40 m2 sans permis de construire : à partir du 1er Janvier 2012

bruno

Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif à la suppression du permis de construire pour les extensions de moins 40 m2 a été publié au Journal Officiel le 7 décembre 2011.

Depuis le 1er janvier 2012, il est possible de construire une extension sans permis de construire.

Cela étant, cette mesure a apporté beaucoup de confusion : la dispense du permis de construire pour les extensions n’est pas systématique, cette mesure ne concerne pas toutes les constructions et elle ne s’applique que pour un nombre restreint de terrains.

Nous vous proposons de lever point par point les principales idées reçues suite à cette réforme.

Conditions pour construire 40 m2 sans permis

Tout un ensemble de conditions encadre la possibilité de se passer du permis de construire pour procéder à l’agrandissement d’une maison.

La construction doit être une extension

Ce ne sont pas tous les projets qui peuvent être déclarés sans permis de construire, mais exclusivement les extensions d’une construction existante.

Plus précisément, le décret du 5 décembre 2011 s’applique à l’ensemble des travaux entrepris au contact d’une construction existante : extension, mais aussi garage accolé, véranda, surélévation, création d’un étage, aménagement de combles, auvent, appentis, etc.

Les constructions nouvelles, édifiées en dehors de tout contact d’un autre bâtiment existant, ne sont pas concernées par la réforme : garage ou carport isolé, abri de jardin, remise, bûcher, etc.

Aussi, ces constructions nouvelles restent soumises au régime de droit commun, à savoir :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² DECLARATION PREALABLE
Surface de plancher ou emprise au sol supérieures à 20 m² PERMIS DE CONSTRUIRE
Recours obligatoire à un architecte dès lors que la surface de plancher du projet ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher sont supérieures à 170 m²

Le terrain doit être localisé dans un secteur soumis à document d’urbanisme

Les documents d’urbanisme sont : le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Le relèvement du seuil de la déclaration préalable de travaux est exclusivement applicable aux communes couvertes par l’un de ces documents d’urbanisme.

En conséquence, les autres communes non couvertes par un document d’urbanisme ne sont pas concernées par cette nouvelle mesure (ces communes sont généralement en secteur rural).

Le terrain sous document d’urbanisme doit être localisé en zone urbaine

En plus d’être couvert par un document d’urbanisme, le terrain doit être situé en Zone Urbaine (Zone U) afin d’être dispensé de permis de construire.

Les autres zones de la commune, même couvertes par un document d’urbanisme, sont exclues de ces mesures.

L’extension ne doit pas porter les surfaces totales à plus de 170m²

Même lorsque le terrain est compris dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme, l’extension relève du permis de construire dès lors que :

  1. ses surfaces de plancher sont supérieures ou égales à 20 m² …
  2. … en plus de porter la surface de plancher totale du bâtiment ou son emprise au sol développant de la surface de plancher à plus de 170 m² après travaux. Dans ces conditions, le relèvement du seuil de la déclaration préalable n’est plus applicable, et le recours à un architecte devient par ailleurs obligatoire.



Rappel sur les conditions de dispense de recours à l’architecte :
Les conditions de dispense de recours à l’architecte sont précisées par l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour établir un permis de construire portant sur une construction :

  • Dont la surface de plancher …
  • … et dont les parties d’emprise au sol développant de la surface de plancher …
  • … restent inférieures ou égales à 170 m².

Cette dispense est applicable lorsque la demande est établie au bénéfice d’une personne physique ou d’une EARL à associé unique.

Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour établir une demande de déclaration préalable de travaux.

Construire 40m² sans permis ne signifie pas construire sans autorisation

S’il est possible sous certaines conditions de construire 40m2 sans permis de construire, il n’en demeure pas moins que le dépôt d’une déclaration préalable de travaux reste exigé.

Par ailleurs, la déclaration préalable de travaux n’est pas forcément plus simple à réaliser que le permis de construire, tant les éléments nécessaires à son instruction demeurent sensiblement similaires (plans, formulaire, images de synthèse …).

De plus, l’administration n’est pas d’avantage indulgente lorsque l’extension est soumise à déclaration préalable plutôt qu’à permis de construire. Ainsi, un dossier démontrant qu’un projet d’extension n’est pas conforme aux règles de droit des sols doit faire l’objet d’une opposition, quand bien même l’extension relève de la déclaration préalable

A savoir toutefois que les demandes soumises à déclaration préalable n’ont pas à comporter d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012.

Le permis de construire n’est pas supprimé

En complément du paragraphe précédent, il convient de souligner que le permis de construire n’a été pas supprimé par le décret.

Au contraire, la réforme confirme que le permis de construire est le document à déposer en principe pour édifier une extension. La déclaration préalable de travaux devient alors une exception à ce principe.

Les expressions telles que « permis de construire supprimé pour les extensions », ou « plus besoin de permis de construire », pourtant relayés par les médias généralistes, sont très largement abusives.

En conclusion …

Il est facile de voir dans ce décret un simple effet d’annonce, ou une « mesurette », plutôt qu’un réel bouleversement.

Néanmoins, à l’origine, la principale « innovation » proposée par le secrétariat d’Etat au logement étant de permettre à certains administrés de se dispenser du recours obligatoire à l’architecte pour construire une extension, dans la mesure où son recours n’est pas obligatoire dès lors que la demande consiste en une déclaration préalable (libre à chacun d’y voir une avancée ou un recul).

Aussi, la confirmation du recours à l’architecte pour les extensions de plus de 20 m² de surfaces de plancher et portant les surfaces de plancher totales à plus de 170 m² après travaux a fait perdre tout le sens souhaité à cette nouvelle mesure.

Au final, il apparaît plutôt que la réforme des extensions contribue à rendre les démarches d’urbanisme encore bien plus opaques, au lieu de les simplifier.

Faire les plans à joindre à la demande, renseigner correctement le formulaire et calculer les surfaces (surface taxable, emprise au sol, surface de plancher) : retrouvez toutes les astuces pour réussir votre propre dossier dans nos modèles !

Exemple permis de construire extension

Exemple déclaration préalable extension


Plus d’infos sur ce sujet :

Exemples de permis de construire et déclaration préalable mis à jour suite aux formulaires 1er…
La Réglementation thermique 2012 (RT 2012)
Nouveau formulaire CERFA permis de construire à télécharger !
Signer le permis de construire : une obligation ?
Réglementation thermique 2020 (RT 2020)

Dans la même rubrique