Les délais du permis de construire

bruno

Le permis de construire est encadré selon un ensemble de délais applicables à la fois à l’administration, au demandeur de l’autorisation de construire et le cas échéant aux auteurs de recours.

Ainsi, le code de l’urbanisme dispose qu’il existe des délais :

  • D’obtention du permis de construire ;
  • Un délai maximal d’envoi des notifications (majorations de délais, pièces manquantes/insuffisantes) ;
  • Un délai d’instruction à l’issue duquel le permis tacite peut être invoqué ;
  • De recours administratif et contentieux ;
  • De recours à l’encontre de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ;
  • D’installation du panneau d’affichage ;
  • De contestation de l’achèvement des travaux par l’administration ;
  • Un délai maximal de retrait du permis de construire ;
  • Et enfin un délai de validité du permis de construire.

Cette note propose de revenir sur l’ensemble de ces délais.

Point de départ du délai d’obtention du permis de construire

Dépôt du permis de construire complet

Le dépôt d’un dossier de permis de construire complet en mairie constitue le point de départ du délai d’instruction (article R.423-19 du code de l’urbanisme).

Le code de l’urbanisme est explicite : c’est le caractère complet d’un dossier qui est l’élément déclencheur du délai d’instruction. De telle sorte qu’un dossier incomplet ne permet pas d’obtenir un permis de construire.

La demande est réputée complète et ne peut plus donner lieu à une demande de pièces manquantes passé le délai de 1 mois à partir du dépôt du dossier en mairie ou de sa réception s’il transmis en envoi postal (article R.423-38 du code de l’urbanisme).

Le récépissé de dépôt du dossier

L’article R.423-4 du code de l’urbanisme dispose qu’il revient à l’autorité compétente, en principe la mairie ou le siège de l’intercommunalité, de délivrer un récépissé au dépôt du dossier de permis de construire.

Le récépissé de dépôt doit indiquer la date à laquelle un permis de construire tacite peut intervenir (en principe après l’expiration du délai d’instruction voir ultérieurement : délai d’obtention permis tacite).

Toutefois, les informations relatives au délai d’instruction restent provisoires.

Elles peuvent être modifiées sous le délai d’un mois, pendant lequel l’administration peut adresser au demandeur (article R.423-5 du code de l’urbanisme) :

  • Une notification de majoration de délai : auquel cas le délai d’instruction indiqué sur le récépissé de dépôt n’est plus applicable ;
  • Une notification pour pièce manquante ou insuffisante : auquel cas le délai d’instruction commence à partir de la réception en mairie des pièces manquantes ;
  • Une lettre d’information précisant que le demandeur se trouve dans une situation où le permis de construire tacite ne peut pas être acquis ou ne peut l’être qu’en l’absence d’opposition ou de prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Délai de notification de pièce manquante

Lorsque le dossier déposé est incomplet, l’autorité compétente adresse une notification indiquant de façon exhaustive l’ensemble des pièces manquantes.

La notification pour pièce manquante intervient dans le délai de 1 mois à partir du dépôt du dossier (article R.423-38 du code de l’urbanisme).

La demande de pièce manquante est adressée par l’administration par lettre recommandée avec avis de réception.

Délai de transmission par le demandeur des pièces manquantes

Les pièces manquantes doivent être transmises en mairie sous un délai de trois mois à compter de la réception de la notification pour pièce manquante par le demandeur de l’autorisation (article R.423-39 du code de l’urbanisme).

Le dossier fait l’objet d’une décision tacite de rejet dès lors que le demandeur n’a pas transmis les pièces manquantes dans le délai imparti.

Le délai d’instruction du dossier de permis de construire débute alors à partir de la réception des pièces manquantes par la mairie.

Délai pour obtenir le permis de construire

Il importe de préciser que les délais abordés ci-dessous sont ceux de droit commun prévus par l’article R.423-3 du code de l’urbanisme.

Il s’agit plus clairement des délais de principe, pour lesquels il peut exister des exceptions entrainant une majoration du délai d’obtention du permis de construire.

