Travaux soumis à permis de construire
Sous réserve de la localisation du terrain, dès que les surfaces projetées dépassent 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le dépôt d’un permis de construire en mairie est obligatoire.
Une exception existe : dans les zones Urbaines des communes dotées d’un PLU ou d’un POS, les travaux sur constructions existantes ne nécessitent un permis qu’à partir de 40 m² de surfaces (voir ici : permis de construire 40 m²).
Pour comprendre les notions de surface de plancher et d’emprise au sol, consultez cette page : surface de plancher et emprise au sol.
À noter que les travaux dispensés de permis de construire sont généralement soumis à une déclaration préalable.
Exemples de projets nécessitant un permis de construire au-delà du seuil des 20 m²Parmi les opérations requérant systématiquement un permis, citons :
- Les agrandissements de plus de 20m², lorsque la surface totale (existant + extension) excède 170 m² ;
- La réalisation d’une piscine couverte par un abri dont la hauteur dépasse 1,80 m ;
- L’installation d’une éolienne de plus de 12 m de hauteur ;
- Les changements de destination affectant les structures porteuses des façades.
Réglementation :
Art. L.421-1 et suivants du code de l’urbanisme
Art. R.421-1 du code de l’urbanisme
Art. R.421-14 et suivants du code de l’urbanisme
Art. R.421-2 du code de l’urbanisme
Qui peut déposer une demande de permis de construire ?
Le droit de déposer un permis de construire est défini par la loi (art. R.423-1) :
- Il faut être propriétaire du terrain ou détenir son accord écrit, daté et signé conjointement.
- En cas d’indivision, l’accord d’un ou plusieurs co-indivisaires suffit.
- Les personnes morales pouvant recourir à l’expropriation (communes, EPCI, SAFER...) bénéficient également de ce droit.
Ainsi, un particulier n’a pas besoin d’être propriétaire, mais doit obtenir l’accord de ce dernier.
Point important : le service instructeur n’a pas pour mission de vérifier la qualité réelle du demandeur. L’instruction relève du droit administratif ; l’administration ne s’intéresse aux aspects civils que si elle a connaissance d’un risque d’atteinte au droit de propriété.
Modalités de dépôt du permis de construire
Le dépôt du dossier de permis de construire s’effectue en mairie, soit en main propre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie de la commune où est situé le terrain est la seule compétente.
Un numéro d’enregistrement est attribué à chaque dossier lors du dépôt. Ce numéro de permis de construire sera repris dans toute la correspondance administrative.
Composition d’un dossier de permis de construire
Le « dossier de permis de construire » comprend deux ensembles distincts :
1. Le formulaire officiel dûment complété.
2. Les pièces justificatives à annexer.
Le formulaire CERFA à remplir
Deux imprimés CERFA sont disponibles :
- Le formulaire CERFA n°13409*02, utilisé pour un permis de construire ou un permis d’aménager.
- Le formulaire CERFA n°13406*03, spécifique à la déclaration de construction d’une maison individuelle ou de ses dépendances.
Ce dernier formulaire est à privilégier pour les constructions de maison, piscine, abri de jardin ou garage, ainsi que pour les extensions ou vérandas. Les deux imprimés sont cependant acceptés indifféremment.
Il existe des versions « en ligne » de ces formulaires, c’est-à-dire remplissables sur ordinateur avant impression. Attention : il n’est pas possible de déposer un permis de construire par Internet via ces formulaires, seulement de les préparer numériquement. De plus, les anciennes versions parfois disponibles sur les sites des mairies peuvent présenter des anomalies.
Réglementation :
Art. A.431-4 du code de l’urbanisme
Le formulaire de déclaration des éléments imposables
Depuis le 1er mars 2012 et la réforme de la fiscalité de l’urbanisme, une déclaration des éléments imposables doit accompagner toute demande d’autorisation de construire.
Ce document permet de renseigner, selon le projet :
- La surface taxable ;
- La superficie du bassin de piscine ;
- L’emprise au sol des aires de stationnement ;
- La répartition des logements par type de financement...
Il sert de base au calcul de la taxe d’aménagement et du versement pour sous-densité. Plus d’informations sur la surface taxable ici : surface taxable.
