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Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme
NOR : DEVL1202266C
La surface de plancher, définie à l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme et effective depuis le 1er mars 2012, a été instaurée dans le but d’« unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme », conformément aux objectifs de l’article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 (loi Engagement National pour l’Environnement).
À partir du 1er mars 2012, cette nouvelle surface unique remplace les anciennes notions de surface hors œuvre brute (SHOB) et de surface hors œuvre nette (SHON). Ces deux indicateurs, hérités de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, étaient utilisés pour :
- Le calcul des droits à construire d’un terrain ;
- La fiscalité de l’urbanisme ;
- La détermination du régime des autorisations (permis, déclaration préalable) ;
- L’obligation ou non de recourir à un architecte.
Pour définir le champ d’application des autorisations, la nouvelle surface de plancher est complétée par la notion d’emprise au sol.
La SHON et la SHOB servaient également de référence dans d’autres codes (construction, environnement, impôts).
Au-delà de leur complexité, ces anciennes surfaces étaient peu représentatives de la réalité constructive et pénalisaient les techniques vertueuses comme l’isolation par l’extérieur.
La nouvelle surface de plancher se substitue donc à la SHOB et à la SHON dans la plupart des domaines, à deux exceptions près :
- Pour la fiscalité de l’urbanisme, une nouvelle "surface taxable" est créée spécifiquement pour le calcul des taxes.
- Pour quelques cas très précis relevant d’autres législations, la SHOB/SHON reste la référence (voir partie II – paragraphe 2.2).
En étant généralement inférieure à la SHON, cette nouvelle mesure encourage également une meilleure qualité environnementale des bâtiments et une densification urbaine.
La surface de plancher est directement liée à la surface taxable, utilisée pour la taxe d’aménagement (TA) depuis le 1er mars 2012, dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Cette surface taxable est définie à l’article L. 331-10 du code de l’urbanisme, issu de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010.
L’entrée en vigueur simultanée de ces deux nouvelles notions, applicables à tous les dossiers déposés à partir du 1er mars 2012, vise à faciliter leur appropriation par l’ensemble des acteurs.
Vous trouverez ci-joint une instruction détaillée. Je vous demande d’en assurer la diffusion rapide auprès des communes et des professionnels de la construction pour garantir la sécurité juridique des projets et l’égalité de traitement des pétitionnaires.
Vous voudrez bien me signaler, sous le timbre DHUP/QV5, toute difficulté d’application de cette circulaire. La présente circulaire sera publiée au bulletin officiel du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.
Fait le 3 février 2012
Pour la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, et par délégation,
Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages,
SIGNE
Etienne Crépon
Pour la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, et par délégation,
Le secrétaire général,
SIGNE
Jean-François Monteils
Instruction relative à la réforme de la surface de plancher
Méthodologie du document
Des schémas simples et didactiques, volontairement épurés pour se concentrer sur la notion expliquée, accompagnent le texte.
Pour une lecture facilitée, chaque croquis est placé en regard du paragraphe correspondant. Ils sont numérotés, et cette numérotation est reprise dans le texte : CROQUIS n.
La couleur grise sur les croquis représente la surface de plancher. Dans la partie III, un pointillé figure l’emprise au sol.
Un lexique est disponible en ANNEXE 1 pour définir certains termes techniques (signalés par un astérisque dans le texte).
I – La surface de plancher
Croquis 1
La surface de plancher (CROQUIS 1) est définie par les articles L. 112-1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme :
« Art. L. 112-1 : Sous réserve des dispositions de l’article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation. »
« Art. R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. ».
Il est important de noter que la surface de référence pour la Taxe d’Aménagement reprend les mêmes éléments que les points 1° à 3° inclus de l’article R. 112-2.
En effet, l’article L. 331-10 du code de l’urbanisme (surface taxable) dispose : « La surface de la construction […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. »
L’article R. 331-7 précise quant à lui : « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »
Ainsi, le calcul peut se faire en deux étapes : d’abord la surface taxable (base fiscale), puis les déductions supplémentaires propres à la surface de plancher du livre I.
1. Éléments constitutifs (avant déductions)
« Art. R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers (paragraphe 1.1) de chaque niveau clos et couvert (paragraphe 1.2), calculée à partir du nu intérieur (paragraphe 1.3) des façades (paragraphe 1.4) […]. »
Cette définition reprend en grande partie des notions déjà utilisées pour la SHOB/SHON, ainsi que de nombreuses précisions issues de la jurisprudence.
