Quelles surfaces calculer pour les combles ?
Le code de l’urbanisme distingue trois notions de surfaces :
- La surface de plancher, définie à l’article R.112-2.
- La surface taxable, définie à l’article R.331-7.
- L’emprise au sol, établie à l’article R.420-1 (correspond à l’assise au sol).
Pour les démarches d’urbanisme, les combles sont évalués en surface de plancher et en surface taxable. L’emprise au sol n’est pas concernée par les combles.
Combles aménageables vs non aménageables : comment les distinguer ?
Combles aménageables et combles non aménageables : les combles sont non aménageables compte tenu de l’encombrement de la charpente, de l’absence d’un plancher porteur ou le cas échéant compte tenu de leur hauteur maximale à la panne faîtière (cliquez sur l’image pour agrandir)
La méthode de calcul diffère selon que les combles sont aménageables ou non. Une identification correcte est donc essentielle.
**Points clés à retenir :**
- Ne pas confondre surface de plancher et surface taxable, surtout pour les combles.
- La surface taxable inclut les combles non aménageables (sous réserve de hauteur > 1,80 m).
- La surface de plancher exclut les combles non aménageables.
- Les combles aménageables génèrent les deux types de surface.
- Dans tous les cas, les surfaces sous une hauteur ≤ 1,80 m, les vides et trémies ne créent ni surface de plancher ni surface taxable.
Combles aménageables
Ils le sont, qu’ils soient aménagés ou non, si :
- Ils présentent, en totalité ou partie, des hauteurs sous plafond > 1,80 m.
- Leur plancher est praticable pour un usage d’habitation.
- La charpente ne fait pas obstacle (pas d’encombrement).
Ils génèrent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable.
Combles non aménageables
Ils ne le sont pas si :
- La hauteur **maximale** sous plafond est ≤ 1,80 m (ne génèrent alors aucune surface).
- OU le plancher n’est pas praticable (ex : ne supporte pas les charges). Ils génèrent alors de la surface taxable uniquement.
- OU la charpente est trop encombrante (ex : fermettes en W). Ils génèrent alors de la surface taxable uniquement.
Surface taxable et combles
La surface taxable est définie comme suit (article R.331-7) :
« La surface de plancher de la construction [...] est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »
Elle sert de base au calcul de la taxe d’aménagement (à ne pas confondre avec la taxe d’habitation).
Surface taxable des combles aménageables (même non aménagés)
Les surfaces sous une hauteur > 1,80 m génèrent de la surface taxable. Celles sous une hauteur ≤ 1,80 m, ainsi que les vides et trémies, en sont déduites.
Surface taxable des combles non aménageables
Ils génèrent également de la surface taxable (sauf surfaces sous hauteur ≤ 1,80 m et vides/trémies), même si leur usage est impossible en raison de la charpente ou du plancher.
Surface de plancher et combles
Définition issue de l’article R.112-2 :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules […] ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation […]
Surface de plancher des combles aménageables (même non aménagés)
Ils génèrent de la surface de plancher (sous réserve de hauteur > 1,80 m). Les surfaces sous hauteur ≤ 1,80 m et les vides/trémies sont déduites.
Surface de plancher des combles non aménageables
Ils sont **exclus** du calcul de la surface de plancher (déduction explicite).
**En résumé :** Les combles non aménageables génèrent de la surface taxable mais pas de surface de plancher. Les combles aménageables génèrent les deux.
Exemples illustrés de calcul
Calcul de la surface de plancher et de la surface taxable des combles aménageables (cliquez sur l’image pour agrandir)
La surface habitable : sans rapport avec l’urbanisme
Notion du code de la construction et de l’habitation (article R.111-2), la surface habitable exclut notamment les combles non aménagés.
**Elle n’a aucun lien avec les formalités d’urbanisme.** Les formulaires d’autorisation ne la demandent pas.
**Clarifications importantes :**
- Aménager des combles **aménageables** sans modifier l’aspect extérieur (ex : pose de fenêtres de toit) ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme.
- Transformer des combles **non aménageables** en combles **aménageables** crée de la surface de plancher et nécessite généralement une autorisation (permis ou déclaration).
- Un aménagement de combles n’est pas un "changement de destination".
Plus d’infos : aménagement de combles, permis de construire ou déclaration préalable ?
Dans quels cas calculer les surfaces de combles ?
Pour déterminer :
- La procédure applicable (permis, déclaration, architecte) via la **surface de plancher**.
