Permis de construire et déclaration préalable de travaux en copropriété

bruno

En fonction de leur importance, les travaux en copropriété peuvent nécessiter au préalable l’obtention de deux accords :

  • L’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, qui exprime un avis sur le projet envisagé ;
  • L’accord de l’administration, si les travaux sont soumis à permis de construire déclaration préalable.

Aucun de ces deux accords n’est dispensable : l’accord administratif ne peut pas remplacer ni s’imposer à celui des copropriétaires.

En outre, ils n’obéissent pas aux mêmes logiques de délivrance.

Le permis de construire ou la déclaration préalable sont examinés au regard des règles d’urbanisme, tandis que l’accord de la copropriété est obtenu à la suite d’un vote et sous réserve du respect du règlement de copropriété.

Quels sont les travaux concernés, quelle majorité est requise, comment constituer son dossier de permis de construire ou de déclaration préalable et optimiser ses chances de réussite : cet article propose quelques informations permettant d’y voir plus clair.

Les paragraphes suivants abordent principalement la situation où un seul copropriétaire souhaite entreprendre des travaux qui nécessitent une demande d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) en plus de l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux d’urgence, d’entretien courant ou de mise aux normes ne sont pas détaillés ici, dans la mesure où ils n’ont globalement pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire auprès de l’administration.

La copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Composition dune copropriété partie commune partie privative et quote part de partie commune


Définition de « copropriété », parties privatives et communes, quote-part de partie commune

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme étant un :

« immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Immeubles bâtis ou groupe d’immeuble

Il convient d’entendre « immeuble » au sens du code civil, qui dans son article 516 distingue :

  • Les biens « meubles », c’est-à-dire pouvant être déplacés (mobiles) ;
  • Les biens « immeubles », qui ne peuvent pas être déplacés (immobiles).

Plus précisément, l’article 518 du code civil dispose que :

« Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature » .

Il est essentiel de ne pas confondre :

  • « Immeuble » sous son sens juridique, notamment celui apporté par le code civil ;
  • Avec les « immeubles » qui désignent, dans le langage courant, les bâtiments de plusieurs niveaux (immeubles en centre-ville, tours et barres ou encore pavillons en banlieue).

En effet, le régime de la copropriété peut à la fois concerner les bâtiments de plusieurs étages comme un ensemble de maisons individuelles.

Composition dune copropriété partie commune partie privative et quote part de partie commune


On parle plutôt de :

  • Copropriété verticale dès lors que l’immeuble en copropriété est un bâtiment composé de plusieurs niveaux ;
  • Copropriété horizontale (ou pavillonnaire) lorsque l’immeuble est un ensemble de maisons individuelles réparties par parcelles de terrain.

Dans le cadre de la copropriété pavillonnaire, attention à ne pas confondre le terme copropriété, qui est une notion de droit privé, avec lotissement au sens du code de l’urbanisme.
Le lotissement, au sens du code de l’urbanisme, consiste en une division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer des lots de terrain destinés à être bâtis (L.442-1 du code de l’urbanisme, en clair et de manière très large, il s’agit en fait des divisions de terrain).

Pour ces terrains en lotissement, l’examen des demandes d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable) s’effectue au regard du règlement de lotissement si celui-ci est en cours de validité (L.442-9 du code de l’urbanisme).

L’instruction d’une demande d’autorisation de construire n’a en revanche pas à tenir compte du règlement de copropriété. À nuancer cependant, dans la mesure où il est recommandé de joindre l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires à la demande d’autorisation (voir ultérieurement).

CopropriétéL’instruction des autorisations de construire ne tient pas compte du règlement de copropriété
LotissementL’instruction des autorisations de construire tient compte du règlement de lotissement
Copropriété située dans un lotissementL’instruction des autorisations de construire tient compte du règlement de lotissement

Propriété répartie entre plusieurs personnes et par lots

L’immeuble en copropriété est divisé en « lots » associés à chacun des copropriétaires. Le lot de copropriété est formé par une partie privative et une quote-part de partie commune.

Partie privative
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 désigne les parties privatives comme étant :

« Les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » .

Il peut par exemple s’agir :

  • D’un appartement et d’un garage en sous-sol d’une copropriété verticale ;
  • Ou d’une maison individuelle et son terrain d’implantation en copropriété horizontale.