1.1. La notion de « plancher »
On entend par là les surfaces de plancher, mesurées au-dessus des plinthes, de tous les niveaux : rez-de-chaussée, étages, mezzanines*, combles et sous-sols, qu’ils soient aménageables ou non.
En revanche, ne sont pas comptabilisés les éléments ne formant pas un plancher : pylônes, bassins (piscines, décantation), canalisations, citernes, silos*,…
Les marches d’escalier, paliers intermédiaires, cabines d’ascenseur et rampes d’accès intérieures ne constituent pas non plus des surfaces de plancher. En revanche, la surface du niveau inférieur sur laquelle repose l’emprise d’un escalier ou d’une rampe, ou celle qui s’arrête à la trémie* d’ascenseur, est bien comptabilisée (voir CROQUIS 12 – paragraphe 2.2).
La nature du plancher (terre battue, gravier, etc.) est indifférente.
Pour simplifier, la surface occupée par les murs intérieurs (qu’ils soient porteurs ou simples cloisons) n’est pas à déduire.
Deux cas particuliers se présentent :
1.1.1. Mur séparant un local constitutif et un local non constitutif de surface de plancher
Croquis 2
Un mur intérieur qui sépare un local comptabilisé (ex : une pièce de vie) d’un local exclu (ex : un garage) est compris dans la surface de plancher.
Exemple : pour un garage accolé à une maison, on calcule la surface totale de la construction, puis on déduit la seule superficie du garage (CROQUIS 2). L’épaisseur du mur de séparation reste donc incluse dans la surface de plancher de la maison.
Ce principe s’applique aussi bien pour une construction neuve que pour une extension.
1.1.2. Mur séparant deux locaux non constitutifs de surface de plancher
Un mur séparant deux locaux exclus (ex : deux caves) peut être déduit. Comme ces cloisons sont modifiables, leur surface au sol n’est pas imposée.
De plus, si un niveau ou une partie clairement identifiée d’un bâtiment ne contient que des locaux exclus, les circulations qui ne desservent qu’eux peuvent également être déduites.
Cependant, pour simplifier, lorsque des locaux exclus sont disséminés, on peut appliquer la méthode du 1.1.1 : on ne déduit que la superficie des locaux exclus, sans mesurer l’épaisseur des murs qui les séparent. Ces murs sont alors comptés dans la surface de plancher. Voir l’exemple en ANNEXE 2 (rez-de-chaussée d’un immeuble mixte).
1.2. La notion de « niveau clos et couvert »
Croquis 3
Un niveau est considéré comme clos et couvert dès qu’il dispose d’une couverture et de systèmes de fermeture (menuiseries extérieures posées), que ce soit en rez-de-chaussée, en étage ou en sous-sol. Les éléments en saillie (oriel*) sont également concernés.
Sont inclus les niveaux dont la fermeture peut être assurée par un dispositif technique, même amovible ou non hermétique : grille, rideau métallique, volet, persienne, etc. (CROQUIS 3). L’important est qu’un obstacle au passage puisse être installé.
Un niveau n’est pas clos et n’est donc pas compté si le périmètre n’est pas totalement fermé en raison :
- De l’absence totale ou partielle d’un mur de façade (CROQUIS 4) ;
- D’un garde-corps ou muret d’une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond ;
- De l’absence de porte ou d’un dispositif empêchant le passage, comme pour une galerie* (CROQUIS 5).
Ces espaces sont considérés comme ouverts car leur fermeture nécessiterait des travaux soumis à autorisation.
Croquis 4 et 5
Sont donc exclus : les toitures terrasses*, balcons*, loggias*, terrasses et coursives* extérieures (CROQUIS 6).
Croquis 6
1.3. La notion de « nu intérieur »
Croquis 7 et 8
La surface de chaque niveau se mesure au nu intérieur des murs extérieurs. Cela signifie que l’on ne tient pas compte de l’épaisseur des murs (quel que soit leur matériau), ni des isolants, ni des vides techniques (murs capteurs ou Trombe) (CROQUIS 7), ni des piliers intégrés dans les murs périphériques (CROQUIS 8).
1.4. La notion de « façades »
Croquis 9
Les façades désignent l’ensemble des murs de pourtour, y compris les pignons, les murs mitoyens, ceux donnant sur un patio intérieur non couvert (CROQUIS 9), ainsi que les murs des parties enterrées ou semi-enterrées.
Lorsqu’une extension transforme un mur extérieur en mur intérieur, son épaisseur doit alors être incluse dans la surface de plancher (CROQUIS 10).