Les pièces obligatoires à annexer
Un bordereau liste les pièces à joindre en fonction de la localisation et de la nature du projet. Le code de l’urbanisme impose son annexion. En pratique, son absence entraîne rarement une notification pour pièce manquante.
Les pièces principales requises sont :
- PC1 : Plan de situation
- PC2 : Plan de masse
- PC3 : Plan en coupe du terrain
- PC4 : Notice descriptive du terrain et du projet
- PC5 : Plan des façades et des toitures
- PC6 : Document graphique
- PC7/8 : Photographies du contexte proche et lointain
- PCMI14-1 : Attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
Contrairement à la déclaration préalable, aucune dispense de production de ces plans n’est prévue, quel que soit le projet.
Pour savoir comment réaliser ces plans, cliquez ici.
Les autres pièces potentielles
D’autres documents peuvent être exigés selon le contexte, comme :
- L’étude de sol (PC13),
- Les pièces relatives à un permis de démolir (PC27),
- L’attestation RT 2012 (PCMI14-1),
- Le dossier sécurité/accessibilité pour un Établissement Recevant du Public (PC39, PC40).
Seul le service instructeur peut confirmer leur nécessité. Notons que l’attestation thermique ne concerne que les projets de construction ou d’extension à usage d’habitation (art. 1 de l’arrêté du 26 octobre 2010). Elle n’est donc pas requise pour un garage, un abri de jardin, une piscine, etc.
Le récépissé de dépôt
Lors d’un dépôt en main propre, la mairie doit remettre un récépissé de dépôt, indiquant les références du dossier et la date de dépôt, et apposant son cachet.
En pratique, ce récépissé n’est pas toujours fourni spontanément. Il est conseillé d’en imprimer un exemplaire à faire tamponner, car il est loin d’être superflu. Il mentionne le délai d’instruction de droit commun et la date d’éventuel accord tacite (sauf en cas de dossier incomplet ou de majoration de délai).
Les documents à ne pas joindre
Il est inutile d’ajouter des documents non prévus par la réglementation, tels que le certificat d’urbanisme, une attestation Carrez, un K-BIS ou un accord de voisinage. Le service instructeur n’en a pas l’utilité.
De même, les plans intérieurs des constructions ne sont pas requis ; seuls les aspects extérieurs des bâtiments doivent être illustrés.
En synthèse, un dossier de permis de construire conforme comprend :
- Le récépissé de dépôt tamponné,
- Le formulaire CERFA complété,
- Le formulaire de déclaration des éléments imposables,
- Le bordereau listant les pièces,
- L’intégralité des pièces justificatives demandées.
Nombre d’exemplaires requis
Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires complets (formulaires et pièces). Un exemplaire supplémentaire peut être exigé si le terrain relève du champ de compétence de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
De plus, 5 exemplaires supplémentaires des plans PC1, PC2 et PC3 sont nécessaires. Si l’utilité administrative en est discutable, leur absence peut justifier une notification pour dossier incomplet.
Réglementation :
Art. R.423-2 du code de l’urbanisme
Format et présentation du dossier
La réglementation n’impose pas de forme spécifique : couleur ou noir et blanc, portrait ou paysage sont acceptés. Les plans peuvent être dessinés à la main.
Le format A4 est parfaitement valable, et parfois même préféré par les services instructeurs pour des raisons pratiques. Les plans doivent impérativement être à l’échelle, cotés, indiquer le Nord et porter une échelle lisible. Ils n’ont pas besoin d’être signés ou datés. En revanche, si un architecte établit le dossier, son cachet doit figurer sur chaque plan qu’il a réalisé, sous peine de refus.
Conseil sur l’utilisation des couleurs
Nous recommandons le dépôt de dossiers en couleur pour deux raisons :
- Cela témoigne d’un travail soigné en amont.
- Certains documents (photos, plan de situation) peuvent devenir illisibles en noir et blanc, risquant même une notification pour pièce insuffisante.
Cependant, pour les plans en couleur, les teintes doivent se rapprocher au maximum des matériaux finaux, afin d’éviter toute mauvaise interprétation par le service instructeur.
Qui peut établir un permis de construire ?
