Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est une pièce obligatoire à annexer à toute demande d’autorisation d’urbanisme.
Il permet à l’administration de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur, notamment celles concernant l’implantation des bâtiments, l’assainissement et la salubrité.
Le code de l’urbanisme ne définit pas le plan de masse, mais en précise le contenu. L’article R.431-9 dispose que le projet architectural comprend « un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ».
Ce plan doit faire apparaître :
- Les travaux extérieurs aux constructions ;
- Les plantations conservées, supprimées ou créées ;
- Les constructions existantes à maintenir ;
- Les bâtiments à raccorder aux réseaux publics ou les équipements privés prévus (eau, assainissement) ;
- Pour un terrain enclavé, l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage.
Comment se procurer un plan de masse ?
Contrairement au plan cadastral, un plan de masse ne s’obtient pas, il se réalise sur mesure pour décrire le projet spécifique soumis à autorisation.
Consultez cette note pour un exemple pratique : Faire son plan de masse : exemple pratique
Service compétent : le service instructeur
Le plan de masse est analysé par le service instructeur chargé d’examiner la demande. Ce service peut être la commune, l’intercommunalité ou la Direction Départementale des Territoires (DDT). Le dépôt du dossier s’effectue toujours en mairie (art. R423-1 du code de l’urbanisme).
Le service instructeur ne fournit pas de plan de masse ; il peut donner des conseils sur sa conception et des informations sur les règles d’urbanisme. En revanche, il n’a pas à le réaliser pour le compte du demandeur.
Qu’est-ce qu’un plan cadastral ?
Le plan cadastral est un document fiscal qui recense et délimite graphiquement les propriétés foncières. La documentation fiscale le définit comme une représentation du territoire communal « dans tous les détails de son morcellement en propriétés et en nature de culture ». Il figure l’emprise au sol des bâtiments fixes.
Une question écrite au Journal Officiel du Sénat le 30 décembre 2012 rappelle que le cadastre a une valeur fiscale et « sans garantir sa consistance, ni l’identité des propriétaires. » Sa valeur juridique se limite à un « indice réfutable. »
Un extrait cadastral est une représentation partielle de ce plan, couvrant une ou plusieurs parcelles.
Comment obtenir un extrait cadastral ?
Le site cadastre.gouv.fr permet d’imprimer gratuitement un extrait cadastral. Il est également consultable en mairie.
Service compétent : centre des impôts fonciers
La gestion du cadastre relève de l’administration fiscale, via les centres des impôts fonciers.
À noter : le code de l’urbanisme distingue explicitement « plan de masse » et « extrait cadastral », confirmant leur nature différente. Le plan de masse est une pièce du projet architectural (article L.431-2 du code de l’urbanisme). L’extrait cadastral n’est exigé que dans des cas particuliers, comme l’ancien Plafond Légal de Densité (ancien article R.333-3).
Différences et points communs entre plan de masse et plan cadastral
Comparaison plan cadastral et plan de masse (cliquez sur l’image pour agrandir).
Les deux documents sont des représentations en plan d’un terrain. Cependant, le plan cadastral est moins détaillé. Pour des projets complexes, un plan cadastral ne peut pas remplacer un plan de masse.
Points communs
Limites de propriété
Les deux plans figurent les limites de propriété du terrain, permettant d’en visualiser la forme. Le cadastre utilise des symboles pour identifier clôtures et murs mitoyens.
Retrouvez la légende du cadastre pour vous aider : Légende du cadastre.
Emplacement et emprise au sol des constructions
Ils permettent de visualiser l’emplacement et l’emprise au sol des constructions. Le cadastre ne montre que les bâtiments « fixés au sol à perpétuelle demeure ».
Références cadastrales
Le plan de masse peut mentionner les références cadastrales du terrain, ce qui n’est pas obligatoire mais peut faciliter l’instruction en localisant la parcelle dans le PLU.
Différences
Contrairement au plan de masse, le plan cadastral peut être obsolète et ne pas refléter l’état actuel du terrain (nouvelles constructions, modifications de limites). Leurs objectifs sont distincts : fiscalité pour l’un, instruction urbanistique pour l’autre.
Aménagements du terrain
Le cadastre n’indique pas les aménagements comme les plantations, allées, terrasses, zones en déblai/remblai, pylônes.
Altimétrie du terrain
Le plan de masse représente le terrain en trois dimensions et peut illustrer son relief (altimétrie), ce que ne fait pas le cadastre.
Emplacement des réseaux (eau, énergie, assainissement)
Le cadastre ne montre jamais l’emplacement des réseaux (eau, gaz, électricité, assainissement), information pourtant requise sur le plan de masse.