Les majorations de délais sont abordées ultérieurement dans cette note : majorations des délais d’obtention du permis de construire.

Délai permis de construire maison individuelle ou ses annexes

Délai permis de construire maison

2 mois

Le délai de droit commun est de deux mois dès lors que la demande porte sur une maison individuelle ou ses annexes.

Il convient de remarquer que le code de l’urbanisme précise le fait que ce délai s’applique à la fois aux annexes à l’habitation (garage, abri de jardin, piscine) et aux maisons individuelles au sens du code de la construction.

En conséquence, le délai de 2 mois ne s’applique pas aux projets de construction d’une maison mitoyenne, d’un immeuble collectif ou d’un bâtiment à autre usage que l’habitation.

L’article L.123-1 du code de la construction et de l’habitation défini une maison individuelle comme :

[…] un immeuble à usage d’habitation ou […]ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (voir la définition de l’INSEE du logement : Logement).


Délai permis de construire bâtiments à autre usage que l’habitation (ex. hangar agricole)

Délai permis de construire autre bâtiments

3 mois

Le délai de droit commun d’obtention du permis de construire est de trois mois dès lors que la demande porte sur un bâtiment à autre usage que l’habitation.


Délai de permis de construire ERP

Délai permis de construire ERP

6 mois

Les formalités relatives aux Etablissements Recevant du Public (ERP) sont assez particulières dans la mesure où elles sont entreprises à la fois au regard du code de l’urbanisme et du code de la construction.

La demande de permis de construire est instruite par le service instructeur, au titre du code de l’urbanisme. Le délai d’obtention d’un permis de construire portant sur un établissement recevant du public (ERP) est porté à six mois (article R.423-28 du code de l’urbanisme).

Au cours de ce délai, le service instructeur doit entreprendre des consultations nécessaires à l’examen du permis de construire. Ces consultations, prévues par le code de l’urbanisme, lui permettent d’obtenir un avis sur la conformité du projet d’ERP au regard des règles du code de la construction et de l’habitation.

Tout particulièrement, les consultations vont permettre d’obtenir un avis émis par le Préfet sur la conformité du projet d’ERP par rapport aux règles relatives à la sécurité et à l’accessibilité des personnes handicapées, suite à l’examen du projet par les commissions de sécurité et d’accessibilité.

Le code de l’urbanisme prévoit un délai de cinq mois à l’issue duquel le Préfet est réputé avoir statué (article R.423-70 du code de l’urbanisme). Le silence du préfet passé le délai de 5 mois vaut accord tacite au titre du code de la construction et de l’habitation (article R.111-19-26 du code de la construction et de l’habitation), sauf lorsque le préfet rejette une dérogation aux règles d’accessibilité et handicapés prévues par le code de la construction et de l’habitation (article R.111-19-23 à R.111-19-25 du CCH s’agissant des dérogations : articles R.111-19-6 CCH et R.111-19-10 CCH), auquel cas le silence du préfet vaut décision implicite de rejet.

Ainsi, bien que le délai d’obtention d’un permis de construire pour un ERP est de 6 mois, le service en charge de l’examen de la demande dispose dans les faits d’un seul mois pour instruire.


Majorations du délai pour obtenir un permis de construire

Le code de l’urbanisme prévoit aux articles R.423-24 à R.423-33 (= Modification du délai d’instruction de droit commun) et aux articles R.423-34 à R.423-37-1 (= Prolongations exceptionnelles du délai d’instruction) un ensemble de situations pour lesquelles le délai de droit commun doit être majoré.

La majoration du délai d’obtention du permis de construire est requise afin de prendre en compte :

  • Du délai des consultations nécessaires à l’instruction de la demande : il s’agit de la modification du délai d’instruction de droit commun (prévue aux articles R.423-24 à R.423-33)
  • D’un éventuel recours exercé à l’encontre d’une commission extérieure au service instructeur : il s’agit des prolongations exceptionnelles (prévues aux articles R.423-34 à R.423-37-1).