Croquis 10
2. Déductions
2.1. Épaisseur des murs autour des embrasures
Croquis 11
Pour les portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, on mesure la surface dans le prolongement du nu intérieur du mur, sans ajouter l’épaisseur de celui-ci au niveau de l’embrasure (CROQUIS 11). Cette règle simplifie le calcul en évitant que les ouvertures n’augmentent artificiellement la surface.
2.2. Vides et trémies (escaliers, ascenseurs)
Croquis 12
Tous les vides, par définition non constructibles, sont à déduire : ceux des mezzanines, des puits de lumière, des trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte-charge (CROQUIS 12), etc.
En revanche, la surface correspondant au vide nécessaire au passage des gaines techniques ou conduits (cheminées, canalisations,…) intérieurs à la construction ne doit pas être déduite de la surface de plancher. Toutefois, lorsque la gaine ou le conduit (par exemple, un conduit de désenfumage) a un encombrement significatif – car il doit permettre le passage d’une personne – le vide qu’il crée à chaque niveau traversé peut être déduit de la surface de plancher de la construction.
2.3. « Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre »
Croquis 13
Les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la surface de plancher.
Dans les combles, la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture, c’est-à-dire, à partir de la face interne de la toiture (sans prendre en compte ni l’épaisseur des tuiles, ni celle des matériaux isolants, etc…).
Pour ce qui est des surfaces de plancher au droit des fenêtres de toit, la hauteur doit être mesurée sans prendre en compte l’épaisseur de la toiture au niveau de leur embrasure (CROQUIS 13).
En ce qui concerne les piscines couvertes (à toiture amovible ou non), la margelle, terrasse ou dallage entourant le bassin constitue de la surface de plancher dès lors que la hauteur sous la couverture est supérieure à 1,80 mètre. En revanche, le bassin quant à lui ne constitue pas de surface de plancher (CROQUIS 14).
Croquis 14
2.4. « Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres »
Croquis 15
Les surfaces concernées (CROQUIS 15) sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules, qu’il s’agisse de véhicules automobiles ou de caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite,…
Outre les aires de stationnement proprement dites, sont également déduites :
- Les rampes d’accès ;
- Les voies de circulation permettant l’accès aux emplacements de stationnement ;
- Les aires nécessaires aux manœuvres des véhicules.
Les sas de sécurité* sont assimilés aux rampes d’accès et doivent être déduits de la surface de plancher.
Ces surfaces ne sont pas constitutives de surface de plancher, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion à caractère commercial et quel que soit leur niveau dans une construction (sous-sol, rez-de-chaussée ou étage) ou qu’il s’agisse d’une construction isolée (de type parking en silo par exemple).
En revanche, constituent de la surface de plancher toutes les surfaces non exclusivement destinées au stationnement de véhicules tels que, par exemple :
- Les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de matériaux ou produits liés aux véhicules ;
- Les lieux d’exposition de véhicules ;
- Les surfaces affectées à la réparation des véhicules ou les surfaces utilisées pour entreposer les véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire ;
- Les surfaces destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, en attente de vente, de location ou de livraison.
2.5. « Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial »
Croquis 16
Les combles d’une construction sont considérés comme non aménageables et donc ne sont pas pris en compte dans la surface de plancher, même lorsque leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre, uniquement dans les cas suivants :
- Soit en raison de l’impossibilité pour le plancher de supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité (à caractère professionnel, artisanal, industriel, commercial,…) ;
- Soit en raison de l’encombrement de la charpente (CROQUIS 16).
Lorsque les combles sont aménageables, seule la surface de plancher d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre est incluse (CROQUIS 17).
Croquis 17
2.6. « Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets »
L’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation définit la maison individuelle comme « un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ».
Ainsi, un bâtiment abritant un ou deux logements destinés au même maître d’ouvrage doit être considéré comme une maison individuelle et ne peut par conséquent pas bénéficier de la déduction liée aux locaux techniques.
Les surfaces de plancher concernées sont celles des locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères et autres déchets ainsi que des locaux techniques exclusivement affectés :
- Soit à un groupe de bâtiments, quelle que soit leur destination ;
- Soit à un immeuble d’habitat collectif ;
- Soit à un immeuble collectif mixte.
Il en va par exemple ainsi des chaufferies, des locaux électriques ou des locaux abritant les systèmes d’air conditionné, les machineries d’ascenseurs, les systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble, les groupes électrogènes et autres transformateurs.
Sont également concernés les locaux de sécurité incendie imposés par la réglementation dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.
