Définition légale de la surface taxable
Selon l’article R.331-7 du code de l’urbanisme, la surface taxable se définit comme :
« La surface de plancher de la construction [...] égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »
Le critère de clôture et de couverture
La définition est claire : seules les constructions à la fois closes et couvertes génèrent de la surface taxable.
En conséquence, un bâtiment ouvert (non clos) ou sans toiture (non couvert) ne peut en aucun cas produire de la surface taxable, quel que soit son usage.
Le seuil de hauteur sous plafond
Les surfaces situées sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre sont potentiellement taxables, à condition bien sûr que le local soit clos et couvert.
À l’inverse, toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre est automatiquement déduite du calcul de la surface taxable.
Le calcul se fait depuis le nu intérieur des façades
La surface taxable est mesurée "à l’intérieur des murs". Cela signifie que l’épaisseur des murs extérieurs n’est pas comptabilisée. On ne prend en compte que la surface utile entre les parois intérieures.
La déduction des vides et trémies
Il faut également retrancher du calcul tous les vides, comme ceux laissés par les cages d’escaliers ou les gaines d’ascenseur. Seule la surface de plancher réellement présente est retenue.
Pourquoi parle-t-on de "surface taxable" ?
La surface taxable, évoquée dans les formulaires d’autorisation de construire, correspond à la surface décrite par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme
L’expression consacrée par les textes est "surface de plancher de la construction" (article R.331-7). Cependant, les formulaires CERFA d’urbanisme utilisent le terme plus simple de "surface taxable" pour désigner cette même donnée.
Par souci de clarté et de cohérence avec les documents administratifs, c’est cette appellation que nous employons ici.
L’intérêt de cette distinction est aussi d’éviter une confusion majeure : il ne faut pas mélanger la "surface de plancher de la construction" de l’article R.331-7 (qui sert au calcul des taxes) avec la "surface de plancher" de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme (qui, elle, détermine le régime des autorisations).
Ces deux notions, bien que proches dans leur libellé, n’ont pas du tout le même objectif. Avouons que cette proximité sémantique est source de nombreuses erreurs.
Exemple illustré de calcul de la surface taxable
Le schéma suivant détaille, pour une maison individuelle, quelles parties sont retenues dans le calcul de la surface taxable :
Exemple calcul surface taxable (cliquez sur l’image pour agrandir)
Cas pratiques : surface taxable ou non ?
Les constructions non closes et/ou non couvertes
Tout ouvrage qui n’est pas à la fois clos ET couvert échappe à la surface taxable.
Exemple concret : l’abri de jardin fermé de gauche, avec ses murs et son toit, génère de la surface taxable. En revanche, l’appentis ouvert de droite, même s’il possède une toiture, n’en génère pas car il n’est pas clos.
Un bâtiment forme de la surface taxable exclusivement s’il est clos ET couvert. En absence de couverture et de façade extérieure, un bâtiment ne forme pas de surface taxable. Cela étant, une telle construction doit être déclarée en mairie dès lors qu’elle constitue une emprise au sol supérieure à 5m²
Autre exemple classique : une terrasse, qu’elle soit couverte ou non, ne produit pas de surface taxable car elle n’est pas close.
D’une manière générale, les structures ouvertes comme les pergolas, les tonnelles, les cheminées extérieures ou les simples stores ne sont pas concernées par la surface taxable.
Cas du carport, de l’appentis et de l’abri voiture
Un espace de stationnement non compris dans un bâtiment clos et couvert ne constitue pas de surface taxable. Il peut toutefois être taxé forfaitairement par emplacement
Un espace de stationnement non clos (même s’il est couvert) ne crée pas de surface taxable.
Attention toutefois : s’il s’agit d’une aire de stationnement, elle peut être taxée selon un autre mode de calcul (forfait par emplacement), indépendamment de la surface taxable.
Les constructions qui génèrent de la surface taxable
À l’inverse, voici des exemples d’ouvrages qui entrent dans le champ de la surface taxable.
Bâtiments d’habitation
Toute surface habitable close et couverte est intégrée dans la surface taxable, après les déductions habituelles (vides, trémies, hauteurs < 1,80 m).
Il est important de noter que les combles, même non aménagés, ainsi que les caves et sous-sols, sont inclus dans le calcul. Leur potentiel d’aménagement futur n’a pas d’importance : ils sont taxables dès leur construction.
Encore une fois, la surface taxable n’a rien à voir avec la surface habitable ou la surface utile au sens des transactions immobilières.
Abris de jardin
Toute annexe (abri, remise, cabanon) qui est close et couverte est très probablement soumise à la surface taxable.
Piscine couverte
Les abords d’une piscine couverte par un abri clos peuvent créer de la surface taxable.
