Emprise au sol : définition et démarches
Quelques rappels sur la surface de plancher
La surface de plancher représente la superficie totale, en mètres carrés, de chaque niveau clos et couvert d’une construction, mesurée à partir du nu intérieur des murs. Il est impératif d’en soustraire certains éléments, notamment :
- Les vides et les trémies pour les escaliers ou ascenseurs.
- Les surfaces de combles considérées comme inaménageables (attention à la distinction avec des combles simplement non aménagés).
- Les surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
- Les aires de stationnement pour véhicules.
Pour une analyse plus détaillée, vous pouvez consulter cet article : calcul surface de plancher.
Ces éléments fondamentaux sont essentiels pour bien appréhender la suite de cette note technique.
Objectifs et justifications de la notion d’emprise au sol
L’introduction de l’emprise au sol a complété la réforme de la surface de plancher, qui a elle-même remplacé les anciens concepts de Surface Hors-Oeuvre Nette (SHON) et Surface Hors-Oeuvre Brute (SHOB).
Contrairement à ces anciennes mesures, la surface de plancher exclut l’épaisseur des murs extérieurs dans son calcul.
Cette évolution législative se justifie par les nouvelles exigences en matière de performance énergétique des bâtiments neufs, qui encouragent une isolation renforcée et donc une plus grande épaisseur des parois.
En supprimant la prise en compte de l’épaisseur des murs, la surface de plancher évite de pénaliser financièrement ou réglementairement les constructions mieux isolées.
Ainsi, avec l’ancien régime SHON/SHOB, le seuil déclenchant un permis de construire (délai d’instruction de deux mois) aurait pu être atteint plus rapidement pour les bâtiments bien isolés. De même, le calcul du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) aurait pu défavoriser une isolation performante.
Toutefois, une limite subsistait : la surface de plancher ne concerne que les ouvrages clos et couverts, et exclut spécifiquement les surfaces de stationnement.
Pour maintenir un contrôle sur ces éléments, le législateur a instauré la notion d’emprise au sol. Cela permet de soumettre à autorisation les constructions :
- Non closes et/ou non couvertes,
- Ainsi que les aires de stationnement.
Ces aménagements restent donc assujettis à une autorisation d’urbanisme en fonction de la superficie de leur emprise au sol projetée.
Définition de l’emprise au sol
La définition légale de l’emprise au sol est précisée à l’article R.420-1 du code de l’urbanisme :
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Cet article s’inscrit dans le livre IV du code de l’urbanisme, dédié au « Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions ».
Emprise au sol : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Le choix de la procédure d’urbanisme appropriée dépend d’une analyse croisée de l’emprise au sol et de la surface de plancher.
L’emprise au sol n’est pas une notion secondaire ; il est impératif de calculer ces deux surfaces distinctement pour identifier correctement les démarches administratives requises.
Illustration :
Les démarches s’apprécient à la fois au regard de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Dès lors que l’une ou l’autre excède les 5m2, il convient d’entreprendre des formalités d’urbanisme.
La surface de plancher d’un ouvrage est inférieure à 5m², mais son emprise au sol excède 5 m². Dans ce cas, le projet relève de la déclaration préalable de travaux.
Il est crucial de rappeler que l’emprise au sol et la surface de plancher font partie d’un ensemble de critères déterminant la procédure applicable. Par exemple, des travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment peuvent relever de la déclaration préalable, indépendamment des surfaces. De même, le régime des piscines dépend principalement de la superficie du bassin, et non de son emprise au sol.
Construction nouvelle
Pour les constructions entièrement nouvelles, édifiées sans liaison avec un bâtiment existant, la procédure est la suivante :
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 5 m² | Aucune formalité (sauf dans les secteurs sauvegardés) (R.421-2 du code de l’urbanisme) |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 5m² mais ≤ 20 m² | Déclaration préalable de travaux (R.421-9 du code de l’urbanisme) |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | Permis de construire (R.421-1 du code de l’urbanisme) |
| Bâtiment non agricole : Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de SDP > 170 m² | Permis de construire avec recours obligatoire à un architecte (R.432-1 du code de l’urbanisme) |
| Bâtiment agricole : surface de plancher OU emprise au sol > 800 m² | Permis de construire avec recours obligatoire à un architecte (R.432-1 du code de l’urbanisme) |
Exemples concrets :
- Un abri de jardin dont la surface de plancher est de 15 m² mais dont l’emprise au sol atteint 25 m² est soumis à un permis de construire.
