Définition du plan de masse
Le plan de masse est une représentation graphique illustrant l’organisation des éléments bâtis et végétaux sur un terrain. Il a pour objectif de démontrer à l’administration qu’un projet soumis à autorisation (permis de construire ou déclaration préalable) respecte les règles d’urbanisme.
Il permet notamment de vérifier le respect :
- Des règles d’implantation (reculs par rapport aux limites, servitudes).
- Des prescriptions d’assainissement (évacuation des eaux).
- Du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) et des surfaces libres minimales.
- Des règles de sécurité et de salubrité (accès, visibilité).
Le cadre réglementaire est fixé par le code de l’urbanisme :
Article R.431-9 du code de l’urbanisme
Le projet architectural comprend un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan fait apparaître les travaux extérieurs, les plantations maintenues/supprimées/créées et, le cas échéant, les constructions existantes conservées.
Il indique également les modalités de raccordement aux réseaux publics ou les équipements privés prévus (eau, assainissement).
Si le terrain n’est pas directement desservi par une voie publique, le plan indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage.
En zone inondable (PPR), les cotes sont rattachées au système altimétrique de référence du plan.
Article R.431-10 du code de l’urbanisme
Le projet architectural comprend :
[...]
d) Deux documents photographiques situant le terrain dans son environnement proche et lointain (sauf impossibilité justifiée). Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse.
Éléments à représenter sur le plan de masse
Les limites du terrain et ses clôtures
Le plan doit permettre de visualiser la forme de la parcelle et l’emplacement des clôtures, pour contrôler le respect des règles de recul.
Les accès au terrain et aux constructions
Il faut indiquer :
- L’emplacement et les dimensions des accès au terrain (portails, portillons).
- Les accès aux bâtiments.
- Les aménagements d’accès (allées carrossables ou piétonnes, servitudes de passage).
Un accès insuffisant ou dangereux peut justifier un refus.
Les constructions existantes et à bâtir
Le plan doit illustrer toutes les constructions : le bâtiment principal et toutes ses annexes (garage, abri, piscine, véranda...). Cela permet de vérifier les distances entre constructions nouvelles et existantes, et par rapport aux limites.
Les aménagements extérieurs : dalles, terrasses, allées
Ces aménagements (dalles, terrasses, allées) doivent figurer, car ils peuvent être pris en compte dans le calcul du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) selon le règlement local. Les ouvrages extérieurs (pylônes, barbecues) sont également à représenter.
Les cotations
Des cotes sont indispensables pour indiquer :
- Les dimensions des constructions et aménagements.
- Les distances des constructions par rapport aux limites du terrain et à la voie publique.
- Les distances entre les constructions.
L’absence de cotes peut entraîner une notification pour dossier incomplet, car elle empêche une instruction précise.
Les plantations
Le plan peut montrer l’emplacement des plantations. Leur distance aux limites est régie par le code civil (art. 671 : >2m de hauteur = 2m de recul ; ≤2m = 0,5m de recul). L’administration se contente généralement d’une mise en garde en cas de non-respect, car cela relève du droit civil, non de l’urbanisme.
Les espaces libres de toute construction
Ces zones permettent de vérifier le respect d’un éventuel seuil minimal de surface non bâtie imposé par le PLU.
L’altimétrie du terrain naturel et hauteur des constructions
Le plan est une représentation en 3D : il doit indiquer les hauteurs des constructions et l’altimétrie du terrain naturel (pente). Ceci est crucial pour vérifier le respect des hauteurs maximales autorisées, calculées depuis le point le plus bas.
Les réseaux existants ou à créer
Le tracé des réseaux (eau, assainissement, électricité) doit apparaître si un raccordement est prévu ou modifié, ou pour un terrain non bâti. Cela permet de s’assurer de la viabilisation du terrain. Le règlement peut imposer l’enfouissement des réseaux.
