Étape 1 – Identifier la procédure d’urbanisme adaptée au projet
Sous réserve des caractéristiques du terrain et du projet, les démarches se limitent généralement au dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux.
Cependant, la qualification juridique du projet n’est pas toujours aussi évidente qu’elle n’y paraît.
Utilisez la recherche de notre site ou consultez le forum pour des informations spécifiques.
Principe pour une construction nouvelle :
- Une surface de plancher entre 5m² et 20 m² relève de la déclaration préalable.
- Une surface de plancher supérieure à 20m² nécessite un permis de construire.
- Au-delà de 170m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol en créant), le recours à un architecte est obligatoire pour établir le permis.
Exemples de constructions nouvelles : maison, abri de jardin, remise, piscine, garage non accolé.
Les constructions nouvelles sont édifiées indépendamment des autres constructions déjà présentes sur le terrain.
Pour les travaux sur construction existante, voici les principes synthétiques :
- Toujours : toute modification de l’aspect extérieur est soumise à déclaration préalable.
- Toujours : le recours à l’architecte est obligatoire pour un permis si les surfaces de plancher créées dépassent 170m².
- La création d’un ouvrage accolé nécessite une déclaration préalable si la surface est inférieure à 20m² (40m² en zone U d’une commune dotée d’un PLU).
- Un permis de construire est requis si cette « extension » dépasse 20m² (ou 40m² en zone U avec PLU).
Exemples de travaux sur l’existant : ravalement, pose de fenêtre, velux, extension, auvent, surélévation, garage accolé.
Les travaux sur constructions existantes sont exécutés en contact d’un ouvrage déjà bâti. Selon la situation du terrain, le seuil de la déclaration préalable de travaux peut être rehaussé à 40 m2.
Il est impératif de maîtriser les notions suivantes pour un dépôt de dossier :
- La distinction entre construction nouvelle et travaux sur l’existant (le seuil à 40m² ne vaut que pour ces derniers),
- La définition précise de la surface de plancher,
- La notion d’emprise au sol,
- Le concept d’« emprise au sol développant de la surface de plancher ».
Ces articles vous éclaireront :
Quelques exceptions aux principes généraux
La construction d’une piscine
Le bassin ne génère pas de surface de plancher. Le critère déterminant est la superficie du bassin et la présence d’un abri de plus de 1m80 de hauteur.
Plus d’informations : déclarer une piscine
Cas des garages et espaces de stationnement accolés
Un espace de stationnement crée de l’emprise au sol s’il est surélevé, même non clos. En revanche, il ne constitue pas de surface de plancher (déduction prévue par la loi).
Il s’agit donc d’une « emprise au sol non constitutive de surface de plancher ».
Les surfaces créées par les espaces de stationnement, qu’ils soient accolés ou non, n’enclenchent pas le seuil de recours obligatoire à l’architecte
Conséquence pratique ?
Pour un dossier déposé par un particulier, cette surface n’entre pas en compte pour déclencher l’obligation de recourir à un architecte. Un garage ou un auvent accolé ne peut donc pas imposer cette démarche.
Les clôtures
La construction d’une clôture est généralement libre. Une déclaration préalable peut être exigée :
- En secteur sauvegardé ;
- Si un arrêté municipal le prévoit.
Étape 2 – S’informer sur les règles locales d’urbanisme
Les règles de construction sont définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale, consultables gratuitement en mairie.
Comprendre ces documents est crucial : votre demande sera analysée à leur aune.
Que contiennent le PLU et la carte communale ?
Carte communale
Ce document identifie les secteurs constructibles (sous conditions du Règlement National d’Urbanisme) et les secteurs non constructifs (réservés principalement à l’agriculture).
La carte communale laisse une marge d’appréciation importante à l’instructeur, notamment sur l’aspect extérieur, car elle ne fixe pas de règles détaillées sur l’implantation, l’aspect ou la densité.
Plus d’infos : carte communale
Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le PLU est un document propre à chaque commune, bien plus détaillé. Il peut imposer des matériaux, des teintes, des coefficients (COS, CES) ou un pourcentage d’espaces libres.
Son principe : chaque zone (U, AU, A) a son propre règlement.
- Zone Urbaine (U) : généralement ouverte à l’habitat et ses annexes.