Partie commune
La notion de partie commune est précisée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » .

Par exemple, les voies d’accès, les corridors ou encore le gros œuvre des bâtiments peuvent être considérés comme étant en partie commune, sous réserve du règlement de copropriété.

Ci-dessous les paragraphes suivants de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
  • le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • les locaux des services communs ;
  • les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

  • le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
  • le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
  • le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
  • le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.



Le fait qu’un projet soit situé en partie commune ou privative n’a aucune influence pour l’administration, dans la mesure où l’instruction de la demande d’autorisation de construire ne tient pas compte du contenu du règlement de copropriété.

Quote-part de partie commune

La conservation de la copropriété nécessite de recourir à des décisions collectives.

Entretien, mise aux normes, répartition des charges, réparations … sauf exceptions prévues par la loi, ces décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires (voir ci-après).

Afin d’être approuvées, les décisions doivent recueillir un certain nombre de voix. Ces voix sont comptabilisées en quote-part de partie commune.

Les quotes-parts de partie commune reflètent globalement l’importance du pouvoir de décision du copropriétaire.

La copropriété : comment ça marche ?

Règlement de copropriété

L’immeuble est pour l’essentiel administré au regard du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que leurs conditions d’utilisation.

Par exemple, le règlement de copropriété impose en principe que l’utilisation des parties privatives ne puisse pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Le règlement peut également désigner explicitement les éléments affectés aux parties communes : toiture, façade, terrasses, balcons …

Il fixe enfin les différentes catégories de charges nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble. Le montant des charges à régler par copropriétaire est calculé en fonction de quote-part de charges (à ne pas confondre avec les quotes-parts de partie commune).

La lecture du règlement de copropriété est incontournable avant d’envisager les travaux.

En effet, il peut explicitement désigner les parties communes (jardin, balcon, terrasse) ou imposer des restrictions particulières (par exemple : interdiction de construire en jardin, même s’il est à usage privatif).

Généralement d’ailleurs, l’accord à l’exécution des travaux en assemblée générale implique dans le même temps une modification du règlement de copropriété.

Syndicat des copropriétaires et assemblée générale

Syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’ensemble des copropriétaires est groupé en un syndicat qui a pour rôle d’assurer la gestion de la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires se forme sans formalités particulières.

Assemblée générale
Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises en assemblée générale. L’assemblée générale est amenée à se prononcer selon un « ordre du jour ».

Très concrètement, l’ordre du jour consiste en un ensemble de questions soumises à la décision des copropriétaires.

La décision s’obtient à l’issue d’un vote de l’assemblée générale, dont les voix sont comptabilisées au regard des quotes-parts de partie commune (voir précédemment).

Afin d’être approuvée et selon sa nature, la décision doit obtenir :

  • La majorité simple (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965) : la décision recueille plus de votes favorables que de votes défavorables, sans tenir compte des absents ;
  • La majorité absolue (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) : la décision recueille plus de votes favorables que de votes défavorables, en tenant compte des absents ;
  • La double majorité (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965) : la décision est approuvée si les copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant deux tiers des voix de celles de l’ensemble de la copropriété se sont prononcés favorablement ;
  • L’unanimité (entre-autre, art.35 de la loi du 10 juillet 1965) : l’ensemble des copropriétaires doit se prononcer favorablement.

L’assemblée générale se réunit obligatoirement une fois par an en vue de voter le budget prévisionnel de la copropriété. Toutefois, il reste possible de provoquer une session spéciale en dehors de cette réunion annuelle obligatoire, par exemple pour obtenir une décision sur les travaux envisagés.

Conseil syndical

Les missions et le mode de fonctionnement du conseil syndical sont notamment fixés aux articles 22 à 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical, qui exerce un rôle consultatif, est composé d’un président élu par le conseil syndical et d’un ensemble de conseillers copropriétaires. Il a notamment pour mission d’assister et de contrôler le syndic de copropriété.

Syndic de copropriété

Représentant le syndicat des copropriétaires, il a pour missions essentielles d’assurer la conservation de l’immeuble, d’établir le budget prévisionnel et de percevoir les charges des copropriétaires.

Il revient également au syndic de fixer l’ordre du jour et d’assurer l’envoi des convocations aux assemblées générales.

