Voici quelques éléments essentiels concernant les formalités d’urbanisme :
Le code de l’urbanisme distingue les démarches selon la nature du projet :
- **Construction nouvelle** : Ouvrage sans lien structurel avec un bâtiment existant (ex : garage isolé, carport, abri).
- **Travaux sur construction existante** : Interventions au contact d’un bâti préexistant (ex : garage accolé, appentis). La construction existante doit avoir une réalité physique et juridique.
**1. Pour les constructions nouvelles** :
- Entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol : une **déclaration préalable** est requise.
- Au-delà de 20 m² : un **permis de construire** est obligatoire.
- La dispense pour ouvrages de moins de 5 m² ne s’applique pas dans les secteurs protégés (secteurs sauvegardés, sites classés, etc.).
**2. Pour les travaux sur construction existante** :
- Jusqu’à 20 m² de surface créée (plancher ou emprise) : une **déclaration préalable** suffit.
- Au-delà de 20 m² : un **permis de construire** est exigé.
- En zone urbaine d’un PLU, le seuil de la déclaration préalable est porté à 40 m² pour l’extension (mais pas pour une construction nouvelle).
**3. Modification de l’aspect extérieur** :
Toute modification de l’**aspect extérieur** d’un bâtiment (ex : installation fixée en façade) nécessite une **déclaration préalable**, sans possibilité de dispense.
Quelles surfaces prises en compte en urbanisme ?
Les régimes d’autorisation (permis de construire, déclaration préalable, dispense) dépendent principalement de l’**ampleur** du projet et de sa localisation. Pour évaluer cette ampleur, le droit utilise deux notions clés :
- L’**emprise au sol**.
- La **surface de plancher**.
Par ailleurs, l’octroi d’une autorisation entraîne généralement le paiement de la **taxe d’aménagement**. Son assiette est :
- Soit la **surface taxable** (pour les surfaces de construction).
- Soit une **valeur forfaitaire** (pour certains équipements comme les places de stationnement).
Qu’est-ce que la surface taxable ?
Un espace de stationnement clos et couvert développe de la surface taxable. Toutefois, la surface taxable est sans influence pour déterminer les formalités d’urbanisme à entreprendre (permis de construire, déclaration préalable). En effet, il y a lieu de tenir compte de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Un espace de stationnement ne développe pas de surface de plancher, même s’il est clos et couvert (cliquez sur l’image pour agrandir)
La **surface taxable** est une assiette **fiscale** utilisée pour calculer la taxe d’aménagement. Elle ne détermine **pas** le régime d’autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable).
*Exemple* : Un garage indépendant de 20 m² de surface taxable mais dont l’emprise au sol dépasse 20 m² nécessitera un **permis de construire**.
Sa définition légale figure aux articles L.331-10 et R.331-7 du code de l’urbanisme.
**Rappel calcul surface taxable** :
Somme des surfaces de plancher closes et couvertes de chaque niveau, mesurées à l’intérieur des murs, après déduction :
1° Surfaces d’épaisseur des murs autour des portes/fenêtres extérieures ;
2° Vides et trémies d’escaliers/ascenseurs ;
3° Surfaces sous une hauteur ≤ 1,80 m.
**Points essentiels** :
- Ne concerne que les ouvrages **CLOS ET COUVERTS**.
- Les **aires de stationnement closes et couvertes** génèrent de la surface taxable.
- Calcul par niveau (sous-sols, combles...).
- Exclut les surfaces sous 1,80 m et les vides.
Origine de l’expression « surface taxable »
Le terme n’est pas littéralement dans le code. Il provient du rapport parlementaire n°2998 de 2010 et s’est imposé dans le langage administratif et fiscal, notamment via les formulaires et la circulaire du 18 juin 2013.
Définition et calcul de la surface de plancher
La **surface de plancher** sert à déterminer le **régime d’autorisation** d’urbanisme. Définie à l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, après déductions, dont notamment :
**Déductions principales (liste non exhaustive)** :
1° Épaisseur des murs autour des portes/fenêtres extérieures ;
2° Vides et trémies ;
3° Surfaces sous hauteur ≤ 1,80 m ;
**4° Surfaces aménagées pour le stationnement de véhicules** ;
5° Surfaces des combles non aménageables...
**Principes clés** :
- Uniquement les ouvrages **CLOS ET COUVERTS**.
- Calcul par niveau (sous-sols, combles aménageables).
- **Déduction intégrale** des surfaces de stationnement.
- Exclut surfaces sous 1,80 m et vides.
Différence surface taxable / surface de plancher
La différence majeure porte sur le **traitement du stationnement** :
- **Surface de plancher** : les surfaces de stationnement sont **déduites**.
- **Surface taxable** : les surfaces de stationnement **closes et couvertes** sont **comptabilisées**.
Autre distinction : les **combles non aménageables** ne génèrent pas de surface de plancher mais produisent de la surface taxable.
Rappel : les surfaces sous 1,80 m n’entrent dans **aucun** des deux calculs.