- Zone A Urbaniser (AU) : terrains destinés à une future urbanisation.
- Zone Agricole (A) : principalement réservée aux bâtiments agricoles, avec parfois des tolérances pour l’habitat existant.
Plus d’infos : plan local d’urbanisme
Comment savoir si un terrain est soumis à un PLU ou une carte communale ?
Contactez la mairie. Les communes rurales ont souvent une carte communale, les communes urbaines un PLU. Le règlement est de plus en plus souvent disponible en ligne.Cas particulier : le champ de compétence de l’ABF
L’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis si le terrain est situé :
- En secteur sauvegardé ;
- En ZPPAUP ou AVAP ;
- Dans un site classé ou inscrit.
Renseignez-vous en mairie. Les délais d’instruction sont majorés d’un mois et les règles d’aspect sont très strictes dans ces secteurs patrimoniaux.Guide détaillé : construire en secteur ABF
Cas particulier : le règlement de lotissement
Un projet peut être refusé s’il contrevient au règlement de lotissement en vigueur, en plus des règles d’urbanisme communales.
Pourquoi étudier les règles d’urbanisme en amont ?
Un projet non conforme aux règles sera très probablement refusé. Les consulter en amont permet de concevoir un projet respectueux, limitant ainsi les risques d’échec.
Dans la pratique, peu de demandeurs les étudient, souvent par manque d’intérêt, d’accessibilité du jargon ou simplement par méconnaissance de leur existence. Une méthode souvent observée consiste à déposer un premier dossier, attendre la notification ou le refus pour en comprendre les motifs, puis déposer un second dossier corrigé. Une approche plus proactive consiste à rencontrer le service instructeur en amont.
Où se renseigner sur les règles locales ?
Les règles sont uniques à chaque commune. Seules les administrations locales peuvent fournir des informations précises et contextualisées. La mairie est le « guichet unique » pour initier cette démarche.
Voir ci-dessous : « Prendre rendez-vous auprès des services compétents »
S’informer sur la législation connexe
LegifranceLe site Legifrance permet de consulter gratuitement les différents code présentés ici, et bien plus encore. Cliquez sur l’image pour accéder à l’ensemble des codes en vigueur.
Le code de l’urbanisme n’est pas le seul à régir la construction. D’autres normes doivent être respectées, par exemple issues :
- Du code de la construction et de l’habitation (thermique, accessibilité, sécurité) ;
- Du code civil (servitudes, mitoyenneté) ;
- Du code de l’environnement (risques, sites classés) ;
- Du code de la santé publique (assainissement) ;
- Du code du patrimoine (monuments historiques) ;
- Du code de la voirie routière (alignement) ;
- Du code des impôts (taxes d’urbanisme).
Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel
Exemples certificat d’urbanisme opérationnelTéléchargez gratuitement des exemples de certificat d’urbanisme commentés
Il existe deux types de certificat d’urbanisme (CU). Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel informe, en plus des règles et servitudes, sur la faisabilité du projet par un avis rendu en deux mois.
Cet avis peut être :- Positif : le projet est réalisable sous réserve du dossier final ;
- Négatif : le projet a de fortes chances d’être refusé ;
- Positif sous prescriptions : acceptation conditionnée à des modifications.
L’instructeur peut également y joindre des conseils utiles.
Étape 3 – Prendre rendez-vous avec les services compétents
Cette étape est cruciale : un rendez-vous en amont peut éviter de nombreuses incompréhensions et doit être pris le plus tôt possible.
La mairie
La mairie est le « guichet unique » de dépôt. Cependant, ce n’est pas toujours elle qui instruit le dossier ; elle peut l’avoir délégué à la DDT (Direction Départementale des Territoires). Dans ce cas, son rôle se limite souvent à la transmission, à la publicité et à la signature de l’arrêté sur avis du service instructeur. Elle donne néanmoins un « avis du maire » sur le principe.
Qui contacter en mairie ?
Le secrétaire de mairie
C’est généralement le premier interlocuteur pour les informations générales. Pour des questions techniques (plans, règles, taxes), il orientera vers le service instructeur ou l’adjoint à l’urbanisme. Il est aussi l’interlocuteur pour planifier un entretien approfondi avec le service compétent.
