Les paragraphes suivants concernent principalement le cas où un seul copropriétaire souhaite réaliser des travaux nécessitant à la fois une autorisation d’urbanisme et l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les travaux d’urgence, d’entretien courant ou de mise aux normes ne sont pas abordés ici, car ils ne relèvent généralement pas d’une demande d’autorisation de construire.
La copropriété : définition et fonctionnement
Définitions : copropriété, parties privatives et communes, quote-part
La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un « immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
Immeuble au sens juridique
Au sens du code civil, un « immeuble » est un bien qui ne peut être déplacé (fonds de terre, bâtiments) (article 518). Ainsi, le régime de la copropriété s’applique aussi bien aux immeubles collectifs (copropriété verticale) qu’à un ensemble de maisons individuelles (copropriété horizontale ou pavillonnaire).
Attention à ne pas confondre copropriété (droit privé) et lotissement (droit de l’urbanisme). Pour un terrain en lotissement, l’instruction de la demande d’autorisation de construire tient compte du règlement de lotissement (L.442-9 du code de l’urbanisme), mais pas du règlement de copropriété.
Partie privative
Désignée par l’article 2 de la loi de 1965, c’est la partie du bâtiment ou du terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex. : appartement, maison individuelle et son terrain).
Partie commune
Définie par l’article 3 de la loi de 1965, ce sont les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires (ex. : gros œuvre, voies d’accès, jardins). En cas de silence des titres, certains éléments sont réputés communs (voir encart ci-dessous).
Sont réputées parties communes en cas de silence ou contradiction des titres : le sol, les cours, parcs et jardins, voies d’accès, le gros œuvre, les équipements communs, etc. Sont aussi réputés droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever, d’édifier des bâtiments nouveaux dans les parties communes, etc.
Pour l’administration, la localisation du projet (partie commune ou privative) n’a pas d’incidence sur l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme.
Quote-part de partie commune
Elle reflète le poids décisionnel (nombre de voix) de chaque copropriétaire en assemblée générale pour les décisions collectives (entretien, travaux, charges).
Organisation de la copropriété
Règlement de copropriété
Il détermine la destination et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes, ainsi que la répartition des charges. Sa consultation est indispensable avant tout projet.
La lecture du règlement est cruciale : il peut désigner explicitement les parties communes (toiture, façade, balcon) ou imposer des restrictions (ex. : interdiction de construire dans un jardin privatif). L’approbation de travaux entraîne souvent une modification du règlement.
Syndicat des copropriétaires et assemblée générale
- Syndicat : groupement de tous les copropriétaires (article 14 de la loi de 1965).
- Assemblée générale : elle prend les décisions du syndicat par vote, selon un ordre du jour. Les majorités requises varient :
- Majorité simple : plus de voix pour que contre (absents non comptés) (art. 24).
- Majorité absolue : plus de voix pour que contre (absents comptés comme contre) (art. 25).
- Double majorité : 2/3 des voix de l’ensemble de la copropriété (art. 26).
- Unanimité : accord de tous les copropriétaires (art. 35).
Conseil syndical et syndic
- Conseil syndical : composé de copropriétaires, il assiste et contrôle le syndic (rôle consultatif).
- Syndic : représentant légal du syndicat, il assure la gestion quotidienne, établit le budget, convoque les assemblées.
Réaliser des travaux en copropriété : procédure
Travaux en partie privative sans accord de l’AG (cadre strict)
Un copropriétaire peut en principe réaliser des travaux dans sa partie privative sans approbation de l’assemblée générale (art. 9 de la loi de 1965), à condition qu’ils ne :
- N’affectent pas les parties communes (ex. : modification d’une structure porteuse, fixation en façade).
- Ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la valeur des lots.
- Ne modifient pas la destination de l’immeuble (ex. : transformation d’un local d’habitation en local professionnel).
- Ne nuisent pas à l’harmonie architecturale des façades (Cour d’appel de Toulouse, 8 février 1999).
Seuls les travaux purement intérieurs (cloisons non porteuses, aménagements esthétiques) sont généralement dispensés d’accord.
Travaux nécessitant l’accord de l’assemblée générale
L’accord de l’AG est obligatoire pour (art. 25 b), 26, 35) :
- Toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble (visible ou non).
- Les travaux affectant les parties communes ou les équipements communs.
- Les travaux de transformation, addition ou amélioration.
- La surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments.
- La modification du règlement de copropriété.
Exemples : percement de fenêtre, aménagement de combles, pose de fenêtre de toit, construction d’une annexe (garage, abri, piscine), fermeture d’une terrasse ou d’un balcon (même à usage privatif, s’ils sont présumés communs).
