Majoration de 30% de la constructibilité : ce qu’il faut retenir
Mise à jour essentielle :
La loi du 20 mars 2012 a été abrogée par l’Assemblée nationale le 25 juillet 2012. La majoration de 30% du COS prévue par l’article L.123-1-111-1 du code de l’urbanisme est donc supprimée.
Les communes ayant adopté ce dispositif peuvent y mettre fin par délibération. La majoration de 30% peut toutefois s’appliquer jusqu’au 1er janvier 2016.
Depuis, les communes ont la possibilité d’instaurer une majoration de COS de 20% (loi n°2012-955 du 6 août 2012, art.1). Pour en bénéficier, le terrain doit être en zone Urbaine (U) et respecter les mêmes conditions que l’ancien dispositif. Ce sont ces conditions, mises à jour, qui sont présentées ici.
Lors de son intervention télévisée du 29 janvier 2012, le Président de la République a annoncé une mesure visant à augmenter de 30% la constructibilité des terrains via une majoration du Coefficient d’OCCUPATION des Sols (COS).
Les médias ont alors évoqué la possibilité pour les promoteurs de construire plus facilement des immeubles collectifs, ou pour les particuliers de surélever leur maison. On a même parlé d’un "permis de construire plus simple".
Dans les faits, au-delà du COS, de nombreuses autres règles d’urbanisme encadrent tout projet. De plus, tous les terrains ne sont pas éligibles à cette mesure. Qui peut en bénéficier ? Comment ? Voici l’essentiel à retenir.
Texte de référence : loi n° 2012-376 du 20 mars 2012
De quoi parle-t-on vraiment ?
L’objectif médiatique est d’augmenter la capacité de construction des terrains. Concrètement, il s’agit de majorer de 30% la surface de plancher autorisée via le Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
Qu’est-ce que le COS ?
Le COS est un coefficient qui fixe la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. S’il est instauré par la commune, il figure à l’article 14 du Plan Local d’Urbanisme (PLU). C’est un outil de calcul : on multiplie le COS par la surface du terrain pour obtenir la surface constructible.
Qu’est-ce que la surface constructible ?
La "surface constructible" mentionnée dans les médias correspond à la surface de plancher.
Pour en savoir plus : SHON, SHOB, COS et guide surface de plancher
Comment calculer la surface constructible ?
Le calcul est simple : COS × superficie du terrain.
Le COS est donné par le PLU/POS.
La superficie de la parcelle est consultable sur cadastre.gouv.fr.
Exemple : COS de 1,2 et terrain de 1000 m² → 1,2 × 1000 = 1200 m² de surface de plancher autorisée. Avec une majoration de 30%, on passerait à 1560 m².
Calendrier de la mesure
La loi a été définitivement adoptée le 6 mars 2012. Cependant, son application a été modifiée par les textes ultérieurs (voir mise à jour en rouge).
Conditions d’éligibilité à la majoration
Tous les propriétaires ne peuvent pas en bénéficier. Le terrain doit remplir quatre conditions :
Être dans une commune dotée d’un PLU ou d’un POS.
Être situé en zone Urbaine (U) de ce PLU/POS.
Que ce PLU/POS ait fixé un COS.
Que le conseil municipal ne se soit pas opposé à la mesure.
1. La commune doit avoir un PLU ou un POS
Les PLU et POS sont généralement présents dans les communes urbaines. Les communes rurales relèvent souvent de la carte communale, laquelle ne fixe pas de COS. Elles sont donc exclues du dispositif.
2. Le terrain doit être en zone Urbaine (U)
Les PLU/POS divisent le territoire en zones, chacune avec ses règles :
Zones Urbaines (U)
Zones à Urbaniser (AU)
Zones Naturelles (N)
Zones Agricoles (A)
Seules les zones U sont éligibles à la majoration.
