Réussir à obtenir une autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable)

bruno

La finalité d’une demande d’autorisation de construire est, fort logiquement, d’obtenir le droit d’entreprendre des travaux.

Or, il ne suffit pas de déposer un dossier, encore faut-il que celui-ci puisse répondre aux exigences du service instructeur.

Quelles sont ces exigences, sur quoi sont-elles fondées et surtout comment y répondre ?

Ces quelques éléments d’informations présentés sous forme d’étapes, inspirés des pratiques professionnelles, devraient donner quelques clés pour réussir une demande d’autorisation de construire.

Etape 1 – Connaître la procédure d’urbanisme adaptée aux travaux

Sous réserve du terrain et de la teneur réelle du projet, les formalités en matière d’urbanisme individuel se limitent à déposer une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Le champ juridique du projet n’est pourtant pas si simple à définir qu’il n’y semble de prime abord.

N’hésitez pas à lancer une recherche sur notre site Internet pour obtenir des informations propres à votre projet, ou à poster sur le forum.

Le principe est le suivant, dans le cadre d’une construction nouvelle :

  • La construction d’une surface de plancher comprise entre 5m2 et 20 m2 est soumise à déclaration préalable.
  • La construction d’une surface de plancher de plus de 20m2 nécessite un permis de construire.
  • Au-delà de 170m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol constitutive de surface de plancher, le projet nécessite un permis de construire établi par un architecte.

Exemples en vrac de constructions nouvelles : bâtiment d’habitation, annexes à l’habitation comme les abris de jardin, remises, bûchers, piscines, garages non-accolés.


Construction nouvelle

Les constructions nouvelles sont édifiées indépendamment des autres constructions déjà présentes sur le terrain.


Concernant les travaux sur construction existante, le principe, de façon synthétique, est le suivant :

  • Dans tous les cas : la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment doit être déclarée par une déclaration préalable de travaux.
  • Dans tous les cas : le recours à l’architecte est obligatoire pour établir un dossier de permis de construire lorsque les surfaces de plancher dépassent les 170m2, ou lorsque l’emprise au sol développant de la surface de plancher dépasse les 170m2.
  • La construction d’un ouvrage au contact d’un bâtiment existant nécessite une déclaration préalable dès lors que la surface à construire est inférieure à 20m2. Ce seuil est rehaussé à 40m2 si le terrain est compris dans une zone U d’une commune soumise à PLU.
  • Un permis de construire est requis dès lors que l’ « extension » dépasse les 20m², ou 40m2 pour un terrain compris dans une zone U d’une commune soumis à PLU.

Exemples en vrac de travaux sur constructions existantes : ravalement de façade, pose de porte ou de fenêtre, velux, extension d’un bâtiment, auvent, surélévation / création d’étage, garage accolé.

Travaux sur construction existante

Les travaux sur constructions existantes sont exécutés en contact d’un ouvrage déjà bâti. Selon la situation du terrain, le seuil de la déclaration préalable de travaux peut être rehaussé à 40 m2.


Il est alors systématiquement nécessaire de connaître :

  • La distinction entre construction nouvelle et travaux sur construction existante (le seuil des 40m2 de la déclaration préalable s’applique que pour les travaux sur construction existante),
  • La définition de la surface de plancher,
  • La très discutable notion d’emprise au sol,
  • La encore plus discutable notion « d’emprise au sol développant de la surface de plancher ».
Elements fondamentaux à connaitre


Quelques exceptions aux principes fondamentaux …

La construction d’une piscine

Le bassin d’une piscine ne développe pas de surface de plancher.

Le critère retenu par le législateur pour définir les démarches d’urbanisme est alors la superficie du bassin et la présence ou non d’un abri d’une hauteur supérieure à 1m80.

Consultez cet article pour plus d’informations : déclarer une piscine

Cas particulier : les garages et autres espaces de stationnement accolés

Un espace de stationnement développe de l’emprise au sol s’il est surélevé par rapport au niveau du terrain naturel, même lorsqu’il n’est pas clos.

En revanche, il ne constitue pas de surface de plancher : les espaces réservés au stationnement sont en effet à déduire de la surface de plancher.

De telle sorte qu’un espace de stationnement correspond à « une emprise au sol non constitutive de surface de plancher » (sic).

Garage, emprise au sol et architecte obligatoire

Les surfaces créées par les espaces de stationnement, qu’ils soient accolés ou non, n’enclenchent pas le seuil de recours obligatoire à l’architecte

Quel effet ?

