Voici quelques éléments essentiels concernant les formalités d’urbanisme :
Le code de l’urbanisme distingue les démarches à effectuer selon qu’un projet relève :
- D’une construction nouvelle : un ouvrage est considéré comme « nouveau » lorsqu’il ne présente aucun lien structurel avec un bâtiment déjà existant (exemples : garage indépendant, carport, abri isolé).
- De travaux sur une construction existante : il s’agit des interventions réalisées au contact direct d’un bâti préexistant (exemples : garage accolé, auvent, appentis). Une construction est dite « existante » lorsqu’elle possède à la fois une présence physique et une existence juridique.
- 1. Les constructions nouvelles relèvent de la déclaration préalable lorsque la surface créée se situe entre 5 m² et 20 m², que ce soit en surface de plancher ou en emprise au sol.
Au-delà de 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, un permis de construire devient obligatoire.
La dispense de formalités pour les ouvrages de moins de 5 m² ne s’applique pas dans les secteurs sauvegardés, les sites classés ou les zones protégées, où les règles d’urbanisme sont renforcées.
- 2. Les travaux réalisés sur une construction existante nécessitent une déclaration préalable lorsque la surface à créer est inférieure ou égale à 20 m², en surface de plancher comme en emprise au sol.
Au-delà de 20 m², un permis de construire est exigé.
Lorsque le terrain est situé en zone urbaine d’une commune dotée d’un document d’urbanisme (type PLU), le seuil de la déclaration préalable est porté à 40 m². Ce relèvement ne concerne toutefois pas les constructions nouvelles ni les terrains situés hors de ces zones.
- 3. Concernant toujours les travaux sur constructions existantes : toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi, l’installation d’un ouvrage fixé en façade ne peut, en aucun cas, bénéficier d’une dispense de formalités.
Quelles sont les surfaces prises en compte dans le code de l’urbanisme ?
Les articles L.421-1, L.421-4 et L.421-5 du code de l’urbanisme définissent les trois principaux régimes d’autorisation d’urbanisme pour les constructions et les travaux.
- Le permis de construire : une opération de construction nouvelle requiert généralement ce document officiel.
- La déclaration préalable de travaux : des aménagements ou extensions de moindre ampleur peuvent être autorisés par cette procédure simplifiée.
- L’absence de formalité : certains travaux, considérés comme très peu impactants et selon le secteur, peuvent être entièrement dispensés d’autorisation.
La procédure applicable à un projet dépend donc principalement de son ampleur et de la zone d’implantation du terrain.
Pour évaluer cette ampleur, la réglementation utilise principalement des seuils calculés sur la base de surfaces.
Le droit de l’urbanisme distingue principalement deux notions de surface : l’emprise au sol et la surface de plancher.
Par ailleurs, l’obtention d’une autorisation de construire est généralement assortie au paiement de la taxe d’aménagement.
L’assiette de cette taxe est déterminée selon deux méthodes :
- À partir des surfaces de construction : on parle alors de surface taxable.
- Ou, pour certains équipements, selon une valeur forfaitaire définie par le code, comme pour les places de stationnement.
Qu’est-ce que la surface taxable ?
Un espace de stationnement clos et couvert développe de la surface taxable. Toutefois, la surface taxable est sans influence pour déterminer les formalités d’urbanisme à entreprendre (permis de construire, déclaration préalable). En effet, il y a lieu de tenir compte de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Un espace de stationnement ne développe pas de surface de plancher, même s’il est clos et couvert (cliquez sur l’image pour agrandir)
La surface taxable constitue une assiette fiscale utilisée pour déterminer le montant de la taxe d’aménagement. Son rôle diffère de celui de la surface de plancher ou de l’emprise au sol. En effet, la surface taxable ne sert pas à définir le régime d’autorisation d’urbanisme applicable à un projet (permis de construire ou déclaration préalable).
Prenons un cas concret : un garage indépendant dont la surface taxable est de 20 m² ou moins, mais dont l’emprise au sol dépasse 20 m², sera soumis à l’obligation d’un permis de construire.
Sa définition légale est précisée par l’article L.331-10 du code de l’urbanisme, concernant l’assiette de la taxe d’aménagement, et par l’article R.331-7 du code de l’urbanisme.
La surface de plancher d’une construction correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, mesurée depuis l’intérieur des murs. Sont déduites :
1° Les surfaces liées à l’épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Les vides ainsi que les trémies des escaliers et ascenseurs ;
3° Les surfaces dont la hauteur sous plafond est égale ou inférieure à 1,80 mètre.
Pour une compréhension simplifiée, retenez ces principes clés :
- Seuls les ouvrages CLOS ET COUVERTS sont comptabilisés dans le calcul.
