Que faut-il comprendre par état initial et état futur du plan de masse ?
- L’état initial : représente le terrain tel qu’il est au dépôt de la demande, avant tout travaux.
- L’état futur (ou projeté) : représente le terrain tel qu’il sera après l’achèvement des travaux.
Informations générales
Plan de masse de l’état initial : une obligation ?
Le code de l’urbanisme précise que, sous certaines conditions, les plans en coupe et des façades doivent illustrer l’état initial et futur (art. R431-10).
En revanche, le code n’impose pas de réaliser un plan de masse de l’état initial. Seul le plan de masse de l’état futur est cité (art. R.431-9).
Cependant, l’administration peut parfois demander un plan de l’état initial. Il est donc recommandé, pour certains projets, de le fournir spontanément en plus du plan de l’état futur.
Quels sont les avantages à produire un plan de masse de l’état initial ?
1. Limiter le risque de notification pour pièce manquante : Cela évite un report du délai d’instruction (art. R.423-39 du code de l’urbanisme), surtout pour les projets de démolition, plantations ou modification du relief.
2. Disposer d’une base de travail avant le dépôt : Utile pour un rendez-vous préparatoire en mairie afin de vérifier la conformité du projet.
3. Mettre en relief l’impact et l’intérêt des travaux : La comparaison avant/après valorise le projet (ex. : solution à un problème de stationnement, uniformisation du bâti).
4. Conserver un historique des modifications du terrain : Permet de garder une trace de l’état antérieur.
Pour quels projets semble-t-il nécessaire de réaliser un plan de masse de l’état initial et futur ?
- Construction nouvelle : Pertinent pour presque toutes les constructions neuves (sauf peut-être certains ouvrages techniques).
- Travaux sur construction existante : Intéressant pour les extensions en façade. Moins utile pour les surélévations. Inutile pour les simples modifications d’aspect (fenêtres, clôture, etc.).
- Démolition, affouillement/exhaussement du sol : Le service instructeur peut l’exiger pour vérifier l’emprise initiale, le respect du PLU (stationnement, droits à construire) ou des règles sur la modification du relief. Il est obligatoire pour un certificat d’urbanisme opérationnel.
Exemple de plan de masse état initial et état futur
*(Des exemples visuels seraient normalement insérés ici pour les constructions nouvelles et les travaux sur l’existant.)*
Légende commentée
Construction existante (état initial)
- Dimensions de la construction existante : Aident à visualiser l’emprise actuelle et à vérifier les droits à construire (Coefficient d’Emprise au Sol) ou le recours à un architecte. On peut aussi annoter les hauteurs (égout, faîtage).
- Distance de la construction existante aux limites du terrain : Cotes utiles pour comprendre l’organisation du terrain, bien qu’accessoires puisque le bâtiment est déjà là.
Construction projetée (état futur)
- Hauteur de la construction projetée : Indiquer les hauteurs (du sol à l’égout et au faîtage) aide à comprendre l’orientation de la toiture et l’écoulement des eaux.
- Dimensions de la construction projetée et distance aux limites du terrain : Informations essentielles. Il faut impérativement indiquer :
- Les distances entre la future construction et les limites du terrain (voies et séparatives).
- Les dimensions de la construction projetée (au nu extérieur). - Limite de l’assise de la construction projetée : Pour les travaux sur l’existant, une ligne peut distinguer la partie nouvelle de l’existant, clarifiant ainsi l’intégration architecturale.
Terrain
- Distance entre les constructions (état initial et projeté) : Doivent figurer, car elles peuvent être réglementées.
- Dimensions du terrain : Peuvent être indiquées (source : cadastre.gouv.fr) mais ne sont pas cruciales.
- Clôture du terrain : Illustrer les limites (ligne pleine). La hauteur peut être annotée, surtout pour les projets en limite.
- Altimétrie du terrain naturel : Importante en cas de modification du relief (déblai/remblai). Permet de comparer la hauteur des constructions par rapport au sol naturel (initial) et fini (futur).
- Végétaux (aménagements extérieurs) : Le plan peut montrer les plantations et aménagements (allées, dalles), mais ce n’est pas systématiquement nécessaire.
- Réseaux : À illustrer si le raccordement est modifié ou pour clarifier le projet. Inutile si le terrain est déjà raccordé.
Informations nécessaires à l’instruction
- Emplacement des prises de vue : À indiquer si le dossier contient des photographies, pour interpréter correctement les clichés.
- Emplacement du plan en coupe : Dessiner sur le plan de masse la ligne et l’orientation de la coupe. À reporter sur l’état initial si un plan en coupe initial est joint, et sur l’état futur dans tous les cas.
Pour approfondir ce sujet :
Plan en coupe état initial et état futur
Déclaration préalable véranda
Plan des façades et des toitures état initial et état futur
Construire une véranda : permis de construire ou déclaration ?
Déclaration préalable de travaux : réfection de toiture