- La construction d’un garage ouvert, qui ne génère pas de surface de plancher, nécessite une déclaration préalable dès que son emprise au sol dépasse 5 m².
Travaux sur construction existante
Le régime applicable aux travaux sur un bâtiment existant, comme une extension ou une surélévation, est plus complexe à déterminer.
Les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un POS sont divisées en zones (U, AU, A, N) auxquelles s’appliquent des règles spécifiques.
La procédure varie selon que le terrain est situé ou non dans une zone urbaine (zone U). Il est recommandé de contacter le service d’urbanisme de la mairie pour connaître la zone exacte de la parcelle.
Synthèse des règles :
- Dans les zones urbaines (U)
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 40 m² | Déclaration préalable (R.421-17 du code de l’urbanisme) |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 40 m² | Permis de construire (R.421-14 du code de l’urbanisme) |
- En dehors des zones urbaines (zones AU, A, N)
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | Déclaration préalable (R.421-17 du code de l’urbanisme) |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | Permis de construire (R.421-14 du code de l’urbanisme) |
- Règle spécifique au recours à l’architecte pour les extensions/surélévations :
Pour tout projet, si les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol constitutive de SDP, ET portent la surface totale (plancher ou emprise constitutive) à plus de 170 m² après travaux, un permis de construire établi par un architecte est obligatoire.
Recours à l’architecte et emprise au sol des parties non constitutives de surface de plancher
L’emprise au sol des parties de la construction ne développant pas de surface de plancher n’a pas à être prise en compte dans l’établissement du seuil de recours à l’architecte. Typiquement, la construction d’un espace de stationnement n’a plus à enclencher le recours obligatoire à l’architecte.
Depuis le décret du 7 mai 2012, pour les constructions non agricoles, le seuil déclenchant le recours obligatoire à un architecte s’apprécie en considérant :
- La surface de plancher totale,
- Et uniquement la partie de l’emprise au sol qui génère de la surface de plancher.
Pour clarifier :
De manière générale, seules les parties closes et couvertes d’un bâtiment produisent de la surface de plancher. Les aires de stationnement en sont exclues.
Par conséquent, l’emprise au sol des éléments suivants n’entre pas en compte pour le seuil de 170 m² nécessitant un architecte :
- Les parties de bâtiment ouvertes et/ou non couvertes.
- Les surfaces affectées au stationnement des véhicules.
De plus, l’emprise au sol des murs de façade elle-même est à exclure de ce calcul, car elle ne génère pas de surface de plancher.
Rappel des seuils pour le recours à un architecte :
L’emprise au sol des parties de la construction ne développant pas de surface de plancher n’a pas à être prise en compte dans l’établissement du seuil de recours à l’architecte. Typiquement, la construction d’un espace de stationnement n’a plus à enclencher le recours obligatoire à l’architecte.
- Construction nouvelle : si la surface de plancher OU l’emprise au sol constitutive de SDP dépasse 170 m².
- Travaux d’extension/surélévation : si la nouvelle surface créée dépasse 20 m² ET porte le total (SDP ou emprise constitutive) à plus de 170 m² après travaux.
Conditions de dispense de recours à un architecte et bâtiment agricole
Une précision importante concerne les bâtiments agricoles. Pour une demande déposée au nom d’une EARL (Entreprise Agricole à Responsabilité Limitée) à associé unique, le calcul du seuil de 800 m² déclenchant le recours à l’architecte inclut la totalité de l’emprise au sol du bâtiment, sans possibilité d’exclure les parties ne générant pas de surface de plancher.
Ainsi, pour une EARL unipersonnelle, le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher OU l’emprise au sol totale du bâtiment agricole dépasse 800 m².
Calcul de l’emprise au sol
La circulaire du 3 février 2012 apporte des éclaircissements essentiels sur les éléments à inclure ou à exclure du calcul de l’emprise au sol.
L’emprise au sol est une projection au sol calculée en mètres carrés
Bien que le code de l’urbanisme ne le précise pas explicitement, l’emprise au sol se calcule bien en mètres carrés (m²) de surface (circulaire du 3 février 2012, dernière phrase), soit le produit de la longueur par la largeur de la projection.
En tant que projection verticale, elle intègre l’empreinte des structures au sol : murs extérieurs, débords de toiture supportés par des poteaux, terrasses surélevées, et l’espace entre des pilotis (source : extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr).
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol n’est pas calculée par niveau mais correspond à l’empreinte totale au sol de l’ouvrage.
