Déclaration préalable : faut-il éviter de remplir le formulaire simplifié ?

bruno

Le formulaire de déclaration préalable se décline sous trois formes :

• Le formulaire simplifié CERFA 13703 (= formulaire « travaux »), permettant de déclarer des travaux ou une construction ;
• Le formulaire simplifié CERFA 13702 (= formulaire « division de terrain »), propre aux lotissements et divisions foncières ;
• Le formulaire CERFA 13404 (= formulaire « classique »), lequel permet de déclarer l’ensemble des projets soumis au régime de la déclaration préalable.

Les formulaires simplifiés consistent en des versions remises en forme du CERFA 13404 « classique ».

Il revient au déclarant de choisir le formulaire à remplir.

Problème : les formulaires simplifiés sont trop partiels et ne permettent de détailler la situation juridique du terrain ainsi que la teneur du projet. De plus, la multiplication des formulaires peut facilement prêter à confusion.

Ainsi, dans la plupart des cas, il reste conseillé de remplir le formulaire classique afin d’accroître la qualité de la demande et d’améliorer son examen par l’administration.

Contexte

Le formulaire de déclaration préalable a été mis à jour au 1er mars 2012.

Cette évolution permet d’intégrer la notion de « surface de plancher », qui remplace la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) et la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB).

En outre, un nouveau formulaire de déclaration des éléments imposables a été créé. Il tient compte de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme, laquelle a introduit en 2012 la « taxe d’aménagement ». Il est annexé à tous les formulaires de demande d’autorisation de construire.

Enfin, dans un cadre plus global de simplification des démarches administratives, deux formulaires allégés de déclaration préalable ont été publiés dans le même temps.

L’objectif de ces formulaires simplifiés est d’améliorer la lisibilité du CERFA « classique » de déclaration préalable.

Extrait du site territoires.gouv.fr – « Simplification des démarches » :

« Ces deux nouveaux formulaires ont été conçus pour être courts et précis, donc faciles à comprendre et à renseigner : les informations demandées sont strictement nécessaires à l’instruction et les bordereaux qui les accompagnent pour dresser la liste des pièces à joindre à la demande exposent clairement leur contenu et dans quels cas ces pièces sont à fournir ».

A quoi correspondent les formulaires de déclaration préalable ?

Le formulaire CERFA 13404 « classique » est le formulaire de droit commun : il permet de déclarer tous les projets relevant du régime de la déclaration préalable.

En cas de doute sur la nature des travaux (mais aussi pour éviter certaines déconvenues), il convient de déposer le CERFA 13404.

Le formulaire simplifié CERFA 13703 « travaux »

Ce formulaire est conçu pour déclarer des travaux ou une construction relevant du régime de la déclaration préalable :
• Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5m² et 20 m² ;
• Travaux de modification de l’aspect extérieur ;
• Piscine ;
• Clôture ;
• Ravalement ;
• Extension.
Il ne permet pas de déclarer une démolition, un changement de destination ou une division de terrain.

Consultez cette note pour plus de précision sur le régime applicable aux travaux et constructions : permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?

Le formulaire simplifié CERFA 13702 « division »

Ce formulaire est élaboré de manière à déclarer une division de terrain en dehors d’un secteur sauvegardé et pour lequel il n’est pas prévu de créer d’espaces, de voies ou d’équipements communs internes au lotissement.

Il ne permet pas de déclarer des travaux ou une construction.

Le formulaire CERFA 13404 « classique »

Le formulaire « classique » permet de déclarer l’ensemble des travaux soumis au régime de la déclaration préalable.

En outre, il est le seul à permettre de déclarer en une seule fois un projet de travaux/construction et dans le même temps une division de terrain, une démolition ou un changement de destination.

Est-il possible de se tromper de formulaire de déclaration préalable ?

Le formulaire CERFA 13404 « classique » englobe tous les projets relevant de la déclaration préalable.

En cela, il s’agit du seul formulaire fiable, pour lequel il est impossible de faire l’objet d’une notification pour insuffisance, quel que soit le projet (sous réserve du contenu général du dossier de déclaration préalable).

En revanche, une demande portant sur une division de terrain présenté au travers du formulaire simplifié « travaux » devrait entrainer une notification pour pièce manquante. D’où les problèmes posés par ce formulaire lorsqu’il est prévu de poser une clôture en plus d’effectuer une division de terrain.

L’inverse se vérifie également : le dépôt du formulaire simplifié « division » pour déclarer des travaux devrait motiver une notification pour insuffisance.

Faut-il obligatoirement remplir un formulaire simplifié ?

Il n’est évidemment pas obligatoire de remplir un formulaire simplifié.