Faire des travaux en copropriété : mode d’emploi

Travaux en partie privative sans accord de l’assemblée générale

Le copropriétaire demeure libre d’entreprendre des travaux au sein de sa partie privative sans approbation de l’assemblée générale (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965). Pour autant, ce principe est strictement encadré par la loi.

Aussi, afin d’être dispensé de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux ne doivent pas, en règle générale :

Affecter les parties communes

L’aménagement intérieur d’une partie privative dont les travaux prennent appui sur une partie commune (par exemple : modification d’une structure porteuse, pose d’un auvent fixé en façade, etc.) nécessite au préalable l’accord des copropriétaires, dans la mesure où le gros œuvre est réputé appartenir aux parties communes (art. 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux en partie privative ne doivent pas altérer l’usage normal et la valeur immobilière des parties privatives des autres copropriétaires ou des parties communes, sauf accord en assemblée générale.

Porter atteinte à la destination de l’immeuble

Par exemple, la transformation d’un lot, même privatif, destiné à de l’habitation en un local professionnel ne peut pas être autorisée sans l’accord de l’assemblée générale. Une mise à jour du règlement de la copropriété peut d’ailleurs être nécessaire.

Porter atteinte à l’harmonie des façades

L’ « harmonie » architecturale étant une notion somme-toute assez subjective, il reste possible d’affirmer que tous travaux contrastant anormalement avec la continuité architecturale des façades de l’immeuble est soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (Cour d’appel de Toulouse, du 8 février 1999, 1997-05606).

Plus généralement en partie privative, seuls sont admis sans accord de l’assemblée générale la modification des cloisons non porteuses ou des portes intérieures ainsi que les divers aménagements d’ordre esthétiques de l’intérieur de la partie privative.

Travaux en partie privative qui nécessitent l’accord de l’assemblée générale

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose explicitement que les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété nécessitent l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La loi ne fait pas la distinction selon que la modification soit visible ou non depuis la voie publique ou par les autres copropriétaires. Dans tous les cas, l’accord de l’assemblée générale est obligatoire.

De plus, les travaux affectant les parties communes, notamment ceux attenants aux structures porteuses ou modifiant les équipements communs, sont également subordonnés à un accord en assemblée générale.

En outre, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale doit se prononcer dès lors que les travaux impliquent :

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

e) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose également que l’assemblée générale doit se prononcer dès lors que le projet consiste en une surélévation ou en la construction d’un bâtiment.

De façon très globale, lorsque des travaux modifient l’aspect extérieur ou les structures de l’immeuble, quand bien même ils se bornent à prendre appui sur un mur porteur ou en façade, ou s’ils sont de nature à altérer l’usage normal d’une partie privative voisine, il apparaît que l’assemblée générale doit forcément se prononcer.

Exemples en vrac de travaux soumis à l’approbation de l’assemblée générale :

  • Percement / agrandissement d’une fenêtre ;
  • Aménagement de combles ;
  • Pose de fenêtre de toit ;
  • Modification des clôtures ;
  • Construction d’une annexe : garage, véranda, abri de jardin, piscine ;
  • Fermeture d’une terrasse ou d’un balcon : même s’ils sont destinés à un usage exclusif, les terrasses ou balcons sont présumés appartenir aux parties communes, sous réserve du règlement de copropriété. Aussi, le fait de clore une terrasse, un balcon ou même installer une verrière dans un lot privatif requiert l’accord des autres copropriétaires, dans la mesure où ces travaux peuvent avoir une emprise sur les parties communes.

Quelles sont les majorités requises pour obtenir l’approbation de l’assemblée générale ?

Le tableau ci-dessous dresse de manière synthétique les différentes majorités requises pour obtenir l’approbation de l’assemblée générale.

IMPORTANT : les exemples sont donnés à titre purement indicatif et clairement sous réserve du règlement de copropriété, de la consistance du lot et du mode d’exécution des travaux.