Éléments à inclure dans le calcul de l’emprise au sol
De manière générale, selon la circulaire du 3 février 2012, doivent être inclus dans l’emprise au sol :
- L’épaisseur complète des murs de façade (contrairement au calcul de la surface de plancher qui se fait à l’intérieur des murs).
- Les débords de toiture (marquises, auvents) maintenus par des poteaux ou consoles ancrées au sol.
- Les terrasses surélevées nécessitant des fondations ou une structure porteuse significative.
- Les rampes d’accès extérieures pour véhicules.
- La surface du bassin d’une piscine. Pour une piscine couverte d’un abri, c’est l’emprise au sol de l’abri qui est retenue (il ne faut pas additionner celle du bassin et celle de l’abri). Plus d’informations ici : Piscine : surface de plancher, emprise au sol et surface taxable.
- Plus largement, tous les ouvrages pour lesquels une projection verticale au sol est identifiable, notamment les constructions surélevées par rapport au terrain naturel.
Exceptions à l’emprise au sol
A contrario, sont exclus du calcul de l’emprise au sol :
- Les simples débordements de toiture, dès lors qu’ils sont dépourvus de colonnes de soutien ou de structures en encorbellement ;
- Les ornements architecturaux (composants de « décoration » de façade tels que corniches, acrotères, marquises ou bandeaux) ;
- Les terrasses situées au niveau du terrain naturel ou ne présentant aucune surélévation notable ;
- Les zones de stationnement matérialisées sur un espace non bâti.
Spécificité des ouvrages souterrains
La définition de l’emprise au sol, déjà présente dans les règlements d’urbanisme de type POS ou PLU, a fréquemment généré des conflits d’interprétation, que ce soit au niveau de la loi ou des tribunaux (consultez ce passage à ce propos ->les différentes emprises au sol).
L’instruction administrative et le décret du 29 décembre 2011 n’ont pas totalement dissipé les doutes sur cette notion, particulièrement pour les constructions enterrées.
Il convient de rappeler que, selon le Code de l’urbanisme, cette mesure correspond à la projection verticale de la construction sur le terrain.
Cas des piscines creusées
La législation est précise concernant ces équipements : c’est la surface du bassin qui détermine les formalités administratives, et non sa projection au sol (article R.421-9 f) du code de l’urbanisme(http://www.legifrance.gouv.fr:80/af...;;tpdjo05v_1?idArticle=LEGIARTI000025100239&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20120309)]).
Par conséquent, les règles relatives aux piscines enterrées sont clairement définies.
Cas des autres ouvrages en sous-sol
La détermination de l’emprise au sol s’avère plus complexe pour les projets souterrains autres que les bassins, comme les parkings en sous-sol :
1. Une aire de stationnement ne génère jamais de surface de plancher, mais crée de l’emprise au sol.
2. Cette emprise est définie par une projection verticale.
3. Quelle règle appliquer aux garages enterrés où cette projection semble impossible à quantifier ?
Pour clarifier cela, le portail extranet du Ministère en charge de l’Écologie et de l’Urbanisme propose la lecture suivante : (voir ici ->constructions enterrées ainsi que piscines et constructions enterrées(http://www.extranet.nouveaupermisde...)])
- Règle générale : Un bâtiment souterrain ne crée pas d’emprise s’il ne dépasse pas du sol (il doit être totalement invisible en surface, y compris ses accès).
- Dérogation : Une structure enterrée semble générer de l’emprise dès lors qu’elle affleure ou devient visible au-dessus du niveau naturel du terrain.
Il semble donc qu’un ouvrage souterrain, tel qu’un garage, engendre de l’emprise au sol si un composant, comme une rampe ou une porte, est perceptible en surface. Cette analyse reste toutefois soumise à l’appréciation des services instructeurs.
Extraits du portail officiel :
Comment évaluer l’emprise au sol d’un bâtiment enterré ?
Réponse :
Une portion de bâtiment située sous terre ne génère pas d’emprise. En revanche, les parties émergentes (visibles en surface) doivent être comptabilisées dans le calcul.
Existe-t-il une contradiction entre le régime des piscines et celui des constructions enterrées ?
Réponse :
Non, il n’y a pas d’incohérence. Les ouvrages souterrains ne comptent pas comme emprise s’ils sont totalement invisibles depuis le terrain naturel.
À l’inverse, un bassin de piscine constitue une emprise permanente et manifeste.
Cette différence de visibilité justifie que les piscines soient comptabilisées, contrairement aux structures strictement enfouies.