Majorités requises pour l’approbation des travaux
Important : les exemples sont indicatifs et soumis au règlement de copropriété et à la nature exacte des travaux.
| Type de travaux | Majorité requise (article loi 1965) | Exemples (indicatifs) |
| :--- | :--- | :--- |
| Travaux en partie privative affectant l’aspect extérieur ou les parties communes | Majorité absolue (art. 25 b)) | Stores, percement de fenêtre, aménagement de combles, pompe à chaleur, antenne... |
| Travaux de transformation, addition, amélioration (création de surfaces) | Double majorité (art. 26) | Véranda, piscine (sous réserve) – annexes (abri, garage) à considérer avec prudence |
| Construction d’un bâtiment ou surélévation créant de nouveaux locaux privatifs | Unanimité (art. 35 al.1) | Bâtiment neuf, surélévation de toiture |
| Surélévation cédée à un tiers | - Hors zone DPU : Double majorité + unanimité des copropriétaires du dernier étage - En zone DPU : Majorité absolue + unanimité des copropriétaires du dernier étage (art. 35 al. 2 et 3) | Cession du droit de surélever |
Cas particulier des surélévations et constructions nouvelles
Pour créer de nouveaux locaux privatifs, l’unanimité est requise. Pour une surélévation cédée à un tiers, les règles sont plus complexes (voir tableau). Vérifiez si l’immeuble est en zone de Droit de Préemption Urbain (DPU) auprès de la mairie.
Obtenir la délibération de l’assemblée générale et optimiser ses chances
Compétence exclusive de l’assemblée générale
L’assemblée générale statue sur la base de l’ordre du jour. Pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, ainsi que pour les surélévations et constructions nouvelles, l’assemblée générale est la seule compétente pour délivrer l’accord.
Demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Bien que le conseil syndical puisse y être associé, la maîtrise de l’ordre du jour revient au syndic. Il faut donc lui adresser une demande d’inscription (ou passer par le conseil syndical). Cette demande peut être faite à tout moment (art. 10 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic ne peut refuser l’inscription que pour :
- Une demande trop tardive ;
- Un défaut de forme ou de contenu (la question doit être explicite) ;
- Une pièce manquante (art. 11 du décret de 1967).
Il est préférable de constituer un dossier complet à joindre aux convocations plutôt qu’une demande sommaire. La demande doit inclure une question écrite et un descriptif des travaux si elles affectent les parties communes ou l’aspect extérieur (art. 10, al. 2 du décret de 1967).
Exemple de dossier à soumettre à l’AG
Question à inscrire à l’ordre du jour
Exemple : L’assemblée générale autorise-t-elle le copropriétaire à entreprendre des travaux de ... sur sa partie privative ?
Descriptif des travaux (obligatoire)
Détailler : destination, implantation, surfaces, matériaux, teintes pour vérifier la conformité au règlement.
Plans
Il est conseillé de joindre la version finale du dossier d’autorisation d’urbanisme, notamment :
- Plans des façades et toitures (état initial et futur).
- Plan de masse (surtout pour une annexe en copropriété horizontale).
- Documents graphiques (photomontages) illustrant l’insertion.
Un plan intérieur peut être utile si les travaux affectent une partie commune (gros œuvre) ou créent des surfaces.
Devis
Ils précisent les matériaux envisagés.
Rapport d’expertise
Peut être exigé par le règlement pour des travaux modifiant la structure ou ajoutant une charge (ex. : véranda en balcon), afin de garantir la sécurité de l’immeuble.
Attestation d’assurance
Une assurance dommages-ouvrage peut être requise par le règlement.
Convocation de l’assemblée générale
Convoquée par le syndic :
- Annuellement (session obligatoire pour le budget).
- En session spéciale à tout moment, sur initiative du syndic ou à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 25% des voix (par LRAR ou acte d’huissier).
La convocation (LRAR) doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion. Elle inclut l’ordre du jour et les documents annexes (éléments fournis par le demandeur).
Attention : si l’AG est convoquée à l’initiative d’un seul copropriétaire, les frais (envoi, impression) peuvent être à sa charge. De plus, pour les travaux soumis à autorisation d’urbanisme, les majorités requises (absolue ou double) prennent en compte les absents. Une abstention importante peut donc faire échouer le vote. L’idéal est d’éviter une AG spéciale dédiée à des travaux purement privatifs.
Réunion de l’assemblée générale
Le copropriétaire peut présenter et défendre son projet lors des débats.
Vote et procès-verbal
Le vote s’exprime en tantièmes. Selon la nature des travaux, il faut obtenir la majorité requise (absolue, double ou unanimité). La décision, positive ou négative, est inscrite au procès-verbal rédigé par le syndic.
Exemple de procès-verbal autorisant des travaux
« L’assemblée générale, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise ... à effectuer l’installation d’une ..., à ses frais exclusifs, les travaux suivants : [description] tels que définis aux descriptifs et plans joints, sous réserve de :
- Se conformer à la réglementation en vigueur ;
- Faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte ... à ses frais et en justifier ;
- Souscrire une assurance dommages-ouvrage si obligatoire.