Dès lors que l’autorisation de construire est déposée par un particulier, alors le seuil de recours à l’architecte n’a pas à intégrer les surfaces formées par « l’emprise au sol non constitutive de surface de plancher ».

Très concrètement, cela signifie qu’un garage accolé, ou même un auvent ou appentis, ne peut pas déclencher le recours obligatoire à l’architecte.


Les clôtures

La construction d’une clôture est en principe dispensée de formalités. Le dépôt d’une déclaration préalable peut cependant être requis :

  • Si le terrain est situé en secteur sauvegardé,
  • Ou dès lors que le Conseil Municipal prononce l’arrêté imposant le dépôt d’une déclaration préalable.

Etape 2 – S’informer sur les règles locales en matière d’urbanisme

Les règles d’urbanisme sont strictement encadrées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale.

Ces deux documents peuvent librement et gratuitement être consultés en mairie.

Il importe de bien saisir l’intérêt d’une telle lecture : la demande d’autorisation de construire sera forcément analysée au regard de leur contenu.

Quelles sont les règles d’urbanisme contenues dans le Plan Local d’Urbanisme ou la carte communale ?

Carte communale

Formellement, la carte communale consiste notamment en un plan de zonage au sein duquel sont identifiés les secteurs constructibles sous conditions et les secteurs non constructibles.

  • Secteurs constructibles sous conditions : la construction peut être autorisée sous réserve du respect du Règlement National d’Urbanisme (RNU) contenue dans le code de l’urbanisme.
  • Secteurs non constructibles, sauf exceptions : seule la construction de bâtiments agricoles ou nécessaires aux activités agricoles peut y être acceptée. Comme dans le cadre du PLU, mais de manière nettement plus stricte, la construction d’annexes à l’habitation ou l’agrandissement d’un bâtiment d’habitation peut être tolérée dès lors que les travaux demeurent mesurés.

A savoir que la carte communale semble laisser au service en charge de l’examen du dossier un large pouvoir d’interprétation, particulièrement au regard des règles d’aspect extérieur, lesquelles ne sont pas tout aussi détaillées que celles du Plan Local d’Urbanisme (voir ci-après).

En effet, les cartes communales n’ont pas à définir de règles relatives à la contenance des terrains, à l’implantation des constructions, à leur aspect ou densité.

Vous retrouverez plus d’informations en consultant cette page –> carte communale

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU est un document d’urbanisme qui définit également les règles de construction.

Contrairement à la carte communale, le PLU a une portée locale, de telle sorte que chaque commune dispose de son propre règlement d’urbanisme.

Le PLU est beaucoup plus détaillé que la carte communale : il peut tout à fait être imposé l’utilisation de matériaux ou de teintes, les terrains peuvent avoir à comporter un seuil minimal d’espaces libres … Il peut également être fixé un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ou un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) …

Le Plan Local d’Urbanisme intègre notamment un plan de zonage de la commune (le document graphique) ainsi qu’un règlement d’urbanisme.

Le principe est simple : à chaque zone de la commune ses propres règles d’urbanisme.

Les règles d’urbanisme sont établies selon le caractère de la zone concernée :

  • Zone Urbaine : généralement, y sont admises les constructions de bâtiments d’habitation et leurs annexes (garage, véranda, piscine, abri de jardin) ;
  • Zone A Urbaniser : ces zones regroupent des terrains réservées à une urbanisation future ;
  • Zone Agricole : dans lesquelles sont seulement admises en principe les bâtiments agricoles. La construction d’extension de bâtiment d’habitation ou d’annexes à l’habitation peut éventuellement être tolérée sous certaines contraintes en termes de surfaces principalement.

Les règles d’urbanisme permettent d’une part d’identifier les constructions pouvant être admises ou non, et d’autre part, de définir les conditions d’occupation des sols (règles d’aspect extérieur, de prospect, de stationnement ou encore d’emprise au sol).

Plus d’informations sur le PLU en consultant cette page –> plan local d’urbanism

Comment savoir si un terrain est soumis à PLU ou à carte communale ?

Il suffit simplement de prendre contact avec la mairie du lieu d’implantation du projet.

Très généralement, les communes « rurales » sont soumises à carte communale, les communes « urbaines » sont réglementées par le PLU.

De plus en plus souvent, il devient possible de consulter directement le règlement d’urbanisme sur le site Internet de la commune.

Cas particulier : le champ de compétence territorial de l’ABF

Selon la situation du terrain, la demande d’autorisation de construire peut être soumise à l’avis (déterminant) de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Ainsi, un projet est soumis à l’ABF dès lors que le terrain est compris :

  • Dans un secteur sauvegardé ;
  • En ZPPAUP ou AVAP ;
  • Ou dans un site classé ou inscrit au titre du code de l’environnement.