Modèles de calcul de l’emprise au sol
Les schémas explicatifs sont disponibles au téléchargement en PDF : emprise au sol – illustrations des exemples de calcul(http://www.urbinfos.fr/sites/www.ur...)]
Emprise au sol d’une habitation
1. Les éléments ne créant ni surface de plancher ni emprise sont :
- Les avancées de toiture simples : elles ne sont pas closes et ne possèdent pas de poteaux de maintien ;
- Les décors de façade, comme une marquise dans cette illustration.
2. L’emprise au sol sans création de surface de plancher inclut :
- Les zones dédiées au parking : bien que ce garage soit fermé et couvert, il est exclu de la surface de plancher selon le 4° de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme(http://www.legifrance.gouv.fr:80/af...;;tpdjo13v_2?idArticle=LEGIARTI000025100231&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20130525)]. Cependant, il compte pour l’emprise au sol.
* L’appentis : cette structure est couverte mais ouverte. Destinée au stationnement, elle n’entre pas dans le calcul de la surface de plancher (réservée aux volumes clos). Elle compte toutefois dans l’emprise car elle repose sur des poteaux de soutien.
* L’épaisseur des murs : la surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs (R.112-2 CU, premier alinéa(http://www.legifrance.gouv.fr:80/af...;;tpdjo13v_2?idArticle=LEGIARTI000025100231&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20130525)]). Ainsi, les murs extérieurs constituent de l’emprise au sol mais pas de la surface de plancher. Notez que les cloisons internes restent incluses dans la surface de plancher.
3. L’emprise au sol correspondant à de la surface de plancher :
- Il s’agit des pièces de vie du rez-de-chaussée, hors murs extérieurs. Rappel : la surface de plancher s’additionne par étage, alors que l’emprise ne se calcule qu’une fois au sol.
Emprise au sol d’un garage
Emprise au sol garage
1. Les zones sans emprise au sol :
- Ici, le débord de toit : il s’agit d’une simple avancée sans ancrage au sol. Selon les directives administratives, il compterait s’il était soutenu par des poteaux. Pour ce garage, ce débord n’influe pas sur le choix entre permis de construire ou déclaration préalable.
2. L’emprise sans surface de plancher :
- Le volume clos du garage : les surfaces de stationnement créent de l’emprise mais pas de surface de plancher.
Emprise au sol d’une cabane de jardin
Emprise au sol abri de jardin
1. Éléments ne générant aucune surface (plancher ou emprise) :
- Les débords de toiture sans supports verticaux.
2. L’emprise générant de la surface de plancher :
- Les parties intérieures closes de l’abri.
3. L’emprise sans surface de plancher :
- L’auvent de façade soutenu par des piliers.
Pour ce type d’annexe, le seuil de déclaration préalable ou de permis dépend de l’emprise totale cumulée et de la surface de plancher.
Si l’emprise dépasse 20 m², un permis est obligatoire, même avec une faible surface de plancher. Inversement, au-delà de 5 m², une déclaration préalable est requise.
Emprise au sol d’un bassin de piscine
Emprise au sol piscine
1. Emprise au sol avec surface de plancher :
- Volumes sous abri (> 1,80 m) : si un abri de piscine dépasse 1,80 m et est clos, il génère de la surface de plancher et impose un permis. Le bassin lui-même ne compte pas en surface de plancher.
2. Emprise au sol seule :
- Le bassin : il crée systématiquement de l’emprise au sol sans jamais être comptabilisé en surface de plancher.
- La structure de l’abri : ses parois étant surélevées, elles comptent dans l’emprise. Elles sont exclues de la surface de plancher (murs extérieurs).
Emprise au sol d’un entrepôt
Emprise au sol hangar
Ce bâtiment agricole ouvert (hangar) développe de l’emprise au sol mais aucune surface de plancher (puisqu’il n’est pas clos). S’il était fermé, il cumulerait les deux mesures.
Lorsqu’un permis est déposé pour une exploitation agricole (EARL), le seuil de recours à l’architecte se base sur l’emprise totale, peu importe qu’elle soit constitutive de surface de plancher ou non.
Ce seuil est fixé à 800 m² de surface ou d’emprise pour les bâtiments professionnels agricoles.
En savoir plus sur la réglementation :
Exemples concrets
Modèles de formulaires CERFA actualisés
Exemple de dossier pour garage
Difficultés de déclaration de l’emprise dans les formulaires
Dossier de déclaration pour piscine(http://www.urbinfos.com:80/travaux-...)]
