Calculer les surfaces des combles aménageables et non aménageables : surface de plancher et surface taxable

bruno

Dans le cadre des formalités d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable), le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable des combles est particulièrement délicat à appréhender.

Il convient avant tout d’identifier correctement la nature des combles, selon qu’ils soient aménageables ou non aménageables. Par ailleurs, les « notions » de « combles aménagés » ou de « surface habitable » ne concernent pas les démarches d’urbanisme.

Ensuite, il est essentiel de ne pas confondre surface de plancher et surface taxable, tout particulièrement en ce qui concerne les combles : la surface taxable comprend les combles aménageables et non aménageables, la surface de plancher comprend uniquement les combles aménageables.

Enfin, la mesure des surfaces ne doit pas tenir compte des structures de la toiture. Par exemple, la hauteur sous toiture est mesurée depuis sa face interne, matériaux d’isolation compris.

Cette note revient sur le mode de calcul des surfaces en combles.

Quelles sont les surfaces à calculer ?

Le code de l’urbanisme apporte trois notions de surfaces :

Dans le cadre des formalités d’urbanisme, les surfaces en combles sont évaluées en surface de plancher et en surface taxable.

L’emprise au sol est sans rapport avec les combles d’un bâtiment.

Combles aménageables et combles non aménageables : qu’est-ce que c’est ?

Combles aménageables et combles non aménageables

Combles aménageables et combles non aménageables : les combles sont non aménageables compte tenu de l’encombrement de la charpente, de l’absence d’un plancher porteur ou le cas échéant compte tenu de leur hauteur maximale à la panne faîtière (cliquez sur l’image pour agrandir)

Les modalités de calcul de la surface de plancher et de la surface taxable dépendent de la nature des combles, selon qu’ils soient ou non aménageables.

C’est pourquoi il est nécessaire de pouvoir les distinguer correctement.

L’essentiel à retenir des paragraphes suivants :

La surface de plancher et la surface taxable ne doivent pas être confondues entres-elles, tout particulièrement en ce qui concerne les surfaces en combles où des erreurs peuvent facilement se produire.

Ainsi, la surface taxable ne prévoit aucune déduction relative aux combles non aménageables. En conséquence, les surfaces comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m des combles non aménageables développent de la surface taxable. En revanche, la surface des combles non aménageables ne constitue pas de surface de plancher.

Les combles aménageables développent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable.

Que ce soit en combles aménageables ou en combles non aménageables, les surfaces comprises sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ainsi que les vides et trémies ne développent ni surface de plancher ni surface taxable.


Combles aménageables

Des combles sont aménageables, qu’ils soient aménagés ou non, dès lors :

  • Qu’ils comportent, totalement ou partiellement, des surfaces comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m ;
  • ET que le plancher est praticable pour les usages d’habitation ;
  • ET que la charpente ne présente aucun encombrement.

Ces combles développent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable.

Combles non aménageables

À l’inverse, des combles ne sont pas aménageables lorsque :

  • La hauteur maximale sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m : ces combles ne développent ni surface de plancher, ni surface taxable ;
  • OU que le plancher n’est pas praticable, par exemple s’il ne peut pas supporter des charges de poids : ces combles développent de la surface taxable sans créer de la surface de plancher ;
  • OU que la charpente ne permet pas le libre passage des habitants en raison de son encombrement (charpente à fermettes en W par exemple) : ces combles développent de la surface taxable sans créer de la surface de plancher.

Surface taxable et combles

La surface taxable est définie par le code de l’urbanisme de la manière suivante :

« La surface de plancher de la construction [...] est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »

La surface taxable est l’une des bases de calcul de la taxe d’aménagement.

La taxe d’aménagement ne doit pas être confondue avec la taxe d’habitation.

En effet, la taxe d’aménagement est exigible au titre du code de l’urbanisme tandis que la taxe d’habitation est régie par le code général des impôts.

Surface taxable et combles aménageables (même lorsqu’ils ne sont pas aménagés)
En combles aménageables, les surfaces comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m développent de la surface taxable.

En revanche, les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne développent pas de surface taxable. De même, les vides et trémies afférentes aux escaliers ne sont pas compris dans la surface taxable.

Surface taxable et combles non aménageables (en raison de la charpente, de la hauteur maximale sous plafond ou de l’impossibilité du plancher inférieur à supporter des charges)
Les combles non aménageables développent également de la surface taxable, même lorsque leur usage est impossible en raison de l’encombrement de la charpente ou de l’impossibilité du plancher à supporter des charges supplémentaires.