La déduction doit être effectuée quel que soit le niveau où se situe le local concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, étage ou comble).
2.7. « Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune »
Cette déduction ne concerne que les caves* ou celliers* des constructions collectives à usage d’habitation, quel que soit le niveau où ces locaux se trouvent, dès lors qu’ils sont desservis exclusivement par une partie commune, intérieure ou extérieure.
Les caves et celliers concernés doivent être sans accès direct avec le logement et desservis par des parties communes à usage collectif. Ces parties communes peuvent notamment être des aires de circulation tels que les halls d’entrée, les couloirs ou les paliers, y compris les cours et aménagements extérieurs (pelouses, rampes d’accès,…).
Sont ainsi constitutifs de surface de plancher : les caves ou celliers ayant un accès direct avec le logement auquel ils sont rattachés ainsi que les caves et celliers des maisons individuelles.
2.8. « Une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures »
Cette déduction forfaitaire de 10% ne concerne que les immeubles d’habitat collectif comprenant des parties communes intérieures à usage collectif : halls d’entrée, couloirs, paliers,…
Dans le cas d’immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements, la surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.
Vous trouverez en ANNEXE 3 de la présente circulaire un exemple chiffré de calcul de cette déduction forfaitaire pour le cas d’un immeuble mixte.
II – L’entrée en vigueur de la nouvelle surface de plancher
1. Dans le code de l’urbanisme
1.1. Les documents d’urbanisme, les Plans d’Aménagement de Zone (PAZ) et les Plans de Prévention des Risques (PPR)
À compter du 1er mars 2012, l’ensemble des dispositions des documents d’urbanisme, des PAZ et des PPR faisant référence à la SHOB/SHON doivent s’entendre en règles exprimées en surface de plancher.
1.1.1. Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et les Plans d’Occupation des Sols (POS)
Outre le principe énoncé ci-dessus, l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 donne également la possibilité aux communes et EPCI de faire évoluer leur document d’urbanisme par modification simplifiée pour tenir compte de la réforme de la surface.
La modification simplifiée qui peut ainsi être engagée dès la publication de l’ordonnance précitée doit respecter les règles de forme et de procédure prévues par le code de l’urbanisme.
En revanche, la modification n’est pas tenue de respecter les conditions prévues par l’art R. 123-20-1 du code de l’urbanisme qui énumère les différents cas dans lesquels la modification simplifiée peut normalement être utilisée.
Cette modification permet ainsi d’adapter les différents contenus du document d’urbanisme, plus particulièrement les règles exprimées en SHOB/SHON dans le règlement (par exemple, les règles relatives au stationnement lorsqu’elles sont exprimées par rapport aux m² de surface construite), ou celles pour lesquelles la réforme aurait des conséquences négatives, à l’évolution que subit leur surface de référence compte tenu des différences entre SHOB/SHON et la surface de plancher.
La modification simplifiée ainsi prévue ne saurait être utilisée au-delà de l’objectif d’ajustement ainsi décrit.
À compter de la publication de l’ordonnance, deux cas de figure peuvent par conséquent se présenter :
- La commune ou l’EPCI lance une procédure de modification simplifiée de son document avant le 1er mars 2012 afin d’y introduire la surface de plancher et de traduire les règles exprimées en SHOB ou en SHON dans cette nouvelle surface de référence :
- Soit cette modification simplifiée est approuvée et l’ensemble des mesures qui la rendent opposable est réalisé avant le 1er mars 2012 et dans ce cas, elle entre en vigueur au 1er mars.
- Soit cette modification simplifiée n’est pas approuvée ou l’ensemble des mesures qui la rendent opposable n’est pas réalisé avant cette date et dans ce cas, il y a lieu, à compter du 1er mars 2012 et jusqu’à l’entrée en vigueur de la modification, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées.
- La commune ou l’EPCI n’engage pas de procédure de modification simplifiée de son document avant le 1er mars 2012. Il y a alors lieu, à compter de cette date, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées. La commune disposera toujours de la faculté d’engager ultérieurement la procédure de modification simplifiée si elle le souhaite.
Dans tous les cas, la suppression des références à la SHOB et à la SHON dans le document d’urbanisme devra nécessairement être faite à l’occasion d’une modification ou d’une révision ultérieure, à compter de laquelle il ne devra plus être fait référence qu’à la surface de plancher.