A ce sujet, le code de l’urbanisme est très clair (article A441-1 pour les divisions et article A.431-1 pour les travaux/constructions) : le dépôt des formulaires simplifiés est une possibilité offerte au déclarant.

Il ne s’agit ni d’une recommandation, ni d’une suggestion et encore moins d’une obligation de la part du législateur, mais bien d’une simple possibilité.

Ce qui montre par ailleurs que le formulaire classique est celui qui doit être utilisé en principe, les formulaires simplifiés n’étant que des exceptions.

Article A.441-1 du code de l’urbanisme :

Lorsque la déclaration préalable porte sur un lotissement ou une division foncière, elle peut être établie conformément au formulaire enregistré [..] sous le numéro CERFA 13702.

Article A.431-1 du code de l’urbanisme :

Lorsque les travaux portent sur une maison individuelle ou ses annexes, la déclaration préalable peut être établie conformément au formulaire enregistré [...] sous le numéro CERFA 13703.



Extrait du site territoires.gouv.fr – « Simplification des démarches » :
Le formulaire général « déclaration préalable » enregistré sous le numéro CERFA 13404*01 existe toujours et peut être utilisé pour tout type de projet soumis à déclaration préalable, en particulier les plus complexes.

Analyse et comparaison des différents formulaires

Les formulaires simplifiés nécessitent sensiblement les mêmes informations obligatoires que celles requises par le formulaire classique.

Pour autant, à l’initiative du déclarant, le formulaire classique permet dans le même temps d’apporter des renseignements plus précis sur la nature du projet et sur son contexte juridique.

Ainsi, sous réserve du contenu général du dossier de déclaration préalable, le formulaire classique peut limiter les risques de faire l’objet d’une notification pour insuffisance en plus d’améliorer la qualité de la décision rendue par l’administration.

Identité et coordonnées du déclarant

Le cadre « identité du déclarant » revient dans chacun des formulaires. Le CERFA 13404 « classique » invite à inscrire la date et le lieu de naissance du déclarant, contrairement aux autres CERFA.

Les autres informations à remplir obligatoirement demeurent toutefois les mêmes (nom , prénom, personnes morales ).

Une curiosité :

Tandis que le formulaire simplifié « division » offre la possibilité de transmettre les notifications auprès d’une tierce personne, le formulaire simplifié « travaux » ne le permet pas, chose tout de même regrettable.

Très concrètement, les notifications sont transmises qu’au déclarant. D’où une perte de temps lorsque la déclaration préalable a été confiée à un tiers (architecte, dessinateur, maitre d’œuvre), qui devient alors le dernier à être informé d’un problème, par exemple d’un plan manquant.

Le formulaire « classique » offre dans tous les cas la possibilité de transmettre les notifications à des tiers.

Informations relatives au terrain

Références cadastrales, adresse du terrain et superficie : ces éléments sont à renseigner obligatoirement dans tous les formulaires.

Les différences sont là encore principalement esthétiques : les informations relatives au terrain apparaissent sous plusieurs sections dans le formulaire classique tandis qu’elles interviennent sous forme de lignes dans les formulaires simplifiés.

Il faut toutefois noter que certaines informations sur la situation juridique apparaissent que de façon très (trop ?) partielle dans les formulaires simplifiés.

Notamment, le formulaire simplifié 13703 « travaux » ne permet pas de préciser si le demandeur est bénéficiaire d’un Certificat d’Urbanisme (CU).

Or, le CU permet de cristalliser pendant une période de 18 mois le régime des taxes d’urbanisme et les règles de droit des sols sous certaines conditions (article L.410-1 du code de l’urbanisme).

D’où un risque d’erreur dans la procédure d’instruction, en défaveur de l’administré, si le service en charge de l’examen n’a pas connaissance d’un CU déposé sur le terrain.

De façon similaire, il n’est pas possible de préciser dans le formulaire simplifié « division » si le terrain est déjà compris dans un lotissement.

Il apparait donc que le formulaire classique améliore la sécurité juridique de la demande d’autorisation de construire dès lors que le déclarant est bénéficiaire d’un CU ou lorsque le terrain est compris dans un lotissement.

A savoir que les informations relatives à la » situation juridique du terrain » du formulaire classique sont facultatives.

Il est même possible de cocher la case « je ne sais pas », auquel cas c’est au service instructeur, et non au déclarant, de contrôler si le terrain a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme, ou s’il est compris dans un lotissement.

Cette possibilité n’est pas offerte aux formulaires simplifiés.

Le projet

Ce sont les informations relatives au projet qui ont fait l’objet de modifications de forme les plus radicales dans les formulaires simplifiés.