Réalisation par le particulier lui-même
Pour les projets de moins de 170 m² de surface de plancher, un particulier peut réaliser son permis de construire lui-même. Cette démarche exige patience pour maîtriser la réglementation et les pratiques administratives.
Le résultat est souvent incertain : les statistiques montrent que les dossiers déposés par les particuliers ont moins d’une chance sur deux d’aboutir directement à un accord.
Cas des constructions soumises à la réglementation thermique RT 2012
La RT 2012 s’applique aux constructions neuves de maisons et, dans une certaine mesure, aux extensions à usage d’habitation. Depuis le 1er janvier 2013, une attestation de prise en compte (PCMI14-1) est obligatoire.
Dans les faits, seuls des professionnels (thermiciens, bureaux d’études) semblent techniquement capables d’établir cette attestation, car la conception du bâtiment doit intégrer des paramètres techniques et bioclimatiques complexes. Une attestation finale, à la réception des travaux, est également obligatoire et doit être établie par un professionnel qualifié (art. R.111-20-4 du code de la construction).
Ainsi, seuls les projets d’aires de stationnement ou d’annexes légères (abri de jardin, piscine) restent pleinement accessibles aux particuliers.
Délégation à un professionnel
Il est possible de confier la réalisation du permis à divers professionnels :
- Un dessinateur en bâtiment,
- Un géomètre-expert,
- Un bureau d’études techniques,
- Un constructeur de maisons individuelles (pavillonneur),
- Un architecte.
Recours obligatoire à un architecte
Le recours à un architecte est obligatoire en principe. Des exceptions existent :
- Pour les particuliers, si la surface de plancher créée est inférieure à 170 m².
- Pour les bâtiments agricoles, le seuil est porté à 800 m².
L’architecte est donc requis pour :
- Toute construction dépassant 170 m² de surface de plancher ;
- Tout bâtiment agricole dépassant 800 m² ;
- Tout projet d’extension de plus de 20m² portant la surface totale existante au-delà de 170 m².
Depuis le décret du 7 mai 2012, seules les emprises au sol créant de la surface de plancher comptent pour l’appréciation de ces seuils.
Coût d’un permis de construire
Frais d’examen administratif
L’examen du dossier par l’administration est gratuit. Aucun timbre ou frais de dossier n’est à régler. En revanche, la délivrance d’un accord peut entraîner le paiement de taxes d’urbanisme.
Coût de l’établissement du dossier
Réalisation par le particulier
Il faut prévoir les frais d’impression (environ 60 pages). L’acquisition d’un logiciel de dessin adapté est souvent nécessaire ; les versions basiques coûtent environ 100 €, tandis que les logiciels professionnels démarrent autour de 350 € et peuvent dépasser 5 000 €.
Réalisation par un professionnel (hors architecte)
Le coût varie selon la complexité du projet et le prestataire. Il faut compter un minimum estimatif de 400 € à 800 €, sous réserve des prestations incluses.
Réalisation par un architecte
Les honoraires, très variables, sont souvent calculés au m² construit. Ils intègrent généralement l’assurance dommages-ouvrage et peuvent inclure le suivi de chantier. Un minimum indicatif de 1 000 € peut être envisagé pour un projet simple sur plan-type.
Examen administratif du permis de construire
La mairie transmet le dossier au service instructeur compétent. Ce service, composé d’agents publics, vérifie la conformité au PLU, au code de l’urbanisme, de l’environnement, de la construction et du patrimoine.
L’instruction peut être assurée par le service urbanisme de la mairie, de l’intercommunalité, ou par la Direction Départementale des Territoires (DDT) pour les petites communes. Le dossier peut aussi être soumis à d’autres administrations consultées pour avis (ex : STAP pour l’avis de l’ABF).
Plus d’informations sur l’instruction ici.
Réglementation :
Art. L.423-1 du code de l’urbanisme
Délai d’instruction du permis de construire
Le délai légal d’instruction pour une maison individuelle et ses annexes est de 2 mois.
Attention : ce délai ne commence à courir qu’à partir de la réception en mairie d’un dossier complet. Un dossier incomplet ne déclenche pas le délai.
