Terrasse de plain-pied : dispense de formalités
En synthèse : la construction d’une terrasse de plain-pied est dispensée de toute formalité administrative préalable.
Cependant, le code de l’urbanisme reste imprécis sur la définition exacte du "plain-pied". Il est donc fortement recommandé de consulter la mairie avant de débuter les travaux.
Le dispositif de l’alinéa j) de l’article R.421-2 du code de l’urbanisme stipule que les terrasses de plain-pied sont exonérées de toute démarche (article modifié par le décret du 28 février 2012).
La circulaire du 3 février 2012 (III, I. La définition de l’emprise au sol) précise également :
[…] les terrasses de plain pied, […] ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale.
La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse
Le principe est donc établi : une terrasse de plain-pied ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme.
Deux points de vigilance méritent toutefois d’être soulevés.
Définition et ambiguïté du "plain-pied"
Ni le code, ni la circulaire ne définissent clairement cette notion : à partir de quelle hauteur une terrasse n’est-elle plus considérée comme étant de plain-pied ? Voir la section suivante sur les terrasses surélevées.
Y a-t-il une limite de surface pour cette dispense ?
La construction d’une terrasse de plain-pied est en principe dispensée de formalités. Sauf que les textes sont très imprécis … Seules les terrasses modestes à fleur de sol semblent être exemptées de déclaration, comme celle illustrée ici. Et encore : sous réserve de l’interprétation de l’administration locale et de la localisation du terrain …
Il est permis de s’interroger sur l’absence de limite de surface dans la circulaire. Il paraît difficile d’imaginer qu’une terrasse, aussi vaste soit-elle, puisse être construite sans aucune formalité.
Par exemple, le règlement local d’urbanisme (PLU) peut imposer un coefficient minimal d’espaces verts sur la parcelle, lequel pourrait ne plus être respecté après la construction d’une grande terrasse.
En pratique, seules les terrasses simples, véritablement à fleur de sol, semblent pleinement concernées par la dispense.
Dès qu’une terrasse est surélevée (même légèrement) ou que ses dimensions sont importantes, il est prudent de solliciter l’avis de la mairie avant tout travaux, les textes étant trop vagues.
Terrasse surélevée : quelle démarche entreprendre ?
Terrasses sur pilotis, sur fondations ou en balcon… Ces ouvrages nécessitent généralement une autorisation. La difficulté provient de l’exception introduite par la circulaire de 2012 pour les terrasses faiblement surélevées.
En synthèse :
- Pour une terrasse surélevée de manière significative (à confirmer avec la mairie) :
| Emprise au sol < 5 m² | Aucune formalité |
| Emprise au sol entre 5 m² et 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) | Déclaration préalable |
| Emprise au sol > 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) | Permis de construire |
Le problème principal est l’absence de définition légale ou réglementaire de l’expression « surélévation significative ».
Terrasse faiblement surélevée : dispense possible ?
La circulaire du 3 février 2012 indique que :
Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.
Au sens de la circulaire du 3 février 2012, les terrasses faiblement surélevées n’ont pas à faire l’objet de démarches administratives. La question est : qu’est-ce qu’une terrasse faiblement surélevée ? Si l’on se réfère au régime antérieur à la réforme de 2007, seules les terrasses de moins de 60 cm au-dessus du niveau du sol n’ont pas à faire l’objet de formalités préalables. Sauf que cette règle n’existe plus … Dans le doute, il convient très clairement de s’informer en mairie.
L’ambiguïté persiste : qu’entend-on par "surélévation significative" ou "fondation profonde" ?
Avant la réforme de 2007, la règle des "60 centimètres" (présente dans l’ancien code) dispensait de formalité les terrasses dont la hauteur n’excédait pas 60 cm. Certains PLU ou POS peuvent encore mentionner ce seuil.
Depuis la suppression de cette disposition, il n’existe plus de critère objectif pour définir une surélévation significative. L’appréciation dépend largement de l’administration locale ou, en cas de litige, du juge.
Ainsi, bien que la circulaire prévoie une dispense pour certaines terrasses faiblement surélevées, il est impossible de déterminer avec certitude lesquelles sont concernées.
Il est donc essentiel de consulter le service urbanisme de la mairie, qui interprétera le projet au regard de sa propre appréciation.
Terrasse surélevée nécessitant une autorisation
La construction d’une terrasse surélevée obéit aux procédures de droit commun, à savoir : moins de 20 m² d’emprise au sol = déclaration préalable, plus de 20 m² d’emprise au sol = permis de construire, le seuil étant rehaussé à 40 m2 dans les zones urbaines
Sous réserve de l’appréciation de la surélévation, une terrasse édifiée nettement au-dessus du niveau du sol naturel doit faire l’objet d’une demande d’autorisation, en fonction de l’emprise au sol créée.
Les démarches de droit commun s’appliquent alors :
- Emprise au sol entre 5 m² et 20 m² = déclaration préalable,
- Emprise au sol supérieure à 20 m² = permis de construire.