1.1.2. Les Plans d’Aménagement de Zone
De la même manière que les PLU ou les POS, les Plans d’Aménagement de Zone approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains peuvent également faire l’objet d’une modification, selon la même procédure qu’un PLU (art. L. 311-7 du code de l’urbanisme), leur permettant de prendre en compte la nouvelle surface de plancher.
1.1.3. Les Plans de Prévention des Risques
Concernant les PPR Naturels (PPRN) et les PPR Miniers, l’ordonnance relative à la surface de plancher ouvre la faculté aux préfets, comme pour les PLU et les POS, de réaliser une modification de leurs documents (art. L. 562-4-1 II du code de l’environnement) pour tenir compte de la réforme de la surface.
Pour ce qui est des PPR Technologiques, dans la mesure où il n’existe pas de procédure de modification de ces documents dans le code de l’environnement, l’ordonnance prévoit qu’ils peuvent faire eux aussi l’objet d’une modification visant à prendre en compte la nouvelle surface dans les mêmes conditions (prévues au II de l’article L. 562-4-1) que les PPRN.
1.2. L’instruction des autorisations d’urbanisme
1.2.1. Les dossiers déposés à compter du 1er mars 2012
À compter du 1er mars 2012, les dossiers de demandes de permis (y compris les permis modificatifs, ayant un impact sur la surface du projet, pour lesquels les permis initiaux ont été délivrés avant le 1er mars 2012) ou de déclarations préalables devront exprimer les surfaces concernées, qu’il s’agisse des surfaces des constructions existantes sur le terrain ou de celles projetées, en surface de plancher et non plus en SHOB ou en SHON.
Les formulaires Cerfa des demandes d’autorisation d’urbanisme seront mis à jour en ce sens. L’instruction des demandes doit être réalisée en substituant la surface de plancher à la SHOB ou à la SHON dans toutes les règles (des PLU, POS, PPR, règlements de lotissement,…) où il est fait référence à ces notions.
Il en va par exemple ainsi des règles relatives au stationnement ou encore du coefficient d’occupation des sols (COS).
Concernant ce dernier, vous trouverez en ANNEXE 4 de la présente circulaire un descriptif des modalités d’instruction à mettre en œuvre à compter du 1er mars 2012 dans les communes dotées d’un COS ayant instauré le contrôle des divisions foncières en application de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme.
En ce qui concerne les demandes de permis modificatifs ayant un impact sur la surface autorisée dans le permis initial (soit qu’elle l’augmente, soit qu’elle la diminue), toutes les surfaces concernées, c’est-à-dire, à la fois celle prévue dans le permis initial et celle envisagée dans la nouvelle demande, devront être mesurées et déclarées en surface de plancher.
1.2.2. Les dossiers en cours d’instruction au 1er mars 2012
L’ordonnance prévoit un régime dérogatoire pour les dossiers déposés avant le 1er mars 2012 et n’ayant pas fait l’objet d’une décision à cette date.
En effet, les demandes concernées mentionnent des surfaces exprimées en SHOB et en SHON, de telle sorte qu’il est impossible de les instruire en leur appliquant des règles exprimées en surface de plancher.
Ainsi, tous les dossiers déposés avant le 1er mars 2012 doivent être instruits en application des règles faisant référence à la SHOB ou à la SHON en vigueur au 29 février 2012. Pour ce qui est des autres règles, qui ne mentionnent pas la SHOB ou la SHON, ce sont par principe celles en vigueur au moment de la délivrance qui doivent être appliquées.
1.3. Les droits à construire dans les ZAC et les lotissements
Dans toutes les ZAC et tous les lotissements autorisés avant le 1er mars 2012, les droits à construire attribués à un terrain – soit par le cahier des charges de la cession dans le cadre des ZAC, soit par l’arrêté de permis d’aménager ou par une attestation délivrée par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots dans le cadre d’un lotissement déclaré ou autorisé – sont applicables en surface de plancher, c’est-à-dire, que le nombre de m² de surface constructible en surface de plancher est identique à celui exprimé en SHON dans le document d’origine.
Toutefois, dans le cas où les droits à construire résultant du calcul en SHON seraient plus favorables à un demandeur que ceux en surface de plancher, celui-ci se voit de droit appliquer des droits à construire tels qu’ils résultent de leur expression en SHON, dès lors qu’il en fait la demande.
Dans sa demande, le constructeur doit alors mentionner le décompte des surfaces de son projet à la fois en SHON et en surface de plancher.
Le bénéfice de cette mesure n’est possible que tant que les droits à construire du demandeur sont valables, à savoir, le cas échéant, jusqu’à l’achèvement de la ZAC ou jusqu’au terme de validité du lotissement.