Travaux réalisés en partie privative mais affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou ses parties communesMajorité absolue (article 25, al. b)Exemples : modification des stores, percement d’une fenêtre, aménagement de combles, grillage, pose d’une pompe à chaleur, antenne …
Exemples : modification des stores, percement d’une fenêtre, aménagement de combles, grillage, pose d’une pompe à chaleur, antenne …Majorité double (article 26)Exemples : véranda, piscine (ressource : cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 mars 2002, 00-17.751, jurisprudence relevée par le Cabinet de Maître Pillon) – sous réserve : bâtiments annexes aux parties privatives sans que ceux-ci ne constituent de nouveaux locaux (abri de jardin, garage, remise … en insistant : à ne prendre qu’au conditionnel)
Construction d’un bâtiment en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifUnanimité (article 35, al.1)Exemple : bâtiment neuf
Surélévation en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifUnanimité (article 35, al. 1)Exemple : surélévation de toiture
Surélévation cédée à un tiers (vente)Majorité double en dehors des zones de droit de préemption urbain / majorité absolue en zones de droit de préemption urbain + unanimité des occupants du dernier étage dans tous les cas (article 35, al. 2 et 3)

Cas particulier des travaux de surélévation ou de construction de nouveaux bâtiments

Dès lors que les travaux prévoient une surélévation ou la construction d’un bâtiment afin de constituer de nouveaux locaux à usage privatif, alors la décision doit être prise à l’unanimité des membres du syndicat de copropriétaire.

Dans le cadre d’une surélévation :

Si le projet consiste à céder à un tiers le droit de surélever un bâtiment, alors il est nécessaire d’obtenir (article 35 de la loi du 10 juillet 1965) :

  • La majorité double (deux tiers des voix de celles de l’ensemble de la copropriété) ;
  • Et l’unanimité des copropriétaires du dernier étage à surélever.

Si l’immeuble est situé dans une zone soumise au Droit de Préemption Urbain (zone « DPU » : il convient de contacter la mairie afin de savoir si le terrain est concerné), l‘alinéa 3 de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il est nécessaire de réunir :

  • La majorité absolue (c’est-à-dire en tenant compte des absents) ;
  • Et l’unanimité des copropriétaires du dernier étage à surélever.

Obtenir une délibération de l’assemblée générale et optimiser ses chances de réussite

Obtenir un vote de l’assemblée générale pour ses travaux : synthèse des démarches


Compétence pour délivrer l’accord de la copropriété : l’assemblée générale, statuant au regard de l’ordre du jour

L’assemblée générale délibère au regard de l’ordre du jour.

Pour rappel, l’ordre du jour consiste en une série de questions soumises au vote des copropriétaires, par exemple celles portant sur l’approbation ou non de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.

Pour ce type de travaux, comme pour les travaux de surélévation ou de construction de nouveaux bâtiments, il convient de souligner que l’assemblée générale est seule compétente pour statuer.


Demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Bien que le conseil syndical puisse être associé à son élaboration, la maîtrise de l’ordre du jour revient exclusivement au syndic.

En conséquence, il est nécessaire d’adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour directement auprès du syndic (ou au conseil syndical qui la transmettra ensuite au syndic).

Cette demande peut en principe être adressée au syndic à tout moment (art. 10 du décret du 17 mars 1967). De plus, le syndic ne peut pas refuser l’inscription à l’ordre du jour. Toutefois, il conserve la possibilité de refuser la demande d’inscription en raison :

  • De la tardiveté de la demande ;
  • D’un défaut de forme ou de contenu : la demande d’inscription doit contenir une question explicite à soumettre au vote de l’assemblée générale ;
  • D’une pièce manquante prévue par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Il est préférable de constituer un dossier qui sera joint aux convocations à l’assemblée générale (voir ci-après pour plus de détails sur les convocations) plutôt que d’adresser une demande d’inscription à la va-vite en début de séance.

De plus, la demande d’inscription à l’ordre du jour doit respecter certaines formes : elle comporte une question écrite ainsi qu’un descriptif des travaux dès lors que ceux-ci affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 10, al. 2 du décret du 17 mars 1967).

Dans l’hypothèse où la demande d’inscription à l’ordre du jour a lieu avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale, voici quelques éléments à apporter, cités ici à titre d’exemple.

Exemple de dossier à soumettre à l’assemblée générale

Question à inscrire à l’ordre du jour

La question doit être explicite et précise, par exemple : l’assemblée générale autorise-t-elle le copropriétaire à entreprendre des travaux de … sur sa partie privative ?

Descriptif des travaux (obligatoire)

En vue de s’assurer de sa conformité au regard du règlement de copropriété, il convient de détailler les composantes du projet : destination, implantation, surfaces, choix des matériaux, teintes.

