La réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 se traduit notamment par la simplification et le regroupement des procédures.
Le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir remplacent désormais les onze anciens régimes d’autorisation. De même, la déclaration préalable de travaux se substitue aux cinq anciens régimes de déclaration.
Les articles R.421-1 et R.421-13 du code de l’urbanisme définissent précisément le champ d’application du permis de construire et de la déclaration préalable.
Pour une construction neuve, le permis de construire est généralement requis, sauf si le projet figure sur la liste des constructions nouvelles soumises à déclaration préalable ou sur celle des travaux dispensés de toute formalité.
Pour des travaux sur un bâtiment existant, ils sont en principe dispensés de formalités, à moins qu’ils ne soient explicitement soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.
Cette distinction s’accompagne de différences procédurales et de contrôle : le délai d’instruction d’une déclaration préalable est plus court, elle ne nécessite pas le recours à un architecte et elle ne peut faire l’objet d’un retrait administratif.
Cependant, que ce soit pour un permis ou une déclaration, la demande peut être refusée si le projet est contraire aux règles d’urbanisme.
Le délai d’instruction est plus court pour une déclaration préalable
Une différence majeure entre les deux procédures concerne leur délai d’instruction.
Le délai légal est de deux mois pour un permis de construire, contre un mois pour une déclaration préalable (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).
Ces délais peuvent être majorés selon la situation du terrain (ex. : un mois supplémentaire en secteur sauvegardé, art. R423-24 du code de l’urbanisme).
Le silence de l’administration à l’expiration du délai vaut accord tacite pour un permis, ou décision tacite de non-opposition pour une déclaration.
Une déclaration préalable ne peut pas être retirée par l’administration
L’article L.424-5 du code de l’urbanisme autorise l’administration à retirer un permis de construire illégal dans un délai de trois mois après sa délivrance ou l’accord tacite. Ce retrait a un effet rétroactif.
En revanche, le même article interdit formellement le retrait administratif d’une déclaration préalable, qu’elle soit expresse ou tacite. Si une déclaration est illégale, l’administration doit saisir le juge administratif pour en demander l’annulation.
Une réponse ministérielle précise ce point (Question écrite n° 15770, JO Sénat du 13/01/2011) :
[...] l’administration ne peut retirer de sa propre initiative une décision de non-opposition à déclaration préalable illégale. En revanche, si le bénéficiaire lui-même en fait la demande, un retrait reste possible. Les règles de l’article L. 424-5 ne concernent que le retrait à l’initiative de l’administration.
La déclaration préalable n’exige jamais le recours obligatoire à un architecte
La loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture impose le recours à un architecte pour établir un permis de construire, sauf pour les personnes physiques ou les EARL unipersonnelles bénéficiant des dispenses prévues à l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.
Ces dispenses concernent les projets n’excédant pas :
- 170 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol générant de la surface de plancher) pour une construction non agricole ;
- 800 m² d’emprise au sol pour une construction à usage agricole.
En dehors de ces cas, l’absence d’architecte entraîne le refus du permis. En revanche, pour une déclaration préalable, le recours à un architecte est toujours facultatif (Question N°1042, JOAN le 22/01/2008).
Permis et déclaration préalable peuvent tous deux être refusés
L’instruction d’une demande d’autorisation vise à vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Si le projet est contraire à une disposition du droit des sols, il fera l’objet d’un refus (permis) ou d’une opposition (déclaration préalable).
L’administration applique les mêmes exigences de conformité, que la demande soit présentée sous forme de permis ou de déclaration préalable (art. L.421-6 et L.421-7 du code de l’urbanisme).
Pour approfondir ce sujet :
Exemples de permis de construire et déclaration préalable mis à jour suite aux formulaires 1er…
Forum
Exemple déclaration préalable piscine
Construire sans permis de construire
Glossaire des termes de l’urbanisme
