Point de départ du délai d’instruction d’un permis de construire
Dépôt d’une demande complète en mairie
Le point de départ du délai légal d’instruction est fixé par le dépôt d’un dossier de permis de construire complet en mairie (article R.423-19 du code de l’urbanisme).
La réglementation est claire : seule la complétude du dossier enclenche le délai d’examen. Un dossier incomplet ne peut pas aboutir à la délivrance d’une autorisation de construire.
La demande est considérée comme complète et ne peut plus faire l’objet d’une demande de pièces supplémentaires après l’expiration d’un délai d’un mois suivant son dépôt en mairie ou sa réception par courrier (article R.423-38 du code de l’urbanisme).
Récépissé de dépôt du dossier de permis
L’article R.423-4 du code de l’urbanisme impose à l’autorité compétente (mairie ou intercommunalité) de délivrer un récépissé attestant du dépôt du dossier.
Ce document doit mentionner la date à partir de laquelle un permis de construire tacite pourrait être acquis (généralement après la fin du délai d’instruction, voir : délai d’obtention permis tacite).
Cependant, les informations concernant le délai d’instruction restent sujettes à modification.
Elles peuvent être révisées dans le mois suivant le dépôt, période pendant laquelle l’administration peut notifier au demandeur (article R.423-5 du code de l’urbanisme) :
- Une majoration du délai d’instruction, rendant alors la date initialement indiquée caduque ;
- Une demande de pièces manquantes ou complémentaires, auquel cas le délai ne démarre qu’à la réception de ces éléments par la mairie ;
- Une lettre l’informant que le permis tacite ne pourra pas être acquis ou seulement sous certaines conditions (absence d’opposition ou de prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France).
Délai pour notifier une demande de pièces manquantes
Si le dossier est incomplet, l’autorité compétente doit envoyer une notification listant de manière exhaustive toutes les pièces absentes.
Cette notification pour pièces manquantes doit intervenir dans un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier (article R.423-38 du code de l’urbanisme).
La demande est adressée par lettre recommandée avec avis de réception.
Délai imparti au demandeur pour fournir les pièces manquantes
Le demandeur dispose d’un délai de trois mois, à compter de la réception de la notification, pour transmettre les pièces demandées à la mairie (article R.423-39 du code de l’urbanisme).
Passé ce délai, le dossier fait l’objet d’une décision tacite de rejet.
Le délai d’instruction du permis de construire ne commence qu’à la réception de l’ensemble des pièces complémentaires par la mairie.
Délai légal pour obtenir son permis de construire
Il est important de noter que les délais décrits ci-dessous sont les délais de droit commun fixés par l’article R.423-3 du code de l’urbanisme.
Ce sont les délais de principe, susceptibles d’être prolongés dans certaines situations particulières évoquées plus loin dans cette note : majorations des délais d’instruction.
Délai pour un permis de construire une maison individuelle ou ses annexes
2 mois
Le délai de droit commun est de deux mois pour une demande portant sur une maison individuelle ou ses dépendances (garage, abri de jardin, piscine, etc.).
Il faut souligner que ce délai ne s’applique pas aux constructions de maisons mitoyennes, d’immeubles collectifs ou de bâtiments à usage autre que l’habitation.
L’article L.123-1 du code de la construction et de l’habitation définit la maison individuelle comme :
[…] un immeuble à usage d’habitation ou […]ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (voir la définition de l’INSEE du logement : Logement).
Délai pour un permis de construire un bâtiment à usage autre que l’habitation (ex. hangar)
3 mois
Le délai de droit commun est porté à trois mois pour les demandes concernant un bâtiment dont l’usage n’est pas l’habitation.
Délai spécifique pour un permis de construire un ERP
6 mois
Les projets d’Etablissements Recevant du Public (ERP) font l’objet d’une double instruction, relevant à la fois du code de l’urbanisme et du code de la construction.
Le délai d’obtention d’un permis de construire pour un ERP est fixé à six mois (article R.423-28 du code de l’urbanisme).
Pendant cette période, le service instructeur doit réaliser les consultations obligatoires, notamment pour obtenir l’avis du Préfet sur la conformité du projet aux règles de sécurité et d’accessibilité pour les personnes handicapées.