Modification du délai d’instruction de droit commun

Le délai d’obtention du permis de construire peut être modifié de deux manières :

1. Il peut être reporté : le délai de droit commun prévu par le code de l’urbanisme est remplacé par un autre délai spécifique au projet, compte tenu de ses caractéristiques et de la situation du terrain ;
2. Il peut être prolongé : au délai prévu par le code de l’urbanisme s’ajoute un délai supplémentaire.

Tableau des majorations de délai d’instruction de droit commun

Ci-dessous un tableau récapitulatif des majorations de délais de droit commun au titre du code de l’urbanisme, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire :

Délai d’obtention du permis de construire, à partir du dépôt d’un dossier complet Réglementation (code de l’urbanisme)
Délai de droit commun Permis de construire maison individuelle ou ses annexes : 2 mois R.423-23
Permis de construire autres que maison individuelle ou ses annexes : 3 mois
Secteur sauvegardé + 1 mois R.423-24
Demande de dérogation à certaines règles du Plan Local d’Urbanisme(reconstruction d’un bâtiment détruit à la suite d’une catastrophe naturelle, restauration d’immeubles protégés au titre des monuments historiques, travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant) + 1 mois R.423-24
Projet soumis à l’avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles + 1 mois R.423-24
Consultation d’une commission départementale ou régionale + 2 mois R.423-25 a) – majoration de délai non cumulable avec celle prévue par l’article R.423-24
Consultation du Ministère de l’Agriculture en application de l’article L.643-4 du code rural(projet en rapport avec une appellation d’origine) + 2 mois R.423-25 b) – majoration de délai non cumulable avec celle prévue par l’article R.423-24
Demande de dérogation à l’article L.111-3 du code rural(demande de construction d’un bâtiment à usage d’habitation selon une distance d’éloignement inférieure que celles prévues par les dispositions locales par rapport à un bâtiment agricole) + 2 mois R.423-25 c) – majoration de délai non cumulable avec celle prévue par l’article R.423-24
Projet situé dans un espace dans le cœur d’un futur parc national ou ayant vocation à y être classé - 5 mois si les travaux peuvent faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par l’établissement public du parc R.423-26
- 6 mois dans les autres cas
Consultation d’une commission nationale 6 mois R.423-27 a)
Consultation de l’assemblée de Corse 6 mois R.423-27 b)
Permis de construire portant sur un immeuble inscrit ou un immeuble adossé à un immeuble classé 6 mois R.423-28 a)
Permis de construire portant sur un projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits 6 mois R.423-28 b)
Permis de construire portant sur un ERP soumis à autorisation au titre du code de la construction et de l’habitation 6 mois R.423-28 c)
Permis de construire portant sur des travaux relatifs à un immeuble de grande hauteur 6 mois R.423-28 d)
Permis de construire précédé d’une autorisation de défrichement - 7 mois si le défrichement est soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains R.423-29
- 9 mois si le défrichement fait l’objet d’une enquête publique
- 3 mois dans les autres cas
Permis de construire soumis à l’autorisation du Ministre de la Défense ou du Ministre chargé des sites 12 mois R.423-31
Dans le cas prévu au R.423-20 (projet soumis à enquête publique),sauf lorsque l’enquête publique porte sur un défrichement 2 mois, à compter de la réception par l’autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur R.423-32

Délai de notification de la majoration du délai de droit commun (articles R.423-24 à R.423-33)

À compter du dépôt ou de la réception du dossier en mairie, le service en charge de l’examen de la demande dispose d’un délai de 1 mois pour informer le demandeur de la prolongation du délai de droit commun, même si le dossier est incomplet (article R.423-42 du code de l’urbanisme).

La notification de majoration du délai doit préciser :

  • Le nouveau délai d’instruction et le cas échéant son nouveau point de départ ;
  • Les motifs ayant conduit l’administration a augmenté le délai d’obtention du permis de construire (ex. terrain situé en secteur sauvegardé)
  • S’il y’a lieu, les conditions pour lesquelles le silence de l’administration vaudra refus tacite du permis de construire à l’issue du délai d’instruction (voir l’article R.424-2 du code de l’urbanisme)

Passé le délai de 1 mois à compter du dépôt du dossier ou de sa réception en mairie, le délai d’instruction ne peut plus être modifié par l’administration (article R.423-43 du code de l’urbanisme).