Plans

Il est préférable de joindre à la demande d’inscription à l’ordre du jour la version définitive du dossier d’autorisation de construire à déposer en mairie.

Tout particulièrement, il est possible de transmettre (attention, ces éléments ne sont que des exemples) :

  • Les plans des façades et des toitures, à l’état initial et futur ;
  • Les plans de masse, tout particulièrement dans le cadre d’une copropriété horizontale lorsqu’il est prévu de construire une annexe à l’habitation ;
  • Quelques documents graphiques illustrant l’insertion du projet au bâtiment existant ou au terrain (photomontage).

Même s’ils ne sont pas à joindre à la demande d’autorisation de construire, il est conseillé de fournir un plan de l’intérieur de la construction s’il est prévu d’affecter une partie commune (notamment le gros œuvre) ou lorsqu’il est envisagé d’augmenter des surfaces existantes.

L’objectif est d’assurer l’assemblée générale qu’elle statue en connaissance de cause. Cette approche est typiquement pertinente lors de la création d’une extension ou à l’occasion d’un aménagement de combles.

Devis

Les devis peuvent qualifier et préciser les matériaux envisagés.

Rapport d’expertise

Particulièrement pour des travaux susceptibles de modifier la structure de l’immeuble (agrandissement, percement d’un mur porteur, modification de la charpente) ou de présenter une charge supplémentaire (véranda en balcon par exemple), il peut être imposé par le règlement de copropriété l’établissement d’un rapport d’expertise par un professionnel.

L’objectif est d’assurer à la copropriété que les travaux ne mettent pas en cause la sécurité de l’immeuble.

Attestation d’assurance

La souscription à une assurance dommage-ouvrage est parfois imposée par le règlement de copropriété, auquel cas il peut être judicieux de fournir une attestation.

Convocation de l’assemblée générale

L’assemblée générale est convoquée par le syndic de copropriété :

  • Annuellement : une session annuelle est obligatoire essentiellement pour voter le budget prévisionnel de la copropriété ;
  • En dehors de la session annuelle : le syndic de copropriété peut provoquer la tenue d’une assemblée générale spéciale à tout moment en plus de la réunion annuelle obligatoire. C’est généralement lors de sessions spéciales que sont votées les décisions portant sur les travaux privatifs soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

S’il n’en prend pas l’initiative, il reste possible de solliciter auprès du syndic la convocation d’une assemblée générale spéciale. Cette sollicitation est exprimée :

  • Par le conseil syndical ;
  • Par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété.

Il appartient au conseil syndical ou au copropriétaire capable d’adresser une demande écrite au syndic par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le syndic convoque l’assemblée générale en adressant à chacun des copropriétaires une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la tenue de la réunion.

Le courrier de convocation à une assemblée générale comprend des mentions obligatoires (notamment le lieu, la date et l’heure de la réunion), l’ordre du jour principal et complémentaire ainsi que des documents annexes.

Ordre du jour

L’ordre du jour peut reprendre celui adressé auprès du syndic par le copropriétaire qui sollicite un accord pour ses travaux privatifs.

Documents annexes

Les documents annexes à la convocation doivent permettre aux copropriétaires de délibérer en connaissance de cause.

Très concrètement, les documents annexes joints au courrier de convocation correspondent aux éléments transmis par le demandeur des travaux lors de sa demande d’inscription à l’ordre du jour.

Attention toutefois : si l’assemblée générale est convoquée (même indirectement) à l’initiative d’un seul copropriétaire, les frais nécessaires à la tenue de la réunion peuvent être mis à sa charge : frais d’envoi des convocations, d’impression …
De plus, il faut rappeler que dans la plupart des cas qui intéresse cette note (travaux soumis à autorisation de construire au titre du code de l’urbanisme), le vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires (art.25) ou à la majorité double (art.26) est requis. Ce qui implique que même les absents sont pris en compte lors du vote.

L’idéal serait donc de ne pas avoir à solliciter une réunion spéciale de l’assemblée générale uniquement dédiée à des travaux privatifs, particulièrement s’ils ne concernent en rien les autres copropriétaires.

En effet, le risque serait d’une part que l’abstention soit relativement importante et que d’autre part, les frais soient imputés au seul copropriétaire sollicitant la tenue d’une assemblée générale spéciale.