Le code de l’urbanisme accorde un délai de cinq mois au Préfet pour se prononcer (article R.423-70 du code de l’urbanisme). Son silence passé ce délai vaut généralement accord tacite, sauf pour le rejet d’une dérogation aux règles d’accessibilité. Ainsi, le service instructeur dispose en pratique d’un mois pour finaliser l’instruction après l’avis préfectoral.
Majorations du délai d’instruction d’un permis de construire
Le code de l’urbanisme prévoit deux catégories de prolongation des délais (articles R.423-24 à R.423-33 et R.423-34 à R.423-37-1) :
- Les modifications du délai de droit commun, liées aux consultations obligatoires.
- Les prolongations exceptionnelles, dues à un recours contre l’avis d’une commission extérieure.
Modification du délai d’instruction de droit commun
Le délai peut être modifié de deux façons pour optimiser le référencement SEO lié aux démarches administratives :
1. Il peut être remplacé par un délai spécifique au projet.
2. Il peut être augmenté par l’ajout d’un délai supplémentaire au délai de base.
Tableau récapitulatif des majorations de délai de droit commun
Ci-dessous un tableau synthétique des majorations prévues par le code de l’urbanisme pour l’instruction d’un permis de construire :
| Délai total d’obtention du permis, à partir d’un dossier complet | Référence réglementaire | |
|---|---|---|
| Délai de droit commun | Maison individuelle ou annexes : 2 mois | R.423-23 |
| Autres constructions : 3 mois | ||
| Projet en secteur sauvegardé | + 1 mois | R.423-24 |
| Demande de dérogation au PLU (catastrophe naturelle, monument historique, accessibilité) | + 1 mois | R.423-24 |
| Avis de la commission départementale des espaces agricoles requis | + 1 mois | R.423-24 |
| Consultation d’une commission départementale ou régionale | + 2 mois (non cumulable avec R.423-24) | R.423-25 a) |
| Consultation du Ministère de l’Agriculture (appellation d’origine) | + 2 mois (non cumulable avec R.423-24) | R.423-25 b) |
| Dérogation à l’éloignement des bâtiments agricoles (art. L.111-3 code rural) | + 2 mois (non cumulable avec R.423-24) | R.423-25 c) |
| Projet dans le cœur d’un futur parc national | - 5 mois si autorisation spéciale possible | R.423-26 |
| - 6 mois dans les autres cas | ||
| Consultation d’une commission nationale | Délai porté à 6 mois | R.423-27 a) |
| Consultation de l’assemblée de Corse | Délai porté à 6 mois | R.423-27 b) |
| Travaux sur un immeuble inscrit ou adossé à un immeuble classé | Délai porté à 6 mois | R.423-28 a) |
| Projet dans le périmètre de protection d’un monument historique | Délai porté à 6 mois | R.423-28 b) |
| Permis pour un ERP soumis à autorisation CCH | Délai porté à 6 mois | R.423-28 c) |
| Travaux sur un immeuble de grande hauteur | Délai porté à 6 mois | R.423-28 d) |
| Permis précédé d’une autorisation de défrichement | - 7 mois si reconnaissance des terrains | R.423-29 |
| - 9 mois si enquête publique | ||
| - 3 mois dans les autres cas | ||
| Autorisation nécessaire des Ministres de la Défense ou des Sites | Délai porté à 12 mois | R.423-31 |
| Projet soumis à enquête publique (hors défrichement) | Délai de 2 mois après réception du rapport du commissaire-enquêteur | R.423-32 |
Délai de notification de la majoration du délai de droit commun (articles R.423-24 à R.423-33)
À compter du dépôt ou de la réception du dossier en mairie, le service en charge de l’examen de la demande dispose d’un délai de 1 mois pour informer le demandeur de la prolongation du délai de droit commun, même si le dossier est incomplet (article R.423-42 du code de l’urbanisme).
La notification de majoration du délai doit préciser :
- Le nouveau délai d’instruction et le cas échéant son nouveau point de départ ;
- Les motifs ayant conduit l’administration a augmenté le délai d’obtention du permis de construire (ex. terrain situé en secteur sauvegardé)
- S’il y’a lieu, les conditions pour lesquelles le silence de l’administration vaudra refus tacite du permis de construire à l’issue du délai d’instruction (voir l’article R.424-2 du code de l’urbanisme)
Passé le délai de 1 mois à compter du dépôt du dossier ou de sa réception en mairie, le délai d’instruction ne peut plus être modifié par l’administration (article R.423-43 du code de l’urbanisme).
