Plan des façades et des toitures état initial et état futur

bruno

Les demandes d’autorisations de construire (permis de construire ou déclaration préalable) peuvent avoir à comporter un plan des façades et des toitures.

En fonction de la nature des travaux envisagés, il sera nécessaire de dessiner non seulement l’aspect des façades après les travaux, mais également leur apparence initiale.

Comment réaliser correctement les plans des façades de l’état initial et futur ?

Voici quelques exemples qui vont permettre de répondre à certaines exigences.

Que faut-il comprendre par état initial et état futur du plan des façades ?

  • L’état initial : l’état initial permet de visualiser l’aspect extérieur des constructions telles qu’elles sont au dépôt de la demande d’autorisation.
  • L’état futur (ou projeté)  : l’état futur représente les bâtiments tels qu’ils seront à l’achèvement des travaux.

Informations générales

Déposer les plans de l’état futur et initial : est-ce systématique ?

L’alinéa a) de l’article R.431-10 du code de l’urbanismedispose que le projet architectural doit se composer, entre autres :

« a) [d’un] plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. »

Pour les constructions nouvelles :

Dès lors que la demande porte sur un projet de construction nouvelle, logiquement, le plan des façades et des travaux illustre seulement l’état futur de la construction, celle-ci n’étant pas encore édifiée.

Concernant les travaux sur construction existante :

Pour les travaux sur construction existante, il apparaît que les plans des façades et des toitures de l’état initial doivent systématiquement accompagner les plans de l’état futur.

C’est par exemple le cas lorsque la demande porte sur des travaux de ravalement, de pose d’ouvertures, d’une réfection de toiture … et plus généralement dès lors qu’il est prévu de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Faut-il illustrer toutes les façades ou seulement celles concernées par les travaux ?

Dans tous les cas, il est préférable de fournir un plan pour chacune des façades, à la fois pour l’état initial et l’état futur.

Il convient toutefois d’apporter quelques précisions selon que la demande consiste en une construction nouvelle ou en des travaux sur construction existante.

En ce qui concerne les constructions nouvelles :

La réalisation du plan de chacune des façades n’est pas négociable.

Le service instructeur ne peut pas effectuer l’analyse du dossier sans qu’il ne soit représenté l’aspect de la construction à bâtir dans sa totalité.

Pour les travaux sur construction existante :

Dès lors que les travaux ne modifient pas la volumétrie du bâtiment, il n’apparaît pas utile d’illustrer l’ensemble des façades sur les plans de l’état initial et futur, par exemple dans le cadre de la pose d’un élément vitré.

A l’inverse, la modification de la structure du bâtiment semble justifier le dépôt des plans de chacune des façades, comme dans le cadre d’une extension, surélévation, etc.

Il faut cependant demeurer très vigilant.

Nous avons vu en pratique que certains administrés avaient fait l’objet d’une notification pour insuffisance car les plans ne reprenaient pas l’ensemble des façades, quand bien même le volume du bâtiment n’était pas modifié (en l’occurrence, il s’agissait de la pose d’un bardage en bois sur une seule des façades).

C’est à ce titre qu’il est plus que recommandé de fournir les plans de chacune des façades, autant pour l’état initial que futur du bâtiment.

  • Synthèse :
Construction nouvelle - ex. : abri de jardin, garage indépendant, serre, remise L’ensemble des façades doit être illustré. Le plans des façades et des toitures correspondra à l’état futur du bâtiment, dans la mesure où il n’est pas encore édifié
Travaux sur construction existante (modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment) – ex. : ravalement de façade, rénovation de toiture, aménagement de combles, pose d’une baie vitrée, fenêtre ou porte Joindre :
- les plans de l’état initial
- les plans de l’état futur
Il est conseillé de dessiner toutes les façades du bâtiment, notamment si les travaux modifient sa volumétrie

Quel est l’intérêt de déposer à la fois des plans de l’état initial et de l’état futur ?

La comparaison avant/après permet, au service instructeur :

  • D’appréhender l’impact paysager des travaux ;
  • Et surtout de déterminer si le bâtiment lui-même ne présente pas un intérêt particulier qu’il conviendrait de conserver.

L’autre intérêt du plan de l’état initial est d’offrir l’occasion pour le demandeur de démontrer l’intérêt des travaux. Ainsi, il est possible que la comparaison avant/après fasse ressortir que le projet améliorera la qualité architecturale et l’intégration paysagère du bâtiment. Cette comparaison, avantageuse, ne peut pas être effectuée en l’absence du plan de l’état initial des façades et des toitures.

En marge, l’établissement de l’état initial témoignera du sérieux et de la qualité de la demande.

Exemple de plan des façades et des toitures de l’état initial et futur

Travaux visibles de toute part du bâtiment

Plan des façades et des toitures - ensemble des façades - état initial

Plan des façades et des toitures de l’état initial (cliquez sur l’image pour agrandir)

title="Plan des façades et des toitures - ensemble des façades - état futur"

Plan des façades et des toitures, état futur. Dans la mesure où les travaux ont modifié la volumétrie initiale du bâtiment (ici, il s’agit d’une extension), alors il apparaît nécessaire d’illustrer l’ensemble des façades (cliquez sur l’image pour agrandir)


Travaux visibles sur une seule des façades du bâtiment

Plan des façades et des toitures - 1 seule façade - état initial et projeté

Plan des façades et des toitures, état initial et projeté. Comme les travaux ne modifient pas la volumétrie du bâtiment (ici, pose d’une baie vitrée), il ne semble pas nécessaire de représenter l’ensemble des façades, sous réserve de l’appréciation du service instructeur (cliquez sur l’image pour agrandir)


Commentaires

Le premier exemple illustre un projet de travaux sur construction existante. Il s’agit ici d’une extension qui a pour effet :

  • De créer de la surface de plancher et de l’emprise au sol ;
  • De modifier la volumétrie initiale du bâtiment ;
  • Et de modifier l’aspect extérieur du bâtiment.