Un appel en mairie permet là encore de savoir si le terrain est concerné. La présence d’un bâtiment d’intérêt patrimonial à proximité du terrain est un indice assez probant.

A savoir que certaines règles spécifiques à ces secteurs encadrent également les modalités de constructions.

Ce sont tout particulièrement les règles d’aspect extérieur qui peuvent rapidement devenir très contraignantes pour les administrés, l’objectif étant notamment de préserver et de mettre en valeur l’intérêt architectural et/ou naturel.

A savoir également que le délai d’instruction est majoré de 1 mois dès lors que la demande porte sur un terrain soumis à l’avis de l’ABF. De plus, en principe, aucune dispense de formalités n’est possible au sein de ces secteurs.

Consultez cet article beaucoup plus détaillé pour plus d’infos : construire en secteur ABF

Cas particulier : le règlement du lotissement

Les autorisations de construire sont délivrées sous réserve du respect des règles du lotissement (dès lors qu’elles ne sont pas caduques) et de celles des règles d’urbanisme en vigueur.

Une demande d’autorisation de construire peut donc être refusée dès lors que le projet est contraire aux règles exposées par le règlement du lotissement.

Pourquoi prendre connaissance des règles d’urbanisme en vigueur ?

Comme vu plus haut, la demande d’autorisation de construire sera examinée au regard des règles d’urbanisme : si le projet déroge à l’une de ces règles, alors il peut être refusé par l’administration.

D’où l’intérêt de prendre connaissance de ces règles avant même le dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

Le projet devrait alors être conçu de manière à respecter les règles d’urbanisme et ainsi limiter au possible les risques de faire l’objet d’un refus.

Dans les faits, il est vrai que peu d’administrés prennent connaissance de ces règles d’urbanisme.
Trois principales raisons peuvent être évoquées de manière non-exhaustive :

1. L’absence d’intérêt envers ce type de règles.

2. Un contenu peu accessible : utilisation d’expressions assez « techniques », foule d’exceptions aux principes, difficultés d’interprétation, etc.

3. Un manque d’information : il n’est pas rare que certains administrés n’aient simplement pas connaissance de l’existence d’un PLU ou même de règles d’urbanisme en général. A ce titre, il faut rappeler que toutes les constructions, même les plus modestes (abri de jardin, cabanons, bûcher …) sont soumises aux règles d’urbanisme.

De nos retours sur notre forum, l’une des « solutions » radicales parfois proposée en mairie est de déposer une demande d’autorisation de construire, de patienter le temps de faire l’objet d’une notification (au mieux) ou d’un refus (au pire), puis de déposer une nouveau dossier en prenant compte des raisons du refus.

Le projet devrait alors être validé dans un second temps, dès lors qu’il a été modifié de manière à respecter les règles d’urbanisme exposées dans les « motifs » du refus.

L’autre solution, un peu plus rigoureuse, consiste à prendre rendez-vous auprès du service instructeur compétent, tout particulièrement lorsque la commune n’examine pas elle-même les demandes d’autorisation de construire (voir ci-après).

Où prendre connaissance des règles d’urbanisme ?

Il faut bien comprendre qu’il n’est pas possible d’exposer ici l’ensemble des règles d’urbanisme, car elles sont en principe uniques à chaque commune. Elles n’ont d’ailleurs pas la même portée en fonction de la configuration du terrain ou au regard du projet.

Par exemple, même si le RNU mis en oeuvre par la carte communale a une visée nationale, il n’en demeure pas moins que la configuration du terrain, son implantation et son intérêt restent uniques.

Ainsi, un projet de garage en dur peut être refusé, non pas en raison de son implantation sur le terrain, mais au motif que la configuration du terrain ne lui permet pas d’être conforme aux règles d’accès.

Le débat est encore plus tranché concernant le PLU. A chaque commune son propre Plan Local d’Urbanisme et ses propres règles (même s’il est vrai qu’il parfois existe des similarités entre les PLU, notamment lorsqu’ils sont conçus par le même bureau d’études …).

Par exemple là encore : la construction en limite séparative est généralement autorisée.

Ce n’est pourtant pas le cas systématiquement : certaines communes proscrivent formellement la construction aux limites du terrain. D’autres vont interdire la construction d’annexes non accolés au bâtiment principal. Ou encore, il peut être possible de construire en limite uniquement lorsque la construction est implantée au-delà d’une bande de 15 mètres à partir de l’alignement.