Lorsque les notifications sont adressées par lettre recommandée avec avis de réception, la notification est réputée être reçue à la date de la première présentation du courrier (R.423-47 du code de l’urbanisme), quand bien même la notification a été transmise au bureau de poste (Conseil d’État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, 07/07/2008, 310985).

Les notifications sont adressées par l’administration par lettre recommandée avec avis de réception (article R.423-46 du code de l’urbanisme).

Prolongations exceptionnelles

Le code de l’urbanisme prévoit des dispositions spéciales portant prolongation exceptionnelle du délai d’instruction.

Ces prolongations exceptionnelles, distinctes des majorations de délais (vues au paragraphe précédent), sont essentiellement applicables en vue de tenir compte d’observations défavorables émises par un service extérieur à l’autorité compétente en matière d’instruction du permis de construire.

Tableau des prolongations exceptionnelles

Ci-dessous un tableau récapitulatif des prolongations exceptionnelles au titre du code de l’urbanisme, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire :

Délai d’obtention du permis de construire Réglementation(code de l’urbanisme)
Permis de construire subordonné à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France Lorsque l’autorité compétente en matière de permis de construire a saisi le Préfet de région ou le Préfet de Corse d’un recours contre l’avis de l’ABF : R.423-35
- + 1 mois si le projet est situé dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
- + 2 mois en dehors d’une AVAP ou d’une ZPPAUP
Permis de construire subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale octroyée par la commission départementale d’aménagement commerciale ou à une autorisation de création / réouverture au public d’établissement de spectacles cinématographiques Lorsque la demande a fait l’objet d’un refus de la commission départementale compétente :+ 5 mois à compter du recours R.423-36
Permis de construire subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale octroyée par la commission départementale d’aménagement commerciale Lorsque la demande a fait l’objet d’un refus de la commission :+ 2 mois à compter du recours déposé devant la commission nationale d’aménagement commercial R.423-36-1
Evocation par le Ministre en charge des Monuments historiques et des espaces protégés 6 mois R.423-37
Evocation par le Ministre en charge de la protection de la nature 1 an R.423-37
Saisine de la commission Européenne (effet significatif d’un projet sur un ou plusieurs sites Natura 2000) Suspension du délai d’instruction jusqu’à la date de réception par le service instructeur de l’avis de la commission Européenne R.423-37-1

Délai de notification de majoration de délai dans le cadre d’une prolongation exceptionnelle (art. R.423-34 à R.423-37-1) :

La notification de prolongation exceptionnelle est notifiée au demandeur avant l’expiration du délai d’instruction, éventuellement majoré (article R.423-44 du code de l’urbanisme).

Délai d’obtention permis de construire tacite

La réforme de 2007 du permis de construire a prévu de garantir les délais d’instruction en précisant les conditions dans lesquelles un accord tacite peut intervenir.

Définition accord tacite

Un accord tacite consiste en un avis favorable émis de manière implicite par l’autorité compétente.

Ainsi, la réforme de 2007 prévoit que dans certains cas, « le silence gardé de l’administration » à l’issue du délai d’instruction vaut acceptation de la demande de permis de construire.

Cette forme d’accord s’oppose à la décision « expresse », qui quant à lui consiste en un accord émis de façon explicite par l’administration au travers d’une notification transmise au bénéficiaire du permis de construire.

Il importe d’observer que l’absence de décision expresse peut, dans certains cas, valoir refus implicite de la demande.

Comment obtenir un permis de construire tacite ?

L’article R.424-1 du code de l’urbanisme dispose que le permis de construire tacite intervient à l’expiration du délai d’instruction.

Pour rappel, le délai d’instruction de droit commun est indiqué sur le récépissé de dépôt du permis de construire.