Ce délai peut être majoré d’un mois minimum, voire jusqu’à 9 mois dans des cas exceptionnels. Par exemple, une majoration d’un mois s’applique si le terrain est dans le périmètre de l’ABF et situé dans un secteur sauvegardé doté d’un PSMV approuvé.
En cas de majoration, le demandeur en est informé par courrier avant l’expiration du délai initial.
Réglementation :
Art. R.423-19 et suivants du code de l’urbanisme (point de départ du délai d’instruction)
Art. R.423-23 du code de l’urbanisme (délai de droit commun)
Art. R.423-24 et suivant du code de l’urbanisme (notamment le R.423-24 pour la majoration de 1 mois en secteur ABF dont le PSMV a été approuvé)
Comment obtenir un accord de permis de construire ?
À l’issue de l’instruction, le service instructeur produit un avis soumis à l’autorité habilitée à signer l’arrêté d’accord de permis de construire.
Cette autorité signataire peut être le Maire, un adjoint délégué, le président de l’intercommunalité, le Préfet ou encore le Ministre chargé de l’urbanisme.
L’arrêté est notifié au demandeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le permis de construire est accordé lorsque le dossier laisse présumer que les travaux seront conformes aux règles d’urbanisme et de construction en vigueur à la date de l’instruction.
L’autorisation devient exécutoire une fois l’arrêté notifié au demandeur et transmis au Préfet pour contrôle de légalité. En cas d’accord tacite, le permis peut être exécuté à la fin du délai légal d’instruction.
Accord assorti de prescriptions
L’autorité compétente peut délivrer un permis de construire sous réserve du respect de conditions spécifiques. Elle peut, par exemple, imposer l’utilisation de matériaux ou de teintes différents de ceux présentés initialement.
Le non-respect de ces prescriptions expose le bénéficiaire à une situation d’infraction.
En cas de refus de permis de construire...
La mairie doit motiver son refus en citant précisément les dispositions légales que le projet contrevient. La notification de refus est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est alors possible de déposer un nouveau dossier de permis de construire modifié pour tenir compte des motifs du refus.
Un refus n’est pas catastrophique en soi tant que les travaux n’ont pas commencé. Des ajustements au projet permettent souvent d’obtenir l’accord de l’administration.
La situation est plus complexe si la construction a été réalisée sans autorisation préalable, ou si elle est purement interdite par le règlement d’urbanisme (auquel cas la démolition est souvent ordonnée).
Il est recommandé de ne pas acquérir de matériaux avant que l’administration ne se soit prononcée sur le permis de construire. Un matériel non conforme aux règlements, ou l’obtention d’un refus, entraînerait une perte financière. Seuls les frais liés à la constitution du dossier sont pertinents dans un premier temps.
Réglementation :
Art. L.424-1 et suivants du code de l’urbanisme (notamment l’article L.424-3 pour les conditions de refus et de prescription)
Art. R.424-10 et suivants du code de l’urbanisme (notification de la décision et conditions d’exécution du permis de construire)
L’accord tacite de permis de construire
Un accord tacite peut être acquis si la mairie reste silencieuse après l’expiration du délai légal d’instruction. Rappel : ce délai ne commence à courir qu’à partir de la réception d’un dossier complet en mairie.
En pratique, un service instructeur en retard peut parfois émettre une notification pour pièce manquante jugée abusive, ce qui bloque la possibilité d’un accord tacite en rendant le dossier incomplet.
Si vous estimez bénéficier d’un accord tacite, il est prudent de demander à la mairie une attestation en ce sens, comme le prévoit l’article R.424-13 du code de l’urbanisme. Cette demande peut être faite sur papier libre, de préférence en main propre ou par lettre recommandée avec AR.
Accord tacite et avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Attention : pour un terrain soumis à l’avis de l’ABF, un accord tacite n’est possible que si l’ABF a émis un avis favorable sans aucune prescription. Si l’ABF a émis un avis défavorable, ou même favorable avec prescriptions, le silence de l’administration vaut alors refus implicite du permis de construire.
Réglementation :
Art. R.424-1 du code de l’urbanisme
Art. R.424-3 du code de l’urbanisme (absence d’accord tacite en cas d’avis négatif de l’ABF)
Contester un refus de permis de construire
Pour plus de détails, cliquez ici. Soyez attentif aux formalités de recours.