- Le montant de la **taxe d’aménagement** via la **surface taxable**.
Pour une construction neuve avec combles
Il faut déclarer la surface de plancher et la surface taxable totales, en distinguant :
- Combles aménageables : génèrent les deux surfaces.
- Combles non aménageables : génèrent uniquement de la surface taxable.
Rappel : surfaces sous hauteur ≤ 1,80 m et vides/trémies sont toujours déduites.
Pour des travaux d’aménagement de combles
Deux situations :
**1. Transformation de combles NON aménageables en combles AMÉNAGEABLES**
- **Crée de la surface de plancher** (à déclarer dans le formulaire).
- **Ne crée généralement PAS de surface taxable** nouvelle (sauf création d’un plancher). Indiquer "0 m²" pour la surface taxable créée, sauf exception.
Pour les bâtiments existants avant le 1er mars 2012, la circulaire du 18 juin 2013 précise (p.29) : la transformation de combles non aménageables « ne génère pas de nouvelles surfaces taxables et n’est donc pas imposable. »
**2. Aménagement de combles DÉJÀ aménageables (sans transformation structurelle)**
- Ne crée **ni nouvelle surface de plancher ni nouvelle surface taxable**.
- Une déclaration préalable est néanmoins requise en cas de modification de l’aspect extérieur (fenêtres de toit, modification de la toiture, etc.).
Pour une extension ou un bâtiment annexe
Permet de vérifier l’éligibilité à l’abattement de 50% de la taxe d’aménagement sur les 100 premiers m² (article L.331-12). Il faut renseigner la "surface taxable totale existante conservée" et la "surface de plancher existante".
Comment calculer la surface de plancher des combles aménageables ?
La circulaire du 3 février 2012 apporte des précisions essentielles.
**Rappel :**
- Combles non aménageables : pas de surface de plancher.
- Combles aménageables : surface de plancher et surface taxable.
- Surfaces sous hauteur ≤ 1,80 m et vides/trémies : déduites.
Toiture et isolation
Mesure de la hauteur sous toiture en combles (cliquez sur l’image pour agrandir). La surface de plancher et la surface taxable sont mesurée depuis la face interne de la toiture.
Les surfaces se mesurent depuis la **face interne de la toiture** (isolation comprise). L’épaisseur des matériaux d’isolation n’est pas comptée. La hauteur ne se mesure pas depuis les éléments de charpente (arbalétriers, pannes).
Hauteur sous plafond
Mesure de la hauteur sous plafond en combles (cliquez pour agrandir). Les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne développent pas de surface de plancher ni de surface taxable.
Seules les surfaces sous une hauteur > 1,80 m sont prises en compte.
Fenêtre de toit
Mesures en combles et fenêtre de toit : il ne faut pas tenir compte de l’embrasure des fenêtres de toit (cliquez pour agrandir)
La hauteur se mesure sans tenir compte de l’embrasure (renfoncement) de la fenêtre.
Vides et trémies
Les vides et trémies d’escalier sont déduits.
Comment remplir les tableaux de surfaces ?
**Formulaire d’autorisation (permis/déclaration) : surface de plancher**
Tableau de surfaces du formulaire de permis de construire et du formulaire classique de déclaration préalable. Le formulaire simplifié de déclaration préalable comporte des lignes à la place de ce tableau.
La surface de plancher créée se renseigne dans le cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ».
À remplir notamment pour :
- La transformation de combles non aménageables en combles aménageables.
- La construction neuve incluant des combles aménageables.
**Formulaire de déclaration pour les impositions : surface taxable**
La surface taxable créée (le cas échéant) se déclare ici.
**Attention :** Les travaux sur combles existants (aménageables ou non) **ne créent généralement pas de nouvelle surface taxable**. Indiquer "0" à la ligne "surface taxable créée", sauf en cas de construction neuve ou de création d’un plancher dans des combles non aménageables.
Sources
Circulaire du 3 février 2012 : Définitions, calcul des surfaces, traitement des combles et des hauteurs.
Circulaire du 18 juin 2013 : Précisions sur la non-imposition des transformations de combles non aménageables existants.
Code de l’urbanisme : Articles R.112-2 (surface de plancher), R.331-7 (surface taxable).
Pour approfondir
Calcul des surfaces pour une piscine
Calcul des surfaces pour un garage
Aide au calcul de la surface de plancher (exemple)
Décret sur surface de plancher et emprise au sol
Surface taxable
