Le permis de démolir : dans quels cas est-il obligatoire, quels sont les travaux concernés et quelles sont les démarches

bruno

Le permis de démolir concerne les opérations de démolition totale ou partielle d’une construction.

Son obtention est obligatoire :

  • Lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un « secteur protégé » ;
  • Ou lorsque la commune l’a instauré par délibération en conseil municipal. Les projets consistants à démolir puis à construire (ou à reconstruire) peuvent faire l’objet d’un « permis de construire valant permis de démolir » : il est possible de déposer un seul dossier pour déclarer à la fois une démolition et une construction, au lieu de déposer deux dossiers distincts.

Cette possibilité est également offerte aux déclarations préalables.

Qu’il s’agisse d’un permis de démolir ordinaire ou d’un permis de construire valant permis de démolir, le dossier doit comporter des informations permettant à l’administration de prendre connaissance de la nature des travaux envisagés.

Les travaux de reconstruction à l’identique d’un bâtiment peuvent entrer dans le cadre du « droit à la reconstruction » : l’administration ne peut pas opposer un refus au permis de construire, sous réserve du respect de certaines conditions.

Le permis de démolir : généralités et textes applicables

Le régime du permis de démolir est établi par l’article L.421-3 du code de l’urbanisme de la manière suivante :

Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir.

À quoi sert le permis de démolir et quels sont ses effets ?

Initialement, la création des régimes applicables aux opérations de démolition poursuivait deux objectifs (Henri Jacquot, François Priet « Droit de l’urbanisme », précis Dalloz) :

  • D’une part, assurer la protection et la mise en valeur des quartiers, monuments et sites présentant un intérêt historique ou esthétique (lois du 31 décembre 1913, du 2 mai 1930 et 4 août 1962).
  • D’autre part, empêcher la destruction de bâtiments à usage d’habitation dans les villes qui connaissaient des problèmes de logement (ordonnance du 11 octobre 1945).

L’article 77 de la loi du 31 décembre 1976 portant réforme de l’urbanisme a unifié l’essentiel des régimes d’autorisation des démolitions : le permis de démolir devient alors pleinement une autorisation d’urbanisme (décret du 7 juillet 1977 et circulaire du 29 décembre 1978).

L’ordonnance du 8 décembre 2005, complété par le décret du 5 janvier 2007, limite l’objet du permis de démolir à la protection et à la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites (art. L.421-6 du code de l’urbanisme).

La délivrance d’un permis de démolir a pour effet d’autoriser la démolition d’une construction ou d’une partie de construction.

Il peut faire l’objet d’un refus ou être assorti de prescriptions spéciales si les travaux sont de nature à porter atteinte aux objectifs de protection et de mise en valeur énoncés par l’article L.421-6 du code de l’urbanisme.

Dans quels cas faut-il déposer un permis de démolir ?

L’obtention d’un permis de démolir n’est pas une obligation qui s’impose aux administrés de manière systématique.

En effet, la délivrance d’un permis de démolir concerne exclusivement :

  • Les communes ayant instauré le permis de démolir au sein de leur territoire ;
  • Les terrains compris dans le périmètre d’un « secteur protégé ».

Communes ayant instauré le permis de démolir au sein de leur territoire

L’article R.421-27 du code de l’urbanisme dispose que :

Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir.

Champ d’application territorial

À l’exception des terrains compris dans les secteurs protégés, le permis de démolir est établi à l’initiative du conseil municipal, sur l’ensemble du territoire communal ou uniquement dans certains de ses secteurs.

Nature des constructions concernées

L’article L.421-3 du code de l’urbanisme est applicable aux « constructions ». En conséquence, ce sont tous les ouvrages assimilables à une construction qui sont susceptibles d’être concernés par le permis de démolir.

Travaux de démolition concernés

Qu’est-ce qu’une « démolition » ?
La circulaire n°78-165 du 29 décembre 1978 apporte quelques précisions sur la notion de démolition (p. 7).

De manière générale, la notion de « démolition » correspond aux travaux ayant pour effet d’entraîner la disparition totale ou partielle d’une construction à la suite d’un acte volontaire. Ces travaux s’inscrivent sur le gros œuvre de la construction (fondations, murs extérieurs et planchers) et lui portent atteinte de façon notable.