En résumé, le demandeur dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de l’arrêté de refus pour former un recours gracieux (administratif) ou un recours contentieux devant le Tribunal Administratif.
Un recours hiérarchique est également possible auprès de l’autorité supérieure de celle ayant pris la décision :
- Le Préfet si le refus émane de la commune ou de l’intercommunalité ;
- Le Ministre chargé de l’urbanisme si le refus émane du Préfet.
Réglementation :
Art. R.421-1 et suivants du code de justice administrative
Les taxes liées au permis de construire
Jusqu’au 1er mars 2012, les bénéficiaires d’un permis de construire pouvaient être redevables de la Taxe Locale d’Equipement (TLE), de la Taxe Départementale des Espaces Naturels et Sensibles (TDENS) et de la Taxe Départementale des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (TDCAUE).
Le calcul de ces taxes d’urbanisme est détaillé ici. Il se basait notamment sur la Surface Hors-Oeuvre Nette (SHON). Seuls les espaces de stationnement, ne générant que de la SHOB, en étaient exonérés.
Depuis le 1er mars 2012, la TLE, TDCAUE et TDENS sont progressivement remplacées par la Taxe d’Aménagement (TA) et le Versement pour Sous-Densité (VSD), décrits dans cet article détaillé.
La taxe d’aménagement se calcule principalement sur la base de la surface taxable créée et, le cas échéant, des équipements prévus.
Soyez vigilant sur ce point subtil : c’est la délivrance du permis de construire qui constitue le fait générateur des taxes d’urbanisme. Ce n’est pas le début des travaux ni leur achèvement, mais bien l’obtention de l’autorisation qui déclenche l’obligation de payer.
Pour éviter de payer les taxes si la construction n’est pas réalisée ou si le permis est périmé, il faut déposer une demande d’exonération ou de remboursement auprès des services fiscaux.
Réglementation (version du code de l’urbanisme en vigueur au 15 août 2011) :
Art. L331-1 à L.331-34 du code de l’urbanisme (Taxe d’Aménagement, notamment le fait générateur en art. L.331-6)
Art. L.331-35 à L.331-46 du code de l’urbanisme (Versement pour Sous-Densité)
Les démarches après l’obtention du permis de construire
Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
Une fois le permis obtenu, et avant le début des travaux, il faut adresser en mairie 3 exemplaires de la Déclaration d’Ouverture de Chantier.
Il s’agit d’une obligation réglementaire à ne pas oublier. Ce formulaire est généralement joint à l’arrêté d’accord.
Réglementation :
Art. R424-16 du code de l’urbanisme
Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)
À l’achèvement total ou partiel des travaux, une DAACT en 3 exemplaires doit être transmise à la mairie, par lettre recommandée avec AR ou déposée contre décharge.
Cette déclaration est établie par le bénéficiaire du permis ou par l’architecte. Elle est cruciale, notamment dans le cadre d’une vente soumise à une condition suspensive d’obtention du permis.
Pour les projets soumis à la réglementation thermique, la DAACT doit inclure l’attestation finale de conformité RT 2012.
Le formulaire H1 de déclaration fiscale
Le propriétaire du terrain devrait recevoir automatiquement de l’administration fiscale le formulaire H1, servant à déclarer l’usage des surfaces construites.
Il est envoyé généralement dans le mois suivant l’arrêté d’accord. Le propriétaire a alors 90 jours pour le renvoyer complété.
Cet envoi est indépendant du service urbanisme et n’est pas systématique. Cependant, il devient de plus en plus fréquent, même pour des travaux ne créant pas de surface nouvelle (probablement pour mettre à jour les données cadastrales et fiscales).
Affichage obligatoire sur le terrain
Un panneau d’affichage doit être installé par le bénéficiaire, à ses frais, dès la notification de l’arrêté d’accord (ou en cas d’accord tacite). D’une dimension minimale de 80 cm, il doit être visible de la voie publique, maintenu en place de manière continue pendant au moins deux mois et durant toute la durée du chantier.
Le panneau doit comporter des mentions obligatoires, disponibles dans notre glossaire.
