprise au sol. Il apporte dans le même temps des ajustements sur le régime des autorisations d’urbanisme. Ainsi, il définit un nouveau régime applicable aux ravalements de façade, aux fosses nécessaires à l’activité agricole et il apporte des précisions sur les projets consistant à transformer un espace de stationnement clos et couvert en pièce à autre usage.

Les articles 5 à 7 créent de nouvelles pièces complémentaires à joindre pour certains projets – rien qui concerne directement les particuliers. Les pièces complémentaires à joindre pour certains projets ainsi que la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) sont établies sous la responsabilité du demandeur.

L’article 8 apporte des rectifications matérielles au code de l’urbanisme en ce qui concerne les échanges électroniques.

Les articles 9 et 10 précisent les conditions d’application du décret.

Cette note traite des nouvelles mesures intéressant les projets relevant de l’urbanisme individuel.
Les mesures relatives à certains projets portés dans le cadre d’opérations plus complexes ne sont pas abordées.

Le nouvel article R.431-16-3 relatif aux permis de construire portant sur une opération de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher, pour lesquels une nouvelle pièce dont être jointe au dossier, s’applique au 3 mars 2014.

Décret du 27 février 2014 : quelles sont les nouvelles règles ?

Parmi les dispositions apportées, ce sont celles de l’article 4 du décret du 27 février 2014 qui sont de loin les plus notables.

Ci-dessous une synthèse reprenant les principales nouveautés introduites.

Plus de précisions sur la notion d’emprise au sol : l’emprise au sol ne prend pas en compte les simples débords de toiture ainsi que les éléments de modénature (décors) en façade.

Clarification des formalités à entreprendre pour les travaux consistant à transformer un espace de stationnement clos et couvert en espace à autre usage  : une déclaration préalable est nécessaire à partir de 5 m², par exemple, lorsque des travaux prévoient de changer un garage en pièce à vivre.

Dispense de formalités pour CERTAINS travaux de ravalement : la déclaration préalable n’est plus imposée pour les « simples » travaux de ravalement, à la condition que le terrain ne soit pas compris dans un secteur protégé (champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, site classé, inscrit, en instance de classement) et que l’administration locale n’ait pas rendu la déclaration préalable obligatoire.

Les travaux qui ne sont pas assimilables à un ravalement de façade et consistant dans le même temps à modifier l’aspect extérieur du bâtiment demeurent systématiquement soumis à déclaration préalable.

Dans les faits et au même titre que les clôtures, la dispense de formalités devrait être exceptionnelle.

Nouveau régime juridique applicable aux fosses nécessaires à l’activité agricole : ces fosses sont dispensées de formalités jusque 10 m². Entre 10 m² et 100 m², une déclaration préalable est obligatoire. Au-delà, la fosse relève du permis de construire.

Définition de l’emprise au sol : de nouvelles précisions

Avec la surface de plancher, l’emprise au sol est une unité de surface permettant de définir le régime juridique d’un projet : permis de construire, déclaration préalable, dispense de formalités.

Définie par l’article R.420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol s’entend comme :

La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Le décret apporte les précisions suivantes :

Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Le décret permet d’exclure de l’emprise au sol les détails architecturaux en façade ainsi que les simples avancées de toiture.

En revanche, les avancées de toiture maintenues au sol par des poteaux ou à encorbellement sont à intégrer à l’emprise au sol.

Ainsi, l’emprise au sol s’appréhende comme étant constituée par l’assise au sol d’un bâtiment, en y incluant ses éléments de débords, à l’exception des simples avancées de toiture et des détails architecturaux en façade.

La notion d’emprise au sol a évolué dans le sens proposé par la circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol.
Les quelques précisions apportées par le décret sont plutôt bienvenues.

En effet, les termes « débords et surplombs inclus » pouvaient facilement conduire à intégrer à l’emprise au sol toutes les avancées de toiture d’un bâtiment, même celles qui ne seraient pas maintenues au sol par des poteaux, et cela en dépit des précisions apportées par la circulaire du 3 février 2012.

Désormais codifiés, ces éléments de précisions permettent de lever toute ambiguïté.