3. Le PLU/POS doit avoir instauré un COS
Le COS n’est pas obligatoire. Si la commune n’en a pas fixé, la majoration prévue par la loi est sans objet. Toutefois, en l’absence de COS, la loi permettait un dépassement limité à 20% de la surface de plancher existante (disposition modifiée depuis).
Le conseil municipal doit approuver la mesure
Mise à jour : depuis la loi du 6 août 2012, la majoration de 20% des droits à construire est décidée à l’initiative du conseil municipal, par une délibération motivée. Elle ne s’impose plus automatiquement aux communes.
Les communes qui avaient instauré la majoration de 30% (loi du 20 mars 2012) peuvent y renoncer par une nouvelle délibération.
Autres restrictions légales
La loi du 20 mars 2012 excluait également du dispositif :
Les secteurs sauvegardés
Les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit (PEB)
De plus, la majoration ne remet pas en cause les servitudes d’utilité publique (art. L.126-1 du code de l’urbanisme), ni les dispositions des lois Montagne et Littoral.
Sera-t-il plus simple de construire plus ?
Un contexte réglementaire globalement plus favorable
Parallèlement à la majoration du COS, d’autres dispositifs facilitent la construction :
La réforme des extensions permet de réaliser jusqu’à 40 m² supplémentaires sous simple déclaration préalable (sous conditions).
Le remplacement de la SHON/SHOB par la surface de plancher offre un gain de constructibilité d’environ 10% (l’épaisseur des murs n’étant plus comptée).
Ces mesures, cumulées à la hausse du COS, augmentent objectivement le potentiel constructible théorique d’un terrain.
Le COS n’est qu’un maximum théorique
D’autres règles d’urbanisme s’imposent et peuvent réduire la surface réellement constructible :
Les règles de prospect (distances par rapport aux limites, aux voies, aux autres constructions)
Les règles d’aspect extérieur (matériaux, apparence)
Les obligations en matière de plantations et d’espaces verts
Les exigences de stationnement (nombre de places selon la surface créée)
Tous ces paramètres interagissent et peuvent limiter l’impact de la majoration du COS.
Point important : l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme (dans sa version modifiée) prévoyait que la majoration de 30% s’applique non seulement au COS, mais aussi aux règles de gabarit, de hauteur et d’emprise au sol. C’est donc théoriquement l’ensemble de ces règles qui devait être relevé.
Les démarches administratives ne seront pas simplifiées
Comme l’avait rappelé le chef de l’État, "il ne sera pas possible de faire n’importe quoi". Les demandes de permis de construire ou de déclarations préalables continueront d’être instruites selon les règles en vigueur, notamment celles relatives à l’aspect extérieur des constructions.
Quelle sera la position des communes ?
Le COS est un outil que les communes utilisent volontairement pour maîtriser leur développement, en fonction de la capacité de leurs équipements publics (voiries, réseaux, écoles...). Laisser aux conseils municipaux la possibilité de refuser la majoration crée une incertitude sur l’application réelle de la mesure à l’échelle locale.
Questions en suspens : logements sociaux et bâtiments performants
Mise à jour : la majoration du COS peut désormais être cumulée avec les autres bonifications existantes. Le point ci-dessous est donc à considérer avec précaution.
Des textes antérieurs prévoyaient déjà des majorations de COS :
20 % pour les logements sociaux (loi du 21 janvier 1995 et loi ENL du 13 juillet 2006)
20 % pour les bâtiments à haute performance énergétique (loi n°2005-781 du 13 juillet 2005)
La question se posait de savoir si ces majorations seraient cumulables avec les 30% annoncés, ou si elles seraient absorbées. Dans la pratique, ce risque est à relativiser, ces opérations bénéficiant par ailleurs d’avantages fiscaux et d’un soutien local important.
Pour aller plus loin
Déclaration préalable pour véranda
Modèle de permis de construire pour piscine
Extension de moins de 40 m² : déclaration préalable suffit
40 m² sans permis : le point sur la réforme
Exemple de permis de construire pour véranda