Si le délai d’instruction doit être majoré, alors le demandeur fait l’objet d’une notification pour majoration de délai avant la fin du 1er mois qui suit le dépôt ou la réception du dossier en mairie.

Voir plus haut : tableau des majorations de délai.

Conditions du permis de construire tacite

Le dossier doit être complet

Le délai d’obtention du permis de construire débute à partir du dépôt ou de la réception en mairie d’un dossier complet.

Pour mémoire, un dossier incomplet doit faire l’objet d’une notification adressée au demandeur dans un délai de 1 mois à compter du dépôt en mairie. Le demandeur dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

À l’issue du délai de 3 mois, la demande fait l’objet d’une décision implicite de rejet.

En conséquence, un permis de construire incomplet ne peut pas donner lieu à un accord tacite.

L’administration ne doit pas s’être prononcée pendant le délai d’instruction de la demande

L’accord tacite est implicite : dès lors que le service compétent à émis un avis, qu’il soit favorable ou défavorable, même en dehors du délai d’instruction, le permis de construire tacite ne peut pas intervenir (voir plus loin : retrait de permis de construire.

La demande ne porte pas sur l’un des projets pour lesquels la décision tacite vaut refus implicite

Le code de l’urbanisme prévoit plusieurs exceptions à l’accord tacite, notamment en son article R.424-2.

De telle sorte que pour ces projets, le silence de l’administration vaut décision implicite de refus du permis de construire :

Travaux soumis à autorisation à l’autorisation du Ministre de la Défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles
Projet ayant fait l’objet d’une évocation par le Ministre en charge des sites
Projet portant sur un immeuble inscrit ou un immeuble adossé à un immeuble classé
Projet soumis à enquête publique au titre du code de l’environnement (enquête publique relative aux opérations susceptibles d’affecter l’environnement)
Projet soumis à la consultation de l’Assemblée de Corse
Projet situé dans un espace au cœur d’un parc national ou ayant pour vocation à y être classé
Projet dont le permis de construire ayant fait l’objet d’un refus de la commission départementale est subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale, ou à une autorisation de création/extension/réouverture d’un établissement cinématographique
Projet ayant fait l’objet d’un avis défavorable de la commission départementale ou nationale d’aménagement commercial
Démolition soumise à permis de démolir dont le terrain est situé dans un site inscrit

Lorsque la demande est soumise à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France : l’avis de l’ABF doit être positif

Le service instructeur doit recueillir l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dès lors que le permis de construire porte sur un terrain compris dans un secteur sauvegardé (article R.423-54 du code de l’urbanisme).

Il importe de bien comprendre que le service instructeur en charge de la demande du permis de construire et l’ABF sont distincts l’un de l’autre (l’ABF officie au sein du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine – STAP, le service instructeur peut-être la DDT, la mairie ou l’intercommunalité).

Lorsqu’il est saisi, l’ABF dispose d’un délai de deux mois pour émettre un avis. En l’absence de décision passé le délai de deux mois, l’ABF est réputé avoir émis un avis favorable (article R.423-67 du code de l’urbanisme). Le délai débute à partir de la réception par l’ABF de la demande d’avis émis par le service instructeur (article R.423-59 du code de l’urbanisme).

En cas d’avis défavorable de l’ABF, ou d’accord soumis à prescriptions, la demande de permis de construire ne peut pas être obtenue de manière tacite.

Au contraire, à défaut d’une notification expresse à l’issue du délai d’instruction, l’avis défavorable ou soumis à prescriptions de l’ABF emporte décision implicite du rejet de la demande.

Il revient à l’ABF d’adresser une copie de son avis au demandeur afin de lui porter à connaissance qu’il ne peut pas bénéficier d’un accord tacite à l’issue du délai d’instruction (article R.424-4 du code de l’urbanisme).

Permis de construire tacite illégal

Il faut savoir qu’un permis de construire peut faire l’objet d’un accord tacite même s’il est illégal.