Transformation d’une emprise au sol en emprise au sol développant de la surface de plancher (ex. transformation d’un garage en chambre) : déclaration préalable à partir de 5 m²

Régime antérieur à la réforme des surfaces : déclaration préalable

Abrogé par le décret du 29 décembre 2011, l’alinéa g) de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme disposait que la transformation de plus de 2 m² de Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) en Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) nécessitait une déclaration préalable.

Cet alinéa intéressait particulièrement les projets consistant à transformer un garage, qui développaient de la SHOB, en pièce à vivre, qui développaient à la fois de la SHOB et de la SHON.

Pour autant, l’abrogation par le décret du 29 décembre 2011 de l’alinéa g) ne marquait pas la fin de la déclaration préalable pour les travaux consistant à transformer un garage en pièce à vivre.

Au contraire, une déclaration préalable restait requise en vertu des dispositions de l’alinéa f) de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme.

Transformation d’un garage en pièce à vivre : le décret redéfinit explicitement les démarches à entreprendre

Le décret réintroduit l’alinéa g) à l’article R.421-17 du code de l’urbanisme de la façon suivante :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable […]

g) la transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Pour rappel, les espaces à usage de stationnement clos et couverts ne développent pas de surface de plancher.

En revanche, tous les espaces clos et couverts à autre usage que le stationnement développent de la surface de plancher.

Concrètement, avec la réintroduction de l’alinéa g), la transformation d’un garage clos et couvert en pièce à vivre (comme une chambre) doit faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors que la surface à créer est supérieure à 5 m².

Comme vu plus haut, le régime de la déclaration préalable restait applicable à ce type de projet avant l’application du nouveau décret. La réintroduction de l’alinéa g) permet cependant de clarifier leur régime juridique.

La réintroduction de l’alinéa g) est un retour en arrière largement justifié par ce qui apparaissait être une erreur de codification plutôt qu’une véritable mesure de simplification …

Travaux de ravalement : dispense de déclaration préalable pour CERTAINS travaux

Très important : Certains médias généralistes titrent sur « la fin de la déclaration préalable » pour les ravalements.

D’où cette mise en garde : la déclaration préalable n’est pas purement et simplement supprimée pour les ravalements.

Il faut avant tout rappeler que le code de l’urbanisme, dans son article R.421-17 a), impose l’obtention d’une déclaration préalable dès lors que des travaux sont de nature à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

En conséquence, la modification de l’aspect d’un bâtiment à la suite de travaux en façade, sans que ceux-ci soient assimilables à un ravalement, nécessite toujours d’obtenir une déclaration préalable.

Par exemple, la modification des teintes, des revêtements extérieurs, ou plus généralement en cas d’altération de l’aspect d’origine des façades, la déclaration préalable reste obligatoire. A l’inverse, les travaux se limitant à nettoyer ou à restaurer l’état d’origine d’une façade, sans transformation ni modification de nature à modifier l’aspect de l’immeuble, sont en principe assimilables à un ravalement (Cour administrative d’appel de Nancy du 17 avril 2003, 98NC01752, inédit au recueil) et peuvent, toutes conditions étant par ailleurs réunies, faire l’objet d’une dispense de formalités.

D’autre part, l’administration locale conserve la possibilité de rendre la déclaration préalable obligatoire à tous les travaux de ravalement, sans distinction.

En outre, la déclaration préalable reste requise dès lors que l’immeuble est compris dans un secteur « protégé » : champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, site classé, inscrit ou en instance de classement.

Enfin, les travaux entrepris en façade et ayant pour effet de changer la destination du bâtiment relèvent du permis de construire (article R.421-14 du code de l’urbanisme).

Le décret de 27 février 2014 définit un nouveau régime juridique applicable aux travaux de ravalement de façade.

Il s’agit sûrement de la principale innovation de ce décret.

Régime antérieur : déclaration préalable systématique

Avant l’application du décret au 1er avril 2014, tous les travaux de ravalement de façade nécessitaient de déposer une déclaration préalable en mairie.

Formellement, l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme était rédigé de la manière suivante :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable : [...]

a) Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ; [...]

Ravalement de façade : dispense de formalités, sauf (nombreuses) exceptions

Le décret du 27 février 2014 apporte un régime spécifique aux ravalements de façade en introduisant au code de l’urbanisme un nouvel article R.421-17-1.