Cette obligation est importante : son non-respect peut entraîner des sanctions pénales (contravention de 5ème classe). De plus, depuis 2007, c’est la mise en place de ce panneau qui marque le début du délai de recours contentieux des tiers contre le permis.
Concernant le support, hormis les dimensions et la lisibilité, rien n’est imposé. Un panneau en carton rigide peut donc suffire, à condition qu’il soit solidement fixé et résiste aux intempéries.
Réglementation :
Art. R.424-15 du code de l’urbanisme (conditions d’affichage)
Art. A.424-15 et suivants du code de l’urbanisme (mentions à inscrire sur le panneau d’affichage)
Art. R.600-2 du code de l’urbanisme (début du recours contentieux dès l’installation du panneau d’affichage)
Art. R.315-42 du code de l’urbanisme (sanction en cas d’absence de panneau d’affichage – abrogé)
Affichage en mairie
La mairie procède à deux affichages publics :
- L’affichage de l’avis de dépôt du permis dans les 15 jours suivant la réception, pendant toute la durée de l’instruction.
- L’affichage de la décision (accord ou refus) dans les huit jours, pour une période continue de deux mois.
Un extrait du permis accordé doit également être affiché ; les voisins ont le droit de le consulter en mairie.
Ressources légales :
Art. R.423-6 du code de l’urbanisme (affichage de l’avis de dépôt permis de construire en mairie)
Art. R.424-15 du code de l’urbanisme (affichage de la décision du permis de construire).
Le contrôle sur le terrain par l’administration
L’administration dispose d’un droit de visite pendant toute la durée des travaux et jusqu’à 3 ans après leur achèvement. Ce contrôle permet notamment de vérifier que les surfaces construites correspondent bien à celles déclarées.
La visite peut être effectuée par un contrôleur des services techniques, un agent instructeur ou un géomètre du cadastre. Elle n’est cependant pas systématique.
Réglementation :
Art. L.461-3 du code de l’urbanisme
Durée de validité du permis de construire
Les travaux doivent être engagés dans un délai de 2 ans à compter de la délivrance de l’arrêté d’accord, et ne pas être interrompus pendant plus d’une année consécutive.
Ressource légale :
Art. R.424-17 du code de l’urbanisme
Quelques conseils pratiques
Soignez la présentation de votre dossier
De nombreux permis sont refusés non pas pour non-conformité, mais parce que le dossier est inexploitable : plans non cotés, sans échelle, photographies en noir et blanc illisibles... Ces erreurs sont facilement évitables.
Évitez toute tentative de contournement
Le service instructeur connaît toutes les pratiques visant à contourner la réglementation (découpage de projet, sous-déclaration des surfaces, dépôts multiples...). Ces tentatives créent un a priori défavorable qui peut compromettre l’issue de votre demande.
Ne commencez jamais les travaux avant l’accord
Le simple dépôt d’un permis de construire ne constitue pas une autorisation de construire. Seul l’arrêté d’accord formel ou l’accord tacite acquis après le délai d’instruction vous en donne le droit. Commencer avant expose à des poursuites.
Dans le doute, faites appel à un professionnel
Architecte, dessinateur, géomètre... Consulter un professionnel permet de bénéficier de sa connaissance précise des attentes administratives et des règles. Cela maximise vos chances de succès, vous libère des contraintes administratives et est parfois obligatoire (projets > 170 m², études de sol...).
Vous pouvez également solliciter gratuitement une réunion avec le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) par l’intermédiaire de votre mairie.
Est-ce difficile d’obtenir un permis de construire ?
Non, d’un point de vue procédural, car le code de l’urbanisme est relativement clair. La philosophie de l’instruction se comprend en le lisant attentivement. Les complications viennent souvent du côté des pratiques administratives.
Oui, dans la pratique, car la réalisation des plans (plan de masse, plan en coupe, etc.) est souvent source d’erreurs. Le code définit ce qui est demandé, mais n’explique pas concrètement comment le réaliser. De plus, les normes techniques, comme la RT 2012, complexifient la démarche.
La charge de la preuve et de la précision repose donc sur le demandeur, ce qui n’est pas aisé pour un non-professionnel.
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