Par ailleurs, la notion de démolition concerne également les travaux qui rendent l’utilisation des locaux dangereuse ou impossible et aboutissant à leur inhabilité (Cour de cassation, « Meilhac », du 15 juin 1964, Publié au bulletin) par exemple en raison de l’enlèvement de portes, de fenêtres, d’escaliers, de parquets.

Travaux ayant pour objet de rendre inutilisable une partie d’une construction
Le caractère inutilisable d’une seule partie de la construction suffit également à justifier l’obtention d’un permis de démolir.

À ce sujet, dans une décision du 24 novembre 2004, le Conseil d’Etat montre que des travaux entraînant la démolition des toitures des constructions préexistantes doivent être précédés de l’obtention d’un permis de démolir (Conseil d’Etat du 24 novembre 2004, n°223858, inédit au recueil Lebon) :

… qu’il résulte de cette disposition (note : l’article L.430-1) que le permis de construire n’est légalement accordé, dans le cas où les travaux ne peuvent être entrepris qu’après la destruction, en tout ou partie, d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir que si l’intéressé a justifié, à la date de la décision accordant le permis de construire, du dépôt d’une demande de permis de démolir […]il ressort des pièces du dossier que la réalisation des travaux projetés a entraîné la démolition des toitures des constructions pré-existantes pour les remplacer par une dalle de béton […]

Les travaux de démolition en « secteur protégé »

L’article R.421-28 du code de l’urbanisme dispose que :

Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction :

a) Située dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière […]

b) Inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au titre des monuments historiques ;

c) Située dans le champ de visibilité d’un monument historique […] dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;

d) Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement […] ;

e) Identifiée comme devant être protégée par un plan local d’urbanisme […].

Un permis de démolir ne peut pas faire l’objet d’un refus sur la base des dispositions de l’article R.421-28 du code de l’urbanisme si l’immeuble n’entre pas dans son champ d’application territorial, même s’il s’agit d’assurer la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites (Cour Administrative d’Appel de Paris du 3 juillet 2009, n°07PA03377, Inédit au recueil Lebon).

Permis de démolir en « secteur protégé » et accord de l’Architecte des Bâtiments de France

Le permis de démolir ne peut être délivré qu’après l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) notamment lorsque le bâtiment est situé dans :

La saisine de l’ABF entraîne une majoration du délai d’instruction de 1 mois (art. R.423-24 ou R.423-35 du code de l’urbanisme).

Les travaux de démolition dispensés de permis de démolir

La dispense du permis de démolir est applicable :

  • A certains travaux de démolition énumérés par le code de l’urbanisme, dont ceux entrepris sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre ;
  • Aux terrains et constructions situés à la fois en dehors d’un secteur protégé ET en dehors des communes ou parties de communes dans lesquelles l’obtention d’un permis de démolir a été rendue obligatoire.

Les travaux de démolition énumérés par le R.421-19 du code de l’urbanisme
L’article R.421-29 du code de l’urbanisme énumère les travaux de démolition dispensés de formalités :

Sont dispensées de permis de démolir :

a) Les démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;

b) Les démolitions effectuées en application du code de la construction et de l’habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre ;

c) Les démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive ;

d) Les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement approuvés en application du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de la voirie routière ;

e) Les démolitions de lignes électriques et de canalisations.

Les dispenses de permis de démolir prévues par l’article R.421-29 sont applicables sur l’ensemble du territoire national, quand bien même le terrain serait compris dans un « secteur protégé ».

Dans le cadre d’une démolition portant sur un bâtiment menaçant ruine compris dans un secteur protégé, le législateur montre que : « dès que les services de l’État en charge du patrimoine architectural, urbain et paysager auront été informés, les travaux de démolition pourront être mis en œuvre sans que la commune ni le propriétaire n’aient eu à effectuer une demande de permis de démolir » (QE n°18406 publiée au JO du Sénat le 25/08/2011).

Démolitions effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre
Sont également concernés par la dispense de permis de démolir :

Les démolitions portant sur un bâtiment menaçant ruine  : il s’agit des immeubles faisant l’objet d’un arrêté de péril en application des articles L.511-1 à L.511-6 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.451-2 du code de l’urbanisme montre par ailleurs que le permis de démolir ne peut faire l’objet d’un refus lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à un immeuble menaçant ruine.

L’article L.511-1 du code de la construction et de l’habitation confère au maire la possibilité de prescrire la démolition de bâtiments ou édifices quelconques qui pourraient compromettre la sécurité ou lorsqu’ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.