Réunion de l’assemblée générale

Annuelle ou spéciale, la réunion de l’assemblée générale permet à ses participants de débattre puis de voter les questions inscrites à l’ordre du jour.

Le copropriétaire intéressé a donc la possibilité de préciser, voire même de défendre son projet en vue de convaincre l’assemblée générale.

Vote et rédaction du procès-verbal en fin de séance

Le projet présenté aux copropriétaires fait l’objet d’un vote de l’assemblée générale, dont les voix s’expriment en tantièmes.

Afin d’obtenir un accord de la copropriété, il convient d’obtenir la majorité double, absolue ou l’unanimité selon la teneur des travaux.

Pour rappel, les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent recueillir une majorité absolue. Les travaux ayant une emprise sur les parties communes doivent obtenir la majorité double. Les travaux de surélévation ou la construction d’un bâtiment à des fins privées doit obtenir l’unanimité.

Que l’issue du vote soit positive ou non, la décision est inscrite au procès-verbal rédigé par le syndic de copropriété en fin de séance.

Exemple de procès-verbal en copropriété autorisant des travaux :

L’assemblée générale, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise …. a effectuer l’installation d’une …, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :
installation de … de dimensions … à l’usage exclusif de … tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, sous réserve de :

  • se conformer à la réglementation en vigueur ;
  • de faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte … à ses frais et en justifier ;
  • souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus, mais également pour les existants.

Le copropriétaire et ses ayants droit resteront responsables vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Le nombre de personnes ayant voté est de … totalisant … tantièmes sur 100.

Mise aux voix, cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés.

Au risque d’être décourageant, il faut rappeler que l’accord en assemblée générale constitue bien souvent que la première étape en vue de construire légalement en copropriété.

En effet, selon leur teneur, les travaux doivent en plus être soumis à l’obtention d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire délivrée par la mairie.

Quels travaux sont soumis à autorisation de construire ?

Au préalable, il importe de bien saisir que le régime relatif à la copropriété n’intéresse en rien les services de l’urbanisme.

Il n’est fait aucune distinction selon que les travaux soient :

  • En partie commune ou privative ;
  • Conformes ou non au règlement de copropriété ;
  • Voire même, en principe, que le bénéficiaire des travaux ait ou non obtenu l’accord de l’assemblée générale (attention toutefois dans ce dernier cas : bien cela n’empêche pas a priori de bénéficier d’un accord au titre du code de l’urbanisme, les travaux ne peuvent pas être entrepris légalement au regard du droit privé dès lors que la décision en assemblée générale est défavorable ou lorsqu’elle ne s’est pas prononcée).

Travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment

Tous les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, qu’ils soient ou non visibles depuis l’extérieur du terrain, nécessite de déposer une demande de déclaration préalable en mairie (art. R.421-17 a. du code de l’urbanisme).

Par exemple, l’installation de fenêtre de toit, la modification de la toiture ou encore la pose d’une antenne nécessite de déposer une demande de déclaration préalable.

Construction nouvelle

Une construction nouvelle, c’est-à-dire structurellement indépendante de toute construction existante, nécessite également une demande d’autorisation de construire au titre du code de l’urbanisme en raison de la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher (art. R.421-9 du code de l’urbanisme).

Ce sont ici les copropriétés pavillonnaires qui sont essentiellement concernées.

Emprise au sol ou surface de plancher inférieure à 5 m², en dehors d’un secteur sauvegardéAucune formalités
Emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m²Déclaration préalable de travaux
Emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 20 m²Permis de construire

Cas particulier des piscines

Bassin de plus de 10 m² pour moins de 100 m²Déclaration préalable
Bassin de plus de 100 m²Permis de construire
Piscine couverte par un abri de plus de 1m80 de hauteurPermis de construire

Cas particulier des clôtures

En principeAbsence de formalités sauf en secteur sauvegardé (secteur sauvegardé = déclaration préalable)
En pratique et très courammentDéclaration préalable si le conseil municipal l’a imposé par arrêté

Travaux sur construction existante

Il s’agit d’ajouter de la surface supplémentaire à une surface déjà existante, par exemple lors de la création d’une extension ou encore d’une véranda.

