Contexte
Les formulaires de déclaration préalable ont été mis à jour le 1er mars 2012.
Cette révision intègre la nouvelle notion de « surface de plancher », qui remplace désormais la SHON (Surface Hors-Œuvre Nette) et la SHOB (Surface Hors-Œuvre Brute).
Par ailleurs, un nouveau formulaire de déclaration des éléments imposables a été créé pour accompagner la réforme de la fiscalité de l’urbanisme, instaurant notamment la « taxe d’aménagement » en 2012. Il est annexé à toutes les demandes d’autorisation de construire.
Enfin, dans un objectif de simplification administrative, deux formulaires allégés de déclaration préalable ont été publiés simultanément.
Leur but est d’améliorer la lisibilité du CERFA « classique » de déclaration préalable.
Extrait du site territoires.gouv.fr – « Simplification des démarches » :
« Ces deux nouveaux formulaires ont été conçus pour être courts et précis, donc faciles à comprendre et à renseigner : les informations demandées sont strictement nécessaires à l’instruction et les bordereaux qui les accompagnent pour dresser la liste des pièces à joindre à la demande exposent clairement leur contenu et dans quels cas ces pièces sont à fournir ».
À quoi correspondent les formulaires de déclaration préalable ?
En cas de doute sur la nature des travaux, et pour plus de sécurité, il est conseillé de déposer le CERFA 13404.
Le formulaire simplifié CERFA 13703 « travaux »
Ce formulaire est conçu pour déclarer des travaux ou une construction soumis à déclaration préalable :
- Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol entre 5m² et 20 m² ;
- Travaux modifiant l’aspect extérieur ;
- Piscine ;
- Clôture ;
- Ravalement ;
- Extension.
Il ne permet pas de déclarer une démolition, un changement de destination ou une division de terrain.
Pour plus de précisions sur le régime applicable : permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?
Le formulaire simplifié CERFA 13702 « division »
Ce formulaire est conçu pour déclarer une division de terrain en dehors d’un secteur sauvegardé, sans création d’espaces, de voies ou d’équipements communs internes au lotissement.
Il ne permet pas de déclarer des travaux ou une construction.
Le formulaire CERFA 13404 « classique »
Le formulaire « classique » permet de déclarer l’ensemble des travaux soumis au régime de la déclaration préalable.
Il est également le seul à permettre de déclarer simultanément un projet de travaux/construction et une division de terrain, une démolition ou un changement de destination.
Est-il possible de se tromper de formulaire ?
Le formulaire CERFA 13404 « classique » couvre tous les projets relevant de la déclaration préalable. C’est donc le seul formulaire fiable, qui évite tout risque de notification pour dossier incomplet, quel que soit le projet (sous réserve du contenu général du dossier).
En revanche, utiliser le formulaire simplifié « travaux » pour une division de terrain entraînera très probablement une notification pour pièce manquante. L’inverse est également vrai : utiliser le formulaire « division » pour déclarer des travaux motivera une notification pour insuffisance.
Faut-il obligatoirement remplir un formulaire simplifié ?
Non, cela n’est absolument pas obligatoire. Le code de l’urbanisme est très clair sur ce point (article A441-1 pour les divisions et article A.431-1 pour les travaux) : le dépôt des formulaires simplifiés est
Il ne s’agit ni d’une recommandation, ni d’une suggestion, ni d’une obligation, mais bien d’une simple option. Ce qui confirme que le formulaire classique reste la référence, les formulaires simplifiés n’étant que des alternatives.
Article A.441-1 du code de l’urbanisme :
Lorsque la déclaration préalable porte sur un lotissement ou une division foncière, elle
Article A.431-1 du code de l’urbanisme :
Lorsque les travaux portent sur une maison individuelle ou ses annexes, la déclaration préalable
Extrait du site territoires.gouv.fr – « Simplification des démarches » :
Le formulaire général « déclaration préalable » CERFA 13404*01 existe toujours et
Analyse et comparaison des différents formulaires
Les formulaires simplifiés demandent globalement les mêmes informations obligatoires que le formulaire classique.
Cependant, à l’initiative du déclarant, le formulaire classique permet d’apporter des renseignements plus précis sur la nature du projet et son contexte juridique.
Ainsi, sous réserve du contenu général du dossier, le formulaire classique peut réduire les risques de notification pour insuffisance et améliorer la qualité de la décision administrative.
Identité et coordonnées du déclarant
Le cadre « identité du déclarant » est présent dans tous les formulaires. Le CERFA 13404 « classique » invite à indiquer la date et le lieu de naissance du déclarant, ce que ne font pas les versions simplifiées.
Les autres informations obligatoires (nom, prénom, statut) restent identiques.