Les démolitions portant sur un immeuble insalubre : sont concernés les immeubles déclarés insalubres en application des articles L. 1331-28 et suivants du code de la santé publique.

Le préfet de département peut déclarer l’état d’insalubrité d’un immeuble et le cas échéant ordonner sa démolition.

Démolitions effectuées en application d’une décision définitive de justice
La dispense de permis de démolir s’applique aux démolitions effectuées à la suite d’une décision définitive de justice.

Notamment, la démolition d’une partie de la construction suite à l’annulation du permis de construire par décision en Conseil d’Etat est dispensée de permis de démolir (Conseil d’Etat du 30 juillet 1997, n°159419, publié au recueil Lebon).

Les travaux de démolition entrepris en dehors des secteurs protégés ET en dehors des communes ayant instauré le permis de démolir

Dès lors que la démolition s’effectue à la fois :

  • en dehors d’un secteur protégé …
  • … et en dehors d’une commune ayant instauré le permis de démolir …

… alors l’obtention d’un permis de démolir n’est pas obligatoire.

Il faut pour autant soulever que les opérations de type « démolition / reconstruction » doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, même dans l’hypothèse où les travaux seraient effectués à l’identique.

Démarches administratives : comment obtenir un permis de démolir et quel est le contenu du dossier ?

La « réforme de l’urbanisme » de 2007 a considérablement simplifié les démarches à entreprendre lorsque la démolition intervient en même temps qu’une construction relevant du régime du permis de construire.

Dans cette situation, il appartenait au demandeur de procéder au dépôt d’un permis de démolir et d’un permis de construire. Les deux demandes faisaient alors l’objet d’une instruction séparée.

Depuis, l’article L.451-1 du code de l’urbanisme permet au demandeur de déposer un « permis de construire valant permis de démolir ».

Ce « permis de construire valant permis de démolir » permet d’obtenir un permis de construire et un permis de démolir dans le même temps. L’instruction de la demande s’effectue au regard d’un seul dossier. Cette possibilité concerne également les projets relevant de la déclaration préalable.

Quel formulaire utiliser ?

Afin d’identifier le formulaire à utiliser, trois situations peuvent être observées :

1. Le projet consiste uniquement à démolir une construction en totalité ou une partie de construction autre qu’un bâtiment, sans qu’il ne soit prévu d’entreprendre d’autres travaux : la démolition fait l’objet d’un permis de démolir « simple » (formulaire CERFA 13405).

2. Le projet consiste à démolir une construction en totalité ou en partie, et dans le même temps à procéder à d’autres travaux relevant du régime du permis de construire : le « permis de construire valant permis de démolir » peut être établi au travers des formulaires de permis de construire ordinaires (formulaires CERFA 13406 ou 14309).

3. Les projets consistant à démolir et à procéder à des travaux relevant du régime de la déclaration préalable ou se limitant à démolir une partie de bâtiment peuvent faire l’objet du formulaire « classique » de déclaration préalable (formulaire 13404) : ce formulaire fait office à la fois de déclaration préalable et de permis de démolir.

En savoir plus sur le régime applicable aux constructions nouvelles et aux travaux sur construction existante : Permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?

Démolition d’une construction en totalité (sans travaux supplémentaires)

Lorsque le projet consiste uniquement à démolir une construction en totalité ou une partie de construction autre qu’un bâtiment, il convient de déposer le formulaire CERFA n° 13405 « permis de démolir ».

Il faut soulever le fait que ce formulaire ne permet pas de déclarer conjointement la démolition d’une construction et la construction d’un nouvel ouvrage.

Lorsqu’un permis de construire est déposé à la suite de l’obtention d’un permis de démolir, alors le permis de construire doit être accompagné du récépissé de dépôt de la demande de permis de démolir (pièce « PCMI 18 », article R.431-21 du code de l’urbanisme).

Permis de construire valant permis de démolir ou une partie de construction autre qu’un bâtiment (démolition s’accompagnant d’une construction relevant du régime du permis de construire)

Formulaire permis de construire

L’article L.451-1 du code de l’urbanisme montre que les projets consistant à la fois à :

  • Démolir une construction en totalité ou en partie …
  • … ET dans le même temps, à construire un nouvel ouvrage (ou le cas échéant à reconstruire) …

… peuvent faire l’objet d’un permis de construire valant permis de démolir.

