Une construction dispensée de formalité doit obéir aux règles de droit des sols
Attention à une idée reçue : la dispense de formalités ne signifie pas une exemption des règles d’urbanisme.
Il est fondamental de comprendre que, sauf dans le cas des constructions temporaires, un projet non soumis à autorisation doit néanmoins respecter scrupuleusement les règles du droit des sols.
Qu’est-ce que la dispense de formalités ?
Le code de l’urbanisme établit un principe général à son article L.421-1 :
Toute construction, même sans fondations, nécessite au préalable la délivrance d’un permis de construire.
L’article L.421-4 vient nuancer ce principe en précisant que :
Un décret en Conseil d’État définit la liste des constructions, aménagements et travaux qui, par leurs dimensions, leur nature ou leur localisation, ne requièrent pas un permis mais sont soumis à déclaration préalable.
Enfin, l’article L.421-5 du même code liste les cas de dispense totale :
Un décret en Conseil d’État établit la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui sont dispensés de toute formalité au titre du présent code en raison :
a) De leur très faible importance ;
b) De la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire ;
c) Des impératifs de secret liés à la sûreté ;
d) De leur contrôle par une autre autorisation ou législation ;
e) De leur nature et de leur implantation en mer.
Les constructions ne nécessitant ni permis de construire ni déclaration préalable sont qualifiées de "dispensées de formalités".
À titre informatif, un dossier d’urbanisme standard comporte généralement :
- Un formulaire CERFA (permis de construire ou déclaration préalable) ;
- Des pièces écrites, comme une notice descriptive ;
- Des pièces graphiques : plans de situation, de masse, de coupe, des façades, etc. ;
- Des pièces complémentaires (attestation de prise en compte de la réglementation thermique, notice de sécurité, etc.).
Pour plus de détails sur le contenu des dossiers, consultez nos rubriques dédiées ou utilisez la barre de recherche.
Pourquoi une construction dispensée de formalités doit-elle respecter le droit des sols ?
L’article L.421-8 du code de l’urbanisme est clair : hors cas des constructions temporaires et maritimes, les constructions dispensées de formalités sont soumises aux règles d’urbanisme de droit commun.
- Article L.421-8 : Sauf pour les constructions temporaires (b) et maritimes (e) de l’article L. 421-5, les opérations dispensées de formalitésdoivent respecter les dispositions mentionnées à l’article L. 421-6.
- Article L.421-6 : L’autorisation d’urbanisme (permis) n’est accordée que si le projet est conforme aux règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, l’architecture, les dimensions, l’assainissement et l’aménagement des abords, et s’il n’est pas incompatible avec une déclaration d’utilité publique.
À quelles règles spécifiques une construction sans formalité est-elle soumise ?
Hors constructions temporaires, ces projets doivent se conformer aux mêmes règles que celles applicables aux constructions soumises à autorisation.
Règles d’utilisation des sols
Une commune peut délimiter des zones inconstructibles. Dans ce cas, aucune édification, même de faible importance, n’est permise. Les servitudes d’utilité publique s’appliquent également.
Règles d’implantation
Exemple d’implantation en limite de terrain, à plus de 3 mètres des limites du terrain et à plus de 3 mètres d’un bâtiment existant. Une construction qui ne nécessite pas d’obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable doit toutefois respecter les règles d’implantation, sauf s’il s’agit d’une construction temporaire.
Sous réserve des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en vigueur, des règles générales peuvent imposer, par exemple, une implantation en limite de propriété ou à une distance minimale (souvent 3 mètres) des limites séparatives et des autres constructions. Ces règles d’implantation sont impératives.
Règles de destination
Le règlement peut interdire certaines destinations de constructions dans une zone donnée. Par exemple, un local technique lié à une activité industrielle pourrait être interdit en zone agricole, même s’il est de petite taille.
Règles d’assainissement
Toute construction, à l’exception des temporaires, doit respecter les règles d’assainissement, qu’il soit collectif ou non collectif.
Règles architecturales
Les constructions permanentes ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Le PLU peut imposer des règles sur l’aspect extérieur (matériaux, couleurs, toiture, etc.), comme l’interdiction des matériaux destinés à être enduits laissés apparents.
