Règles de droit privé (code civil)
Il est possible qu’une implantation conforme aux règles d’urbanisme viole une règle de droit privé, telle que celles du code civil sur les vues, l’écoulement des eaux ou les ouvrages mitoyens. Ainsi, la légalité d’une autorisation de construire n’est pas affectée par une violation d’une servitude de vue (Conseil d’Etat, 28 janvier 1987). Cependant, un tiers peut saisir le juge judiciaire pour faire cesser cette atteinte à ses droits privés.
Servitudes de vue
Le code civil impose des distances minimales entre une vue et la limite séparative :
- Vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de l’ouverture (fenêtre, balcon, terrasse) et la limite (article 678).
- Vue oblique : 0,60 m minimum, mesurée depuis l’angle de l’ouverture le plus proche (article 679).
L’objectif est de préserver l’intimité du voisinage.
Écoulement des eaux pluviales
Le code civil interdit de déverser les eaux de toiture sur le terrain d’un voisin (article 681). Le maître d’ouvrage doit concevoir sa construction pour que les eaux s’écoulent sur son propre terrain ou vers la voie publique.
Ouvrages adossés à un mur mitoyen
La construction d’un ouvrage adossé à un mur mitoyen nécessite le consentement mutuel des copropriétaires (article 657). À défaut, le constructeur doit prendre toutes mesures pour ne pas nuire aux droits du voisin (article 662).
Règles de droit public (code de l’urbanisme)
Les règles d’implantation par rapport au voisinage sont fixées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou par un document d’urbanisme local (PLU, POS, PSMV). Une autorisation de construire valide la conformité à ces règles. Le juge administratif est compétent pour contester la régularité de cette autorisation, qui ne peut être retirée si elle est régulière (article L.424-5).
Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Appliqué notamment dans les communes dotées d’une carte communale, l’article R.111-18 stipule que la distance entre un bâtiment et la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de leur différence d’altitude, sans être inférieure à trois mètres. Ainsi, une construction peut être autorisée :
- En limite séparative.
- Ou en retrait, à une distance égale à au moins la moitié de la hauteur de sa façade (avec un minimum de 3 m).
Le RNU ne prend pas en compte les règles de droit privé, comme celles sur les vues.
À noter : Ces règles d’implantation du RNU ne s’appliquent pas dans les communes disposant d’un document d’urbanisme. Cependant, l’article R.111-2, applicable sur tout le territoire, permet de refuser un projet dont l’implantation menace la salubrité ou la sécurité publique.
Concernant les murs mitoyens, l’article R.111-18 n’interdit pas à un copropriétaire de bâtir contre un mur mitoyen (Conseil d’Etat, 29 juin 1983).
Documents d’urbanisme locaux (PLU, POS, PSMV)
Les règles d’implantation peuvent être précisées et rendues plus contraignantes par le règlement du document d’urbanisme local. Il est essentiel de consulter la mairie pour connaître les prescriptions applicables. Généralement, les règles du RNU y sont reprises, parfois avec des conditions supplémentaires.
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