Surface de plancher ou emprise au sol inférieure ou égale à 20 m²Déclaration préalable
Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 mPermis de construire

Le seuil de la déclaration préalable de travaux est relevé à 40 m² dans le cadre de travaux sur construction existante dès lors que le terrain est situé en zone urbaine dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme ou de tous autres documents d’urbanisme en tenant lieu (plan d’occupation des sols notamment, voir l’article R.421-17 du code de l’urbanisme).

Dans tous les cas, les travaux effectués sur une structure existante doivent au moins faire l’objet d’une déclaration préalable en raison de sa modification de son aspect extérieur.

Permis de construire copropriété

Le permis de construire se compose obligatoirement des éléments de droit commun, à savoir :

Les formulaires : formulaire de permis de construire et formulaire des éléments nécessaires au calcul des impositions

Les pièces à joindre :

  • PC 1 Plan de situation
  • PC 2 Plan de masse
  • PC 3 Plan en coupe
  • PC 4 Notice présentant le terrain et décrivant le projet
  • PC 5 Plan des façades et des toitures
  • PC 6 Document graphique
  • PC 7/8 Photographies en environnement proche et lointain

En plus de ces pièces, d’autres documents peuvent être exigés selon la localisation du terrain et la teneur du projet.

Citons par exemple l’attestation de prise en compte de la RT 2012 s’il s’agit de construire un bâtiment neuf d’habitation ou encore une étude de sol préalable à la construction d’un bâtiment en zone de prévention des risques (PCMI 14).

Consultez ces différents articles pour constituer correctement le dossier de permis de construire :

Déclaration préalable copropriété

Construction nouvelle

  • DP 1 Plan de situation
  • DP 2 Plan de masse
  • DP 3 Plan en coupe
  • DP 4 Plan des façades et des toitures
  • DP 6 Document graphique
  • DP 7/8 Photographies en environnement proche et lointain

Travaux sur construction existante

  • DP 1 Plan de situation
  • DP 2 Plan de masse | facultatif, mais conseillé
  • DP 3 Plan en coupe | facultatif, mais conseillé
  • DP 4 Plan des façades et des toitures | fournir l’état initial du bâtiment et son état futur
  • DP 5 Représentation de l’aspect extérieur
  • DP 7/8 Photographies en environnement proche et lointain

Comme dans le cadre du permis de construire, d’autres pièces peuvent être exigées selon la localisation du terrain.

Par exemple, il peut être nécessaire de déposer un document DP 11 Notice des matériaux si le terrain est en secteur sauvegardé.

Consultez ces différents articles pour constituer correctement le dossier de déclaration préalable :

Doit-on transmettre le procès-verbal de l’assemblée générale avec la demande d’autorisation de construire ?

En ce qui concerne les projets soumis à déclaration préalable de travaux, le Conseil d’Etat a estimé qu’il n’est pas nécessaire de joindre l’autorisation de l’assemblée générale à la demande (Conseil d’État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 15/02/2012, 333631, Publié au recueil Lebon).

La question demeure toutefois délicate, notamment dans le cadre de projet soumis à permis de construire.

Ainsi, en l’absence de l’autorisation de l’assemblée générale, la jurisprudence a autrefois laissé apparaître que l’administration devait rejeter ou refuser l’autorisation de construire, sans que l’administré ne puisse compléter son dossier, dès lors qu’elle avait connaissance du fait que l’immeuble était soumis au régime de la copropriété (Conseil d’Etat, 6 / 2 SSR, du 28 juillet 1993, 101621, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Il n’appartenait toutefois pas à l’administration de se prononcer sur la validité de l’autorisation délivrée par l’assemblée générale (Conseil d’Etat, 5 / 7 SSR, du 8 décembre 2000, 188236, mentionné aux tables du recueil Lebon).

De plus, si l’attestation est mensongère, le permis de construire est réputé avoir été obtenu par fraude. Il peut alors être retiré à tout moment à la demande de la copropriété (Assemblée Nationale, n° 51235).

Il demeure préférable de rester très pragmatique.
En effet, au-delà des différentes décisions présentées ci-dessus, il est clair qu’il est conseillé de joindre à la demande d’autorisation de construire l’accord de l’assemblée générale dans tous les cas.

L’accord de l’assemblée générale étant de toute façon requis pour entreprendre les travaux légalement, il n’apparait pas contraignant de joindre le procès-verbal au dossier d’autorisation de construire.

