Versement pour Sous-Densité : calcul

bruno

Le Versement pour Sous-Densité est une nouvelle taxe introduite par la loi de finances du 29 décembre 2010. Le Versement pour Sous-Densité pourra être instauré à partir du 1er mars 2012 uniquement dans les communes dotées d’un document d’urbanisme (POS ou PLU) et seulement si le Conseil Municipal l’a instauré par délibération.

Lorsque le Conseil Municipal vote en faveur du Versement pour Sous-Densité, alors il devra instituer un Seuil Minimal de Densité (SMD) exclusivement dans les zones urbaines ou à urbaniser.

Note : par souci de clarté, nous avons volontairement exclu d’aborder les procédures de rescrit et plus généralement les conditions de la mise en oeuvre du Seuil Minimal de Densité.

Fait générateur

La délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable pour un projet localisé au sein d’une zone visée par le Seuil Minimal de Densité (SMD) peut entrainer l’acquittement du VSD.

Si un projet est en dessous du SMD, alors le bénéficiaire de l’autorisation de construire sera susceptible de s’acquitter du VSD.

Le VSD ne peut s’appliquer que pour une construction nouvelle : les projets d’extension ou de constructions d’annexes à l’habitation ne sont pas concernés.

Dans tous les cas : le VSD ne devrait s’appliquer que de manière très manière exceptionnelle.

Exonérations

Son notamment exonérés les constructions suivantes :

  1. Les constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés,
  2. Les constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d’utilité publique,
  3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans ,
  4. Les exploitations et coopératives agricoles, les surfaces de plancher des serres de production, celles des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, celles des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, celles des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation et, dans les centres équestres de loisir, les surfaces des bâtiments affectées aux activités équestres ,
  5. Les aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques miniers sur des biens construits ou aménagés conformément aux dispositions du présent code avant l’approbation de ce plan et mis à la charge des propriétaires ou exploitants de ces biens.

Mode de calcul

1/2 de la valeur du terrain

X (Seuil Minimal de Densité x Surface du terrain) – Surface de plancher

/

(Seuil Minimal de Densité X Surface du terrain)

La valeur du terrain
La valeur du terrain sera à indiquer dans le nouveau formulaire de permis de construire lorsque le projet portera sur l’édification d’une construction nouvelle localisée dans une zone soumise au SMD.

Il sera alors inutile de préciser la valeur du terrain pour les projets hors secteur soumis au Seuil Minimal de Densité.

Cette valeur pourra par exemple être évaluée par un notaire, ou par les services des hypothèques.

Seuil Minimal de Densité
Ce seuil est fixé pour 3 ans minimum par la commune ayant délibéré en faveur de son instauration.

Surface de plancher
La surface de plancher correspond ici à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.

Attention à ne pas confondre :

Surface du terrain

La surface du terrain correspond à l’ensemble des parcelles d’un seul tenant objet de la demande d’autorisation de construire. Pour le calcul de la VSD, il sera possible d’y décompter les parties inconstructibles.

Il convient de préciser que le montant du VSD, dans les cas où il est exigible, ne peut pas être supérieur à 25% de la valeur du terrain (art. L.331-38 du code de l’urbanisme)

Exemple de calcul du VSD

Attention : il s’agit ici que de reprendre de manière très globale la méthode de calcul du VSD. Les administrations locales sont seules capables d’apporter des informations fiables.

Construction d’une maison de 100 m². La maison sera implantée dans un secteur soumis au SMD. Le SMD est fixé à 0,5.

Le terrain fait 2 000 m². La valeur du terrain par m² est de 300 €. La valeur totale du terrain est donc de 600 000 € (2 000 | contenance du terrain x 300 | valeur du terrain par m²)

  • – -

300 (valeur du terrain) / 2 = 150

150 X 2 000 (surface du terrain) = 300 000

0,5 (SMD) x 2 000 (surface du terrain) = 1 000

1 000 – 100 (surface de la construction) = 900

Soit : 300 000 X (900 / 1 000) = 300 000 x 0,9 = 270 000 €

  • – -

Dans la mesure où le VSD ne peut pas excéder 25 % de la valeur du terrain (art. L.331-38 du code de l’urbanisme) :

600 000 (valeur totale du terrain) x 0,25 = 150 000 €

Le montant du VSD est donc ici de 150 000 €.

Note : méthode de calcul issue d’un document du GRIDAUH disponible en cliquant ici

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