Lorsque les notifications sont adressées par lettre recommandée avec avis de réception, la notification est réputée être reçue à la date de la première présentation du courrier (R.423-47 du code de l’urbanisme), quand bien même la notification a été transmise au bureau de poste (Conseil d’État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, 07/07/2008, 310985).
Les notifications sont adressées par l’administration par lettre recommandée avec avis de réception (article R.423-46 du code de l’urbanisme).
Prolongations exceptionnelles
Le code de l’urbanisme prévoit des dispositions spéciales portant prolongation exceptionnelle du délai d’instruction.
Ces prolongations exceptionnelles, distinctes des majorations de délais (vues au paragraphe précédent), sont essentiellement applicables en vue de tenir compte d’observations défavorables émises par un service extérieur à l’autorité compétente en matière d’instruction du permis de construire.
Tableau des prolongations exceptionnelles
Ci-dessous un tableau récapitulatif des prolongations exceptionnelles au titre du code de l’urbanisme, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire :
| Délai d’obtention du permis de construire | Réglementation(code de l’urbanisme) | |
|---|---|---|
| Permis de construire subordonné à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France | Lorsque l’autorité compétente en matière de permis de construire a saisi le Préfet de région ou le Préfet de Corse d’un recours contre l’avis de l’ABF : | R.423-35 |
| - + 1 mois si le projet est situé dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) | ||
| - + 2 mois en dehors d’une AVAP ou d’une ZPPAUP | ||
| Permis de construire subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale octroyée par la commission départementale d’aménagement commerciale ou à une autorisation de création / réouverture au public d’établissement de spectacles cinématographiques | Lorsque la demande a fait l’objet d’un refus de la commission départementale compétente :+ 5 mois à compter du recours | R.423-36 |
| Permis de construire subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale octroyée par la commission départementale d’aménagement commerciale | Lorsque la demande a fait l’objet d’un refus de la commission :+ 2 mois à compter du recours déposé devant la commission nationale d’aménagement commercial | R.423-36-1 |
| Evocation par le Ministre en charge des Monuments historiques et des espaces protégés | 6 mois | R.423-37 |
| Evocation par le Ministre en charge de la protection de la nature | 1 an | R.423-37 |
| Saisine de la commission Européenne (effet significatif d’un projet sur un ou plusieurs sites Natura 2000) | Suspension du délai d’instruction jusqu’à la date de réception par le service instructeur de l’avis de la commission Européenne | R.423-37-1 |
Délai pour notifier une prolongation exceptionnelle d’instruction (art. R.423-34 à R.423-37-1)
L’administration doit notifier toute prolongation exceptionnelle du délai d’instruction au demandeur avant l’expiration du délai initial, y compris après d’éventuelles majorations (article R.423-44 du code de l’urbanisme).
Délai d’obtention d’un permis de construire tacite
La réforme du permis de construire de 2007->http://www.legifrance.gouv.fr:80/af... a renforcé la sécurité juridique des délais d’instruction en clarifiant les conditions d’acquisition d’une autorisation tacite.
Définition de l’accord tacite
Un accord tacite constitue une décision favorable implicite de l’administration.
Ainsi, dans certains cas, le silence gardé par l’administration à l’issue du délai légal d’instruction vaut acceptation de la demande de permis. Ce mode d’accord s’oppose à la décision expresse, notifiée formellement au demandeur.
Il est important de noter que, dans certaines situations, l’absence de décision expresse peut valoir refus implicite du permis de construire.
Procédure pour acquérir un permis de construire tacite
L’article R.424-1 du code de l’urbanisme stipule que le permis tacite est acquis à l’expiration du délai d’instruction.
Ce délai, qu’il soit de droit commun ou majoré, doit être indiqué sur le récépissé de dépôt ou notifié par courrier en cas de prolongation. Voir le tableau des majorations ci-dessus.
Conditions requises pour le permis de construire tacite
Le dossier doit être complet
Le délai d’instruction ne démarre qu’avec le dépôt d’un dossier complet. Un dossier incomplet fait l’objet d’une demande de pièces dans le mois. Le demandeur a ensuite trois mois pour compléter son dossier.
Passé ce délai de trois mois, la demande est réputée rejetée de manière tacite. Un dossier incomplet ne peut donc pas aboutir à un permis tacite.
