Que faut-il comprendre par état initial et état futur du plan de masse ?
– L’état initial : l’état initial permet de visualiser le terrain tel qu’il est au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire, c’est-à-dire avant tous travaux.
– L’état futur (ou projeté) : l’état futur représente le terrain tel qu’il sera après l’achèvement des travaux.
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Informations générales
Plan de masse de l’état initial : une obligation ?
Le code de l’urbanisme est clair quant au contenu du projet architectural : sous certaines conditions, les plans en coupe et les plans des façades peuvent avoir à illustrer l’état initial et futur (art. R431-10).
En revanche, le code de l’urbanisme n’impose pas de réaliser un plan de masse du terrain avant travaux . Seul le plan de masse de l’état futur du terrain y est cité (art. R.431-9).
Toutefois, l’administration peut parfois être amenée à solliciter auprès du pétitionnaire l’établissement d’un plan de masse de l’état initial.
C’est à ce titre qu’il est recommandé pour certains projets (voir ci-après) de déposer spontanément un plan de masse de l’état initial du terrain en plus d’un plan de masse de l’état futur.
Quels sont les avantages à produire un plan de masse de l’état initial ?
1. Limiter le risque de recevoir une notification pour pièce manquante
La réalisation du plan de l’état initial permet de limiter les risques de recevoir une notification pour pièce manquante, laquelle a pour effet de repousser le délai d’instruction (art. R.423-39 du code de l’urbanisme).
Quand bien même le plan de masse de l’état initial n’est pas cité par le code de l’urbanisme, le service instructeur peut avoir la nécessité de connaitre l’état initial du terrain afin d’assurer l’instruction du dossier.
Ceci est tout particulièrement vrai lorsqu’il est prévu de procéder à une démolition, à des plantations (comme abattage) ou à un affouillement/exhaussement du sol.
2. Disposer d’une base de travail à présenter avant le dépôt du dossier
Il est recommandé de prendre un rendez-vous en mairie auprès du service instructeur avant de déposer le dossier finalisé.
L’objectif est alors de s’assurer de la conformité réglementaire du projet.
Cet entretien peut être d’autant plus fructueux s’il est préparé correctement. À ce titre, il est pertinent de se munir de quelques plans, même s’ils sont encore au stade d’esquisses.
Notamment, le plan de masse de l’état initial du terrain peut offrir une base de travail commun entre le pétitionnaire et l’agent instructeur s’il s’avère nécessaire de modifier le projet.
Consultez cet article pour plus d’informations :obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable
3. Mettre en relief l’impact et l’intérêt des travaux
La comparaison entre l’état initial et projeté permet de mettre en exergue l’impact du projet sur le terrain d’implantation.
Ainsi, l’analyse comparée avant/après peut illustrer en quoi la demande d’autorisation de construire sera une solution à un obstacle actuel, ce qui valorise d’autant plus le projet.
Concrètement, le plan de masse de l’état initial peut faire remarquer que la construction d’un garage peut être une solution au stationnement anarchique des véhicules. Ou encore, que la construction d’une extension aura pour effet d’uniformiser l’assise du bâtiment sur son terrain. Autre exemple, que l’édification d’une remise peut être nécessaire au regard des caractéristiques du terrain.
4. Conserver un historique des modifications du terrain
Le plan de masse de l’état initial offre la possibilité de garder une trace de l’état antérieur du terrain avant l’édification du projet.
Sans constituer un document authentique, le plan de masse de l’état initial permet ainsi de distinguer le demandeur actuel des anciens maîtres d’ouvrage successifs.
Pour quels projets semble-t-il nécessaire de réaliser un plan de masse de l’état initial et futur ?
Construction nouvelle
Sous réserve de la situation propre au terrain, le plan de masse de l’état initial semble pertinent pour toutes les constructions nouvelles, or éventuellement ouvrages techniques (poteaux, pylônes, éolienne, panneaux photovoltaïques, etc.).
Travaux sur construction existante
Là encore sous réserve du terrain, le plan de masse de l’état initial semble intéressant pour les projets d’extension en façade.
Il perd en revanche de son intérêt dans le cadre d’opération de surélévation (création de niveaux supplémentaire).
Il semble totalement inutile de fournir un plan de masse de l’état initial pour des travaux de modification de l’aspect extérieur (pose de porte, fenêtre), d’aménagement de combles, de clôture ou encore de changement de destination.
Démolition, affouillement/exhaussement du sol
Le service instructeur peut être amené à demander un plan de l’état initial dès lors qu’il est prévu de modifier une des composantes du terrain.
Lors d’une démolition, le service instructeur peut parfois avoir la nécessité de connaitre l’emprise au sol initiale de la construction ainsi que sa destination, en vue de s’assurer du respect de certaines règles du Plan Local d’Urbanisme (espace de stationnement, droits à construire …).
Dans le même esprit, il peut être imposé dans le Plan Local d’Urbanisme une profondeur/ hauteur minimale ou maximale à conserver, par exemple afin de ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux de pluies.
En marge, il faut savoir qu’il est obligatoire de joindre un plan de masse de l’état initial lors de la constitution d’un certificat d’urbanisme opérationnel.
