Définition de la surface taxable
L’article R.331-7 code de l’urbanisme définit la surface taxable comme :
« La surface de plancher de la construction [...] égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »
La surface taxable est close et couverte
Au regard de la définition donnée par le code de l’urbanisme, toutes les constructions closes et couvertes forment de la surface taxable.
A l’inverse et fort logiquement, un bâtiment non clos et/ou découvert ne peut pas constituer de la surface taxable.
Les surfaces sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m peuvent constituer de la surface taxable
Les surfaces comprises sous une hauteur plafond de plus de 1,80 m peuvent correspondre à de la surface taxable, dès lors que le bâtiment est clos et couvert.
En conséquence, les surfaces comprises sous une hauteur inférieure ou égale à 1m80 ne peuvent pas former de la surface taxable.
La surface taxable est calculée à partir du nu intérieur des façades
La surface taxable se calcule du nu intérieur des façades vers le nu intérieur des façades opposées. La surface taxable ne prend donc pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs.
La surface taxable s’obtient après déduction des vides et trémies
Il convient de déduire de la surface taxable tous les vides, notamment ceux causés par les escaliers.
D’où provient l’expression « surface taxable » ?
La surface taxable, évoquée dans les formulaires d’autorisation de construire, correspond à la surface décrite par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme
La surface mentionnée à l’article R. 331-7 du code de l’urbanisme est désignée par les formulaires CERFA d’autorisation de construire sous les termes plus commodes de « surface taxable » .
Afin de conserver une cohérence d’ensemble, l’expression « surface taxable » est utilisée dans cette note.
L’expression « surface taxable » a l’avantage d’être largement plus explicite que les termes « surface de plancher de la construction » évoqués par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme.
De plus, l’expression « surface de plancher de la construction » (surface taxable) de l’article R.331-7 peut facilement être confondue avec la « surface de plancher de la construction » au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme.
Or, cette dernière « surface de plancher » (R.112-2) permet de définir les démarches d’urbanisme à entreprendre, ce qui n’est pas l’objet de la « surface taxable » (art. R.331-7 du code de l’urbanisme).
Difficile tout de même de faire plus confus …
Exemple illustré du calcul de la surface taxable
Le schéma ci-dessous offre un aperçu des surfaces taxables d’une maison :
Exemple calcul surface taxable (cliquez sur l’image pour agrandir)
Surface taxable ou non ?
Quelles sont les constructions qui ne créent pas de surface taxable ?
Toutes les constructions non closes et/ou non couvertes
Dès lors qu’une surface n’est pas close ET/OU dépourvue de couverture, alors elle ne peut pas former de surface taxable.
Par exemple, dans le schéma ci-dessous : l’abri de jardin à gauche va constituer de la surface taxable, dans la mesure où il est clos, couvert et fait plus de 1m80.
En revanche, l’abri de jardin à droite ne peut pas créer de la surface taxable car il est ouvert, même s’il fait plus de 1m80 et qu’il dispose d’une couverture.
Un bâtiment forme de la surface taxable exclusivement s’il est clos ET couvert. En absence de couverture et de façade extérieure, un bâtiment ne forme pas de surface taxable. Cela étant, une telle construction doit être déclarée en mairie dès lors qu’elle constitue une emprise au sol supérieure à 5m²
Il est aussi possible de citer l’exemple de terrasses. Une terrasse ne va pas créer de surface taxable dès lors qu’elle n’est pas close ET couverte.
D’autres exemples en vrac d’éléments non-clos susceptibles de ne pas former de surface taxable (sous réserve de l’architecture de la construction) : pergola, tonnelle, cheminée d’extérieur, parasol, store de terrasse …
Carport, appentis, préau, abri de voiture
Un espace de stationnement non compris dans un bâtiment clos et couvert ne constitue pas de surface taxable. Il peut toutefois être taxé forfaitairement par emplacement
Les espaces de stationnement non clos ET/OU non couverts ne peuvent pas créer de surface taxable.
Néanmoins, dès lors qu’un espace est aménagé en vue du stationnement de véhicules, alors il constitue une aire de stationnement susceptible d’être taxé.
Ainsi, un abri de voiture même non clos peut être taxé forfaitairement par emplacement.
Quelles constructions peuvent créer de la surface taxable ?
Ci-dessous quelques exemples en vrac d’ouvrages pouvant créer de la surface taxable.
Bâtiments d’habitation
Les bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation vont constituer de la surface taxable, à laquelle il convient de déduire exclusivement les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 ainsi que les vides et trémies.
A remarquer que les combles constituent de la surface taxable, au même titre que les celliers ou caves en sous-sol.
En effet, aménagés ou non, aménageables ou non : ces éléments ne sont pas à déduire de la surface taxable.
Rappelons que la surface taxable ne doit pas être confondue avec la surface habitable ou la surface utile.
Abri de jardin
Abris de jardin, remises, cabanons … toutes les annexes à l’habitation closes et couvertes sont très largement susceptibles de créer de la surface taxable.
Piscine couverte
Les abords d’une piscine couverte par un abri clos peuvent créer de la surface taxable.
Les abords d’une piscine peuvent créer de la surface taxable s’ils sont couverts par un abri fermé de plus de 1m 80 de hauteur.
En marge, le bassin d’une piscine ne développe pas de surface taxable. Il reste cependant taxé forfaitairement par m2 de surfaces à construire.