Au 1er avril 2014, ce nouvel article pose le principe de la dispense de formalités pour les travaux de ravalement de façade.

Néanmoins, les travaux de ravalement de façade demeurent soumis à déclaration préalable lorsque le bâtiment est situé dans :

  • Un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ;
  • Un site inscrit, en instance de classement ou classé ;
  • Une réserve naturelle ou à l’intérieur d’un parc national ;
  • Un périmètre délimité par l’autorité compétente (conseil municipal ou intercommunalité) compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU) ;
  • Ou lorsque les travaux sont entrepris sur un immeuble protégé par un PLU. Le terme « ravalement » doit s’interpréter strictement : ce régime concerne exclusivement les travaux ayant pour effet de restaurer l’état d’origine des façades.

Aussi, l’article R.421-17 a) est réécrit de la manière suivante :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable […]
a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;[...]

De telle sorte que les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment et ne consistant pas en un ravalement nécessitent toujours d’obtenir une déclaration préalable.

Les travaux en façade ou modifiant les structures porteuses du bâtiment et s’accompagnant d’un changement de destination relèvent du permis de construire (article R.421-14 du code de l’urbanisme, voir également « Changement de destination : définition et démarches » ).

Les travaux en façade qui ne sont pas assimilables à un ravalement nécessitent d’obtenir une déclaration préalable. Par exemple, des travaux consistant à altérer l’aspect des façades d’origine (= modification de l’aspect extérieur) plutôt que de les restaurer (= ravalement) ne peuvent pas être dispensés de formalités.


Dans les faits : vers une dispense exceptionnelle ?

Pour comprendre en quoi la dispense de formalités pour les ravalements devrait rester exceptionnelle, il faut revenir sur le régime applicable à la pose d’une clôture (article R.421-12 du code de l’urbanisme).

En principe, la pose d’une clôture est dispensée de formalités. Par exception, une déclaration préalable est obligatoire lorsque le terrain est compris dans un « secteur protégé », ou lorsque l’administration locale a rendu obligatoire la déclaration préalable aux clôtures.

Dans les faits, lorsque le terrain n’est pas compris dans un « secteur protégé », la déclaration préalable à la pose d’une clôture est presque systématiquement rendue obligatoire par les administrations locales.

Le nouveau régime des ravalements est similaire à celui des clôtures : il apporte le même principe (la dispense de formalités) et les mêmes exceptions (« secteurs protégés », délibération en conseil municipal).

Finalement, l’administration locale devrait chercher à poursuivre les mêmes objectifs pour les ravalements que pour les clôtures, à savoir assurer la protection du voisinage ainsi que la préservation de la continuité architecturale du paysage bâti, en imposant la déclaration préalable de manière quasi systématique.

Le décret du 27 février 2014 n’apporte aucune définition sur ce qu’il convient d’entendre précisément par « ravalement de façade ». Il revient donc au juge de statuer en l’espèce sur la nature des travaux dès lors qu’une procédure contentieuse est engagée.

Aussi, afin d’améliorer la sécurité juridique des travaux entrepris en façade, il est clairement dans l’intérêt des communes de rendre la déclaration préalable obligatoire aux ravalements de façade.

La dispense de formalités pour certains travaux de ravalement de façade : une fausse bonne idée ?

Il reste difficile de voir dans ce nouveau régime applicable aux ravalements une mesure de simplification ou de « sécurisation » juridique.

Bien au contraire :

1. Il revient à l’administré de connaître précisément la nature juridique du terrain – selon que le terrain soit ou non compris dans un « secteur protégé » et selon que la déclaration préalable soit rendue ou non obligatoire au sein de la commune.

2. Il lui revient également de cerner correctement la nature des travaux, au risque d’être en infraction – selon qu’il s’agisse réellement de travaux de ravalement de façade (= restauration de leur état d’origine) ou de travaux ayant pour effet d’altérer leur aspect initial, auquel cas la déclaration préalable demeure obligatoire.

3. Enfin, il faut soulever le fait que la dispense de formalités n’est pas une dérogation aux règles d’urbanisme, dont celles relatives à l’aspect extérieur – voir cette note pour plus d’informations : « La dispense de formalités n’est pas une dérogation » .