Une curiosité :
Le formulaire simplifié « division » permet de désigner un tiers pour recevoir les notifications, mais le formulaire simplifié « travaux » ne le permet pas, ce qui est regrettable. Dans ce dernier cas, les notifications ne sont envoyées qu’au déclarant, ce qui peut causer des délais si la déclaration a été confiée à un professionnel (architecte, maître d’œuvre).
Le formulaire « classique » permet toujours de désigner un tiers pour recevoir les notifications.
Informations relatives au terrain
Les références cadastrales, l’adresse et la superficie du terrain sont à renseigner obligatoirement dans tous les formulaires.
Les différences sont principalement esthétiques : ces informations sont réparties en plusieurs sections dans le formulaire classique, alors qu’elles apparaissent sous forme de lignes dans les formulaires simplifiés.
Il faut noter que certaines informations sur la situation juridique du terrain ne sont que très partiellement présentes dans les formulaires simplifiés.
Par exemple, le formulaire simplifié 13703 « travaux » ne permet pas de préciser si le demandeur dispose d’un Certificat d’Urbanisme (CU).
Or, le CU peut cristalliser pendant 18 mois le régime des taxes d’urbanisme et les règles d’urbanisme (article L.410-1 du code de l’urbanisme). Le risque existe donc d’une erreur d’instruction au détriment du déclarant si le service instructeur ignore l’existence d’un CU.
De même, le formulaire simplifié « division » ne permet pas d’indiquer si le terrain est déjà inclus dans un lotissement.
Ainsi, le formulaire classique améliore la sécurité juridique de la demande lorsque le déclarant dispose d’un CU ou lorsque le terrain est dans un lotissement.
À savoir : les informations sur la « situation juridique du terrain » dans le formulaire classique sont facultatives. Il est même possible de cocher « je ne sais pas », auquel cas c’est au service instructeur de vérifier si un CU existe ou si le terrain est en lotissement. Cette option n’existe pas dans les formulaires simplifiés.
Le projet
Les informations relatives au projet ont fait l’objet des modifications de forme les plus importantes dans les formulaires simplifiés.
« Le projet » du formulaire classique
Le formulaire classique comprend deux sections : « aménagement » et « construction ».
Section aménagement du formulaire classique
La section « aménagement » permet de déclarer une division de terrain, une habitation légère de loisir, un abattage d’arbre, un terrain de camping, une caravane, une aire de stationnement ouverte au public, un affouillement et autres aménagements divers.
Il est précisé en gras : « Si votre projet ne comporte pas d’aménagements, reportez-vous directement au cadre 5 (projet de construction) ». Si le déclarant n’est pas concerné, il peut ignorer cette section.
En pratique, les particuliers sont principalement concernés par la case « lotissement » pour déclarer une division de terrain. Les informations complémentaires du cadre lotissement sont facultatives, mais leur renseignement peut affiner l’analyse de l’administration.
Section construction du formulaire classique
La section « construction » est destinée à déclarer la construction d’un ouvrage ou des travaux sur une construction existante.
Comparaison entre le formulaire simplifié « travaux » et le formulaire classique
Le CERFA simplifié « travaux » reprend partiellement la section « construction » du formulaire classique, mais pas la section « aménagement ».
| Formulaire simplifié « travaux », cadre – le projet | Formulaire classique, cadre : « projet de construction » | Éléments de précision |
| 3.1 – Nature de votre projet | 5.1 – Nature des travaux envisagés | Les informations obligatoires sont identiques. |
| Néant | 5.2 – Informations complémentaires | Ces informations complémentaires, présentes uniquement dans le formulaire classique, ne sont à remplir que si le projet les concerne. Elles ont été supprimées des formulaires simplifiés. |
| 3.2 – Surfaces de plancher | 5.3 – Destination des constructions et tableau des surfaces | La surface de plancher doit être renseignée dans tous les cas. Le formulaire classique présente un tableau pour préciser les surfaces par destination (habitation, commerce...), ce que ne permet pas le formulaire simplifié. |
| Néant | 5.4 – Constructions d’intérêt collectif | Ce cadre, présent uniquement dans le formulaire classique, ne concerne généralement pas les particuliers : il suffit de ne rien cocher. |
| Néant | 5.5 – Stationnement | Le formulaire classique permet de préciser le nombre de places de stationnement avant/après travaux, et l’adresse des emplacements prévus le cas échéant. |
Pour un formulaire classique, faut-il remplir tous les éléments de la section « construction » ?
Non, la section « construction » du formulaire classique ne doit pas être complétée en intégralité.
En pratique, les particuliers renseignent généralement :
- La ligne 5.1 « Nature des travaux envisagés » (une case à cocher).