L’intérêt majeur est de pouvoir organiser un véritable rendez-vous de conseil avec le service d’urbanisme.
Le service d’urbanisme communal
Les communes importantes ou confrontées à des enjeux spécifiques peuvent posséder leur propre service d’urbanisme.
Ce service est une ressource précieuse pour des renseignements techniques, notamment sur la constitution du dossier.
Attention : ce service n’a pas nécessairement la compétence pour instruire les dossiers. Son rôle peut se limiter à l’information du public.Le maire ou l’adjoint à l’urbanisme
L’urbanisme individuel n’est qu’un domaine parmi d’autres pour ces élus. Un rendez-vous avec eux est généralement réservé aux dossiers sensibles (ERP, lotissement, contentieux). Pour les projets courants, privilégiez le contact avec le service instructeur.
Dans le doute, pour éviter des déplacements inutiles, renseignez-vous toujours d’abord auprès du secrétaire de mairie. Il vous orientera vers l’interlocuteur compétent.Le service instructeur
Que l’instruction soit faite en mairie ou en DDT (Direction Départementale des Territoires), il est possible et recommandé de consulter le service chargé d’examiner la demande.
L’objectif est double : éviter les erreurs de formalités (fréquentes et évitables) et, si possible, obtenir un premier avis sur la recevabilité du projet et des corrections potentielles.
Ce service est l’interlocuteur privilégié et incontournable.Comment contacter le service instructeur ?
Contactez toujours la mairie du lieu d’implantation en premier lieu, elle vous redirigera.
Peut-on joindre directement l’agent instructeur ?
Oui, il est tout à fait possible d’entrer en contact avec l’agent chargé de l’examen du dossier (bien que d’autres agents soient compétents). C’est souvent avec lui que les rendez-vous sont planifiés. Son numéro direct figure généralement sur les notifications ou les refus.Le CAUE
CAUECliquez sur l’image pour accéder au site du FNCAUE. Il est possible de retrouver les coordonnées de votre CAUE en cliquant sur la carte de France située à gauche de l’écran d’accueil.
Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) est un organisme départemental qui accompagne gratuitement les maîtres d’ouvrage dans l’élaboration de leur dossier.
Ses conseils portent sur l’aspect administratif (conformité, mise en forme) mais aussi technique (conception, intégration paysagère, performance énergétique).
Le CAUE est particulièrement utile pour les projets conséquents comme une maison individuelle, et indispensable dans un contexte délicat (zone à risque, secteur patrimonial...).En secteur ABF : le STAP
Les Services Territoriaux de l’Architecture et du Patrimoine (STAP) sont les services départementaux où œuvrent les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
Il est possible et fortement conseillé de les contacter en amont. Puisque l’avis conforme de l’ABF est déterminant, cette rencontre permet d’ajuster le projet aux exigences de préservation du patrimoine. Le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) peut y être consulté.Schéma de synthèse des différents interlocuteurs :
Les principaux interlocuteursConseil important : préparez le rendez-vous
cadastre.gouvUn simple extrait cadastral de la parcelle permet d’affiner d’autant plus les conseils des différents services consultés.
Un projet est difficile à appréhender par une simple description orale.
Présentez des documents graphiques même sommaires : un extrait cadastral annoté, des photos du terrain, des esquisses de plans ou des devis pour les matériaux.
Cette préparation permet d’éviter des erreurs de conception et fait gagner un temps précieux.Pourquoi prendre un rendez-vous ?
Outre les conseils et le gain de temps, cette démarche démontre votre sérieux et le soin apporté à l’insertion du projet. Ces entretiens sont très appréciés par les services.
Étape 4 – Constituer correctement le dossier d’autorisation d’urbanisme
Deux causes principales peuvent entraîner un ajournement :
1. La non-conformité du projet aux règles.
2. Des erreurs dans la constitution du dossier, justifiant une notification pour insuffisance (omissions, plans imprécis).Formulaire
Bien que parfois complexe, remplir le formulaire n’est pas insurmontable.
Consultez nos guides : Remplir un permis de construire | Remplir une déclaration préalable | Les pièges à éviter
Des omissions fréquentes et évitables sont : l’oubli de signature, l’adresse du terrain, le calcul des surfaces, la contenance cadastrale, ou des détails comme l’engagement de dispense d’architecte. Relisez attentivement le formulaire avant dépôt.
