Les différences entre une déclaration préalable et permis de construire

bruno

La réforme des autorisations d’urbanisme qui s’est appliquée à partir du 1er octobre 2007 se caractérise notamment par le regroupement des autorisations d’urbanisme.
Le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir se subsistent aux anciens onze régimes d’autorisations de construire. Par ailleurs, la déclaration préalable de travaux remplace les cinq régimes de déclaration de travaux.

Les articles R.421-1 et R.421-13 du code de l’urbanisme précisent le champ d’application matériel du régime du permis de construire et de la déclaration préalable.
Lorsqu’un projet consiste en une construction nouvelle, celui-ci relève en principe du permis de construire, sauf s’il figure sur la liste des constructions nouvelles soumises à déclaration préalable ou sur la liste des travaux dispensés de formalités.
Lorsqu’un projet est entrepris sur une construction existante, alors il est en principe dispensé de formalités, sauf s’il est soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.

La distinction entre les deux régimes s’accompagne de différences sur la procédure d’instruction et le contrôle administratif : le délai d’examen d’une déclaration préalable est plus court que celui du permis de construire, la déclaration préalable n’a pas à être réalisée par un architecte, la déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.
Toutefois, permis de construire comme déclaration préalable, la demande d’autorisation de construire peut faire l’objet d’un refus ou d’une opposition dès lors qu’elle montre qu’un projet est contraire aux règles de droit des sols.

Le délai d’instruction est plus court pour une déclaration préalable que pour un permis de construire

L’une des différences les plus notables entre les deux procédures concerne le délai d’instruction.
Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire est de deux mois, tandis qu’il est d’un mois pour une déclaration préalable (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).
Permis de construire comme déclaration préalable, ce délai peut faire l’objet de majorations compte tenu de la situation juridique du terrain. Par exemple, le délai d’instruction est majoré d’un mois supplémentaire lorsque le terrain est situé dans un secteur sauvegardé (art. R423-24 du code de l’urbanisme).
Le silence gardé de l’administration à l’issue du délai d’instruction entraîne la naissance d’un accord tacite pour un permis de construire ou d’une décision tacite de non-opposition pour une déclaration préalable.

Une déclaration préalable ne peut pas être retirée par l’administration

Dans son article L.424-5, le code de l’urbanisme offre la possibilité à l’administration de procéder à un retrait du permis de construire s’il est illégal (une autorisation légale ne peut pas être retirée). Le retrait s’effectue sous un délai de trois mois à partir de sa délivrance ou de la naissance de l’accord tacite.

Le retrait du permis de construire a un effet rétroactif : il est considéré comme n’ayant jamais existé. En conséquence, l’auteur d’un permis de construire ayant fait l’objet d’un retrait s’expose aux sanctions pénales prévues aux articles L.480-4 et suivants du code de l’urbanisme si aucun permis de régularisation ne peut être accordé.

En revanche, toujours en vertu de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme, la déclaration préalable expresse ou tacite ne peut faire l’objet d’aucun retrait. Dans l’hypothèse où une déclaration préalable est illégale, il revient à l’administration de saisir le juge administratif en vue de procéder à son annulation.

Une réponse ministérielle précise la portée de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme de la façon suivante (Question écrite n° 15770 de M. Jean Louis Masson, publiée dans le JO Sénat du 13/01/2011) :

[...] si le bénéficiaire de la décision de non-opposition à déclaration préalable saisit l’autorité compétente d’une demande de retrait de cette décision encore en cours de validité, l’administration peut y procéder. Les règles de retrait énoncées au premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ne concernent que le retrait à l’initiative de l’administration.

Il interdit en effet à cette dernière de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable illégale à son initiative.

Cet article ne vise pas à réglementer le retrait à l’initiative du bénéficiaire qui reste toujours possible.

La déclaration préalable n’a jamais à être réalisée obligatoirement par un architecte

La loi du 3 janvier 1977 relative à l’architecture dispose que le permis de construire doit être réalisé par un architecte, sauf lorsque la demande est présentée par une personne physique ou une EARL unipersonnelle (exploitation agricole) bénéficiant des conditions de dispenses établies par l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Ainsi, un permis de construire présenté par une personne physique ou une EARL unipersonnelle ne nécessite pas de recourir à un architecte dès lors que le projet n’excède pas l’un des plafonds fixés par décret :

• 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher pour une construction à autre usage qu’agricole ;
• 800 m² d’emprise au sol pour une construction à usage agricole.

Les demandeurs d’un permis de construire ne bénéficiant pas des conditions de dispense de recours à l’architecte doivent y recourir obligatoirement, à défaut la demande de permis de construire fait l’objet d’un refus.

En revanche, le recours à un architecte est toujours facultatif dès lors que le projet relève de la déclaration préalable (Question N°1042 M. Armand Martin, publiée au JOAN le 22/01/2008).

Permis de construire comme déclaration préalable : la demande peut être refusée

L’une des finalités de l’instruction d’une demande d’autorisation de construire est de permettre à l’administration de se prononcer sur la conformité d’une opération au regard des règles de droit des sols.

Lorsque la demande montre qu’un projet est de nature à porter atteinte à une disposition d’urbanisme, alors elle fait l’objet d’un refus pour un permis de construire, ou d’une opposition pour une déclaration préalable.

L’administration n’est alors pas plus indulgente lorsqu’une demande est présentée au travers d’une déclaration préalable au lieu d’un permis de construire (art. L.421-6 et L.421-7 du code de l’urbanisme)


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