Par exemple, il est tout à fait possible que l’administration, faute de temps, n’ait pas pu prononcer un refus explicite. Également, l’administration peut, par manque de temps, faire parvenir une notification de refus du permis de construire qu’après l’expiration du délai d’instruction.

Dans de tels cas, le permis de construire est alors très largement susceptible de faire l’objet d’un retrait par l’autorité compétente dans les 3 mois qui suivent l’obtention du permis tacite (article L.424-5 du code de l’urbanisme).

En parallèle, il peut faire l’objet d’une annulation par le Juge administratif s’il est attaqué par un tiers dans le délai de recours contentieux à la suite de son affichage sur le terrain (articles R.424-15 et R.600-2 du code de l’urbanisme).

Permis de construire tacite et participations d’urbanisme

La délivrance d’un permis de construire, même tacite, peut donner lieu à l’acquittement de la taxe d’aménagement ou du versement pour sous-densité.

L’autorité compétente dispose d’un délai de deux mois à partir de la naissance du permis de construire tacite pour déterminer les participations exigibles (article L.424-6 du code de l’urbanisme).

Délai d’installation du panneau d’affichage

Le permis de construire, qu’il soit fasse l’objet d’une décision expresse ou tacite, donne lieu à un affichage sur le terrain dès la notification de l’arrêté d’accord ou dès la naissance du permis tacite (article R.424-15 du code de l’urbanisme).

Le panneau d’affichage doit être installé pendant toute la durée du chantier.

Le panneau d’affichage doit répondre à des règles de forme et de fond :

  • Il doit être visible depuis l’extérieur du terrain sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres (article A 424-15 du code de l’urbanisme).
  • Il doit comporter des mentions relatives à : l’identité du bénéficiaire du permis de construire, la date et les références du permis de construire, l’objet du projet, les surfaces créées et/ou démolies, les conditions et délais de recours des tiers (articles A 424-16 et suivants du code de l’urbanisme).

Délai de recours d’un permis de construire

Délai de recours des tiers

Les paragraphes ci-dessous intéressent essentiellement le recours exercé par les tiers à l’encontre de la délivrance d’un permis de construire et à l’encontre d’une décision négative émise par l’administration.

Délai de recours contentieux

Tous tiers ayant un intérêt à agir peut exercer un recours contentieux administratif à l’encontre du permis de construire.

Le délai de recours contentieux est de 2 mois à partir de la pose du panneau d’affichage sur le terrain (article R.600-2 du code de l’urbanisme).

En absence de panneau d’affichage (qui doit en principe donner lieu à une contravention), le permis de construire peut être attaqué par les tiers sans condition de délai, sous réserve que le recours s’exerce sous un délai inférieur à 1 an après l’achèvement des travaux (article R.600-3 du code de l’urbanisme).

Le recours contentieux doit être notifié par son auteur auprès de l’administration ayant délivré le permis de construire et auprès du bénéficiaire de l’autorisation dans les 15 jours francs suivants le dépôt du recours.

Délai de recours administratif

Le recours administratif est exercé :

  • Auprès de l’autorité ayant délivré le permis de construire : il s’agit du recours gracieux
  • Auprès de l’autorité supérieure à celle ayant délivré le permis de construire : il s’agit du recours hiérarchique.

Le point de départ du délai de recours administratif débute :

  • A partir de la notification de la décision émise par le service instructeur si le recours est exercé par le demandeur du permis de construire ;
  • A partir de la pose du panneau d’affichage si le recours est exercé par un tiers ayant intérêt à agir.

Le délai de recours administratif est de deux mois (article R.600-2 du code de l’urbanisme).

Le recours doit être notifié à la fois auprès de l’autorité ayant délivré le permis de construire et auprès du bénéficiaire de l’accord dans les 15 jours francs suivants le dépôt du recours.

Le délai de recours contentieux est en principe prorogé de deux mois à partir de la notification de la décision de rejet de recours, exclusivement lorsque les conditions de fond et de forme du recours gracieux ont bien été respectées : intérêt à agir, délais, notifications du recours aux intéressés.