Néanmoins, dans d’autres communes, le PLU ne présentera aucune de ces restrictions. Tout dépend du contexte local, de l’intérêt du terrain, de sa situation, des partis pris en termes d’aménagement …

Seules les administrations locales peuvent alors apporter l’ensemble des données nécessaires. C’est en principe en mairie qu’il convient de recueillir les toutes premières informations, la mairie ayant un rôle de « guichet unique ».

Voir ci-après : « prendre rendez-vous auprès des services compétents »

S’informer sur la législation en dehors du code de l’urbanisme

Legifrance

Le site Legifrance permet de consulter gratuitement les différents code présentés ici, et bien plus encore. Cliquez sur l’image pour accéder à l’ensemble des codes en vigueur.

Les règles relatives à la construction ne sont pas limitées à celles exposées par le Plan Local d’Urbanisme, la carte communale ou même par le code de l’urbanisme : il existe tout un ensemble d’autre normes qu’il conviendrait de respecter.

Voici quelques exemples en vrac, présentés ici à titre informatif :

  • Code de la construction et de l’habitation : Réglementation thermique et performance énergétique, diagnostic immobilier, accessibilité et sécurité des bâtiments, assurances obligatoires, sécurité des piscines
  • Code civil : Servitude de vue, droit de passage, murs et fossés mitoyens
  • Code de l’environnement : Enseignes publicitaires, construction en site inscrit ou protégé, prévention des risques industriels et technologiques,
  • Code de la santé publique : Règles d’assainissement et d’évacuation des eaux usées, plan d’exposition au bruit,
  • Code du patrimoine : Construction en zone protégée au titre des monuments historiques,
  • Code des assurances : Assurances obligatoires (loi Spinetta),
  • Code de la voirie routière : Emprise (alignement et droit des riverains), servitudes de visibilité
  • Code des impôts : Taxes locales (habitation, propriété bâtie ou non bâtie), taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, seuil minimal de densité).


En marge : le certificat d’urbanisme pré opérationnel

Exemples certificat d’urbanisme opérationnel

Téléchargez gratuitement des exemples de certificat d’urbanisme commentés

Il existe deux types de certificat d’urbanisme (CU) : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme pré opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information permet de renseigner le demandeur :

  • Sur les dispositions d’urbanisme applicables (PLU, PSMV, lotissement) ;
  • Des limitations administratives au droit de propriété (servitudes administratives) ;
  • Et des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain (taxe d’aménagement notamment).

Le CU pré opérationnel informe en outre son demandeur sur la faisabilité réglementaire d’une opération par le biais d’un « avis » délivré à l’issue de l’instruction, qui est porté à deux mois.

Cet avis peut être :

  • Positif : le projet peut être accepté, sous réserve du contenu de la future demande d’autorisation de construire ;
  • Négatif : le projet a de fortes probabilités d’être refusé ;
  • Positif, sous prescriptions : le projet peut être accepté sous réserve de certaines modifications (implantation, choix des matériaux, surfaces à construire …). De plus, il n’est pas rare que le service instructeur puisse apporter quelques conseils ou réserves sur le projet présenté.

Par exemple, il nous a été possible de consulter un avis positif pour la construction d’un garage, sur lequel l’agent instructeur a eu l’intelligence d’alerter le demandeur sur l’impossibilité ultérieure de le transformer en annexe à l’habitation (attention, il s’agit ici d’un cas pratique qui n’est pas universel).


Etape 3 – Prendre rendez-vous auprès des services compétents

Il s’agit de l’étape clé : un simple rendez-vous peut bien souvent remédier à beaucoup d’incompréhensions. Idéalement, le rendez-vous doit avoir lieu le plus en tôt possible, bien avant l’élaboration complète de la demande.

Voici quels sont les principaux interlocuteurs.

La mairie

La mairie intervient nécessairement comme « guichet unique » : c’est à la mairie du terrain d’implantation du projet qu’il convient de déposer la demande d’autorisation de construire.

Il existe un élément essentiel à connaître mais souvent ignoré : ce n’est pas systématiquement la mairie qui examine la demande d’autorisation de construire.

La mairie peut en effet avoir confié l’instruction de la demande auprès de la DDT, d’où l’en-tête Ministère du Développement Durable sur les arrêtés concernés (élément qui a pu interloquer certains de nos lecteurs : non, il ne s’agissait pas d’une erreur :) ).

Ainsi, notamment au sein des communes modestes, le rôle de la mairie peut se limiter à transmettre le dossier auprès du service instructeur, à procéder aux mesures de publicité et à prononcer un arrêté en fonction de l’issue donnée par le service instructeur.