Le bassin lui-même n’est pas concerné par la surface taxable (il est taxé forfaitairement). En revanche, si vous installez un abri fermé au-dessus de la piscine, et que cet abri offre une hauteur libre de plus d’1,80 m, il créera de la surface taxable.
Garage fermé
Un espace de stationnement peut créer de la surface taxable s’il est clos ET couvert
Un garage classique, avec ses quatre murs et un toit, entre dans le calcul de la surface taxable. Il est important de noter qu’il s’agit d’un cas typique où un bâtiment peut avoir une surface taxable, mais pas de surface de plancher (car les stationnements sont exclus de cette dernière).
Des constructions taxées sans surface taxable
Une installation peut être taxée sans pour autant développer de la surface taxable
Il est fondamental de comprendre que la surface taxable n’est qu’un des éléments du calcul des taxes d’urbanisme. D’autres aménagements sont soumis à des valeurs forfaitaires.
Ainsi, un ouvrage peut parfaitement être taxé sans pour autant générer de la surface taxable. C’est le cas notamment pour :
- Les éoliennes,
- Les panneaux solaires installés au sol,
- Les carports ouverts,
- Les tentes et abris légers,
- Les bassins de piscine (indépendamment de leur éventuel abri).
Ces aménagements, bien qu’ils ne produisent ni surface de plancher ni surface taxable, sont soumis à autorisation d’urbanisme, soit parce qu’ils créent une emprise au sol, soit en raison de leur hauteur, soit parce qu’ils sont spécifiquement mentionnés par le code : voir article R.421-9 du code de l’urbanisme.
Pour en savoir plus sur les valeurs forfaitaires, consulter l’article L.331-13 du code de l’urbanisme.
À quoi sert la surface taxable ?
La surface taxable est un outil purement fiscal. Avec la valeur forfaitaire de certains aménagements, elle constitue la base de calcul de plusieurs impositions, dont la principale est la taxe d’aménagement.
Voir l’article L.331-10 du code de l’urbanisme (base de la taxe d’aménagement).
Notre article dédié : Comment calculer la taxe d’aménagement ?
À quoi ne sert PAS la surface taxable ?
La surface taxable n’a aucun rôle dans la détermination des formalités administratives.
C’est un point crucial : la surface taxable (R.331-7) ne doit pas être confondue avec la surface de plancher (R.112-2). C’est cette dernière qui détermine si vous devez déposer une déclaration préalable, un permis de construire, ou si vous êtes soumis au recours obligatoire à un architecte.
Points communs et différences avec la surface de plancher
Différences clés
La surface de plancher s’obtient en partant de la surface taxable, puis en en soustrayant certains éléments spécifiques (comme les surfaces de stationnement closes).
Ainsi, la surface de plancher ne peut jamais être supérieure à la surface taxable. Elle peut lui être égale, ou inférieure.
Points communs
Les deux notions partagent une base de calcul commune : elles se mesurent depuis le nu intérieur des façades, et déduisent toutes deux les vides, trémies et les surfaces de hauteur inférieure à 1,80 m.
En pratique, le calcul de la surface taxable est la première étape pour obtenir la surface de plancher.
Quelques pièges à éviter
La surface taxable se déclare dans un formulaire spécifique
La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions a été introduite en 2012
L’erreur la plus fréquente est de confondre surface taxable et surface de plancher. La première est exclusivement destinée au calcul des taxes.
Elle doit être déclarée dans un imprimé distinct, obligatoirement joint à la demande d’autorisation d’urbanisme.
Surface taxable ne signifie pas automatiquement surface taxée !
Il existe des exonérations. Une construction, même close et couverte, peut être exonérée de la taxe d’aménagement. C’est le cas par exemple :
- Des constructions de moins de 5 m² de surface taxable ;
- De la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de dix ans ;
- De certains bâtiments agricoles nécessaires à l’exploitation.
Voir l’article L.331-7 du code de l’urbanisme pour la liste complète des exonérations.
Un ouvrage peut être taxé sans créer de surface taxable !
Grâce au système des valeurs forfaitaires, une piscine ou un parking peuvent être imposés sans qu’aucune surface taxable ne soit générée.
Il faut retenir que le principe général est qu’une construction, même minime, est toujours susceptible d’être taxée. Les seuls cas où elle pourrait échapper à toute taxation sont ceux d’un ouvrage non clos ET non affecté au stationnement (ex : une simple terrasse ouverte). Mais même dans ce cas, une autorisation d’urbanisme peut être requise du fait de l’emprise au sol.
Un garage génère de l’emprise au sol et de la surface taxable, mais pas de surface de plancher
C’est un exemple typique des distinctions à opérer :
- Il crée de l’emprise au sol (ce qui peut déclencher une autorisation).
- S’il est fermé, il crée de la surface taxable (et sera imposé à ce titre).
- En revanche, il ne produit pas de surface de plancher (car les stationnements en sont exclus par définition).