« Le projet » du formulaire classique

Le formulaire classique comprend deux sections : « aménagement » et « construction ».

Section aménagement du formulaire classique

La section « aménagement » permet de déclarer une division de terrain, une habitation légère de loisir, un abattage d’arbre, un terrain de camping, une caravane, une aire de stationnement ouvert au public, un affouillement et autres aménagements divers prévus par le code de l’urbanisme.

Il est précisé explicitement et en caractères gras en entête de la section que : « Si votre projet ne comporte pas d’aménagements, reportez-vous directement au cadre 5 (projet de construction) ». Lorsque le déclarant n’est pas concerné, il lui suffit simplement d’ignorer cette section.

En règle générale, les particuliers sont principalement intéressés par la case « lotissement », qu’il suffit de cocher pour déclarer une division de terrain. Les informations du cadre « À remplir pour une demande concernant un lotissement » sont facultatives. Leur renseignement permet néanmoins d’affiner la position de l’administration.

Section construction du formulaire classique

La dénomination de la section « construction » est suffisamment explicite pour comprendre qu’il s’agit de déclarer la construction d’un ouvrage ou des travaux sur une construction existante.

Comparaison entre le formulaire simplifié « travaux » et le formulaire classique

Le CERFA simplifié « travaux » reprend partiellement la section « construction » du formulaire classique, sans reprendre la section « aménagement ».

Formulaire simplifié « travaux », cadre – le projetFormulaire classique, cadre : « à remplir pour une demande comprenant un projet de construction »Eléments de précision
3.1 – Nature de votre projet5.1 – Nature des travaux envisagésLes éléments à remplir obligatoirement sont les mêmes dans les deux formulaires.
Néant5.2 – Informations complémentairesLes informations complémentaires ont été en partie supprimées des formulaires simplifiés. Il suffit pourtant juste de lire le cadre : les informations sont à remplir que lorsque le projet est concerné.
3.2 – Surfaces de plancher5.3 – Destination des constructions et tableau des surfacesLa surface de plancher doit être renseignée dans tous les formulaires. Le formulaire classique présente un tableau permettant de préciser les surfaces de plancher selon leur destination (habitation, commerce, etc.), chose que ne permet pas le formulaire simplifié.
Néant5.4 Constructions d’intérêt collectifCe cadre, uniquement intégré au formulaire simplifié, ne concerne pas les particuliers : il suffit de ne rien y cocher
Néant5.5 – StationnementLe formulaire classique permet de préciser le nombre de places de stationnement avant et après travaux. Le cas échéant, il permet d’indiquer l’adresse des emplacements de stationnement prévus à l’occasion des travaux.

Pour un formulaire classique, faut-il remplir tous les éléments de la section « construction » ?

La section « construction » du formulaire classique n’a pas à être remplie en intégralité.

En règle générale, les particuliers vont seulement renseigner la ligne 5.1 « Nature des travaux envisagées » (une case), le type d’annexe du cadre « 5.2 Informations complémentaires » (une case également) et le tableau 5.3 « Destination des constructions et tableau des surfaces ».

Il s’agit d’informations obligatoires, lesquelles doivent par ailleurs être également renseignées dans le formulaire simplifié « travaux ». Ce formulaire n’apporte aucune évolution, sauf une modification de forme.

D’autre part, le formulaire « classique » accompagne le déclarant dans chacune des étapes de manière explicite : « si votre projet correspond à ceci, alors veuillez renseigner cela ».

L’unique difficulté pour le déclarant est de faire un effort de lecture dans le formulaire classique, effort par ailleurs extrêmement limité (il est évident qu’il n’est pas nécessaire de préciser le nombre total de logements créés s’il est prévu de construire une piscine).

Le formulaire simplifié indique que le cadre « courte description des travaux » est facultatif.

De plus, il été considérablement raccourci par rapport au cadre du formulaire classique.

Sauf que, correctement rempli, le cadre « description » permet de limiter les risques de recevoir une notification pour insuffisance.

En effet, dès lors que le terrain est en dehors d’un secteur sauvegardé, le cadre « description » constitue la seule pièce écrite du dossier abordant concrètement les travaux prévus.

Retrouvez plus d’informations à ce sujet en consultant cette note : Comment optimiser le cadre « courte description de votre projet » (cette note revient par ailleurs sur un autre problème de conception du formulaire simplifié).

Comparaison entre le formulaire simplifié « division » et le formulaire classique

Le CERFA simplifié « division de terrain » reprend partiellement la section « aménagement » du formulaire classique, sans reprendre la section « construction ».