Comprendre l’emprise au sol
L’**emprise au sol** permet à l’administration de contrôler des ouvrages ne créant pas de surface de plancher (abris, auvents, stationnements couverts). Définie à l’article R.420-1 du code de l’urbanisme, c’est la **projection verticale** du volume de la construction, incluant débords et surplombs (sauf ornements et débords de toiture non supportés).
Selon la circulaire du 3 février 2012 :
- Une aire de stationnement **non couverte** ne constitue **pas** d’emprise au sol.
- Un espace de stationnement **avec couverture** (abri, préau) en génère.
Emprise au sol vs surface de plancher
- **Emprise au sol** : calculée depuis le **nu extérieur** (inclut l’épaisseur des murs). C’est une projection au sol unique, quelle que soit la hauteur.
- **Surface de plancher** : calculée depuis le **nu intérieur**, par niveau, pour les ouvrages clos et couverts uniquement.
Quelles surfaces pour un garage ?
La complexité vient de la distinction entre **surface de plancher** (pour l’autorisation) et **surface taxable** (pour la fiscalité).
**Synthèse pour un espace de stationnement** :
- **Clos et couvert** : génère de la **surface taxable** et de l’**emprise au sol**. Taxe calculée sur la surface.
- **Ouvert (avec simple couverture)** : génère de l’**emprise au sol** mais **pas** de surface taxable. Taxe forfaitaire par emplacement.
- **Dans tous les cas** : **ne génère jamais** de surface de plancher (car déduit).
Définition d’un espace de stationnement
La circulaire du 3 février 2012 le définit comme les surfaces destinées au stationnement de tout type de véhicules (automobiles, deux-roues, caravanes, etc.).
Surface taxable et garage : les deux cas
Exemples d’espaces de stationnement selon qu’ils soient clos et couverts ou simplement ouverts vers l’extérieur (cliquez pour agrandir)
**1. Espace clos et couvert** :
Formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. La surface taxable des espaces de stationnement clos et couverts à construire est renseigné dans les lignes prévus à cet effet (cliquez pour agrandir).
Il génère de la **surface taxable** (aucune exclusion dans le code). La taxe est calculée sur cette surface.
**2. Espace ouvert** :
Le nombre d’emplacements de stationnement envisagés à l’occasion de l’installation d’une construction ouverte vers l’extérieur se renseigne à la ligne « autres éléments soumis à la taxe d’aménagement » du formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
Il ne génère **pas** de surface taxable (réservée aux ouvrages clos et couverts). La taxe est forfaitaire par emplacement, comme précisé par la circulaire du 18 juin 2013 (p.30).
**Contexte de la taxation** :
Avant mars 2012, les espaces de stationnement n’étaient pas taxés. La réforme a étendu l’assiette pour éviter des contournements (ex : construction d’un vaste garage non taxé, transformé ensuite en habitation). Le rapport parlementaire n°2998 justifie cette inclusion.
Conséquences sur les formalités
Dans les formulaires, la déclaration fiscale demande :
- La **surface taxable en m²** pour un stationnement clos et couvert.
- Le **nombre d’emplacements** pour un stationnement ouvert.
Surface de plancher et garage : exclusion
Les surfaces de stationnement sont **exclues** du calcul de la surface de plancher (article R.112-2, 4°). Il est cependant recommandé de mentionner leur **emprise au sol** dans la notice descriptive.
Remplir les formulaires
Cadre « Destination des constructions et tableau des surfaces ». Ce cadre permet de renseigner les surfaces de plancher envisagées. Comme les espaces de stationnement ne développent pas de surface de plancher, il ne faut alors pas les prendre en compte pour remplir ce cadre.
Dans le cadre « Destination des constructions et tableau des surfaces », **ne pas inclure** les surfaces de stationnement, car elles ne génèrent **pas** de surface de plancher. Un garage clos et couvert déclare sa **surface taxable** ailleurs dans le formulaire fiscal.
Emprise au sol selon la configuration
- **Avec couverture** : génère de l’**emprise au sol** (tout ouvrage surélevé/projetant une ombre au sol).
- **Sans couverture ni fondation profonde** : ne génère **pas** d’emprise au sol (simple dalle ou gravier).
**Pour les espaces enterrés** : ils génèrent de l’emprise au sol si une partie est visible en surface (ex : porte d’accès), selon des précisions du site extranet du Ministère.
Dispense de recours à un architecte
Le seuil de 170 m² déclenchant l’obligation de recourir à un architecte (décret du 7 mai 2012) porte sur la **surface de plancher** et « l’emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher ». Ainsi, les surfaces de stationnement **ne comptent pas** dans ce seuil.
Pour aller plus loin :
Piscine : calculer l’emprise au sol, la surface de plancher et la surface taxable
Calcul des surfaces des combles aménageables et non aménageables : surface de plancher et…
Circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol
Surface de plancher et emprise au sol, le décret publié : calcul (surfaces à prendre en compte et
Surface taxable