Champ d’application du permis de construire
Les autorisations de construire sont obligatoires sur l’ensemble du territoire français. Voici les cas les plus courants nécessitant un permis de construire.
Pour en savoir plus : permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?
Constructions nouvelles soumises à permis de construire
Un permis de construire est requis pour toute construction nouvelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m².
- Entre 5 et 20 m² : une déclaration préalable est nécessaire.
- En dessous de 5 m² : dispense de formalités (sauf en secteur sauvegardé).
Exemples : garage indépendant, abri de jardin, remise.
Pour les piscines, un permis est obligatoire si la couverture dépasse 1,80 m de hauteur ou si le bassin excède 100 m².
Travaux sur construction existante soumis à permis de construire
Les travaux tels qu’une extension ou une surélévation nécessitent un permis si la surface créée (plancher ou emprise au sol) est supérieure à 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² si le terrain est en zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU.
En deçà de ces seuils, une déclaration préalable suffit. Un changement de destination accompagné de modifications de façade ou de structures porteuses exige également un permis.
Règles vérifiées par le permis de construire
Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers ; il ne garantit pas le respect des règles de droit privé (code civil). En revanche, il atteste de la conformité aux règles d’ordre public relatives à l’occupation des sols. Selon l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, le projet doit être conforme aux dispositions sur :
- L’utilisation des sols, l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions.
- L’assainissement et l’aménagement des abords.
- Et ne pas être incompatible avec une déclaration d’utilité publique.
Ces règles sont issues du Règlement National d’Urbanisme (RNU) et/ou d’un document d’urbanisme local (PLU, POS, PSMV) ou encore du règlement d’un lotissement en vigueur.
Le permis est accordé si le projet respecte ces règles. Un non-respect entraîne un refus. Il est crucial de consulter le règlement d’urbanisme en mairie avant de déposer une demande.
Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Le RNU s’applique aux communes dotées d’une carte communale ou dépourvues de document d’urbanisme. Ses règles d’aspect extérieur ne s’appliquent pas dans les secteurs couverts par un PSMV. L’article R.111-21 permet de refuser un projet dont l’architecture, les dimensions ou l’aspect porteraient atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux sites, paysages ou perspectives monumentales.
Consulter le RNU : RNU
La carte communale
Elle définit les secteurs constructibles et inconstructibles et précise les modalités d’application du RNU dans les communes à faible pression foncière.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Document composé d’un rapport, d’un projet d’aménagement, d’un règlement et de documents graphiques. Le permis doit respecter son règlement.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Appliqué dans les secteurs sauvegardés pour leur intérêt patrimonial. Le permis doit se conformer à son règlement spécifique et obtenir l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
En savoir plus : construire en secteur sauvegardé
Le règlement du lotissement
Si encore valide, ses règles s’imposent au projet.
Autres législations et servitudes
Le projet doit aussi respecter d’autres règles d’ordre public, comme les servitudes administratives (ex : Plan d’Exposition au Bruit) ou la réglementation thermique pour une maison individuelle.
Généralités sur le permis de construire
Le permis doit respecter des règles de fond et de forme : qualité du demandeur et contenu démontrant la conformité aux règles d’urbanisme.
Auteur du permis
Selon l’article R.423-1, le permis peut être déposé par le propriétaire, un tiers habilité, le mandataire en indivision ou un établissement habilité à exproprier.
Dépôt du permis
Le dossier (formulaire + pièces) est déposé en quatre exemplaires à la mairie du lieu des travaux, plus cinq exemplaires des plans de situation, de masse et en coupe (un supplément en secteur sauvegardé). Une administration incompétente doit le transmettre au service instructeur.
Élaboration du permis
Un dossier incomplet ne peut être accordé. Il comprend un formulaire CERFA et des pièces obligatoires :
- Plan de situation.
- Plan de masse.
- Plan en coupe.
- Plan des façades et toitures.
- Notice descriptive.
- Document graphique.
- Photographies (environnement proche et lointain).
Des pièces complémentaires (ex : attestation thermique) peuvent être exigées.
En savoir plus : établir les pièces à joindre à un permis de construire
Permis de construire et architecte
Le projet architectural (plans, notice, graphiques, photos) est généralement conçu par un architecte. Cependant, le recours est dispensé pour :
- Une habitation si surface de plancher ET emprise au sol développant de la S.P. ≤ 170 m².
- Un bâtiment agricole si surface de plancher ET emprise au sol ≤ 800 m².
- Une serre de production (pied-droit < 4m) si surface de plancher ET emprise au sol ≤ 2000 m².
Ces dispenses concernent uniquement les personnes physiques et les EARL unipersonnelles construisant pour elles-mêmes. Les personnes morales doivent systématiquement recourir à un architecte.
Forme de la décision
La décision peut être expresse (refus, accord simple ou avec prescriptions) dans le délai légal (2 mois pour une maison). À défaut de réponse dans ce délai, un permis tacite est acquis, mais il peut être retiré sous 3 mois s’il est illégal.
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