En ce qui concerne une division ordinaire, qu’il s’agisse du formulaire simplifié ou du formulaire classique, il convient de cocher une seule case :
• La case « lotissement » dans le formulaire classique ;
• La case « division en vue de construire » dans le formulaire simplifié.

En effet, un lotissement consiste en une opération de division de terrain dont les lots sont destinés à être bâtis. Le formulaire simplifié n’apporte donc rien, sauf un peu plus de confusion en étant incohérent au regard des termes employés par le formulaire classique.

Par ailleurs, et de façon paradoxale, le formulaire « classique » apparait plus adapté que le formulaire « division », dans le sens où il permet, de façon facultative  :

1. De présenter le projet de division plus en détail dans le cadre « courte description » ;
2. De préciser le nombre de lots projetés ;
3. D’indiquer, sans engager quoi que ce soit, la surface maximale de plancher envisagée ;
4. De préciser la répartition globale de la constructibilité, là encore sans engager le déclarant.

Au sujet de la surface maximale et de la répartition globale de la constructibilité :

Sans infléchir sa décision sur la demande de lotissement, l’administration peut émettre des recommandations au déclarant s’il apparaît que le projet, tel qu’envisagé, risque d’enfreindre une disposition d’urbanisme. Le formulaire simplifié n’offre pas cette possibilité.

Ainsi, il apparaît que le formulaire classique est intrinsèquement de nature à améliorer la qualité de l’instruction et de la demande, en offrant l’occasion au déclarant d’apporter, s’il le souhaite, des informations complémentaires.

Participation pour voirie et réseaux

Il convient de préciser les coordonnées du propriétaire du terrain s’il est différent du déclarant.

Sauf que les renseignements relatifs à la PVR n’ont pas été intégrés au formulaire simplifié « travaux », ce qui induit un autre risque d’erreur de procédure lorsqu’un projet est soumis à la PVR et que le déclarant n’est pas le propriétaire du terrain.

Cette situation peut se produire au cours d’une cession du terrain. Il convient de déposer le CERFA 13404 pour éviter ce genre de soucis.

Cadre « démolition »

Les formulaires simplifiés ne permettent pas de déclarer un projet de démolition.

Il est vrai que le permis de démolir est requis de façon assez exceptionnelle (essentiellement, la commune doit avoir instauré le permis de démolir).

Dans la pratique :

Quand bien même la démolition ne nécessite pas d’autorisation, il n’empêche que ce cadre est là aussi une occasion offerte au déclarant d’apporter des informations supplémentaires sur son projet, permettant d’affiner d’autant plus sa compréhension par l’administration.

Bilan

Au regard du projet présenté par le déclarant, les informations à produire obligatoirement demeurent sensiblement les mêmes, quel que soit le formulaire déposé. Il s’agit des éléments « strictement nécessaires à l’instruction », évoqués par le site territoires.gouv.fr.

Le CERFA classique offre pour autant la possibilité de détailler un projet par le biais de compléments facultatifs. Sans être strictement nécessaires à l’instruction, ces éléments d’informations complémentaires permettent toutefois d’améliorer la qualité de l’examen de la demande, en plus d’améliorer la sécurité juridique de la procédure d’instruction en limitant les risques d’erreur.

Les CERFA simplifiés, entre incertitudes et malentendus

En alimentant les malentendus, la multiplication des formulaires a peut-être rendu les démarches administratives plus opaques.

Bien qu’il existe plusieurs formulaires, le code de l’urbanisme dispose d’un seul régime juridique de la déclaration préalable. Les conséquences pratiques sont assez notables.

• Un exemple, réellement rencontré :

Un administré déclare en mairie vouloir effectuer une division de terrain en vue de construire. Par mégarde, il omet de préciser qu’il est prévu de clôturer physiquement le terrain.

Il se voit donc remettre le simplifié « division » lequel ne permet tout simplement pas de déclarer la pose d’une clôture : il n’y a pas de case prévue à cet effet.

Une fois la clôture installée, l’administré est en infraction.

En réalité, il aurait fallu déposer le 13404, lequel existait déjà bien avant la réforme de 2012.

Ce genre d’exemple peut se décliner sous d’autres formes : il suffit de remplacer clôture et division par démolition et fenêtre de toit.

• Au sujet des pièces à joindre :

Les pièces à joindre ne sont pas moins nombreuses lorsqu’il est déposé un formulaire simplifié.

Ce sont les articles R.431-4 et suivants du code de l’urbanisme (et non les formulaires) qui précisent les pièces à joindre à la demande d’autorisation de construire, en raison de la localisation du terrain et de la teneur du projet.