- Le type d’annexe dans le cadre 5.2 « Informations complémentaires » (une case également).
- Le tableau 5.3 « Destination des constructions et tableau des surfaces ».
Ces informations sont obligatoires, et elles doivent aussi être fournies dans le formulaire simplifié « travaux ». Ce dernier n’apporte donc aucune nouveauté substantielle, seulement une présentation différente.
Par ailleurs, le formulaire « classique » guide explicitement le déclarant à chaque étape : « si votre projet correspond à ceci, alors veuillez renseigner cela ».
La seule difficulté pour le déclarant est de lire attentivement le formulaire classique, effort qui reste très limité (il est évident qu’il n’est pas nécessaire d’indiquer le nombre total de logements créés pour une piscine).
Le formulaire simplifié indique que le cadre « courte description des travaux » est facultatif. De plus, il a été considérablement raccourci par rapport au formulaire classique.
Pourtant, correctement rempli, ce cadre « description » permet de réduire les risques de notification pour dossier incomplet. En effet, lorsque le terrain n’est pas en secteur sauvegardé, cette description est souvent la seule pièce écrite détaillant concrètement les travaux prévus.
Plus d’informations ici : Comment optimiser le cadre « courte description de votre projet » (cette note aborde aussi un autre problème de conception du formulaire simplifié).
Comparaison entre le formulaire simplifié « division » et le formulaire classique
Le CERFA simplifié « division de terrain » reprend partiellement la section « aménagement » du formulaire classique, mais pas la section « construction ».
Pour une division ordinaire, qu’il s’agisse du formulaire simplifié ou classique, il suffit de cocher une seule case :
- La case « lotissement » dans le formulaire classique ;
- La case « division en vue de construire » dans le formulaire simplifié.
En effet, un lotissement est une division de terrain dont les lots sont destinés à être bâtis. Le formulaire simplifié n’apporte donc rien de nouveau, sinon un peu plus de confusion en utilisant une terminologie différente.
Paradoxalement, le formulaire « classique » semble plus adapté que le formulaire « division », car il permet, de façon facultative :
1. De décrire le projet de division plus en détail dans le cadre « courte description ».
2. De préciser le nombre de lots prévus.
3. D’indiquer la surface maximale de plancher envisagée (sans engagement).
4. De préciser la répartition globale de la constructibilité (également sans engagement).
Concernant la surface maximale et la répartition de la constructibilité :
Sans influencer sa décision, l’administration peut émettre des recommandations si le projet envisagé risque de contrevenir aux règles d’urbanisme. Le formulaire simplifié n’offre pas cette possibilité.
Ainsi, le formulaire classique améliore intrinsèquement la qualité de l’instruction et de la demande, en permettant au déclarant d’apporter, s’il le souhaite, des informations complémentaires.
Participation pour voirie et réseaux (PVR)
Il est nécessaire de préciser les coordonnées du propriétaire du terrain s’il est différent du déclarant.
Cependant, les renseignements relatifs à la PVR n’ont pas été intégrés au formulaire simplifié « travaux ». Cela peut entraîner une erreur de procédure lorsqu’un projet est soumis à la PVR et que le déclarant n’est pas le propriétaire (ex. : lors d’une cession de terrain). Il est donc préférable d’utiliser le CERFA 13404 pour éviter ce problème.
Cadre « démolition »
Les formulaires simplifiés ne permettent pas de déclarer un projet de démolition. Certes, le permis de démolir n’est requis que dans des cas exceptionnels (lorsque la commune l’a instauré).
Dans la pratique :
Même si la démolition ne nécessite pas d’autorisation, ce cadre est une occasion supplémentaire offerte au déclarant d’apporter des informations sur son projet, améliorant ainsi la compréhension par l’administration.
Bilan
Les informations obligatoires à fournir sont sensiblement les mêmes, quel que soit le formulaire déposé. Il s’agit des éléments « strictement nécessaires à l’instruction » mentionnés par le site territoires.gouv.fr.
Cependant, le CERFA classique offre la possibilité d’ajouter des détails facultatifs sur le projet. Bien que non strictement nécessaires, ces compléments améliorent la qualité de l’examen de la demande et renforcent la sécurité juridique de la procédure en limitant les risques d’erreur.
Les CERFA simplifiés, entre incertitudes et malentendus
La multiplication des formulaires a peut-être rendu les démarches plus opaques en alimentant la confusion.
Bien qu’il existe plusieurs formulaires, le code de l’urbanisme ne connaît qu’un seul régime juridique pour la déclaration préalable. Les conséquences pratiques sont notables.