Ce seuil pour le permis de construire est porté à 40 m² en zone urbaine, lorsque la terrasse constitue des travaux sur une construction existante.
Fermer ou couvrir une terrasse existante
Clore et couvrir une terrasse consiste à créer de la surface de plancher, au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme.
Rappel : une surface ne génère de la surface de plancher que si elle est à la fois close ET couverte (voir surface de plancher).
- Construction nouvelle ou terrasse à clore sur bâtiment existant hors zone urbaine
| Création > 20 m² de surface de plancher (et d’emprise au sol) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Création ≤ 20 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) | DECLARATION PREALABLE |
- Fermeture d’une terrasse sur bâtiment existant, en zone urbaine
| Création > 40 m² de surface de plancher (et d’emprise au sol) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Création ≤ 40 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) | DECLARATION PREALABLE |
- Obligations communes
Fermer une terrasse nécessite le dépôt d’une autorisation de construire. A noter que même en absence de création de surface de plancher, il est au moins nécessaire de déclarer la modification de l’aspect extérieur du bâtiment en déposant une déclaration préalable de travaux.
Le recours à un architecte est obligatoire si la terrasse à clôturer fait plus de 20 m² et porte la surface totale après travaux au-delà de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Même en l’absence de création de surface de plancher, une déclaration préalable reste nécessaire si l’opération modifie l’aspect extérieur du bâtiment.
Les plans à fournir pour une demande d’autorisation
Plans pour un permis de construire de terrasse
Pour un permis de construire, il faut au minimum fournir les pièces communes :
- PC1 Plan de situation
- PC2 Plan de masse des constructions à créer
- PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
- PC4 Notice descriptive
- PC5 Plan des façades et des toitures
- PC6 Document graphique d’insertion paysagère
- PC7 / PC8. Photographies de l’environnement
Pour plus de détails : pièces à joindre au permis de construire
Plans pour une déclaration préalable de terrasse
Exemple schématique de plan de masse d’une terrasse (cliquez pour agrandir). Il importe notamment de préciser l’emplacement de la terrasse par rapport aux parcelles voisines et à l’alignement.
Sous réserve des pièces spécifiques (comme la DP11 pour les matériaux en secteur sauvegardé), les plans généralement requis sont :
- DP1 Plan de situation
- DP2 Plan de masse
- DP3 Plan en coupe
- DP4 Plan des façades et toitures (facultatif si DP5 complète)
- DP5 Représentation de l’aspect extérieur (conseillé)
- DP6 Document graphique (conseillé si visible de l’extérieur)
- DP7 et DP8 Photographies de l’environnement
Pour plus de détails : pièces à joindre à la déclaration préalable
Bilan et recommandations
Il est très difficile d’être catégorique sur les formalités applicables à la construction d’une terrasse.
Selon qu’elle est jugée de plain-pied, faiblement surélevée, selon ses dimensions, ses fondations, ou même selon l’interprétation de l’administration locale, les obligations peuvent radicalement différer.
La réforme des surfaces a accru les incertitudes. Il n’existe plus de critères objectifs pour déterminer si un ouvrage génère ou non de l’emprise au sol, comme le souligne la question écrite n°130063 du 6 mars 2012 restée sans réponse à ce jour.
La circulaire du 3 février 2012 a paradoxalement complexifié la situation en introduisant des notions non définies comme la "surélévation non significative".
La solution la plus sûre reste de contacter systématiquement le service urbanisme de la mairie avant d’engager les travaux, en espérant que son interprétation soit correcte et stable.
Questions / réponses fréquentes
Une terrasse de moins de 20 m² n’a pas besoin d’être déclarée
VRAI ET FAUX :
Une terrasse surélevée doit en principe être déclarée. Le problème est l’absence de critère clair pour définir la surélévation. Le risque est de croire sa terrasse dispensée alors que la mairie l’estimera soumise à autorisation. La consultation préalable de la mairie est recommandée.
Je n’ai pas déclaré ma terrasse : aucun risque ?
VRAI ET FAUX :
Tout dépend de la nature du projet. Si la mairie estime que la terrasse crée une emprise au sol supérieure à 5 m² et qu’elle aurait dû être déclarée, elle pourra être considérée comme illégale. Les risques incluent une mise en demeure, voire une sanction (voir construire sans permis : risques et sanctions).
Une terrasse peut influencer le montant des impôts locaux (taxe d’habitation)
VRAI :
Les terrasses font partie des éléments secondaires pris en compte pour le calcul de la surface pondérée d’un logement. Cette surface sert à déterminer la valeur locative, base de calcul de la taxe d’habitation.
Voir les articles 324 L et suivants du Code Général des Impôts, ainsi que la documentation fiscale –>Base d’imposition – détermination de la valeur locative
Pour aller plus loin sur ce sujet :
Démarches administratives piscine hors-sol : formalités, réglementation et impôts
Construction sans permis de construire : les sanctions
Piscine : calculer l’emprise au sol, la surface de plancher et la surface taxable
Travaux sans permis de construire ni déclaration préalable
Changement de destination – définition et démarches : permis de construire ou déclaration ?