Ce n’est dans ce cas pas la mairie qui examine directement et dans le fond la demande d’autorisation de construire.

La mairie exerce cependant et dans tous les cas un droit de regard sur le dossier par le biais de « l’avis du maire ». L’avis du maire consiste en un avis de principe (pas nécessairement de fond) quant à la suite à donner au dossier.

Qui contacter en mairie ?

Le secrétaire de mairie

En pratique, les principaux éléments d’informations d’ordre général sont transmises en premier lieu par le secrétaire de mairie (l’agent en poste à l’accueil).

Pour une demande de renseignements précis (mise en forme des plans, taxes d’urbanisme, respect des règles d’urbanisme), le secrétaire de mairie peut orienter l’administré vers le service instructeur ou auprès de l’adjoint à l’urbanisme.

Il faut comprendre que l’urbanisme n’est qu’une des nombreuses tâches confiées au secrétaire de mairie, et parfois pas la plus appréciée : l’absence d’informations est loin d’être une question de mauvaise volonté, cela répond plutôt au souci de ne pas induire l’administré en erreur.

L’autre intérêt, non des moindres, de se rendre auprès du secrétaire de mairie consiste à pouvoir planifier un « vrai » entretien avec un service compétent.

Il faut entendre par « vrai » entretien la possibilité de dégager une plage horaire en service d’urbanisme afin de répondre aux interrogations.

Le service d’urbanisme

Certaines communes de taille plus conséquente ou en raison d’enjeux spécifiques peuvent disposer de leur propre service d’urbanisme.

Ce service peut être compétent dans le cadre d’obtention de renseignements plus pointus, tout particulièrement dans le cadre de la mise en forme du dossier.

Attention à une nuance : il n’est pas impossible que le service d’urbanisme ne dispose pas de la compétence pour instruire les dossiers. Le service d’urbanisme va alors notamment se borner aux missions d’information aux usagers.

Le maire ou l’adjoint à l’urbanisme

Comme pour le secrétaire de mairie, il faut rappeler que l’urbanisme individuel (permis de construire, déclaration préalable) n’est qu’un des nombreux domaines de compétence du mairie ou de l’adjoint à l’urbanisme.

A ce titre, l’obtention d’un rendez-vous auprès du maire ou de son adjoint s’effectue très généralement lorsque le dossier est particulièrement sensible : établissement recevant du public, lotissement, éventuellement dossier en contentieux.

En dehors de ces situations, il reste préférable de consulter le service instructeur, qui est justement chargé de ce genre de tâches.

Dans tous les cas et pour éviter de faire des navettes en vain, il convient dans le doute de se renseigner auprès du secrétaire de mairie. Le cas échéant, il orientera l’administré dans un second temps vers d’autres interlocuteurs plus compétents.

Le service instructeur

En mairie comme en DDT, il est possible de consulter directement le service en charge de l’examen de la demande d’autorisation de construire.

L’objectif est alors d’une part de ne rien omettre des formalités (afin de ne pas être hors jeu dès le départ, chose assez fréquente et pourtant facilement évitable) et d’autre part lorsque cela est possible, de bénéficier d’un premier a priori sur l’issue de la demande, ainsi qu’éventuellement de quelques corrections à apporter au projet.

Dans la mesure où l’examen du dossier est effectué par le service instructeur, il constitue de très loin l’interlocuteur incontournable.

Comment contacter le service instructeur ?

Dans tous les cas, il convient de contacter en premier lieu la mairie du lieu d’implantation du projet, qui orientera vers le service instructeur.

Peut-on contacter directement l’agent en charge de l’instruction ?
Il est tout à fait possible de prendre contact auprès de l’agent directement chargé d’examiner la demande d’autorisation de construire (bien que les autres agents soient tout aussi compétents).

Généralement, c’est d’ailleurs auprès de l’agent directement intéressé que les entretiens sont planifiés.

A savoir qu’en cas de refus ou de notification pour pièce manquante, le numéro de la ligne téléphonique directe de l’agent public est généralement inscrite.

Le CAUE

CAUE

Cliquez sur l’image pour accéder au site du FNCAUE. Il est possible de retrouver les coordonnées de votre CAUE en cliquant sur la carte de France située à gauche de l’écran d’accueil.

Le CAUE est un organisme départemental chargé, avec beaucoup d’autres missions, d’accompagner les maîtres d’ouvrage dans le cadre de l’élaboration de la demande d’autorisation de construire.

