Les plans à joindre à son permis de construire ou sa déclaration préalable : les pièges à éviter

bruno

Il arrive parfois que les demandeurs de permis de construire ou de déclarations préalable fassent l’objet d’une notification pour pièce insuffisante en raison d’un défaut de forme.

Un plan mal soigné, l’omission des prises de vue sur le plan de masse, déposer des photocopies de photographies plutôt que de transmettre les clichés originaux … autant d’erreurs de mise en forme pouvant facilement susciter une réaction négative de la part de l’administration.

Afin que vous puissiez les éviter, retrouvez dans cette note quelques erreurs de forme fréquemment rencontrées.

En règle générale | L’oubli des échelles et des cotations, des erreurs fréquentes

1. Les plans doivent impérativement être dessinés à l’échelle. Cette contrainte est nécessaire, car un plan à l’échelle permet au service instructeur d’évaluer précisément la conformité d’un projet avec les règles d’implantation. A ce titre, il n’est pas surprenant que le non-respect des échelles puisse justifier l’envoi d’une notification pour pièce insuffisante.

2. Le pendant de ce défaut concerne l’oubli des cotations. Pour assurer la lisibilité des plans, le service instructeur doit pouvoir y retrouver quelques cotes qui illustrent en particulier les distances entre les voies publiques et séparatives ainsi que les hauteurs des bâtiments.

3. Un autre défaut, moins préjudiciable, consiste en l’oubli de la rose des vents sur les plans de masse et de situation. La rose des vents permet de représenter l’orientation des bâtiments.

Plan de situation | Une vue trop approchée le rend illisible

Un plan de situation consiste une vue aérienne suffisamment éloignée pour visualiser à la fois :

  • La parcelle d’implantation du projet ;
  • Sa localisation au sein de la commune :
  • Le cas échéant, quelques éléments structurants : voies, équipements, aménagements.

En aucun cas le plan de situation ne doit présenter une vue en « gros plan » du terrain d’implantation du projet.

Les règles d’urbanisme obéissent à une logique de zonage : à chaque secteur de la commune correspond une zone qui obéit à ses propres règles d’urbanisme.

Or, une vue trop approchée ne permet pas de situer la parcelle par rapport au reste de la commune. En conséquence, le service instructeur ne pourra pas identifier les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

De plus, un plan en vue éloignée peut être requis afin d’évaluer le respect des règles d’accès au terrain et de sécurité.

Plan de masse | Le plan qui comporte souvent le plus de défauts

  • Cas général –> les défauts mineurs :

1. Le plan de masse doit identifier l’emplacement de la prise de vue des photographies à joindre avec la demande. Ce petit détail est très fréquemment oublié par les demandeurs.

2. De la même manière, les administrés oublient souvent de localiser l’emplacement des éléments végétaux du terrain lorsqu’ils existent. Il s’agit d’une omission mineure, mais qui laisse néanmoins supposer d’un manque de rigueur dans la réalisation des plans.

  • Pour les constructions nouvelles et travaux sur construction existante :

1. Il est fréquent que les demandeurs omettent d’indiquer les accès au terrain et aux bâtiments.

Ce genre de détail peut parfois bloquer l’instruction, dans la mesure où l’instruction doit permettre à l’administration de s’assurer que le terrain est facilement accessible à la fois pour les usagers, mais aussi pour les véhicules de secours.

Il en est de même pour les emplacements réservés au stationnement. Le règlement d’urbanisme peut imposer un nombre minimal d’espaces de stationnement à réaliser en fonction des surfaces construites. En conséquence et si la nature du projet le justifie, il est nécessaire de préciser l’emplacement des espaces de stationnement sur le plan de masse.

2. Il ne faut pas oublier que le plan de masse doit être établi dans les trois dimensions.

Plus clairement, il convient de faire apparaître sur le plan de masse l’altimétrie du terrain naturel, tout spécialement lorsque le projet consiste à construire un bâtiment d’habitation (maison) édifiée sur un terrain nu. En revanche, l’altimétrie du terrain naturel semble beaucoup plus dispensable dès lors que le projet consiste à construire un bâtiment sur un terrain déjà bâti (sous réserve de la consistance du projet).

3. Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, il est crucial d’illustrer l’emplacement des réseaux (gaz, EDF, eau).

En effet, l’absence du plan des réseaux signifierait que le terrain n’aurait pas été viabilisé.

  • Pour les projets de modification de l’aspect extérieur :

En ce qui concerne les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, le service instructeur est peut-être moins exigeant sur les formes à apporter au plan de masse, d’autant plus qu’une telle pièce n’est pas forcément utile à l’instruction.

Un extrait cadastral à télécharger sur le site http://www.cadastre.gouv.fr devrait être largement suffisant.

Plan en coupe | N’oubliez pas les cotations ni le profil du terrain

Les erreurs fréquentes, pourtant redoutables, consistent en l’omission :

  • Des cotations, notamment les hauteurs des bâtiments et leurs distances par rapport aux limites du terrain ;
  • Du profil du terrain, qui traduit graphiquement l’altimétrie du terrain naturel.

Document graphique et représentation de l’aspect extérieur | Des pièces qui doivent rester lisibles

Ces pièces demeurent très délicates à élaborer, les services chargés de l’instruction le savent pertinemment. Aussi, ces documents font bien souvent l’objet d’une analyse très large.

Il reste cependant nécessaire de joindre des documents, même s’il sont imparfaits, qui restent lisibles.

Le manque de rigueur dans la réalisation de ces pièces peut freiner l’analyse de l’insertion paysagère du projet.

Photographies | Des clichés originaux, jamais des photocopies !

L’erreur fréquente, et qui irrite bien souvent les services instructeurs, consiste à déposer des photocopies en noir et blanc de photographies.

Il faut savoir que de telles photographies sont inexploitables.

Aussi, un service instructeur zélé ne manquera pas de notifier une demande de pièce insuffisante lorsque l’administré dépose des photocopies de ses clichés.

Conclusion

L’analyse des plans sera plus ou moins minutieuse selon le projet : s’il s’agit d’une construction d’une maison individuelle, alors le service instructeur ne tolère aucune erreur.

En revanche, s’il s’agit de travaux simples (ravalement de façade, percement d’une ouverture, pose d’une clôture, etc.) le service instructeur peut faire concession de certaines fautes, dès lors qu’elles ne remettent pas en cause l’instruction de la demande.

Dans tous les cas, la relecture des plans avant leur dépôt reste nécessaire. En cas de doute, il reste possible de prendre rendez-vous auprès du service urbanisme en mairie en se munissant de quelques plans, afin de vérifier leur conformité.

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Exemples permis de construire | Exemples déclaration préalable de travaux


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