- Eau potable : Raccordement obligatoire sauf exception.
- Eaux usées : Indiquer le mode d’évacuation (collectif ou autonome).
- Eaux pluviales : Montrer le raccordement (réseau séparé des eaux usées).
- Électricité, gaz, téléphone : À indiquer si modification ou nouveau raccordement.
Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse ?
Plan de masse et permis de construire
Le plan de masse est obligatoire pour un permis de construire (pièce PC2 ou PCMI2 pour une maison individuelle).
Plan de masse et déclaration préalable
Pour une déclaration préalable, le plan de masse (DP2) n’est exigé que pour certains projets. Il est généralement requis pour :
- Créer de la surface de plancher ou de l’emprise au sol.
- Modifier le volume d’un bâtiment existant.
- Construire un ouvrage accolé à un autre.
Il est facultatif pour les simples modifications d’aspect extérieur, mais reste conseillé pour éviter une notification.
| PROJET soumis à déclaration préalable | Transmettre un plan de masse ? (DP2) |
|---|---|
| Construction d’un abri de jardin | OUI |
| Construction d’un garage | OUI |
| Construction d’une extension ou véranda | OUI |
| Surélévation d’un bâtiment | OUI (pour contrôler les règles de prospect) |
| Construction d’une piscine | OUI |
| Construction d’une clôture | NON, mais vivement conseillé |
| Modification de l’aspect extérieur | NON |
| Ravalement de façade | NON, sauf disposition locale |
Informations utiles
Comment faire un plan de masse ?
Il est possible d’utiliser comme base un extrait cadastral gratuit depuis www.cadastre.gouv.fr.
Cependant, l’extrait cadastral ne suffit pas. Il faut impérativement le modifier et le compléter, car il ne montre pas l’altimétrie, les aménagements, les plantations, les accès, les hauteurs, et il n’est pas coté. De plus, ses données peuvent être obsolètes.
Pour un projet complexe (ex. : permis de construire maison), il est préférable de faire appel à un géomètre ou un professionnel.
Existe-t-il des informations obligatoires sur le plan de masse ?
Non, le code n’impose pas d’échelle ou de symbole spécifique. L’administration distingue :
- Les informations nécessaires : Essentielles pour analyser le projet (ex. : accès pour un garage). Leur omission bloque l’instruction.
- Les informations utiles : Améliorent la compréhension sans bloquer l’instruction (ex. : rose des vents, plantations maintenues).
Les informations de base à systématiquement inclure sont :
1. Les limites du terrain.
2. Les constructions existantes et nouvelles avec leurs dimensions.
3. Les cotations (distances aux limites et entre constructions).
Il est prudent d’inscrire le maximum d’informations possibles.
À noter : le plan de masse réglementaire (pour l’urbanisme) diffère du plan de masse de l’architecte ou du géomètre (pour la conception).
Les symboles ou signes à utiliser
Aucune convention graphique n’est imposée. L’important est que le plan soit lisible, complet et de préférence à l’échelle pour permettre des mesures.
Erreur sur le plan de masse
Les travaux doivent être exécutés conformément au plan de masse déposé. Toute divergence (dimensions, hauteurs, distances) peut entraîner des sanctions.
Exemple de plan de masse gratuit à télécharger
- Légende indicative :
- Échelle et rose des vents
- État existant / état projeté
- Limites de propriété
- Dimensions et cotations du projet
- Distances aux voies et limites
- Altimétrie du terrain
- Hauteurs des constructions
- Accès, clôtures, réseaux
- Aires de stationnement, assainissement
- Affouillements/exhaussements
Échelle et rose des vents
Le choix de l’échelle dépend des dimensions du terrain. Elle doit permettre de visualiser l’ensemble de la parcelle et ses abords, sans dépasser généralement le 1/500e pour rester lisible. Il est possible de joindre deux plans (un d’ensemble, un de détail).