Garage clos et couvert
Un espace de stationnement peut créer de la surface taxable s’il est clos ET couvert
Spécialement concernés par la surface taxable, un garage peut créer de la surface taxable dès lors qu’il est clos et couvert.
Toutefois, il ne constitue pas de surface de plancher.
Constructions taxées ne créant pas de surface taxable
Une installation peut être taxée sans pour autant développer de la surface taxable
Il importe de comprendre que la surface taxable n’est que l’une des composantes du calcul des taxes d’urbanisme.
Notamment, il faut également prendre en compte les valeurs forfaitaires propres aux installations et équipements.
Aussi, un ouvrage peut être taxé, sans pour autant constituer de la surface taxable.
Il est possible de citer parmi ces équipements :
- Les éoliennes,
- Les panneaux solaires au sol,
- Les carports, appentis, abri de voiture … (les espaces de stationnement non-clos),
- Les tentes,
- Les bassins de piscine.
Ces ouvrages qui ne forment pas de surface de plancher ni de surface taxable doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire en raison de l’emprise au sol créée, de leur hauteur ou parce qu’ils sont explicitement cités par le code de l’urbanisme : voir l’article R.421-9 du code de l’urbanisme.
Lien vers l‘article L.331-13 du code de l’urbanisme, relatif aux valeurs forfaitaires propres aux équipements et installations.
A quoi sert la surface taxable ?
La surface taxable est utilisée dans le cadre du calcul des éléments imposables au titre du code de l’urbanisme, avec la valeur forfaitaire des installations et aménagements.
Elle permet notamment de calculer le montant de la taxe d’aménagement à devoir.
Voir l’article L.331-10 du code de l’urbanisme, Fiscalité de l’urbanisme, Taxe d’aménagement, Base d’imposition
A consulter également notre article relatif au calcul de la taxe d’aménagement –> taxe d’aménagement
A quoi ne sert pas la surface taxable ?
La surface taxable ne détermine pas les formalités d’urbanisme à entreprendre.
Comme vu plus haut, la surface taxable au sens de l’article R.331-7 du code de l’urbanisme, ne correspond pas à la surface de plancher au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme.
C’est la surface de plancher de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme qui détermine les formalités administratives à entreprendre (permis de construire, déclaration préalable, dispense de formalités, recours obligatoire à l’architecte), non la surface taxable.
Différences et points communs entre la surface taxable et la surface de plancher
Quelles différences entre la surface taxable et la surface de plancher ?
La surface de plancher s’obtient en déduisant certains éléments de la surface taxable.
Par exemple, les espaces de stationnement clos et couverts constituent de la surface taxable, mais sont à déduire de la surface de plancher.
Ainsi, la surface de plancher ne peut en aucun être supérieure à la surface taxable. En revanche, la surface de plancher peut être égale à la surface taxable.
Quels points communs entre la surface taxable et la surface de plancher ?
Surface taxable comme surface de plancher, le calcul s’effectue depuis le nu intérieur des murs des façades, en y déduisant les vides, trémies et les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1m80.
Très concrètement, le calcul de la surface taxable correspond à la première étape du calcul de la surface de plancher.
Quelques pièges à éviter
La surface taxable se déclare dans le formulaire de déclaration nécessaire au calcul des impositions
La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions a été introduite en 2012
L’une des principales difficultés est de bien comprendre que la surface taxable ne correspond pas à la surface de plancher.
La surface taxable est exclusivement nécessaire au calcul des impositions.
A ce titre, la surface taxable est déclaré dans un formulaire spécifique, à joindre obligatoire à la demande d’autorisation de construire.
Surface taxable ne signifie pas forcément surface taxée !
Une construction, même close et couverte, n’est pas forcément taxée au titre du code de l’urbanisme. Il existe en effet des exonérations, dont celles-ci (dans le cadre de la taxe d’aménagement) :
- Les constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés ;
- La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans ;
- Dans les exploitations et coopératives agricoles : les bâtiments nécessaires aux activités agricoles.
Voir l‘article L.331-7 du code de l’urbanisme, relatif aux exonérations de la taxe d’aménagement.
Un ouvrage peut être taxé sans créer de la surface taxable !
Le législateur a prévu l’existence de valeurs forfaitaires propres aux équipements ou installations.
De telle sorte qu’une piscine peut être taxée, même si elle ne constitue pas de surface de plancher. Ou encore, un espace de stationnement peut être taxé forfaitairement par emplacement s’il ne développe pas de surface taxable.
Il faut retenir que le principe reste qu’une construction est toujours taxée.
En dehors des exonérations prévues par le code de l’urbanisme seuls les ouvrages non-clos ET non affectés au stationnement semblent ne pas pouvoir être taxés au titre de l’urbanisme : abris de jardin ouverts, remises non closes, terrasses …
A rappeler que la construction d’un bâtiment même non clos et/ou découvert est susceptible de devoir faire l’objet de formalités préalables en raison de la création d’une emprise au sol.
Un garage forme de l’emprise au sol et peut former de la surface taxable. Il ne va cependant pas créer de surface de plancher
Les espaces de stationnement sont dans tous les cas à déduire de la surface de plancher.
Un espace de stationnement clos et couvert forme à la fois de l’emprise au sol et également de la surface taxable.
En revanche, un espace de stationnement non clos ou non couvert ne forme que de l’emprise au sol, mais pas de surface taxable.