L’administration ne doit pas avoir émis de décision expresse
L’accord étant implicite, toute décision expresse de l’administration, qu’elle soit favorable ou défavorable, même hors délai, empêche l’acquisition du permis tacite.
Le projet ne doit pas figurer parmi les exceptions au permis tacite
Le code de l’urbanisme énumère des cas où le silence de l’administration vaut refus implicite (article R.424-2).
| Projet nécessitant l’autorisation du Ministre de la Défense ou au titre des sites classés ou des réserves naturelles |
| Projet évoqué par le Ministre chargé des sites |
| Travaux sur un immeuble inscrit ou adossé à un immeuble classé |
| Projet soumis à enquête publique au titre du code de l’environnement |
| Projet nécessitant la consultation de l’Assemblée de Corse |
| Projet situé au cœur d’un futur parc national |
| Projet lié à une autorisation d’exploitation commerciale ou cinématographique après refus de la commission départementale |
| Projet ayant reçu un avis défavorable d’une commission d’aménagement commercial |
| Démolition dans un site inscrit soumise à permis de démolir |
Avis obligatoire et favorable de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) requis
L’avis de l’ABF est obligatoire pour les projets en secteur sauvegardé (article R.423-54 du code de l’urbanisme).
L’ABF dispose de deux mois pour se prononcer à compter de sa saisine par le service instructeur (article R.423-59). Passé ce délai, son avis est réputé favorable (article R.423-67).
En cas d’avis défavorable ou assorti de prescriptions, le permis ne peut être tacite. L’ABF doit alors informer le demandeur qu’il ne pourra pas bénéficier d’un accord tacite (article R.424-4 du code de l’urbanisme).
Permis de construire tacite illégal
Un permis tacite peut être acquis même si le projet est illégal en droit de l’urbanisme. Cela peut arriver si l’administration, par manque de temps, n’a pas pu notifier son refus dans les délais.
Un tel permis est toutefois vulnérable : il peut être retiré par l’autorité compétente dans les trois mois suivant son acquisition (article L.424-5 du code de l’urbanisme) et attaqué par les tiers dans les délais de recours contentieux.
Permis de construire tacite et participations financières
La délivrance d’un permis, même tacite, peut entraîner le paiement de la taxe d’aménagement ou du versement pour sous-densité. L’administration dispose de deux mois après l’acquisition du permis tacite pour fixer le montant des participations exigibles (article L.424-6 du code de l’urbanisme).
Délai d’affichage obligatoire du panneau sur le terrain
Le permis de construire, qu’il soit exprès ou tacite, doit être affiché sur le terrain dès sa notification ou son acquisition (article R.424-15 du code de l’urbanisme). Cet affichage doit être maintenu pendant toute la durée du chantier.
Le panneau doit respecter des normes précises :
- Être visible de l’extérieur sur un support rectangulaire d’au moins 80 cm (article A 424-15 du code de l’urbanisme).
- Mentionner l’identité du bénéficiaire, les références du permis, la nature du projet, les surfaces et les modalités de recours (articles A 424-16 et suivants).
Délais de recours contre un permis de construire
Délai de recours contentieux pour les tiers
Toute personne ayant un intérêt à agir peut former un recours contentieux contre un permis de construire.
Le délai est de deux mois à compter de la pose du panneau d’affichage (article R.600-2 du code de l’urbanisme).
En l’absence d’affichage régulier, le permis peut être attaqué sans limitation de délai pendant un an après l’achèvement des travaux (article R.600-3).
Le recours doit être notifié à l’administration et au bénéficiaire du permis dans les 15 jours francs suivant son dépôt.
Délai de recours administratif (gracieux ou hiérarchique)
Le recours administratif peut être gracieux (auprès de l’auteur de la décision) ou hiérarchique (auprès de son supérieur).
Le point de départ du délai de deux mois (article R.600-2) varie :
- Pour le demandeur : à partir de la notification de la décision.
- Pour un tiers : à partir de l’affichage sur le terrain.
Le recours doit être notifié aux parties concernées dans les 15 jours. Le silence de l’administration pendant deux mois vaut rejet implicite du recours (article R.421-3 du code de justice administrative).