Le copropriétaire et ses ayants droit restent responsables vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables. Les conditions et modalités devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.
Mise aux voix, cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés. »
L’accord de l’AG n’est que la première étape. Selon leur nature, les travaux doivent aussi obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire).
Travaux soumis à autorisation d’urbanisme
Le régime de copropriété n’intéresse pas les services d’urbanisme. L’administration ne distingue pas selon que les travaux soient en partie commune ou privative, conformes au règlement de copropriété, ou même si l’accord de l’AG a été obtenu. Toutefois, sans cet accord, les travaux seraient illicites au regard du droit privé.
Travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment
Toute modification de l’aspect extérieur (visible ou non) nécessite une déclaration préalable (art. R.421-17 a. du code de l’urbanisme) : fenêtre de toit, modification de toiture, antenne, etc.
Construction nouvelle (structure indépendante)
Soumis à autorisation en raison de la création d’emprise au sol ou de surface de plancher (art. R.421-9). Surtout concerné en copropriété horizontale.
| Emprise/surface < 5 m² (hors secteur sauvegardé) | AUCUNE FORMALITÉ |
| Emprise/surface entre 5 m² et 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Emprise/surface > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Piscines
| Bassin entre 10 m² et 100 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Bassin > 100 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Piscine couverte par un abri > 1,80 m | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Clôtures
| En principe (hors secteur sauvegardé) | AUCUNE FORMALITÉ |
| En secteur sauvegardé | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Si la commune l’impose par arrêté | DÉCLARATION PRÉALABLE |
Travaux sur construction existante (extension, véranda)
| Surface créée ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone urbaine sous PLU) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée > 20 m² (ou > 40 m² en zone urbaine sous PLU) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
*Une déclaration préalable est toujours requise pour modification d’aspect.
Permis de construire en copropriété
Le dossier comprend les formulaires et pièces de droit commun :
- PC 1 à PC 8 (plan de situation, de masse, notice, façades, etc.)
- Documents supplémentaires selon la localisation (attestation RT 2012, étude de sol en zone à risque...).
Consulter : Remplir le formulaire de permis et Faire les pièces à joindre
Déclaration préalable en copropriété
Pour une construction nouvelle
- DP 1, 2, 3, 4, 6, 7/8 (plan de situation, de masse, coupe, façades, document graphique, photos).
Pour des travaux sur l’existant
- DP 1, 2, 3, 4 (état initial et futur), 5 (représentation aspect extérieur), 7/8.
Des pièces supplémentaires peuvent être exigées (ex. : DP 11 Notice des matériaux en secteur sauvegardé).Consulter : Remplir le formulaire de déclaration et Faire les pièces à joindre
Joindre le procès-verbal de l’AG à la demande d’autorisation ?
Pour une déclaration préalable, le Conseil d’État a jugé que ce n’est pas obligatoire (CE, 15/02/2012, 333631). Pour un permis de construire, la jurisprudence a parfois considéré que l’administration pouvait rejeter le dossier si elle sait que l’immeuble est en copropriété et que l’accord fait défaut (CE, 28/07/1993, 101621). L’administration ne vérifie pas la validité de l’accord (CE, 08/12/2000, 188236), mais un faux attestation peut entraîner l’annulation pour fraude.
Conseil pragmatique : il est fortement recommandé de joindre le procès-verbal de l’AG au dossier d’autorisation, car cet accord est de toute façon nécessaire pour exécuter les travaux légalement. L’autorisation d’urbanisme n’efface pas les droits des copropriétaires ; ceux-ci peuvent la contester en justice.
Bilan : une double approbation nécessaire
Le copropriétaire doit obtenir :
1. L’accord des copropriétaires (majorité variable selon les travaux).
2. L’accord administratif (permis ou déclaration préalable).Il faut anticiper les délais (réunions d’AG, instruction). Le règlement de copropriété peut imposer des contraintes supplémentaires (surveillance par un professionnel, assurance). L’issue reste incertaine : l’AG peut refuser, ou l’administration peut rejeter la demande même avec l’accord de l’AG. Des contacts en amont avec les autres copropriétaires, le conseil syndical et les services municipaux sont essentiels pour évaluer les chances de succès.
Optimiser les délais avec un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb)
Le CUb permet d’obtenir un avis de principe de l’administration sur la conformité urbanistique d’un projet en 2 mois. Ce n’est pas un accord, mais un avis. Pendant l’attente d’une réunion d’AG, il est judicieux de déposer un CUb, en joignant les plans et descriptifs. Un avis positif :
- Limite le risque de voir le projet rejeté par l’urbanisme.
- Peut servir d’argument en AG.
- Permet de préparer les documents pour le dossier définitif.
Pour approfondir
Définition de la déclaration préalable de travaux
Formulaire pour modification d’aspect d’un ERP
Exemple de déclaration préalable d’extension
Exemples de formulaires mis à jour
Forum d’échanges