L’échelle doit être indiquée lisiblement et être conventionnelle (ex. : 1/100, 1/200). Éviter les échelles atypiques (ex. : 1/127). Les services utilisent un kutch (règle à échelles standard).
Une rose des vents est utile, surtout si le dossier ne comporte pas de plan des façades.
Emplacement et dimensions des éléments existants
Représenter tous les éléments bâtis et végétaux existants (maison, garage, arbres, haies) ainsi que les aménagements extérieurs (terrasses, allées). Le dessin symbolise l’assise au sol (épaisseur des murs compris), mais pas les débords de toiture non supportés par des poteaux.
Emplacement des prises de vue photographiques
Indiquer sur le plan les points et angles des prises de vue des photos à joindre (environnement proche et lointain), obligatoires pour un permis et souvent pour une déclaration si le projet est visible de la voie.
Plus d’informations sur l’emplacement des prises de vue.
Emplacement du plan en coupe
Si un plan en coupe est requis (projet modifiant l’altimétrie), son emplacement doit être matérialisé sur le plan de masse par une ligne, avec éventuellement une flèche pour l’orientation.
État existant et état projeté
Il est préférable de fournir deux plans distincts (état initial / état futur) lorsque des éléments sont modifiés (démolition, nouvelles plantations). Sinon, annoter clairement les modifications sur un seul plan.
Voir aussi : Plan de masse état initial et état futur.
Limites de propriété
Représenter les limites par une ligne continue. Un extrait cadastral peut servir de base pour ce tracé.
Dimensions du projet
Préciser toutes les dimensions des constructions et aménagements nouveaux, mesurées depuis le nu extérieur.
Cotations par rapport aux voies publiques et limites séparatives
Inscrire les distances des constructions par rapport à la voie publique (alignement) et aux limites séparatives. Ces distances sont souvent réglementées (recul imposé ou construction en limite).
Distances entre les constructions
Indiquer les distances futures entre les constructions existantes et nouvelles, si le règlement d’urbanisme les encadre.
Altimétrie du terrain naturel
Indiquer la pente du terrain par rapport à la voie publique (généralement prise comme référence 0). Cette information peut être facultative pour de petits projets (abri, clôture) mais l’administration peut l’exiger. Une mesure précise requiert souvent un professionnel (géomètre).
Hauteurs à partir du terrain fini
Si des terrassements modifient le niveau du sol, indiquer les hauteurs par rapport au terrain fini. Facultatif si le plan en coupe le montre clairement.
Hauteurs des constructions
Annoter les hauteurs des bâtiments (faîtage, égout). Utile si aucun autre document ne les mentionne. Placer les annotations dans le sens de la pente de toit pour indiquer son orientation.
Éléments à créer ou à modifier
Sur un plan unique, annoter clairement les éléments qui seront créés, modifiés ou supprimés (ex. : « extension », « arbre à abattre »).
Accès aux constructions, au terrain et aux aires de stationnement
Pour une construction neuve (maison, garage), localiser précisément les accès véhicules et piétons depuis la voie publique, et dessiner les allées à l’échelle.
Clôture du terrain
Représenter les clôtures par une ligne et annoter leur hauteur, surtout si le projet porte sur la clôture ou une construction en limite.
Implantation des réseaux
À représenter si raccordement nouveau ou modifié, ou pour un terrain non bâti. Inutile si le terrain est déjà raccordé.
Implantation des aires de stationnement
Dessiner l’emplacement et les dimensions des places de stationnement, surtout pour un projet sur terrain nu ou un garage.
Implantation du dispositif d’assainissement
Pour une maison neuve non raccordée au tout-à-l’égout, indiquer l’emplacement de la fosse septique ou autre dispositif autonome.
Implantation, profondeur et superficie des affouillements/exhaussements
Symboliser les zones de déblai/remblai (ex. : par un cercle) et y indiquer profondeur et superficie.
Pour approfondir ce sujet :
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