Le cas particulier des constructions temporaires
Le code de l’urbanisme prévoit une dérogation majeure : les constructions temporaires dispensées de formalités ne sont pas tenues de respecter les règles d’urbanisme. Sont considérées comme temporaires les installations dont la durée n’excède pas 3 mois (ou 15 jours en secteur sauvegardé) et qui ne sont pas fixées au sol de façon pérenne. Pour plus de détails, consultez notre rubrique dédiée.
Quels sont les travaux précisément dispensés de formalités ?
Les constructions nouvelles de très faible ampleur
Une construction nouvelle peut bénéficier de la dispense de formalités si elle cumule les trois conditions suivantes :
- Son emprise au sol ET sa surface de plancher sont inférieures à 5 m².
- Sa hauteur est inférieure ou égale à 12 mètres.
- Le terrain d’assiette n’est pas situé dans un secteur sauvegardé.
Emprise au sol et surface de plancher : le seuil des 5 m² à ne pas dépasser
Exemple d’une construction (abri de jardin) composée d’une partie développant de l’emprise au sol et de la surface de plancher et d’une autre partie développant exclusivement de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher. Dès lors que l’emprise au sol dépasse les 5 m², il est nécessaire d’obtenir une autorisation de construire, quand bien même la surface de plancher reste inférieure ou égale à 5 m².
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords compris (comme les auvents soutenus par des poteaux). La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des vides et des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Le point de vigilance crucial : si l’une OU l’autre de ces surfaces atteint ou dépasse 5 m², le projet sort du champ de la dispense et doit faire l’objet d’une déclaration préalable (jusqu’à 20 m²) ou d’un permis de construire (au-delà).
Prenons l’exemple d’un abri de jardin ou d’un carport composé :
- D’une partie fermée (générant à la fois emprise au sol et surface de plancher) ;
- Et d’un auvent soutenu par des poteaux (générant de l’emprise au sol, mais pas de surface de plancher).
Dans ce cas, l’emprise au sol totale peut être supérieure à la surface de plancher. Si cette emprise au sol dépasse 5 m², le projet est soumis à formalités, même si la partie fermée est inférieure à 5 m². Le schéma ci-dessus illustre cette situation.
La hauteur maximale de 12 mètres
La dispense de formalités pour une construction nouvelle n’est possible que si sa hauteur mesurée par rapport au sol existant est inférieure ou égale à 12 mètres. Au-delà, une déclaration préalable (ou un permis de construire en secteur sauvegardé) est obligatoire.
L’exclusion des secteurs sauvegardés
Cette dispense de formalités ne s’applique pas dans les périmètres des secteurs sauvegardés (art. R.421-2 du code de l’urbanisme, al.1). Dans ces zones protégées, toute construction nouvelle, même de moins de 5 m², nécessite une autorisation, sauf si elle est temporaire (durée inférieure à 15 jours).
Les travaux d’entretien et de réparations ordinaires
Les opérations courantes visant à réparer ou entretenir un bâtiment existant bénéficient d’une dispense de formalités. Cette souplesse administrative a cependant des limites claires.
Ainsi, les travaux de ravalement de façade ou toute intervention qui modifie l’aspect extérieur du bâti restent soumis à déclaration préalable. À titre d’exemple, le remplacement d’une menuiserie (porte ou fenêtre) par un modèle d’aspect différent nécessite une autorisation.
Par ailleurs, les travaux ne doivent pas présenter un caractère "extraordinaire". La reconstruction d’un bâtiment après sinistre, même à l’identique, exige l’obtention d’un permis de construire.
La pose d’une clôture, soumise à conditions
Le code de l’urbanisme établit un principe de liberté : une clôture est, par défaut, dispensée de formalités. Ce principe général est toutefois encadré par deux exceptions cumulatives :
- La commune ne doit pas avoir soumis les clôtures à déclaration préalable par une délibération du conseil municipal.
- Le terrain d’implantation ne doit pas se situer dans un secteur sauvegardé.
La délibération municipale : une exception quasi-systématique
La pose d’une clôture devient soumise à déclaration préalable dès que la commune en a décidé ainsi. Cette compétence est exclusive au conseil municipal. Seul un renseignement auprès de la mairie permet de connaître la règle applicable.
En pratique, les communes adoptent très fréquemment un arrêté soumettant les clôtures à déclaration préalable. Il en résulte que cette formalité constitue aujourd’hui la règle courante plutôt que l’exception.
L’exclusion des secteurs sauvegardés
À l’instar des constructions neuves, la pose d’une clôture ne peut être dispensée de formalité si elle est édifiée à l’intérieur d’un secteur sauvegardé, où la protection patrimoniale prime.