De telle sorte que l’aspect du bâtiment à l’issue des travaux, qu’ils soient ou non dispensés de formalités, doit dans tous les cas être conforme aux règles d’aspect extérieur applicables au sein du territoire communal ou intercommunal.

Nouveau régime juridique : les plateformes et les fosses nécessaires à l’activité agricole

En vue de corriger certains effets non souhaités de la réforme des surfaces en urbanisme, le législateur apporte un nouveau régime applicable aux plateformes et aux fosses nécessaires à l’activité agricole.

Ainsi, aux termes des nouveaux articles R.421-2 et R.421-9 du code de l’urbanisme, les fosses nécessaires à l’activité agricole obéissent aux formalités suivantes :

FOSSES NÉCESSAIRES A L’ACTIVITÉ AGRICOLE
Bassin d’une superficie inférieure ou égale à 10 m² Dispense de formalités (sauf secteur sauvegardé, site classé ou en instance de classement) R.421-2 du code de l’urbanisme
Bassin d’une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² Déclaration préalable R.421-9 du code de l’urbanisme
Bassin une superficie supérieure à 100 m² Permis de construire R.421-1 du code de l’urbanisme

Les plates-formes nécessaires à l’activité agricole sont également dispensées de formalités.

Les autres mesures

Le décret comporte d’autres ajustements techniques ou d’innovations un peu plus anecdotiques, à l’exception de nouveaux articles qui posent le principe de la responsabilité du demandeur sur les pièces complémentaires à joindre à certains projets ainsi que sur la déclaration d’achèvement des travaux.

Attestation RT 2012, pièces complémentaires et déclaration d’achèvement des travaux : sous l’entière responsabilité du demandeur

L’article 5 du décret apporte de nouvelles pièces complémentaires à joindre à la demande de permis de construire selon la nature du terrain ou du projet – rien en ce qui concerne les particuliers.

Il est néanmoins inséré au code de l’urbanisme un nouvel article R.431-33-1 :

Les pièces complémentaires prévues aux articles R. 431-13 à R. 431-33 sont fournies sous l’entière responsabilité des demandeurs.

Le code de l’urbanisme dispose désormais que les pièces complémentaires à joindre au permis de construire compte tenu de la nature du terrain et du projet, par exemple l’attestation RT 2012 prévue à l’article R.431-16 j) du code de l’urbanisme (pièce PCMI 14-1), relèvent de l’entière responsabilité du demandeur.

Par ailleurs, le décret introduit un nouvel article R.462-4-4 disposant que les attestations jointes à la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) sont également établies sous l’entière responsabilité du demandeur.

Les syndicats mixtes ouverts ou fermés : instruction des actes d’urbanisme possible

L’article 3 du décret modifie l’article R.410-5 du code de l’urbanisme en permettant à l’ensemble des syndicats mixtes qu’ils soient ouverts ou fermés, d’assurer l’instruction des autorisations d’urbanisme et des certificats d’urbanisme.

Réécriture des articles R.421-9 et R.421-2 du code de l’urbanisme

L’article R.421-9 du code de l’urbanisme identifie les constructions nouvelles soumises à déclaration préalable en dehors des secteurs sauvegardés tandis que l’article R.421-2 énumère les constructions ou travaux dispensés de formalités en dehors des secteurs sauvegardés.

Le décret opère un ajustement permettant d’assurer la lisibilité de ces articles (il fallait auparavant se reporter à des annotations).

D’autres ajustements matériels

Le décret effectue « une prise en compte » du régime juridique des sites en instance de classement.

Formellement, il est inséré l’expression « site en instance de classement » à la suite des dispositions ayant un rapport avec les « sites classés ».

Par ailleurs, les mots « courriers électroniques » sont remplacés par « échanges électroniques ».

Quelques commentaires

Sans qu’ils ne s’agissent de mesures d’une portée exceptionnelle, ce décret a le mérite de procéder à des corrections malgré tout intéressantes.

Le régime applicable aux projets consistant à transformer un espace de stationnement en pièce à vivre est très largement clarifié.

En outre, les compléments apportés à la notion d’emprise permettent de lever certains blocages.

En revanche, le nouveau régime relatif aux ravalements est beaucoup plus discutable.


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