Il convient donc de fournir des plans de l’état initial et de l’état futur.

Le principe est le même que pour la construction d’une véranda, pergola ou un garage accolé par exemple. En outre, le projet est visible de toute part du bâtiment : il est alors nécessaire de dessiner l’ensemble des façades du bâtiment.

Le second exemple illustre une simple modification de l’aspect extérieur. Comme l’aspect est modifié, il faut donc également réaliser un plan de l’état initial et un plan de l’état futur.

Le projet consiste à remplacer une fenêtre par une porte-fenêtre. L’installation ne concerne qu’une seule façade et n’a pas pour effet de modifier les volumes du bâti. Il ne semble pas utile, sous réserve de la position de la mairie, de dessiner l’ensemble des façades.

Etat initial et futur

Les teintes

Sans être obligatoire, il est conseillé de déposer des plans en couleur en vue de faciliter la compréhension du projet par le service instructeur. Attention toutefois, les teintes utilisées doivent être au plus proche possible de la réalité.

L’orientation des façades

Il est préférable d’inscrire l’orientation des façades afin de permettre au service instructeur de les identifier.

Le cas échéant, le service instructeur a toujours la possibilité de repérer l’orientation des façades grâce au plan de masse si celui-ci est réalisé correctement.

Une anecdote à ce sujet : nous avons vu qu’un administré avait reçu une notification pour insuffisance pour le fait de ne pas avoir inscrit l’orientation des façades sur ses plans (chose tout de même fort discutable).

L’échelle

Les plans que comporte la demande d’autorisation de construire sont de préférence réalisés à l’échelle, laquelle doit apparaître lisiblement.

Le plan des façades et des toitures ne fait pas exception.

Etat initial : éléments à représenter

L’aspect général de la construction initiale

Il est nécessaire de dessiner l’architecture globale de la construction. L’utilisation de logiciels est parfaitement adaptée à cet effet.

Les façades de la construction initiale

Comme son nom l’indique, le plan des façades laisse apparaître les façades de la construction, ici telle qu’elles sont au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire.

Les ouvertures

La façade est illustrée avec l’ensemble de ces éléments de composition, dont les portes, fenêtres, jours, lucarnes et autres baies vitrées.

La toiture / couverture

Là encore, l’intérêt du plan des façades et des toitures et de permettre de visualiser l’apparence de la couverture, notamment ses pentes et ses matériaux de composition.

Idéalement, il est préférable d’illustrer tous les éléments installés sur la couverture, comme éventuellement la cheminée, ou les châssis / fenêtres de toit.

Quelques annotations

Toujours dans l’optique d’améliorer la compréhension du plan, il est possible d’y apporter quelques annotations ou quelques cotes.

Par exemple, des annotations relatives aux matériaux utilisés, à la finition (enduits), à la teinte et aux dimensions sont tout à fait pertinentes.

Inutile toutefois de tomber dans l’excès, au risque de rendre le plan illisible : des annotations seulement relatives aux installations ou matériaux à modifier peuvent être suffisantes.

Etat futur : éléments à représenter

Logiquement, les plans de l’état futur vont reprendre globalement la même trame de fond que celle employée pour les plans de l’état initial.

Afin de parfaire les plans à déposer, il est conseillé de mettre en relief certains éléments essentiels de l’état futur.

Les éléments à installer, modifier ou supprimer

Les plans de l’état initial et futur sont notamment justifiés en raison de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

A cet effet, il faut identifier précisément quels sont les éléments qui font l’objet de la demande d’autorisation.

Par exemple, quelques annotations permettront de distinguer les éléments nouveaux du bâti initial. Ces annotations peuvent prendre la forme de lignes fléchées.

Toujours pour améliorer la qualité du plan de l’état futur, les annotations peuvent reprendre les principaux éléments relatifs à l’apparence des installations nouvelles : matériaux, teintes, dimensions.

Éventuellement : les hauteurs

Il convient de ne pas confondre « plan des façades et des toitures », tel que mentionné au code de l’urbanisme, et « plan d’élévation des façades » qui quant à lui n’y apparaît pas.

Aussi, l’objectif du plan des façades et des toitures est de traduire graphiquement l’apparence de la future construction. Il n’a pas à illustrer la pente du terrain naturel, qui constitue l’élément de référence du « plan d’élévation des façades ».

Pour autant, particulièrement s’il est prévu de modifier la pente du terrain naturel et/ou de créer de l’emprise au sol, il reste intéressant d’inscrire les hauteurs de la future construction, à la fois au niveau de l’égout du toit et au faîtage.

De la sorte, il peut être beaucoup plus pratique pour le service instructeur de vérifier que les futurs travaux respecteront les règles de prospect.

Les informations relatives à la hauteur doivent figurer sur le plan en coupe, dans le formulaire et dans la notice descriptive (si elle est à joindre) dans tous les cas.


Plus d’infos sur ce sujet :

Plan en coupe état initial et état futur
Déclaration préalable véranda
Déclaration préalable de travaux : réfection de toiture
Plan de masse état initial et état futur
Construire une véranda : permis de construire ou déclaration ?

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