Les constructions temporaires
Une construction temporaire est dispensée de formalités lorsque sa durée d’implantation n’excède pas 3 mois. Cette durée est réduite à 15 jours si le terrain se trouve dans un secteur sauvegardé.
Il est essentiel de noter que la dispense est également conditionnée par l’usage de la construction. Un ouvrage installé pour moins de 3 mois peut ainsi être soumis à autorisation si sa destination le justifie.
De plus, la construction doit être intégralement démontable, y compris ses attaches et fixations au sol. Un bâtiment reposant sur une dalle en béton ou un socle maçonné ne peut prétendre à la dispense, même si son enveloppe est démontable.
Les piscines de petite superficie (≤ 10 m²)
En dehors des secteurs sauvegardés, les piscines dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10 m² sont dispensées de formalités. En revanche, dans un secteur sauvegardé, une piscine, même de moins de 10 m², reste soumise à déclaration préalable.
Les terrasses de plain-pied
Les terrasses ou plateformes de plain-pied sont dispensées de formalités. Le code de l’urbanisme ne définissant pas précisément la notion de "plain-pied", la circulaire du 3 février 2012 apporte une clarification : une terrasse n’est pas considérée comme générant de l’emprise au sol si elle est dépourvue de fondations profondes ou si elle n’est pas surélevée de manière significative.
En secteur sauvegardé, la création d’une terrasse est en principe soumise à déclaration préalable.
Bilan : ce qu’il faut retenir
La dispense de formalités est trop souvent perçue, à tort, comme une dérogation aux règles d’urbanisme. Or, le code de l’urbanisme affirme explicitement que les constructions non soumises à autorisation doivent néanmoins respecter l’ensemble des règles d’urbanisme (PLU, servitudes, etc.).
Ainsi, une construction, même dispensée de formalités, peut faire l’objet d’un procès-verbal d’infraction et de sanctions si elle n’est pas conforme au droit des sols. En définitive, les conditions pour bénéficier de ces dispenses sont particulièrement restrictives.
Idées reçues et erreurs fréquentes
"Une construction sans fondations est toujours dispensée de formalités"
FAUX
Cette idée reçue est très répandue mais totalement erronée. Une construction, même dépourvue de fondations, est soumise à autorisation dès lors que son emprise au sol ou sa surface de plancher excède 5 m². L’article L.421-1 du code de l’urbanisme est sans ambiguïté :
Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
Seules les constructions sans aucune fixation au sol (ni fondations, ni dalle, ni scellement) et dont la durée d’installation est inférieure à 3 mois (ou 15 jours en secteur sauvegardé) peuvent être dispensées. Au-delà de cette durée ou en cas d’ancrage pérenne, une autorisation est requise.
"On peut construire sans permis jusqu’à 40 m²"
VRAI et FAUX, selon ce que l’on entend par "construire". La réforme des "extensions" de 2011 a créé une confusion persistante.
Pour une construction neuve : le seuil de dispense est de 5 m². Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable est nécessaire. Au-delà de 20 m², un permis de construire est obligatoire.
Pour une extension (travaux sur l’existant) : les seuils diffèrent. Une déclaration préalable suffit pour créer une surface de plancher inférieure à 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² pour les extensions situées en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU. Au-delà de 40 m², le permis de construire est requis.
Point crucial : La réforme des extensions n’a en aucun cas supprimé le permis de construire pour les constructions neuves de moins de 40 m². Cette idée fausse provient d’une mauvaise interprétation du décret du 5 décembre 2011.
"La reconstruction après sinistre est dispensée de formalités"
FAUX
La reconstruction d’un bâtiment, même à l’identique et même après un sinistre, reste soumise à l’obtention d’un permis de construire. Le code de l’urbanisme offre cependant une garantie : le permis ne peut être refusé s’il est déposé dans les 10 ans suivant le sinistre et si le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur (article L.111-3). De plus, cette reconstruction bénéficie d’une exonération de la taxe d’aménagement (article L.331-7).
Pour aller plus loin :
Les règles d’urbanisme s’appliquent-elles aux projets publics ?
Tout savoir sur les constructions provisoires et saisonnières
Véranda et autorisation d’urbanisme : ce qu’il faut savoir
Construire une piscine sans autorisation, est-ce possible ?
Extension de 40 m² sans permis : le guide complet