Les missions du CAUE peuvent aussi bien concerner la partie purement administrative du projet (conformité réglementaire, mise en forme du contenu du dossier, informations générales, etc.) mais également la partie technique.

Particulièrement, il est possible de recueillir gratuitement des conseils sur la conception du projet, son intégration paysagère, son mode de consommation énergétique …

Le CAUE semble incontournable dans le cadre de projets conséquents, particulièrement lorsque la demande porte sur la construction d’une maison individuelle. Ce service semble d’autant plus incontournable dès lors que le projet s’inscrit sur un terrain ou dans un contexte assez délicat : zone soumise à aléa naturel, secteur protégé au titre des monuments historiques …


En secteur ABF : le STAP

Les Services Territoriaux de l’Architecture et du Patrimoine (STAP, anciennement SDAP) consistent en des organismes départementaux notamment en charge d’assurer la préservation de la qualité du patrimoine historique et naturel.

À savoir que les Architectes des Bâtiments de France (ABF) œuvrent au sein des STAP.

Il est tout à fait possible de prendre contact auprès du STAP avant, pendant ou après les travaux. Le PSMV peut d’ailleurs y être consulté.

L’intérêt est évident : dans la mesure où le droit de regard de l’ABF détermine largement la suite à donner au dossier, une rencontre avec ce dernier permettra d’élaborer un projet conforme aux exigences en matière de préservation du patrimoine historique et naturel.

Schéma de synthèse des différents interlocuteurs :

Les principaux interlocuteurs


Conseil important : préparez le rendez-vous

cadastre.gouv

Un simple extrait cadastral de la parcelle permet d’affiner d’autant plus les conseils des différents services consultés.

Il est très souvent délicat de comprendre un projet qu’avec une simple description orale.

Ainsi, il apparaît pertinent de présenter quelques documents graphiques, quand bien même ceux-ci sont encore à l’état de brouillon.

Parmi ces documents, un extrait cadastral sur lequel le projet est représenté (même grossièrement) peut très largement affiner les conseils apportés par les différents interlocuteurs. Il est également possible de présenter quelques photographies du terrain, les plans initiaux du bâtiment, ou encore des devis permettant de qualifier les matériaux et teintes employées.

Certaines erreurs de conception peuvent de la sorte être évitées avant même le dépôt de l’autorisation de construire, ce qui représente un gain de temps non négligeable.


Pourquoi prendre un rendez-vous ?

Outre les conseils obtenus, les erreurs évitées et le gain de temps non négligeable, ce genre de démarches témoignent très clairement du soin apporté au projet et à son insertion paysagère.

Loin de préjugés faciles, ces entretiens sont en réalité très appréciés en interne.

Etape 4 – Réaliser correctement le dossier d’autorisation de construire

Deux principales sources d’ajournement de la demande d’autorisation de construire peuvent être identifiées :

  • Le projet n’est pas conforme aux règles d’urbanisme, auquel cas il est nécessaire de l’ajuster ;
  • Le dossier n’a pas été réalisé correctement.

Dans ce dernier cas, la réception d’une notification pour insuffisance peut être justifiée par :

  • L’omission d’éléments ;
  • Une réalisation perfectible des plans.

Formulaire

Bien qu’il puisse sembler assez obtus à première vue, l’établissement du formulaire n’a en soi rien de très compliqué.

La consultation de ces pages devrait permettre d’y voir plus clair sur certains termes et sigles employés : remplir son formulaire de permis de construire | remplir son formulaire de déclaration préalable | formulaire : les pièges à éviter

Pourtant, certaines omissions, facilement évitables, sont fréquemment commises, dont celles-ci :

  • L’absence de signature du formulaire ;
  • L’omission de l’adresse du terrain ;
  • L’absence des surfaces à construire (cf ci-après) ;
  • La contenance du terrain ;
  • L’omission de certains détails mineurs : engagement de dispense à l’architecte, situation juridique du terrain.

Il suffit généralement de relire le formulaire avant de le déposer. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre mairie, ou à poster une question dans notre forum.

Le calcul des surfaces : l’élément le plus délicat du formulaire

L’instruction du dossier d’autorisation de construire est un examen sur pièces : l’analyse de la conformité réglementaire du projet s’effectue sur la foi de ce qui est présenté dans la demande.

En principe, le service instructeur n’a pas à vérifier les surfaces déclarées dans le dossier (il peut toujours le faire dans le cadre d’un examen sur place). Sauf que le service instructeur est tout à fait en droit de contrôler les surfaces directement sur les plans en cas d’anomalie apparente.