- Aucune déduction n’est opérée pour les surfaces dédiées au stationnement ; ainsi, les aires de stationnement closes et couvertes génèrent de la surface taxable.
- Le calcul s’effectue pour chaque niveau de la construction, des sous-sols aux combles.
- Ne sont pas incluses les surfaces sous une hauteur de plafond de 1,80 mètre ou moins, ainsi que les vides.
Origine et terminologie de la surface taxable
Le terme « surface taxable » n’est pas directement formulé ainsi dans le code de l’urbanisme français.
Cette désignation fait référence à deux notions légales distinctes :
- La surface de plancher de la construction, définie à l’article R.331-7.
- La surface de la construction mentionnée au 1° de l’article L.331-10.
L’expression « surface taxable » provient historiquement du rapport n°2998 sur le projet de la loi de finances rectificatives pour l’année 2010. Elle s’est ensuite généralisée dans le langage administratif et fiscal.
Son usage officiel est confirmé par :
- Les formulaires de déclaration pour le calcul des impositions.
- La circulaire du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement, qui l’emploie explicitement.
Ainsi, « surface taxable » est une expression pratique issue de la doctrine administrative, devenue incontournable pour désigner cette assiette de la taxe d’aménagement.
Définition et calcul de la surface de plancher
La surface de plancher est une mesure clé pour déterminer le régime d’autorisation d’urbanisme applicable à un projet (permis de construire, déclaration préalable ou absence de formalités).
Sa définition légale est précisée à l’article R.112-2 du code de l’urbanisme. Pour plus de lisibilité, seules les déductions pertinentes pour les projets individuels sont présentées ci-dessous :
La surface de plancher d’une construction équivaut à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, mesurée depuis l’intérieur des façades, après déduction des éléments suivants :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs autour des embrasures des portes et fenêtres sur l’extérieur ;
2° Des vides et trémies liés aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces aménagées pour le stationnement de véhicules, y compris les rampes et aires de manœuvre ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou une activité professionnelle ;
[…]
Pour résumer les principes essentiels :
- Seuls les ouvrages CLOS ET COUVERTS génèrent de la surface de plancher.
- Le calcul s’effectue niveau par niveau, du sous-sol aux combles aménageables, mais exclut les combles non aménageables.
- Les surfaces dédiées au stationnement de véhicules sont intégralement déduites.
- Ne sont pas comptabilisées les surfaces sous une hauteur de 1,80 m ou moins, ainsi que les vides.
Quelle différence entre surface taxable et surface de plancher ?
La différence fondamentale réside dans le traitement des espaces de stationnement. Ceux-ci sont déduits de la surface de plancher, mais ils génèrent de la surface taxable s’ils sont clos et couverts.
Autre distinction importante : les combles non aménageables ne produisent pas de surface de plancher, mais sont assujettis à la surface taxable.
Rappel : les surfaces situées sous une hauteur de plafond de 1,80 mètre ou moins n’entrent dans le calcul d’aucune des deux surfaces.
Comprendre la définition de l’emprise au sol
Comme l’indique le décret du 29 décembre 2011 portant sur les surfaces en urbanisme, l’emprise au sol est un outil qui permet à l’administration d’exercer un contrôle sur des constructions ne générant pas de surface de plancher. Cela concerne notamment les abris, les auvents ou les espaces de stationnement couverts.
Ainsi, un ouvrage sans surface de plancher peut tout de même nécessiter une autorisation d’urbanisme s’il crée de l’emprise au sol.
Sa définition légale est fixée par l’article R.420-1 du code de l’urbanisme :
Au sens du présent livre, l’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, incluant tous les débords et surplombs.
Sont exclus les ornements comme les éléments de modénature et les marquises, ainsi que les débords de toiture qui ne sont pas supportés par des poteaux ou des encorbellements.
La circulaire du 3 février 2012 relative aux surfaces en urbanisme aborde brièvement cette notion.
En résumé, tout ouvrage surélevé par rapport au sol génère une emprise au sol. Cette surélévation peut résulter de fondations ou de la présence d’une toiture.
La circulaire précise ainsi qu’« une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol ».
En revanche, conformément à l’esprit du décret, un espace de stationnement muni d’une couverture (appentis, auvent, préau) produit bien une emprise au sol.
Emprise au sol vs surface de plancher : les distinctions clés
Contrairement au calcul de la surface de plancher, l’emprise au sol inclut l’épaisseur des murs et structures. Son calcul se fait à partir du nu extérieur des façades, alors que la surface de plancher part du nu intérieur.
Autre différence majeure :
- La surface de plancher est calculée par niveau, du sous-sol aux combles.