Le silence gardé par l’administration pendant un délai de deux mois vaut décision implicite de rejet du recours (article R.421-3 du code de justice administrative).

Le délai de recours à l’encontre de l’avis négatif de l’ABF

Le recours exercé à l’encontre de l’avis négatif de l’ABF doit être adressé au Préfet de région par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de deux mois à partir de la notification de refus du permis de construire (article R.424-14 du code de l’urbanisme).

Il revient au Préfet de notifier la demande de recours auprès du maire ou de l’administration ayant délivré le permis de construire.

Si l’avis de l’ABF est contredit par le Préfet, le service instructeur doit statuer à nouveau sur le permis de construire dans le mois suivant la réception de l’avis du Préfet.

Délai de retrait du permis de construire

S’il est illégal, le permis de construire peut être retiré par l’autorité compétente l’ayant délivré pendant un délai de 3 mois à partir de la date de la délivrance du permis de construire (article L.424-5 du code de l’urbanisme).

Un permis de construire obtenu de façon tacite est réputé retiré dès lors que l’administration notifie un refus explicite dans le délai de 3 mois à l’issue de sa naissance (Conseil d’Etat, Assemblée, du 1 juin 1973, 85804).

Le retrait d’un permis de construire doit être précédé d’une procédure contradictoire, permettant à l’intéressé d’exprimer ses observations (article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations). Un permis licite ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Délai de contestation de la conformité des travaux

À l’issue des travaux, le bénéficiaire du permis de construire adresse une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) en mairie (article L.462-1 du code de l’urbanisme).

À compter de la date de réception en mairie de la DAACT, l’administration dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux (article R.462-6 du code de l’urbanisme).

Délai d’action en démolition et réparation

Dès lors qu’une construction édifiée conformément au permis de construire a fait l’objet d’une annulation par le Tribunal administratif, son propriétaire peut faire l’objet par une juridiction judiciaire d’une action en démolition dans un délai de deux ans suivant la décision d’annulation (article L.480-13 du code de l’urbanisme - Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mai 2013, 12-15.254).

De même, le constructeur peut voir sa responsabilité civile engagée et faire l’objet d’une action en réparation lorsque la construction édifiée conformément au permis de construire a fait l’objet d’une annulation, au plus tard sous un délai de deux ans après l’achèvement des travaux.

Durée de validité du permis de construire

Le permis de construire se périme si les travaux n’ont pas été entrepris sous un délai de deux ans à partir de la notification accordant le permis de construire en cas de décision tacite ou à partir de l’expiration du délai d’instruction en cas d’accord tacite (article R.424-17 du code de l’urbanisme).

Il revient alors au bénéficiaire des travaux d’adresser en mairie une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) au début des travaux (article R.424-16 du code de l’urbanisme).

De même, le permis de construire se périme si les travaux ont été interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.

Le délai de péremption du permis de construire est suspendu si le permis de construire a fait l’objet d’un recours ou si une action en démolition a été engagée devant le Juge civil jusqu’à la prise de décision du Tribunal (article R.424-19 du code de l’urbanisme).

Prorogation du délai de validité du permis de construire

Le permis de construire peut être prorogé pour une année sur demande du bénéficiaire (article R.424-1 du code de l’urbanisme), si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas évolués de façon défavorable.

La demande de prorogation est adressée par pli recommandé ou déposée en mairie au plus tard deux mois avant la fin du délai de validité du permis de construire (article R.424-22 du code de l’urbanisme).

Le silence de l’administration à l’issue d’un délai de deux mois à compter du dépôt ou de la réception du dossier entraîne prorogation implicite (article R.424-23 du code de l’urbanisme).