Aussi, il est vital de comprendre les notions de surface de plancher et de surface taxable avant de procéder à un quelconque calcul.

Dans le cadre de l’établissement du formulaire, de très loin, le calcul de ces surfaces apparaît comme étant le plus complexe à entreprendre, surtout pour un particulier.

La réalisation de plans sommaires de l’intérieur de la construction (à ne pas joindre au dossier) peut faciliter le calcul de surfaces.

Plans et pièces à joindre

La réalisation des plans doit répondre à certains impératifs. Il ne s’agit en aucun cas de créer des œuvres d’art : des plans tracés sur papier millimétré au crayon de mine peuvent suffire s’ils sont corrects.

Le problème est de fond : bien souvent, les déclarants omettent d’apporter des informations essentielles à l’instruction du dossier.

Par exemple, il n’est pas rare que certains administrés se contentent de déposer un extrait cadastral sans cotations en guise de plan de masse. Ou encore, l’illustration de la pente du terrain naturel, pourtant l’élément central du plan en coupe, est bien souvent ignorée.

En conséquence, l’instruction de la demande d’autorisation de construire ne peut tout simplement pas être effectuée.

Synthèse : à quelles interrogations les plans doivent-ils répondre ?

Pour réussir les plans à joindre, il est pertinent de se mettre à la place de l’agent instructeur.

L’instructeur, au regard des éléments produits par l’administré, doit contrôler la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme.

Ces règles d’urbanisme sont notamment identifiées par le PLU ou le RNU. PLU comme RNU, les règles d’urbanisme s’orientent globalement autour de 3 grands thèmes :

  • L’implantation du projet, les surfaces à construire et sa destination
  • L’aspect extérieur du projet et son intégration architecturale
  • Les conséquences et nécessités en termes de sécurité et de salubrité

L’agent instructeur est alors amené à « interroger » l’ensemble des plans afin de pouvoir apprécier la conformité réglementaire du projet.

Question posée par l’instructeur Pourquoi la question est-elle posée Quels documents apportent la réponse
Quelle est la destination de la construction ? - Savoir si le type de construction projetée est autorisé Formulaire, plan de masse : il est possible d’apporter des annotations sur les constructions, le plan de masse sera alors plus lisible
- Contrôler le respect des règles relatives au stationnement (par exemple, le PLU peut imposer un nombre de stationnements en fonction des surfaces destinées à l’habitation)
Quelles sont les dimensions des constructions ? - Définir le champ juridique du projet (permis de construire, déclaration préalable, architecte) - Plan de masse : il est nécessaire de dessiner des cotes illustrant les dimensions des constructions
- Contrôler le respect des règles relatives à la constructibilité du terrain - Plan des façades et des toitures : il est tout à fait possible d’y inscrire quelques cotes
Quelles sont les dimensions des constructions ? - Définir le champ juridique du projet (permis de construire, déclaration préalable, architecte) - Plan de masse : il est nécessaire de dessiner des cotes illustrant les dimensions des constructions
- Contrôler le respect des règles relatives aux pentes de toiture - Plan des façades et des toitures : ce plan peut représenter l’élévation des façades, là encore, avec quelques simples annotations. Il convient également de dessiner toutes les ouvertures, particulièrement celles qui peuvent avoir une vue vers le fonds voisin.
- Vérifier les règles de prospect
Quelles seront les emplacements des constructions : à quelle distance depuis la limite séparative ? à quelle distance depuis l’alignement (emprise de la voie publique) ? à quelle distance entre elles ? Contrôler le respect des règles de prospect : - Plan de masse : il est impératif d’inscrire les cotes depuis la voie publique, les limites séparatives, l’alignement et entre les constructions.
- une construction peut être autorisée en limite séparative sous certaines conditions,
- la hauteur d’une construction peut déterminer une distance minimale d’implantation par rapport aux limites du terrain Plan en coupe : le plan en coupe peut reprendre également quelques cotes, notamment celles illustrant les distances entre le projet et les limites du terrain
- il peut exister une bande non constructible depuis l’alignement
- une distance minimale entre les constructions peut être imposée
Quels seront les teintes et matériaux utilisés pour les façades et les couvertures ? Contrôler le respect des règles relatives à l’aspect extérieur : certaines teintes ou matériaux peuvent être proscrits Plan des façades et des toitures : l’utilisation d’annotations peut expliciter la nature des matériaux et les coloris employés
Comment s’effectue l’accès au terrain ? Contrôler le respect des règles de sécurité et d’accès au terrain : le terrain doit aisément être accessible en dehors de ses limites. - Plan de masse : il est possible d’identifier les accès du terrain (portail, ouverture) en dessinant une flèche par exemple.
- Plan de situation : le plan de situation peut permettre de localiser les principales voies d’accès jouxtant la parcelle
- Plan en coupe : selon son implantation, le plan en coupe peut illustrer les voies adjacentes
Le terrain est-il « viabilisé » ?De quelle manière seront traitées les eaux de pluie ?De quelle manière seront traitées les eaux usées ? - Contrôler le respect des règles de salubrité : tout terrain doit permettre d’assurer le traitement des eaux usées - Plan de masse : le réseau doit être illustré, ainsi que la manière dont les constructions y sont raccordées.
- Vérifier que les eaux de pluie ne s’écoulent pas en dehors du terrain (or raccordement) - Plan des façades et des toitures et plan en coupe : la gouttière (ou le chéneau) peut y être dessinée
Comment les espaces libres seront traités ? Certains PLU imposent une superficie minimale d’espaces non construits Plan de masse : en principe, les surfaces qui apparaissent en blanc correspondent aux espaces verts. Il reste préférable de colorier les espaces verts en vert.Les plantations peuvent y être symbolisées (par des cercles par exemple) plantations peuvent y être symbolisées (par des cercles par exemple)

