En droit, l’instruction désigne généralement la procédure de collecte des preuves. Pour les autorisations d’urbanisme, cette procédure suit une logique similaire : le demandeur doit fournir les éléments démontrant que son projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur sur son terrain.
Ces preuves sont rassemblées dans le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, comprenant les pièces graphiques et écrites ainsi que le formulaire. L’ensemble est examiné par un agent public : l’instructeur.
La procédure d’instruction est strictement réglementée et soumise à un double contrôle, hiérarchique et institutionnel. L’instructeur ne peut donc pas émettre un avis subjectif sur la demande.
Ce processus se déroule généralement en trois étapes :
- La préinstruction
- L’instruction proprement dite
- La post-instruction
La phase initiale : la préinstruction
La préinstruction correspond à l’examen global du dossier à sa réception. L’instructeur évalue sa recevabilité sommaire.
1) Examen sommaire du formulaire
L’instructeur relève :
- La date de dépôt, qui marque le début du délai légal d’instruction ;
- L’identité du demandeur ;
- L’adresse du terrain, permettant d’identifier les règles d’urbanisme applicables ;
- Le type d’autorisation sollicitée (permis de construire, déclaration préalable, etc.).
Ces informations permettent l’enregistrement administratif du dossier.
2) Analyse sommaire du projet
L’instructeur identifie la nature des travaux ou constructions projetés. Un instructeur expérimenté peut, dès cette étape, avoir une idée de la recevabilité du projet.
3) Contrôle de la complétude du dossier
L’instructeur vérifie la forme du dossier : exhaustivité des pièces, nombre d’exemplaires suffisant, lisibilité, etc. Ce contrôle détermine si une demande de pièces complémentaires doit être adressée au demandeur.
Si le dossier n’est pas recevable, l’instructeur envoie une notification pour pièces insuffisantes ou manquantes. L’instruction est suspendue jusqu’à la réception des éléments manquants.
Pour plus d’informations sur la forme de la demande, consultez la page "les démarches à entreprendre".
Le contrôle de complétude marque généralement la transition vers la phase d’instruction.
Le demandeur est désigné par différentes expressions :
« Pétitionnaire » : terme privilégié par les services instructeurs ;
« Administré » : terme plus courant en mairie ;
« Maître d’ouvrage » : désigne le bénéficiaire final des travaux.
La phase centrale : l’instruction
À chaque secteur de la commune correspondent des règles d’urbanisme spécifiques, définies par le règlement d’urbanisme applicable : une carte communale (souvent dans les communes peu denses) ou un Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le principe de l’instruction est de comparer le dossier du demandeur avec ces règles.
1. Contrôle de la qualité du demandeur
Documents analysés : formulaire, titre justifiant du droit à construire
Le droit français se divise en deux branches principales : le droit privé et le droit public. L’instruction des autorisations d’urbanisme relève du droit public. Les autorisations sont donc délivrées indépendamment des considérations de droit privé, comme le droit de propriété.
En principe, l’instructeur ne contrôle pas la capacité légale du demandeur. Toutefois, l’administration peut effectuer ce contrôle lorsqu’elle a connaissance que le projet pourrait porter atteinte à un droit de propriété.
Par exemple, si le pétitionnaire n’est pas propriétaire et que l’administration le sait, l’absence d’accord du propriétaire joint au dossier peut justifier un rejet.
2. Règles de prospect et d’implantation
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe
Le prospect désigne les distances à respecter par rapport aux constructions voisines, à la voie publique et aux limites de propriété, en fonction de la hauteur et des dimensions du projet. Ces règles figurent dans le PLU, le POS ou, à défaut, dans le Règlement National d’Urbanisme (RNU).
L’instructeur vérifie le respect de ces distances, ainsi que la conformité aux hauteurs maximales autorisées et aux éventuelles servitudes.
3. Règles d’assainissement, de salubrité et de sécurité
Documents analysés :plan en coupe, plan de masse, plan de situation
Le projet doit se conformer aux normes des codes de la santé publique et de l’environnement (par exemple, prévoir un dispositif d’assainissement adapté). Il ne doit pas porter atteinte majeure à la sécurité, la salubrité ou l’environnement.
L’instructeur consulte souvent des services spécialisés (comme le service d’assainissement) pour vérifier cette conformité.
4. Règles d’accessibilité, de desserte et de stationnement
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe, plan de situation
L’instructeur contrôle l’accessibilité du terrain pour les véhicules, notamment de secours, et vérifie que le nombre de places de stationnement est suffisant. Il s’assure également de la possibilité de raccordement aux réseaux (électricité, eau, assainissement) si nécessaire.
5. Règles de qualité architecturale et paysagère
Documents analysés :plan des façades et des toitures, photographies de l’environnement, notice descriptive, document graphique, représentation de l’aspect extérieur
L’instructeur vérifie que le projet ne nuit pas à la qualité architecturale ou paysagère du site, en se fondant sur le règlement d’urbanisme et les avis des services consultés.
6. Règles de densité (COS et CES)
Documents analysés : formulaire, plan de masse
L’instructeur contrôle le respect des règles de densité, notamment le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) lorsqu’ils sont applicables.
La consultation des services extérieurs
Cette consultation est une étape clé, parfois obligatoire, et son avis est souvent déterminant. Par exemple, en secteur sauvegardé, l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) (via le STAP) est requis. Un avis défavorable de l’ABF entraîne généralement le refus du projet ou l’imposition de prescriptions.
D’autres services peuvent être consultés (DREAL, ARS, etc.). La difficulté pour l’instructeur est de mener ces consultations sans dépasser le délai légal d’instruction.
Calcul des taxes d’urbanisme
Si le projet est accordé, l’instructeur peut procéder au calcul des taxes applicables, comme la taxe d’aménagement ou le versement pour sous-densité.
Rédaction de la décision
En fin d’instruction, l’instructeur rédige le projet d’arrêté (accord ou refus). Celui-ci est transmis à l’autorité signataire (le maire), puis notifié au demandeur et soumis au contrôle de légalité.
La phase finale : la post-instruction
La procédure ne s’arrête pas à la notification de la décision. Le service instructeur assure le suivi de l’exécution de l’arrêté, par exemple en réalisant des contrôles sur le terrain.
Conseils pour optimiser vos chances de succès
L’instructeur est soumis à la pression des délais légaux. Pour maximiser vos chances d’acceptation :
- Vérifiez au préalable que votre projet est autorisé sur votre terrain ;
- Fournissez l’intégralité des pièces demandées, en nombre d’exemplaires requis ;
- Soignez la présentation de votre dossier (plans en couleur, distinction claire des documents, identification des plans) ;
- Relisez attentivement le formulaire pour éviter les erreurs d’inattention ;
- Accordez une attention particulière au plan de masse, pièce maîtresse du dossier.
L’objectif est d’obtenir un a priori favorable dès la préinstruction, ce qui augmente considérablement les chances d’aboutir à un accord.
Consultez des exemples pour augmenter vos chances de réussite !
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