- L’emprise au sol ne considère que la projection au sol de l’ouvrage, quelle que soit sa hauteur.
Enfin, la surface de plancher ne concerne que les ouvrages clos et couverts. Un ouvrage ouvert ou sans toiture n’en génère pas.
À l’inverse, l’emprise au sol s’applique à tout élément surélevé du sol, qu’il soit clos ou ouvert.
Quelles surfaces pour un garage ?
Le calcul des surfaces pour les aires de stationnement s’est complexifié avec la réforme de la fiscalité de l’urbanisme et l’évolution des règles de surface.
Il est crucial de distinguer surface de plancher et surface taxable. Ces deux notions ne s’appliquent qu’aux ouvrages clos et couverts. Un espace de stationnement, même clos, ne génère jamais de surface de plancher.
Une difficulté supplémentaire apparaît pour les espaces ouverts. Bien qu’ils ne produisent pas de surface taxable, la taxe d’aménagement reste due. En effet, les emplacements de stationnement font partie des installations taxées forfaitairement selon l’article L.331-13 du code de l’urbanisme.
Synthèse :
Pour un espace de stationnement clos et couvert :
- Il génère de la surface taxable.
- Il génère de l’emprise au sol.
- La taxe est calculée sur la base de cette surface taxable.
Pour un espace de stationnement ouvert :
- Il génère de l’emprise au sol.
- Il ne génère pas de surface taxable.
- La taxe est calculée forfaitairement par emplacement.
Dans tous les cas, un espace de stationnement ne développe pas de surface de plancher.
Définition d’un espace de stationnement
Le code de l’urbanisme ne définit pas explicitement la notion d’« espace de stationnement ». La circulaire du 3 février 2012 apporte quelques éclaircissements :
Il s’agit des surfaces effectivement destinées au stationnement des véhicules, qu’ils soient automobiles, caravanes, remorques, bateaux, avions, deux-roues (vélos, motos), ou encore les voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite…
Surface taxable et garage : les deux cas de figure
Exemples d’espaces de stationnement selon qu’ils soient clos et couverts ou simplement ouverts vers l’extérieur (cliquez pour agrandir)
La situation varie selon que l’espace est clos et couvert, ou ouvert vers l’extérieur (par exemple sans mur de façade).
Espace de stationnement clos et couvert
Formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. La surface taxable des espaces de stationnement clos et couverts à construire est renseigné dans les lignes prévus à cet effet (cliquez pour agrandir).
Tout local clos et couvert produit de la surface taxable, y compris ceux affectés au stationnement. Les articles L.331-10 et R.331-17 du code de l’urbanisme n’autorisent aucune exclusion pour cet usage.
Dans ce cas, la taxe d’aménagement est calculée sur la base de la surface taxable créée.
Espace de stationnement ouvert
Le nombre d’emplacements de stationnement envisagés à l’occasion de l’installation d’une construction ouverte vers l’extérieur se renseigne à la ligne « autres éléments soumis à la taxe d’aménagement » du formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
Un espace ouvert ne génère pas de surface taxable, réservée aux ouvrages clos et couverts. Cependant, comme les emplacements de stationnement sont soumis à la fiscalité, la taxe est établie forfaitairement selon leur nombre.
La circulaire du 18 juin 2013 relative à la fiscalité de l’aménagement précise (p.30) :
Sont concernées les aires identifiées de stationnement des automobiles, situées en extérieur ou dans un bâtiment couvert ou semi-couvert et non totalement clos. Les aires de stationnement affectées aux deux roues ne sont pas prises en compte.
Les aires de stockage extérieures de véhicules neufs ou d’occasion en attente de commercialisation, dans un garage ou une concession automobile, font partie intégrante de l’activité : elles ne sont donc pas considérées comme aires de stationnement. (Idem pour les aires de stockage des matériels agricoles ou des camping-cars avant vente.)
Taxe d’aménagement : la taxation des espaces de stationnement
Avant la réforme applicable au 1er mars 2012, les ouvrages générant de la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) échappaient aux taxes d’urbanisme (ex-TLE, TDENS, CAUE).
Concrètement, les espaces de stationnement n’étaient pas taxés.
La taxation des aires de stationnement et des combles non aménageables est justifiée dans un rapport du 1er décembre 2010 de la commission des finances :
« L’assiette actuelle […] est la surface hors œuvre nette (SHON) […] Ne sont notamment pas pris en compte […] les emplacements dédiés au stationnement.
L’exploitation habituelle de cette règle consiste à construire une maison avec un très vaste garage (surface non taxée), puis à le transformer en studio quelques années plus tard.