Afin de réussir les plans et pièces à joindre, vous pouvez vous reporter aux articles ci-dessous. Ces notes, assortis d’exemples de plans, listent notamment l’ensemble des éléments à faire apparaître :

Important : selon la localisation du terrain et la nature du projet, le service instructeur peut être dans l’obligation de réclamer des documents spécifiques : notice des matériaux (DP11), « étude de sol« , titre habilitant à construire …
La mairie est seule capable d’apporter des renseignements sur ces pièces spécifiques.

Etape 5 – Respecter la procédure après autorisation

La réception de l’arrêté d’accord ne marque pas la fin des formalités administratives : le code de l’urbanisme prévoit des démarches obligatoires avant d’engager les travaux et à leur achèvement.

La pose du panneau d’affichage

Il revient au bénéficiaire des travaux d’installer un panneau d’affichage dès réception de l’accord.

Vous trouverez l’ensemble des informations nécessaires (contenu et forme du panneau) en cliquant ici –> http://www.urbinfos.com/plans-formulaires/dossier-permis-de-construire-reglementation.html#terrain

La transmission de la Déclaration d’Ouverture de Chantier et de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux

Le bénéficiaire des travaux est tenu de déposer en mairie :

  • 3 exemplaires de la DOC au début des travaux
  • 3 exemplaires de la DAACT à l’achèvement des travaux

Vous trouverez plus d’informations sur l’établissement de ces documents en cliquant ici –> http://www.urbinfos.com/plans-formulaires/dossier-permis-de-construire-reglementation.html#doc

Comment limiter les conséquences en cas de contentieux des tiers ?

Les formalités après accord marquent principalement le délai de recours des tiers à l’encontre du permis de construire. Ce délai est de 2 mois à compter de l’installation du panneau d’affichage.

En conséquence, il est tout à fait possible de patienter 2 mois après la pose du panneau d’affichage avant d’entamer les travaux.

L’objectif est ainsi de limiter un éventuel préjudice financier en cas de recours défavorable.

Cette méthode est couramment pratiquée dans le cadre de projet « sensibles ».

Attention cependant : cette pratique ne semble pas rendre fortuits les recours au motif d’un trouble anormal de voisinage.

En conclusion : le dossier d’autorisation de construire est-il un dossier de candidature ?

De nombreux auteurs en urbanisme n’hésitent pas à utiliser l’expression « candidat à la construction » pour désigner les pétitionnaires (d’autres, de manière peut-être plus prosaïque, parleraient de « parcours du combattant »).

Dans tous les cas, bien qu’il n’existe pas de concurrence entre les demandeurs, l’expression « candidat à la construction » traduit globalement l’état d’esprit dans lequel il serait pertinent d’élaborer le dossier d’autorisation de construire.

Au même titre qu’un concours, il est vital de réussir à répondre aux conditions de forme (des plans exploitables, un formulaire rempli correctement) et aux conditions de fond (implantation, choix des matériaux, etc.).

Le dossier est en outre soumis à une procédure d’examen, qui consiste à sanctionner les erreurs. La récompense serait alors la délivrance de l’autorisation de construire.

Pour y parvenir, de l’ensemble des étapes présentées ici, la consultation des différents interlocuteurs constitue de très loin la principale clé vers la réussite.


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