Quelques observations

Le dossier de permis de construire se dépose en main propre contre décharge ou par lettre recommandée avec accusé de réception

Très clairement, la date du dépôt du permis de construire consiste en un élément crucial à plusieurs titres :

1. Il marque le point de départ du délai d’instruction, à l’expiration duquel le demandeur du permis de construire peut se prévaloir d’un permis tacite ;
2. Il engage l’administration à transmettre toutes notifications de majoration de délai ou de demande de pièces complémentaires dans un délai de 1 mois. Aucune autre pièce ne peut être exigée au-delà de ce délai, de même, aucune majoration de délai ne peut être invoquée (tout du moins en principe – en pratique peut-être que l’administration conserve la possibilité d’émettre un refus à l’issue du délai d’instruction dès lors que la demande ne peut pas être instruite).

Aussi, afin d’obtenir ces garanties, il est essentiel pour l’administré de disposer de tout document attestant de la date du dépôt du dossier en mairie, notamment du récépissé de dépôt.

Sauf que le récépissé de dépôt est souvent négligé par le demandeur du permis de construire (parfois aussi par l’administration).

Tout particulièrement, la transmission du dossier de permis de construire par envoi postal simple est à éviter dans la mesure où le pétitionnaire ne dispose alors d’aucun élément permettant de démontrer la date du dépôt en mairie, dès lors qu’elle ne lui adresse pas le récépissé de dépôt en retour.

L’idéal est donc de déposer le permis de construire directement en mairie, accompagné du récépissé de dépôt, ou, le cas échéant, de le transmettre en lettre recommandée avec accusé de réception (comme prévu à l’article R.423-1 du code de l’urbanisme).

Obtention du permis de construire tacite : un retrait est toujours possible

Le permis de construire tacite est obtenu après l’expiration du délai d’instruction, sauf exception prévue par le code de l’urbanisme (voir plus haut : exceptions au permis tacite).

Pour autant, un permis tacite peut toujours être retiré par l’administration pendant un délai de 3 mois dès lors qu’il ne respecte pas une des dispositions d’urbanisme.

De telle sorte que l’obtention d’un permis de construire tacite ne s’impose en aucune manière aux règles d’usage des sols.

Adresse email : à éviter

Le code de l’urbanisme permet à l’administration de transmettre les notifications par courrier électronique.

Il est peut-être préférable de s’en tenir aux envois papier en prévention d’éventuelles indisponibilités techniques. Les notifications doivent être transmises par l’administration sous un délai de 1 mois à compter du dépôt ou de la réception du dossier en mairie.

En cas de défaut de réception du courrier électronique, l’administré peut penser, à tort, que le délai n’a pas été majoré ou que son dossier est complet.

L’expiration du recours des tiers améliore la sécurité juridique de l’opération

Le délai de recours des tiers, qui est de deux mois, débute à partir de la pose du panneau d’affichage sur le terrain. De telle sorte que rien n’empêche le bénéficiaire du permis de construire de débuter ses travaux à l’expiration du délai de recours des tiers en vue d’améliorer la sécurité juridique de l’opération de construction.

Au contraire, cette pratique est assez courante dans le milieu professionnel.

Combien de temps pour obtenir un permis de construire « stable » ?

Deux étapes sensibles sont à observer dans le cadre de l’obtention d’un permis de construire :

1. Le délai de recours des tiers, qui peut au final s’étendre jusque 4 mois si un recours administratif est intenté préalablement au recours contentieux ;
2. Le délai de contestation de la conformité des travaux par l’administration à l’achèvement du chantier, qui est de 3 mois.

A ces délais s’ajoutent le délai d’instruction (2 ou 3 mois) éventuellement majoré (6 mois pour un ERP), étant entendu que le délai d’instruction débute à la réception d’un permis complet.

Il faut enfin prendre en compte les éventuels recours civils exercés par les tiers, par exemple, à la suite d’un trouble anormal du voisinage occasionné par la construction.

Au final, peut-être qu’il est possible de noter qu’un permis de construire est « stable » s’il n’est jamais attaqué …


Plus d’infos sur ce sujet :

Construire en zone agricole : comment obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable
Existe-t-il une astuce pour construire légalement sans permis de construire ?
Servitudes civiles et autorisations de construire (permis de construire, déclaration préalable)
Réussir à obtenir une autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable)
Construire une véranda : permis de construire ou déclaration ?

Dans la même rubrique