2. Dans les législations autres que le code de l’urbanisme
2.1. Le principe
À compter du 1er mars 2012, dans toutes les dispositions législatives et réglementaires faisant référence à la SHOB ou à la SHON, quel que soit le texte (loi, décret,…) ou le code dans lequel elles se trouvent, il y a lieu de leur substituer la nouvelle surface de plancher.
Cette dernière devient ainsi par exemple la surface de référence pour : le champ d’application des études d’impact (art. R. 122-2 du code de l’environnement), le calcul de la Taxe sur la Valeur Ajoutée concernant les travaux de construction (art. 279-0 bis du code général des impôts), etc…
2.2. Les exceptions
La SHOB et la SHON restent les surfaces de référence pour l’application de deux législations particulières, indépendantes du droit de l’urbanisme. La circulaire n°90/80 du 12 novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions continue donc de s’appliquer pour ces cas particuliers.
La conservation de la SHOB/SHON dans ces deux domaines n’a aucun impact sur l’instruction des permis de construire portant sur les projets concernés par ces législations qui sont :
- D’une part, les articles R.111-18-9 et R.131-26 du code de la construction et de l’habitation qui concernent la mise aux normes accessibilité et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments lors de la réalisation de travaux sur des constructions existantes.
Pour l’application de ces dispositions, la valeur des bâtiments concernés reste déterminée par le produit de la SHON du bâtiment par un coût de construction fixé par arrêté. Pour prendre en compte la surface de plancher et pouvoir la substituer à la SHON, une réévaluation de ce coût est nécessaire.
Dans l’attente d’un nouvel arrêté, la SHON reste donc temporairement la référence.
- D’autre part, l’article L.310-0 H de l’annexe 2 du code général des impôts qui prévoit les conditions dans lesquelles certains logements peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour une durée de 20 ans dès lors qu’ils respectent certains critères de qualité environnementale, notamment l’utilisation de matériaux écologiques.
La densité de matériaux qui doit être respectée est fonction d’un ratio entre la quantité de matériaux utilisés et la SHON créée. Là encore, la SHON reste la référence dans l’attente d’une évolution ultérieure des dispositions du code général des impôts sur ce point.
III – L’application de la nouvelle surface de plancher en droit des sols
En matière d’instruction des autorisations d’urbanisme, la substitution de la surface de plancher à la SHOB et à la SHON a principalement un impact sur la détermination du type d’autorisation nécessaire pour la réalisation de travaux.
Dans ce domaine, une nouvelle notion d’emprise au sol doit désormais être prise en compte afin de traiter le cas des constructions non constitutives de surface de plancher.
1. La définition de l’emprise au sol
Croquis 18 et 19 emprise au sol
L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme :
« Art. R. 420-1 : L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».
Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l’application des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect.
L’emprise au sol définie par l’article R. 420-1 précité vaut pour les dispositions du code de l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables (art. R. 421-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature* tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien (croquis 18).
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris) (croquis 19).
À titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain-pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse de plain-pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.
Les terrasses qui, sans être strictement de plain-pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.
2. Le champ d’application des autorisations d’urbanisme
Le champ d’application des autorisations d’urbanisme est déterminé en fonction soit de la nature du projet, soit de sa situation dans un secteur particulier, soit de sa surface.
Lorsque les champs d’application du permis de construire et de la déclaration préalable sont fixés en fonction de la surface créée par le projet, il convient, à compter du 1er mars 2012, de prendre en compte à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol.
Ainsi, afin de déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet, il convient dans un premier temps d’examiner sa surface de plancher par rapport au seuil prévu par les textes puis, si besoin, son emprise au sol par rapport à ce même seuil. Selon les cas, soit il suffit que l’une ou l’autre des valeurs dépasse ou n’atteigne pas un certain seuil, soit il convient de s’assurer que les deux valeurs sont bien conformes à ce seuil.
Ainsi, à titre d’exemple, les constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12 mètres sont dispensées de toute formalité tant que ni leur emprise au sol, ni leur surface de plancher ne dépasse 5 m².
Pour aller plus loin sur le sujet :
Suppression de la SHON et de la SHOB, création de la surface de plancher
Existe-t-il une astuce pour construire légalement sans permis de construire ?
Est-il vrai que l’instruction du permis de construire est différente selon le service en charge ?
Il n’est pas possible de déclarer l’emprise au sol des constructions dans le formulaire :…
Bassin de piscine : SHOB ou SHON ?