[fond rouge]Attention :
Même dispensé de plan de masse de l’état initial, le dossier devra en principe comporter le plan de masse de l’état futur (après travaux) dans tous les cas.[/fond rouge]
Exemple de plan de masse état initial et état futur
Construction nouvelle
Travaux sur construction existante
Légende commentée
Construction existante (état initial)
Dimensions de la construction existante
Les dimensions de la construction existante de l’état initial permettent au service instructeur de visualiser l’emprise du bâtiment tel qu’il est avant les travaux.
Cette donnée peut être intéressante à la fois pour déterminer si les droits à construire n’ont pas été épuisés (notamment le Coefficient d’Emprise au Sol) et s’il n’est pas nécessaire de recourir à l’architecte. Afin d’apporter encore plus d’informations, il est possible d’annoter sur la représentation du bâtiment (la toiture) les hauteurs du sol à l’égout du toit et au faîtage.
Distance de la construction existante aux limites du terrain
Bien qu’accessoires dans la mesure où le bâtiment est déjà construit, quelques cotes illustrant la distance entre la construction et les limites du terrain peuvent améliorer la compréhension de l’organisation du terrain.
Construction projetée (état futur)
Hauteur de la construction projetée
Il est recommandé d’inscrire les hauteurs de la construction future du sol à l’égout du toit et au faîtage.
Cette information, à reprendre à l’échelle sur le plan en coupe, permet au service instructeur d’appréhender l’orientation de la toiture et le cas échéant de se représenter l’écoulement des eaux de pluie.
Dimensions de la construction projetée et distance aux limites du terrain
Il s’agit là de très loin des informations essentielles à faire figurer sur le plan de masse de l’état futur.
Il est indispensable de reprendre sur le plan de masse :
– Les cotes représentant les distances entre la construction future et les limites du terrain (voies publiques et séparatives). Les distances se mesurent depuis les limites du terrain jusqu’aux points les plus proches de la construction ou de ses éléments indissociables, au nu extérieur.
– Les cotes illustrant les dimensions projetées. Les dimensions se mesurent au nu extérieur de la future construction et de ses éléments indissociables.
Limite de l’assise de la construction projetée
Pour les travaux sur construction existante :
Il est possible de tracer une ligne permettant de distinguer la partie nouvelle de la construction du reste du bâtiment.
La finalité est également d’assurer la compréhension du projet, notamment au regard de son intégration architectural.
Terrain
Distance entre les constructions (état initial et projeté)
Les distances entre les constructions peuvent être encadrées par le règlement d’urbanisme, aussi il est impératif qu’elles apparaissent sur le plan de masse.
Par exemple, il peut être imposé une distance minimale de recul entre les constructions du terrain, à laquelle la construction nouvelle doit se conformer.
Dimensions du terrain
Bien que ces données ne soient pas réellement cruciales, il peut être intéressant de visualiser quelques cotes du terrain.
Les dimensions du terrain peuvent être retrouvées sur le site : cadastre.gouv.fr
Clôture du terrain
Au même titre que les cotes du terrain, il n’est pas vraiment nécessaire de dessiner la clôture du terrain.
En revanche, il faut évidemment illustrer les limites du terrain, par exemple avec une ligne pleine.
Il peut aussi être pertinent de faire figurer la hauteur de clôture, par exemple sous forme d’annotation, spécialement pour des projets édifiés en limite séparative.
Altimétrie du terrain naturel
L’altimétrie du terrain naturel permet de représenter les irrégularités de la pente du terrain, notamment lorsqu’il est prévu de procéder à un affouillement ou exhaussement du sol.
Dans cette hypothèse, le plan de masse de l’état initial permet de visualiser le terrain avant tout remblaiement/déblaiement.
Cette donnée est particulièrement intéressante afin d’analyser la hauteur des constructions à partir du sol naturel (état initial) et du sol fini (état projeté).
Végétaux (comprendre aménagements extérieurs aux constructions)
Le code de l’urbanisme dispose que le plan de masse permet de visualiser les éléments extérieurs aux constructions.
Il s’agit principalement des végétaux et des aménagements ou installations en dehors du bâtiment principal, telles que les allées ou dalles.
Ces informations ne sont toutefois pas systématiquement nécessaires à l’instruction du dossier.
Réseaux
Également, les informations relatives aux réseaux ne sont pas systématiquement requises, surtout lorsque le terrain y est déjà raccordé.
Toutefois, il peut être pertinent d’illustrer la manière dont les constructions sont raccordées aux réseaux.
De plus, lorsque les travaux prévoient de modifier le mode de raccordement, la comparaison entre l’état initial et futur permet au service instructeur de mieux comprendre l’intérêt du projet envisagé.
Informations nécessaires à l’instruction
Emplacement des prises du vue
Le plan de masse doit reprendre l’emplacement des prises de vue lorsque le dossier comporte des photographies.
En effet, il est particulièrement délicat d’interpréter des photographies sans qu’il ne soit précisé d’où les clichés ont été pris.
Emplacement du plan en coupe
Lorsque la demande comporte un plan en coupe, il est recommandé de dessiner sur le plan de masse l’emplacement et l’orientation de la ligne de coupe.
La ligne de coupe doit figurer sur l’état initial dès lors que le dossier comporte dans le même temps un plan en coupe de l’état initial du terrain.
Elle apparaît sur le plan en coupe de l’état futur dans tous les cas.
Plus d’infos sur ce sujet :
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