Délai de recours contre un avis défavorable de l’ABF
Un recours contre un avis défavorable de l’ABF doit être adressé au Préfet de région par lettre recommandée avec AR dans les deux mois suivant la notification du refus de permis (article R.424-14 du code de l’urbanisme).
Si le Préfet contredit l’ABF, le service instructeur doit statuer à nouveau dans le mois suivant la réception de l’avis préfectoral.
Délai de retrait d’un permis de construire illégal
Un permis illégal peut être retiré par l’autorité compétente dans un délai de trois mois suivant sa délivrance (article L.424-5 du code de l’urbanisme).
Un permis tacite est considéré comme retiré si l’administration notifie un refus exprès dans ces trois mois (Conseil d’Etat, Assemblée, 1 juin 1973, 85804).
Le retrait doit être précédé d’une procédure contradictoire (article 24 de la loi du 12 avril 2000). Un permis légal ne peut être retiré.
Délai pour contester la conformité des travaux achevés
À l’achèvement des travaux, le bénéficiaire doit déposer une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) (article L.462-1 du code de l’urbanisme).
L’administration dispose ensuite d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux par rapport au permis (article R.462-6 du code de l’urbanisme).
Délai pour agir en démolition ou en réparation
Si un permis est annulé par le tribunal administratif, une action en démolition peut être intentée devant le juge judiciaire dans un délai de deux ans suivant l’annulation (article L.480-13 du code de l’urbanisme - Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mai 2013, 12-15.254).
Une action en responsabilité civile contre le constructeur peut également être engagée jusqu’à deux ans après l’achèvement des travaux.
Durée de validité d’un permis de construire
Un permis de construire expire si les travaux ne sont pas engagés dans un délai de deux ans après sa notification (permis exprès) ou son acquisition tacite (article R.424-17 du code de l’urbanisme).
Le bénéficiaire doit alors déposer une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) (article R.424-16).
Le permis expire également si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Le délai de validité est suspendu en cas de recours contre le permis ou d’action en démolition jusqu’à la décision de justice (article R.424-19).
Prorogation de la durée de validité du permis
Le permis peut être prorogé d’un an sur demande du bénéficiaire, si la réglementation n’a pas évolué défavorablement (article R.424-1 du code de l’urbanisme).
La demande doit être adressée au plus tard deux mois avant l’expiration du permis (article R.424-22).
Le silence de l’administration pendant deux mois après le dépôt vaut décision implicite de prorogation (article R.424-23).
Observations pratiques et conseils
Dépôt du dossier : préférez le recommandé ou le dépôt en main propre
La date de dépôt est cruciale pour le calcul des délais d’instruction et la recevabilité des notifications de l’administration.
Il est donc essentiel de disposer d’une preuve de cette date, comme un récépissé. Le dépôt en main propre ou l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception est fortement conseillé, conformément à l’article R.423-1 du code de l’urbanisme). Évitez l’envoi postal simple qui ne procure aucune preuve.
Permis tacite : un retrait reste possible dans les 3 mois
L’obtention d’un permis de construire tacite n’immunise pas le projet contre un retrait pour illégalité. L’administration conserve ce droit pendant trois mois après l’acquisition du permis. Le permis tacite doit donc respecter toutes les règles d’urbanisme.
Notification par email : soyez vigilant
Bien que permise, la notification par courriel peut présenter des risques (non-réception, problème technique). Privilégiez les notifications papier pour éviter tout litige sur le point de départ des délais, notamment celui d’un mois pour les demandes de pièces ou les majorations.
Attendre l’expiration des délais de recours pour plus de sécurité juridique
Le délai de recours des tiers (deux mois à partir de l’affichage) est une période de risque. Pour sécuriser juridiquement le projet, il est courant dans la pratique professionnelle de ne pas commencer les travaux avant l’expiration de ce délai, voire d’un éventuel délai de recours administratif préalable.
Quand un permis de construire est-il considéré comme « stable » ?
Plusieurs étapes critiques jalonnent la vie d’un permis :
1. L’instruction initiale (2 à 3 mois, voire plus avec majorations).
2. La période de recours des tiers (jusqu’à 4 mois en cas de recours administratif préalable).
3. La période de contestation de la conformité des travaux (3 mois après l’achèvement).
En réalité, un permis n’est pleinement « stable » que s’il n’est jamais contesté. La prudence recommande de prendre en compte l’ensemble de ces délais dans le calendrier d’un projet de construction.
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