Toutefois, sont à déduire de la surface taxable les surfaces comprises sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ainsi que les vides et trémies.

Surface de plancher et combles

La surface de plancher est définie par le code de l’urbanisme de la façon suivante (cf. l’article R.112-2 du code de l’urbanisme pour consulter la définition complète) :

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules […] ;

Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation […]

Surface de plancher et combles aménageables (même lorsqu’ils ne sont pas aménagés)
Les combles aménageables développent de la surface de plancher, quand bien même ils ne seraient pas aménagés.

Les surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne développent pas de surface de plancher, au même titre que les vides et trémies afférentes aux escaliers.

Surface de plancher et combles non aménageables (en raison de la charpente, de la hauteur sous plafond ou de l’impossibilité du plancher inférieur à supporter des charges)
Contrairement aux combles aménageables, les combles non aménageables pour l’habitation sont à déduire de la surface de plancher.

Pour simplifier, de manière très globale et sous réserve de leur architecture, les combles non aménageables développent de la surface taxable, mais ne génèrent pas de surface de plancher.

Exemples illustrés du mode de calcul des surfaces en combles

Les illustrations ci-dessous reprennent le mode de calcul de la surface de plancher et de la surface taxable en combles :

Calcul de la surface de plancher et de la surface taxable des combles aménageables

Calcul de la surface de plancher et de la surface taxable des combles aménageables (cliquez sur l’image pour agrandir)


La surface habitable ne concerne pas les formalités d’urbanisme

La surface habitable est une notion issue du code de la construction et de l’habitation.

Elle est définie à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation de la façon suivante :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La notion de surface habitable est sans aucun rapport avec les formalités d’urbanisme. Ainsi, par exemple, les formulaires d’autorisation de construire ne demandent aucun renseignement sur la surface habitable des bâtiments.

La notion de surface habitable est largement à l’origine de confusions assez répandues.

Notamment, la libération de surfaces habitables en combles aménageables, ne justifie pas systématiquement d’entreprendre des démarches d’urbanisme.

Dans ce cadre, c’est la modification de l’aspect extérieur du bâtiment, par exemple à l’occasion de l’installation de fenêtres de toit, qui motive l’obtention d’une déclaration préalable de travaux.

L’aménagement de combles aménageables, sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment, ne nécessite aucune formalité d’urbanisme.

En revanche, la transformation de combles non aménageables en combles aménageables, qu’ils soient ou non aménagés, doit être précédée de la délivrance d’une autorisation de construire, en raison de la création de surface de plancher.

En effet, les combles non aménageables ne développent pas de surface de plancher, tandis que les combles aménageables (qu’ils soient ou non aménagés) développent de la surface de plancher.

Il faut également ajouter qu’un aménagement de combles ne correspond pas, au sens du code de l’urbanisme, à un changement de destination.

Plus d’informations sur les démarches à entreprendre en consultant cette note : aménagement de combles, permis de construire ou déclaration préalable ?

Dans quelles situations faut-il calculer la surface des combles ?

Dans le cadre des formalités d’urbanisme, le calcul des surfaces des combles permet de déterminer :

  • Le champ juridique auquel le projet appartient : permis de construire, déclaration préalable, ou recours à un architecte – c’est l’objet de la surface de plancher (avec l’emprise au sol)
  • Le montant de la taxe d’aménagement à devoir : la taxe d’aménagement est, entre autres, calculée proportionnellement selon l’importance des surfaces taxables à construire.

Construction d’un bâtiment comprenant des combles

À l’occasion de la construction d’un bâtiment comprenant des combles, comme une maison, il appartient au demandeur d’une autorisation de construire d’informer l’administration de la surface de plancher et de la surface taxable totale à construire.

La surface de plancher, comme la surface taxable, sont calculées pour chacun des niveaux d’une construction.

Il devient alors nécessaire de mesurer la surface en combles, selon que les combles soient :

  • Aménageables : auquel cas, ils développent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable ;
  • Ou qu’ils ne soient pas aménageables : dans cette situation, ils développent exclusivement de la surface taxable, sans créer de la surface de plancher.

Il faut rappeler que les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne développent ni surface taxable ni surface de plancher, au même titre que les vides et trémies.