La SHON est aujourd’hui un concept suranné. […]
La nouvelle assiette de la taxe d’aménagement prendrait donc en compte davantage de surface :
– En réintégrant toutes les surfaces de plancher des combles et des sous-sols au-delà de 1,80 m de hauteur […]
– En n’excluant plus les surfaces des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; »
Conséquences sur les formalités d’urbanisme
Les formulaires d’autorisations de construire au format PDF regroupent plusieurs documents essentiels :
- Le récépissé de dépôt ;
- Le formulaire de demande (permis de construire ou déclaration préalable) ;
- La déclaration des éléments pour le calcul des impositions ;
- Le bordereau des pièces justificatives.
Dans le formulaire de déclaration fiscale, vous devez indiquer :
- La surface taxable en m² pour un espace de stationnement clos et couvert,
- Ou le nombre d’emplacements prévus pour un espace de stationnement ouvert.
Surface de plancher et garage : exclusion claire
Les espaces de stationnement, même intégralement clos et couverts, doivent être exclus du calcul de la surface de plancher. Le 4° de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme est explicite sur ce point.
Il est toutefois recommandé de préciser l’emprise au sol des futurs espaces de stationnement, par exemple dans la rubrique « courte description des travaux » du formulaire ou dans la « notice descriptive » du permis de construire.
Remplir les formulaires d’autorisation
Cadre « Destination des constructions et tableau des surfaces ». Ce cadre permet de renseigner les surfaces de plancher envisagées. Comme les espaces de stationnement ne développent pas de surface de plancher, il ne faut alors pas les prendre en compte pour remplir ce cadre.
Les formulaires contiennent un cadre « Destination des constructions et tableau des surfaces » destiné à déclarer les surfaces de plancher.
Il ne faut pas y inclure les surfaces destinées au stationnement, car celles-ci ne génèrent jamais de surface de plancher.
Rappel : un garage clos et couvert produit de la surface taxable, notion distincte de la surface de plancher.
Emprise au sol et garage : deux situations
La génération d’emprise au sol dépend de la configuration :
- Avec une couverture : l’espace génère de l’emprise au sol.
- Sans couverture ni fondation profonde : il n’en génère pas.
Espace de stationnement avec couverture
Malgré les ajustements du décret du 27 février 2014, la notion d’emprise au sol reste complexe et peu définie avec précision. La circulaire du 3 février 2012 y consacre peu de détails.
En règle générale, toute construction surélevée par rapport au sol génère une emprise au sol. Conformément à l’article R.420-1, un ouvrage soutenu par des poteaux, des murs, ou tout abri permettant une « projection au sol » en produit.
Cette notion a été introduite pour permettre à l’administration de contrôler les ouvrages sans surface de plancher, comme le mentionnent les préambules des décrets du 29 décembre 2011 (hangars, aires de stationnement) et du 7 mai 2012 (auvents).
Par prudence, il convient d’interpréter la notion d’emprise au sol de manière large.
Espace de stationnement sans couverture
La circulaire du 3 février 2012 indique clairement qu’« une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol ». C’est le cas des aires de stationnement simples en dallage ou gravillon, sans abri ni fondations.
Cas des espaces de stationnement enterrés
Le ministère a apporté des clarifications via son site Extranet concernant les constructions enterrées :
Question : Une piscine constitue toujours une emprise au sol, mais une construction enterrée non. N’y a-t-il pas contradiction ?
Réponse : « Non. Les constructions enterrées ne constituent pas d’emprise au sol tant qu’elles n’affleurent pas au sol (elles sont invisibles). Un bassin de piscine a, lui, une emprise permanente et visible. Cette distinction justifie un traitement différent : les premières ne génèrent pas d’emprise, les secondes si. » (site extranet du Ministère)
Ainsi, un espace de stationnement enterré génère de l’emprise au sol dès lors qu’une partie est visible en surface, comme une porte d’accès pour véhicules.
Dispense de recours à un architecte
Le recours à un architecte est obligatoire pour un permis de construire, sauf exceptions prévues par le code. Pour un bâtiment non agricole, il devient facultatif si la surface de plancher et « l’emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher » sont inférieures ou égales à 170 m² (décret du 7 mai 2012).
En conséquence, pour un bâtiment non agricole :
- Les surfaces dédiées au stationnement...
- ... faisant partie intégrante de la construction (ex : garage attenant à une maison)...
- ... ne sont pas comptabilisées dans le seuil de 170 m² déclenchant l’obligation de recourir à un architecte.
Pour aller plus loin sur ce sujet :
Piscine : calculer l’emprise au sol, la surface de plancher et la surface taxable
Calcul des surfaces des combles aménageables et non aménageables : surface de plancher et…
Circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol
Surface de plancher et emprise au sol, le décret publié : calcul (surfaces à prendre en compte et
Surface taxable