Le calcul des surfaces : l’élément le plus délicat
L’instruction est un examen sur pièces : la conformité est vérifiée sur la base des informations fournies. L’instructeur peut contrôler les surfaces déclarées en cas d’anomalie flagrante sur les plans. Maîtriser les notions de surface de plancher et surface taxable est donc crucial.
Réaliser des plans sommaires de l’intérieur (à garder pour vous) facilite grandement ces calculs.Plans et pièces à joindre
Les plans n’ont pas besoin d’être des œuvres d’art : des plans clairs et complets sur papier millimétré peuvent suffire. L’erreur courante est d’omettre des informations essentielles (cotes sur le plan de masse, pente du terrain sur le plan en coupe), rendant l’instruction impossible.
Synthèse : à quelles interrogations les plans doivent-ils répondre ?
Mettez-vous à la place de l’instructeur. Il doit vérifier la conformité du projet aux règles du PLU ou du RNU, qui tournent autour de trois grands axes : implantation/surfaces, aspect extérieur, sécurité/salubrité.
Question de l’instructeur Objectif du contrôle Documents apportant la réponse Destination de la construction ? - Autorisation du type de construction
- Respect des règles de stationnementFormulaire, plan de masse annoté Dimensions des constructions ? - Qualification juridique (PC/DP/architecte)
- Respect des règles de constructibilité
- Respect des pentes de toit et des règles de prospectPlan de masse (cotes), plan des façades (cotes et ouvertures) Implantation (distances) ? - Respect des règles de prospect (hauteur, limites, alignement)
- Respect d’une bande non constructible
- Distance minimale entre constructionsPlan de masse (cotes impératives), plan en coupe Teintes et matériaux ? - Respect des règles d’aspect extérieur (matériaux/teintes imposés ou interdits) Plan des façades et des toitures (annotations) Accès au terrain ? - Respect des règles de sécurité et d’accès Plan de masse (flèches), plan de situation, plan en coupe Viabilisation et assainissement ? - Respect des règles de salubrité (traitement des eaux usées, écoulement des eaux pluviales) Plan de masse (réseaux), plan des façades/coupes (gouttières) Traitement des espaces libres ? - Respect d’une surface minimale d’espaces non construits (PLU) Plan de masse (espaces verts coloriés, symboles de plantations) Pour réussir vos plans, reportez-vous à nos articles détaillés avec exemples :
Important : Selon la localisation et la nature du projet, des pièces spécifiques peuvent être exigées (notice DP11, étude de sol, titre habilitant...). Seule la mairie peut vous renseigner précisément.
Étape 5 – Respecter la procédure après l’accord
L’arrêté d’accord n’est pas la fin des démarches. Le code de l’urbanisme impose des obligations avant et après les travaux.
Pose du panneau d’affichage
Le bénéficiaire doit installer un panneau réglementaire dès réception de l’accord.
Informations sur le contenu et la forme : Panneau d’affichageDOC et DAACT
Le bénéficiaire doit déposer en mairie :
- 3 exemplaires de la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) au début des travaux.
- 3 exemplaires de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) à la fin.
Plus d’informations : DOC et DAACT
Comment limiter les risques de contentieux des tiers ?
Les formalités post-accord lancent le délai de recours des tiers (2 mois à compter de la pose du panneau).
Attendre 2 mois après la pose du panneau avant de commencer les travaux limite le préjudice financier en cas de recours. Cette pratique est courante pour les projets sensibles.
Attention, cela ne protège pas d’un éventuel recours pour trouble anormal de voisinage.En conclusion : le dossier est-il un dossier de candidature ?
L’expression « candidat à la construction » reflète bien l’état d’esprit à adopter. Il s’agit de réussir les épreuves de forme (plans exploitables, formulaire correct) et de fond (implantation, matériaux) face à un examen qui sanctionne les erreurs. La récompense est l’autorisation.
Parmi toutes les étapes, la consultation des interlocuteurs compétents reste la clé principale de la réussite.Plus d’infos sur ce sujet :
Modification de l’aspect extérieur d’un ERP : quel formulaire déposer ?
Qui peut déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ?
Déposer une autorisation sans être propriétaire
Exemples de dossiers mis à jour
Construire sans permis de construire
