A quelle distance peut-on construire de son voisin ?

bruno

Les règles régissant les rapports entre les tiers (voisinage / bénéficiaire d’une autorisation de construire) relèvent du droit privé. Ces règles de droit privé sont distinctes de celles de la réglementation de l’urbanisme.

C’est pourquoi l’autorisation de construire est dite délivrée « sous réserve du droit des tiers ». Ce principe est par ailleurs rappelé sur l’arrêté accordant l’autorisation de construire.

Parmi les règles de droit privé établissant les rapports entre les voisins, celles du code civil relatives aux servitudes de vue, à l’écoulement des eaux du toit et aux ouvrages adossés aux murs mitoyens peuvent avoir un impact sur l’implantation d’une construction.

L’autorisation de construire sanctionne en revanche les dispositions réglementaires et législatives relatives à l’utilisation des sols, notamment celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Le règlement d’urbanisme local peut également apporter des prescriptions relatives à l’implantation des constructions par rapport aux fonds voisins.

Les règles de droit privé (code civil)

Les distances d’implantation d’une construction peuvent être conformes aux règles d’urbanisme et dans le même temps être contraires à une règle de droit privé, dont celles issues du code civil relatives aux vues, à l’écoulement des eaux et aux ouvrages adossés sur un mur mitoyen.

Ainsi, la légalité d’une autorisation de construire n’est pas remise en cause alors qu’une construction porte atteinte à une servitude de vue (Conseil d’Etat, 1 / 4 SSR, du 28 janvier 1987, 50595, inédit au recueil Lebon).

Toutefois, quand bien même l’autorisation de construire reste régulière au regard du droit des sols, les tiers peuvent saisir le Juge judiciaire en vue de faire cesser une atteinte à une règle de droit privé.

Servitudes de vue par rapport aux voisins

Le code civil dispose qu’une distance minimale doit être respectée entre une vue (baie, terrasse, surplomb) et un terrain voisin :

  • Vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative (article 678 du code civil) ;
  • Vue oblique : 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative (article 679 du code civil).

De telle sorte qu’une construction disposant d’une vue doit être implantée de manière à ne pas porter atteinte à l’intimité d’un voisin.

Écoulement des eaux du toit

Le code civil montre que le propriétaire d’un ouvrage doit le concevoir de façon à ce que les eaux pluviales se déversent sur son terrain ou sur la voie publique.

En revanche, le code civil interdit l’écoulement des eaux du toit sur un fonds voisin (article 681 du code civil).

Il revient donc au maître d’ouvrage de veiller à ce que l’implantation de la construction ainsi que son architecture n’aient pas pour effet de déverser les eaux du toit vers le terrain voisin.

Ouvrages adossés aux murs mitoyens

Il est permis par le code civil de construire un ouvrage adossé à un mur mitoyen dès lors qu’un consentement mutuel est obtenu (article 657 du code civil).

A défaut, il revient au propriétaire de l’ouvrage de prendre les mesures nécessaires afin de ne pas porter atteinte aux droits des tiers (article 662 du code civil).

Les règles de droit public (code de l’urbanisme)

Au regard du code de l’urbanisme, les règles d’implantation des constructions par rapport aux voisins sont établies par le Réglement National d’Urbanisme (RNU) ou par un document d’urbanisme, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

L’obtention d’une autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) montre qu’un projet est réputé conforme aux règles d’urbanisme.

Le Juge administratif est compétent à statuer sur un litige portant sur la régularité de la demande d’autorisation de construire. Une autorisation de construire régulière ne peut pas faire l’objet d’un retrait en vertu de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme

Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Le RNU est notamment appliqué dans les communes dotées d’une carte communale.

En ce qui concerne l’implantation des constructions par rapport à un fonds voisin, l’article R.111-18 du code de l’urbanisme dispose que :

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Aussi, toutes conditions étant réunies par ailleurs, une autorisation de construire peut légalement être délivrée si :

  • Une construction est édifiée en limite séparative ;
  • Ou si une construction est en retrait d’une limite séparative, dès lors que la distance depuis la limite est au moins égale à la moitié de la hauteur de la hauteur de façade de la construction à bâtir, sans que cette distance ne soit inférieure à 3 mètres.

Le RNU ne tient pas compte des règles de droit privé (dont les règles de vue), comme évoqué plus haut.

Il est nécessaire de souligner le fait que les règles relatives à l’implantation des constructions évoquées par le RNU ne s’appliquent pas dans les communes dotées d’un document d’urbanisme (voir ci-dessous).

En revanche, l’article R.111-2 du code de l’urbanisme est applicable à l’ensemble du territoire. Cet article dispose qu’une construction doit faire l’objet d’un refus si elle est de nature à la salubrité ou à la sécurité publique en raison de son implantation.

  • Implantation adossée à un mur mitoyen et R.111-18 du code de l’urbanisme :

La disposition de l’article R.111-18 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet ni pour effet, dans le cas où deux parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d’interdire à l’un des copropriétaires de bâtir contre ce mur (Conseil d’Etat, 3 / 5 SSR, du 29 juin 1983, 24522, mentionné aux tables du recueil Lebon)

Document d’urbanisme : Plan Local d’Urbanisme (PLU), Plan d’Occupation des Sols (POS), Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)

Les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives peuvent faire l’objet de dispositions spécifiques au sein du règlement du document d’urbanisme.

Dans la mesure où ces règles ne sont pas appliquées uniformément, il est nécessaire de prendre contact auprès de la mairie.

De manière très générale, les règles du RNU sont fréquemment reprises au sein du règlement du document d’urbanisme, lequel peut toutefois apporter des conditions plus contraignantes.


Plus d’infos sur ce sujet :

Quelle autorisation pour construire une pergola ?
Quelle surface pour un permis de construire ?
Peut-on construire un garage en limite de propriété ?
Qui peut déposer permis de construire ou une déclaration préalable ?
Les règles d’implantation des constructions : où peut-on construire sur un terrain ?

Dans la même rubrique