- Exemple concret :
Un administré déclare une division de terrain en vue de construire, mais omet de préciser qu’il prévoit aussi de clôturer le terrain. On lui remet le formulaire simplifié « division », qui ne permet pas de déclarer une clôture (aucune case prévue). Une fois la clôture installée, il se retrouve en infraction. Il aurait fallu déposer le CERFA 13404, qui existait bien avant la réforme de 2012. Ce type de situation peut se reproduire avec d’autres combinaisons (ex. : démolition et fenêtre de toit).
- Au sujet des pièces à joindre :
Le nombre de pièces à joindre n’est pas réduit avec un formulaire simplifié. Ce sont les articles R.431-4 et suivants du code de l’urbanisme (et non les formulaires) qui définissent les pièces requises, en fonction de la localisation du terrain et de la nature du projet.
Ajoutons que le régime de la déclaration préalable simplifiée n’existe pas : qu’il s’agisse d’un formulaire simplifié ou classique, le projet relève du même cadre juridique.
Cette confusion est peut-être entretenue par les termes « simplifiée » ou « allégée ». En réalité, ces qualificatifs désignent uniquement le formulaire, et non le contenu du dossier.
Par ailleurs, le code de l’urbanisme (articles R.431-4 et suivants) n’accorde aucune dispense de plans en raison de l’utilisation d’un formulaire « allégé ». Si c’était le cas, le code le prévoirait explicitement.
- Une régression ? :
Avant 2007, il existait 11 régimes de permis et 5 régimes de déclarations préalables, avec presque autant de formulaires. La réforme de 2007 a réduit ces 16 régimes à seulement 4 :
1. Permis de construire
2. Permis d’aménager
3. Permis de démolir
4. Déclaration préalable de travaux
Il était alors logique d’avoir un seul CERFA pour la déclaration préalable, cohérent avec l’esprit de simplification : un régime, un formulaire.
La réforme de 2012 réintroduit 2 nouveaux CERFA supplémentaires pour la déclaration préalable. Il existe désormais 3 CERFA pour un seul et même régime juridique. De plus, de nouveaux formulaires pour le calcul des impositions ont été ajoutés.
À noter qu’avant 2012, les formulaires de déclaration préalable intégraient déjà une section dédiée à la fiscalité. Le renseignement des éléments imposables se faisait ainsi de manière transparente pour l’administré.
Au final, faut-il ou pas déposer un formulaire simplifié ?
En raison de leur contenu très partiel, les formulaires simplifiés ne peuvent « techniquement » pas être utilisés si le projet prévoit :
- Une démolition ;
- Un changement de destination ;
- Une division de terrain combinée à l’installation d’une clôture, la création de surface de plancher ou la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Ces formulaires n’intègrent tout simplement pas les éléments nécessaires pour renseigner correctement l’administration sur ces projets.
Nous déconseillons d’utiliser un formulaire simplifié dans les situations suivantes :
Lorsque le déclarant dispose d’un certificat d’urbanisme ou si le terrain est dans un lotissement
Selon le type de projet (division ou travaux), les formulaires simplifiés ne permettent pas de décrire complètement la situation juridique du terrain. En cas de doute, avec le formulaire classique, il suffit de cocher « je ne sais pas » pour que le service instructeur vérifie lui-même.
Lorsqu’il est prévu d’effectuer une division de terrain
Le formulaire simplifié « division » ne permet pas d’apporter des précisions supplémentaires sur le projet, ce qui augmente le risque de notification pour dossier incomplet si des travaux sont prévus après la division.
Lorsqu’il est prévu de modifier l’aspect extérieur ou de créer de la surface de plancher hors secteur sauvegardé
Le cadre « courte description » est souvent la seule pièce écrite du dossier détaillant les travaux (hors secteur sauvegardé). Le formulaire simplifié n’offre pas assez d’espace pour décrire précisément les modalités d’exécution, ce qui augmente le risque de notification si d’autres éléments du dossier sont perfectibles (ex. : plan des façades non coté).
Rappel : les informations obligatoires sont les mêmes pour les formulaires simplifié et classique. Simplement, le formulaire classique permet d’améliorer la qualité de l’instruction grâce à des compléments d’information facultatifs.
Les formulaires simplifiés peuvent éventuellement être utilisés pour des projets simples :
- Ravalement ;
- Installation d’une clôture (sans division) ;
- Construction d’une piscine (si le dossier comprend un plan des façades et toitures coté). Cependant, il reste conseillé d’utiliser le formulaire classique pour bénéficier du cadre « courte description », où l’on peut détailler les modalités d’exécution, les matériaux et l’architecture du bassin.
Pour approfondir ce sujet :
Déclaration préalable de travaux clôture
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Le permis de construire : légendes, vérités et contrevérités en questions / réponses
Déclaration préalable abri de jardin
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