CERTAINS travaux d’aménagement de combles (ou de rénovation)

Dans le cadre des travaux d’aménagement de combles, deux situations doivent être distinguées :

  • Les travaux consistent à transformer des combles non aménageables en combles aménageables ;
  • Les travaux consistent à aménager des combles aménageables.

Transformation de combles non aménageables en combles aménageables

La transformation de combles non aménageables en combles aménageables revient à créer de la surface de plancher.

Ainsi, lorsque des travaux d’aménagement de combles prévoient de :

  • Consolider le plancher inférieur ;
  • Ou de « désencombrer » des combles, par exemple celles à fermettes en W, en vue d’un usage d’habitation …

… alors les travaux sont de nature à créer de la surface de plancher. Il convient donc de renseigner la surface de plancher totale créée dans le tableau des surfaces du formulaire d’autorisation de construire.

En revanche, ces travaux ne sont pas de nature à créer de la surface taxable (sous réserve toutefois de la création d’un plancher inférieur en combles). Toutes conditions étant par ailleurs réunies, il convient d’inscrire 0 m² à la ligne « surface taxable totale créée » du formulaire de déclaration des éléments imposables.

Les travaux d’aménagement de combles, même lorsqu’ils consistent à transformer des combles non aménageables en combles aménageables, n’ont pas pour effet de créer de la surface taxable (sauf exception).

En ce qui concerne les constructions édifiées avant le 1er mars 2012, la circulaire du 18 juin 2013 relative à la taxe d’aménagement est formelle à ce sujet (p.29) :

« Concernant les constructions existantes avant le 1 er mars 2012, la transformation des surfaces auparavant constitutives de surfaces hors œuvre brutes (SHOB) (combles et sous-sols non aménageables, garages, caves, locaux techniques), non taxées par définition lors de leur création, ne génère pas de nouvelles surfaces taxables et n’est donc pas imposable. »

Travaux consistant à aménager des combles aménageables (ces travaux ne créent ni surface taxable ni surface de plancher)
Dès lors que les travaux sont entrepris :

  • Sans aucune altération des structures du bâtiment ;
  • Sans surélévation de la toiture ;
  • Sans consolidation ou modification du plancher inférieur ;
  • Sans désencombrement de la charpente …

… alors ils ne sont pas de nature à créer de la surface de plancher ou de la surface taxable.

Une déclaration préalable en mairie reste toutefois nécessaire s’il est prévu de modifier l’aspect extérieur du bâtiment : pose ou modification des fenêtres de toit, modification de la toiture, suppression d’un élément de composition en toiture (comme une cheminée).

Le cas échéant : construction d’un bâtiment annexe ou d’une extension

L’article L.331-12 du code de l’urbanisme prévoit un abattement de 50 % de la taxe d’aménagement dans la limite des 100 premiers mètres carrés construits sur le terrain.

Afin de déterminer si un administré peut bénéficier de cet abattement, le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions comporte une ligne « Quelle est la surface taxable totale existante conservée », à renseigner à l’occasion de la création d’une extension ou d’un bâtiment annexe.

Par ailleurs, le « tableau des surfaces et destination des constructions » du formulaire d’autorisation de construire comporte une ligne « surface de plancher existante », dans lequel il convient de renseigner l’ensemble des surfaces de plancher existantes sur le terrain.

Comment calculer la surface de plancher des combles aménageables

La circulaire du 3 février 2012 apporte un éclairage indispensable pour calculer correctement les surfaces de plancher en combles.

Ci-dessous les principaux enseignements à retenir.

Pour rappel :

Les combles non aménageables ne développent pas de surface de plancher. Ils développent toutefois de la surface taxable.

Les combles aménageables, qu’ils soient ou non aménagés, développent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable.

Les surfaces comprises sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80 m ainsi que les vides et trémies ne développent ni surface de plancher ni surface taxable.

Toiture et matériaux d’isolation

Mesure de la hauteur sous toiture en combles

Mesure de la hauteur sous toiture en combles (cliquez sur l’image pour agrandir). La surface de plancher et la surface taxable sont mesurée depuis la face interne de la toiture.

La surface de plancher ainsi que la surface taxable ont pour objectif de ne pas pénaliser l’isolation des constructions.

De telle sorte qu’en combles, les surfaces se mesurent à partir de la face interne de la toiture. En conséquence, la surface de plancher et la surface taxable ne prennent pas en compte l’épaisseur induite par les matériaux d’isolation.