Ajoutons également que le régime de la déclaration préalable simplifiée n’existe pas : que le formulaire soit ou non simplifié, le projet présenté par le déclarant relève du seul et même champ juridique.

Peut-être que cette confusion est entretenue par le fait qu’il est question de déclaration préalable « simplifiée » ou « allégée ».

En réalité, les qualificatifs « allégé » ou « simplifié » désignent exclusivement le formulaire, en aucun cas le contenu du dossier.

Par ailleurs, le code de l’urbanisme, dans ses articles R.431-4 et suivants, n’accorde aucune dispense de plans à un projet en raison du fait que la demande comporte un formulaire « allégé » (si c’était le cas, le code de l’urbanisme intégrerait des dispositions accordant des dérogations à ce titre – cette précision pourtant évidente mérite d’être rappelé).

• Une régression ?*

Avant 2007, il existait 11 régimes de permis de construire et 5 régimes de déclarations préalables, pour presque autant de formulaires différents.

La réforme de 2007 a permis de réduire ces 16 régimes d’autorisation de construire à 4 :

  1. Permis de construire ;
  2. Permis d’aménager ;
  3. Permis de démolir ;
  4. Déclaration préalable de travaux.

Il été proposé qu’un seul CERFA de déclaration préalable, ce qui est cohérent avec l’esprit de simplification de la réforme de 2007 : un régime de déclaration préalable, un formulaire de déclaration préalable.

En revanche, la réforme de 2012 réintroduit 2 nouveaux CERFA supplémentaires de déclaration préalable. Il existe désormais 3 CERFA de déclaration préalable pour un seul et même régime juridique.

De surcroit, il a été apporté de nouveaux formulaires nécessaires au calcul des impositions.

A savoir qu’avant la réforme de 2012, les formulaires de déclaration préalable comportaient déjà une section spécifique à la fiscalité de l’urbanisme. Le renseignement des éléments nécessaires aux impositions se faisait ainsi par l’administré en toute transparence.

Au final, faut-il ou pas déposer un formulaire simplifié ?

En raison de leur contenu très partiel, les formulaires simplifiés ne peuvent « techniquement » pas être déposés s’il est prévu :

• De procéder à une démolition ;
• D’effectuer un changement de destination des sols ;
• De procéder à une division de terrain en plus d’installer une clôture, de créer de la surface de plancher ou de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Les formulaires simplifiés n’intègrent tout simplement pas les éléments nécessaires permettant de renseigner l’administration dans le cadre de ces projets.

Nous vous déconseillons de déposer un formulaire simplifié dans les situations suivantes.

Lorsque le déclarant dispose d’un certificat d’urbanisme ou si le terrain est compris dans un lotissement

Selon que le projet consiste en une division de terrain ou en des travaux, les formulaires simplifiés ne permettent pas de préciser complètement la situation juridique du terrain.

Dans le doute, il suffit de cocher la case « je ne sais pas » du formulaire classique pour que ce soit le service instructeur qui se charge lui-même de définir la situation

Lorsqu’il est prévu d’effectuer une division de terrain

Le formulaire « simplifié » de division ne permet pas d’apporter des précisions supplémentaires sur le projet, d’où un risque de notification pour insuffisance s’il est prévu de procéder à des travaux suite à la division de terrain.

Lorsqu’il est prévu de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment ou de créer de la surface de plancher en dehors d’un secteur sauvegardé
Le cadre courte description constitue la seule pièce écrite du dossier dès lors que le terrain est en dehors d’un secteur sauvegardé.

Or, le cadre du formulaire simplifié n’offre pas de place suffisante pour décrire précisément les modalités d’exécution des travaux, ce qui augmente le risque de notification pour pièce insuffisante si le reste des éléments du dossier est perfectible, par exemple lorsque le plan des façades et des toitures n’a pas été coté correctement par le déclarant (ou s’il n’a pas été joint au dossier).

A rappeler que les informations à renseigner obligatoirement sont les mêmes qu’il s’agisse d’un formulaire simplifié ou d’un formulaire classique. Simplement, le formulaire classique permet intrinsèquement d’améliorer la qualité de l’instruction par l’apport de compléments d’informations facultatives.

Les formulaires simplifiés peuvent être déposés pour un projet :
• De ravalement ;
• D’installation de clôture (sans division de terrain) ;
• Eventuellement, lorsqu’il s’agit construire une piscine et si le dossier comporte un plan des façades et des toitures côté – bien qu’il reste conseillé de remplir le formulaire « classique » en raison du cadre « courte description », dans lequel il sera possible de préciser plus en détail les modalités d’exécution des travaux, les matériaux utilisés et l’architecture du bassin.


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