Cotes et dimensions
Le cadastre n’est jamais coté et ne mentionne pas les hauteurs. Les cotations sont pourtant essentielles pour l’instruction (dimensions, distances).
Symboles graphiques (plan en coupe, photographies)
Le plan de masse doit indiquer l’emplacement et l’orientation du plan en coupe, ainsi que l’angle des prises de vue photographiques. Il n’existe pas de symboles conventionnels imposés, mais ces indications sont obligatoires.
Comment utiliser correctement un plan cadastral pour réaliser un plan de masse
La fiabilité du plan cadastral est variable selon les communes, souvent mieux tenu à jour dans les zones urbaines. Lorsqu’on l’utilise comme base pour un plan de masse, des vérifications sur le terrain sont impératives.
Il est crucial :
- De contrôler l’emplacement exact des limites de propriété et des constructions ;
- De vérifier les dimensions du terrain par mesure directe ;
- D’ajouter toutes les informations nécessaires à l’instruction.
Il faut absolument éviter de reproduire les inexactitudes du cadastre sur le plan de masse. Le cadastre ne doit servir que de fond de plan grossier, à corriger et compléter après relevé terrain.
Contrôler l’emplacement des limites de propriété et des constructions
Ces éléments figurant sur le cadastre, il est tentant de les reprendre. Mais une erreur d’implantation due à un cadastre inexact peut engager la responsabilité du maître d’ouvrage et de l’architecte (Cour d’appel de Limoges, 26 févr. 2013).
Contrôler les dimensions du terrain
Mesurer « à la règle » sur un plan cadastral est moins précis qu’une mesure directe sur le terrain, éventuellement par un géomètre. Ces mesures exactes doivent ensuite figurer sur le plan de masse.
Comment vérifier l’exactitude du cadastre ?
Les informations fiables sur les dimensions et limites se trouvent dans le procès-verbal de bornage, tenu par le géomètre ou le notaire. Les modifications de limites donnent lieu à un document d’arpentage utilisé par le cadastre pour ses mises à jour (art. 25 du décret du 30 avril 1955).
Apporter les modifications nécessaires à l’instruction
Le cadastre ne montre que les ouvrages imposables. Pour en faire un plan de masse, il faut ajouter :
- Les aménagements (dalles, terrasses, végétation) ;
- Les dimensions des constructions et leurs distances aux limites ;
- L’altimétrie ;
- L’emplacement du plan en coupe et des photos ;
- Des annotations (construction existante/nouvelle, accès, hauteurs).
Dans quels cas un plan cadastral peut-il suffire ?
Un cadastre pourrait éventuellement être accepté pour des projets très simples ne nécessitant pas formellement de plan de masse (ex. : modification de l’aspect extérieur). Même dans ce cas, des vérifications et des cotations restent indispensables.
En revanche, pour un projet d’envergure (comme une construction neuve), un simple extrait cadastral, même à jour, est insuffisant et risqué.
Pourquoi cette confusion entre plan de masse et extrait cadastral ?
Cette confusion est fréquente, pour plusieurs raisons.
Le site cadastre.gouv.fr
Le site cadastre.gouv.fr est clairement présenté comme un service de consultation du cadastre. Pourtant, il est souvent perçu, à tort, comme fournissant des plans de masse. Cela expose à une notification pour dossier incomplet si l’extrait n’est pas complété.
La solution de facilité
Réaliser un plan de masse demande un travail de mesure. Imprimer un cadastre est immédiat et gratuit, ce qui incite à la facilité.
Les erreurs de communication
Certaines administrations locales assimilent parfois trop rapidement le cadastre à un plan de masse. Même si cela peut « passer » pour des petits projets, le risque d’inexactitude persiste.
Bilan : est-il risqué de se fier exclusivement au cadastre ?
Le plan cadastral est une aide précieuse pour amorcer un plan de masse, car il montre l’emprise au sol et les limites, deux éléments clés pour l’instruction.
Cependant, son manque de fiabilité potentiel ne doit jamais être négligé. En raison de sa précision variable, tout extrait cadastral utilisé comme base pour un plan de masse doit systématiquement faire l’objet d’une vérification sur le terrain et être complété.
Pour approfondir ce sujet :
Ou trouver les plans de permis de construire ou de déclaration préalable ?
Évaluer la surface cadastrale d’une parcelle
Certains plans ne sont pas examinés : est-ce vrai ?
Faire un plan de masse avec un extrait cadastral : la légende du site du cadastre
Pièce manquante ou insuffisante au permis de construire ou à la déclaration préalable