Au regard de la circulaire du 3 février 2012 (croquis 13), la hauteur sous toiture ne peut pas être mesurée à partir des éventuels éléments de charpente, comme l’arbalétrier ou les pannes intermédiaires.


Hauteur sous plafond

Mesure de la hauteur sous plafond en combles

Mesure de la hauteur sous plafond en combles (cliquez pour agrandir). Les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ne développent pas de surface de plancher ni de surface taxable.

Seules les surfaces comprises sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m doivent être prises en compte.

Les surfaces situées sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ne développent ni surface taxable ni surface de plancher.


Fenêtre de toit et mesure de la hauteur sous plafond

Mesures en combles et fenêtre de toit

Mesures en combles et fenêtre de toit : il ne faut pas tenir compte de l’embrasure des fenêtres de toit (cliquez pour agrandir)

La surface de plancher ne tient pas compte de « l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ».

Ainsi, lorsqu’une fenêtre de toit est installée, la hauteur se mesure sans tenir compte de son embrasure (son « renfoncement »).


Plancher : vides et trémies

Les vides et trémies afférentes aux escaliers sont à déduire de la surface taxable et de la surface de plancher.

Comment remplir le tableau des surfaces ?

Les formulaires d’autorisation de construire ainsi que les formulaires de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions comportent des cadres ou des lignes dans lesquels il revient au demandeur d’informer l’administration sur les surfaces à créer.

Le formulaire d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable), concerne la surface de plancher.

Le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions intéresse la surface taxable. Ce dernier formulaire est intégré aux formulaires d’autorisation de construire.

Tous ces formulaires peuvent être téléchargés ici : formulaires, ou sur le site « Service-public.fr ».

Formulaire d’autorisation de construire (permis de construire et déclaration préalable) : surface de plancher

Tableau de surfaces

Tableau de surfaces du formulaire de permis de construire et du formulaire classique de déclaration préalable. Le formulaire simplifié de déclaration préalable comporte des lignes à la place de ce tableau.

La surface de plancher créée se renseigne dans le cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ».

Le renseignement du tableau des surfaces de plancher concerne essentiellement :

  • Les travaux consistant à transformer des combles non aménageables en combles aménageables (qu’ils soient ou non aménagés) – ces travaux ont pour conséquence de créer de la surface de plancher ;
  • Les projets de construction d’un bâtiment neuf comprenant des combles aménageables, comme une maison individuelle.


Formulaire de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions : surface taxable

La surface taxable éventuellement créée doit être renseignée au formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.

Les travaux en combles aménageables ou en combles non aménageables entrepris sur un bâtiment existant ne sont pas de nature à créer de la surface taxable.

Dans cette situation, il convient d’inscrire « 0 » à la ligne « surface taxable créée » (sous réserve de la construction de bâtiments annexes à l’occasion des travaux, et, le cas échéant, de la création d’un plancher inférieur en combles non aménageables).

En revanche, lorsqu’un projet prévoit de construire un bâtiment neuf comprenant des combles aménageables ou non aménageables, il faut alors tenir compte de leur surface taxable.


Sources

Ci-dessous les sources ayant permis de réaliser cette note :

Circulaire du 3 février 2012 : I 1. 1.1 « la notion de plancher » (les combles aménageables ou non développent de la surface taxable, voir également le paragraphe introductif I. La surface de plancher), I 2. 2.3 « les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre » (la surface de plancher est calculée à partir de la face interne de la toiture, en ne tenant pas compte des embrasures de fenêtres de toit), I 2. 2.5 2.5. « les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial » (les combles ne sont pas aménageables en raison de l’encombrement de la charpente ou de l’impossibilité du plancher à supporter des charges)

Circulaire du 18 juin 2013 : I 1.2.1 « Champs d’application » (le changement des combles non aménageables n’entre pas dans le champ d’application de la taxe d’aménagement), I 1.4.1.2 « Surface de plancher taxable de la construction » (pour les constructions existantes avant le 1er mars 2012, la transformation des surfaces en combles ne génère pas de nouvelles surfaces taxables et n’est donc pas imposable).

Code de l’urbanisme : articles L.112-1 et R.112-2, article L.331-10.


Plus d’infos sur ce sujet :

Piscine : calculer l’emprise au sol, la surface de plancher et la surface taxable
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