En marge : permis de construire ou déclaration préalable, l’autorisation de construire est délivrée en méconnaissance du droit privé.

Plus clairement, l’autorisation de construire au titre de l’urbanisme est un accord administratif qui engage le bénéficiaire des travaux envers l’administration et l’administration envers le bénéficiaire des travaux.

Elle ne permet pas d’outrepasser les droits des copropriétaires : l’autorisation de construire délivrée par l’administration ne peut pas s’imposer d’elle-même aux autres copropriétaires s’ils ne sont pas prononcés en assemblée générale.

En outre, tous tiers intéressés, dont les autres copropriétaires, demeurent libres d’exercer un recours à l’encontre de l’autorisation de construire délivrée par l’administration.

Sauf à être dans l’illégalité, il apparaît vain d’obtenir un accord administratif et de l’imposer aux autres copropriétaires sans que ceux-ci n’aient pu s’exprimer en assemblée générale, ou si l’assemblée générale s’est exprimée défavorablement.

Bilan : construire en copropriété, un parcours du combattant ?

Le copropriétaire souhaitant entreprendre des travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou sur l’emprise des parties communes doit réunir deux accords :

  1. L’accord des copropriétaires, qui s’exprime à la majorité double, absolue ou à l’unanimité en assemblée générale ;
  2. L’accord de l’administration, à la suite de l’instruction de la demande d’autorisation de construire (permis de construire déclaration préalable).

L’obtention de ces accords doit tenir compte du planning des réunions de l’assemblée générale ainsi que du délai d’instruction de la demande.

De surcroit, le règlement de copropriété peut imposer certaines restrictions complémentaires : les travaux doivent respecter la destination de l’immeuble, le copropriétaire peut avoir à faire surveiller les travaux par un professionnel ou encore souscrire explicitement à une assurance dommage-ouvrage.

Le plus cruel étant que l’issue reste incertaine.

L’assemblée générale peut s’être exprimée défavorablement, voire, en étant cynique, le permis de construire ou la déclaration préalable peut être refusée par l’administration, même si l’assemblée générale y est favorable …

L’idéal est donc, bien en amont du projet, de s’assurer de ses chances d’obtention de l’accord.

Les prises de contact dès les premières esquisses du projet auprès des autres copropriétaires, du conseil syndical et des services municipaux semblent donc essentielles pour éviter que tous ces efforts soient vains.

Profitez du délai d’attente entre deux réunions de l’assemblée générale en déposant un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie !

Le certificat d’urbanisme opérationnel est un document permettant à l’administration d’évaluer la conformité d’un projet au regard des règles d’urbanisme. Gare aux malentendus : il ne s’agit pas d’un accord à la construction, mais d’un avis délivré au regard des éléments présentés pour son demandeur.

Le délai d’instruction du certificat d’urbanisme opérationnel est de deux mois.

Dans la mesure où la réunion de l’assemblée générale peut prendre un délai assez important, et si le planning le permet, il est judicieux de mettre ce temps à profit en déposant un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie (sachant qu’il reste possible de déposer une demande d’autorisation de construire à tout moment).

Afin d’optimiser la qualité de la réponse de l’administration, il est préférable de transmettre avec le certificat d’urbanisme un plan des façades et des toitures de l’état initial et futur en plus du plan de situation et du descriptif des travaux.

Ces documents devront de toute façon être intégrés à la demande d’autorisation de construire en plus d’être présentés lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas d’avis positif, le certificat d’urbanisme peut être un argument à faire valoir en assemblée générale (à voir s’il sera convainquant).

De plus, sous réserve du contenu du certificat d’urbanisme, l’avis positif laisse fortement suggérer que la demande d’autorisation de construire devrait être acceptée par l’administration.

L’intérêt du certificat d’urbanisme opérationnel est donc double :

  • Il permet de recueillir un avis de principe par l’administration, ce qui limite les risques d’entreprendre l’ensemble de ces démarches en vain,
  • Il offre une bonne occasion d’établir les documents à fournir en assemblée générale et à joindre à la demande d’autorisation de construire à déposer en mairie.

Plus d’infos sur ce sujet :

Déclaration de travaux et déclaration préalable de travaux : définition
Modification de l’aspect extérieur d’un ERP : quel formulaire déposer ?
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