Le permis de construire valant permis de démolir concerne les constructions relevant du régime du permis de construire réalisées à la suite d’une démolition nécessitant un permis de démolir.

Concrètement, l’établissement d’un permis de construire valant permis de démolir s’effectue par le renseignement du cadre « A remplir lorsque le projet nécessite des démolitions » du formulaire CERFA de permis de construire (n° 13406 ou n° 13409).

Déclaration préalable et permis de démolir (démolition s’accompagnant d’une construction ou de travaux relevant du régime de la déclaration préalable ou démolition d’une partie de bâtiment)

Au même titre que le permis de construire, la déclaration préalable peut dans le même temps « valoir permis de démolir ».

La déclaration préalable « valant permis de démolir » concerne les constructions ou travaux relevant du régime de la déclaration préalable réalisés à la suite d’une démolition nécessitant un permis de démolir.

La déclaration préalable est dans tous les cas obligatoire lorsque des travaux de démolition sont entrepris sur un bâtiment existant, même lorsque le permis de démolir n’est pas imposé, en raison du fait que ces travaux ont pour effet de modifier son aspect extérieur (art. R.421-17 du code de l’urbanisme).

Par exemple, la démolition d’un ouvrage accolé à un bâtiment d’habitation (véranda, garage) nécessite une déclaration préalable, même lorsque le permis de démolir n’est pas rendu obligatoire et même s’il n’est pas prévu de procéder à des travaux supplémentaires.

La construction d’un ouvrage relevant de la déclaration préalable à la suite d’une démolition nécessitant un permis de démolir nécessite un formulaire « classique »
Le formulaire « classique » de déclaration préalable (CERFA n°13404) comporte un cadre « 6- À remplir lorsque le projet nécessite des démolitions » à renseigner obligatoirement lorsque le projet nécessite un permis de démolir.

Le renseignement de ce cadre a pour effet de solliciter un permis de démolir, en plus de déclarer le projet de construction ou les travaux envisagés relevant du régime de la déclaration préalable.

Cas particulier des « formulaires simplifiés » : ils ne permettent pas de déclarer une démolition
Le ministère en charge de l’urbanisme a introduit au cours de l’année 2012 deux formulaires « simplifiées » de déclaration préalable, en plus du formulaire de droit commun (13404) :

  • Le CERFA simplifié 13703 qui intéresse les projets consistant à construire un nouvel ouvrage, à poser une clôture ou encore à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • Le CERFA simplifié 13702 qui concerne les projets de division de terrain en lotissement.

Aucun de ces deux formulaires « simplifiés » ne permet de déclarer la démolition d’une construction.

Si l’un ou l’autre de ces deux formulaires « simplifiés » est déposé alors qu’un permis de démolir est obligatoire, alors le déclarant doit dans le même temps déposer un dossier de permis de démolir (CERFA n°13405).

À défaut, lorsque le permis de démolir est rendu obligatoire et que le déclarant dépose un formulaire « simplifié » sans pour autant y joindre une pièce justifiant le dépôt d’un permis de démolir, l’administration doit alors produire une notification pour pièce manquante.

Le formulaire « simplifié » 13703 peut néanmoins suffire pour déclarer la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment suite à sa démolition partielle lorsque le permis de démolir n’est pas rendu obligatoire.

Que se passe-t-il lorsque le cadre « À remplir lorsque le projet nécessite des démolitions » est renseigné alors que le permis de démolir n’est pas obligatoire ?

Il est assez fréquent que les administrés renseignent le cadre « démolition » des formulaires alors que le permis de démolir n’est pas rendu obligatoire.

Le renseignement de ce cadre alors que la situation juridique du terrain ne l’impose pas est sans effet sur l’instruction : la démolition est exécutoire sans délai ni avis de l’administration.

En outre, toujours dans l’hypothèse où le renseignement du cadre « démolition » intervient alors que le permis de démolir n’est pas requis, l’administration ne peut pas exiger la production des pièces spécifiques au permis de démolir.

Tout au plus, les éléments du cadre « démolition » devraient être appréhendées comme des informations utiles à l’instruction, sans qu’elles ne soient nécessaires à son déroulement.

Particularités du cadre « démolition » des formulaires de permis de construire, de déclaration préalable et de permis de démolir

Il est nécessaire d’informer l’administration de la date approximative à laquelle le bâtiment à démolir a été construit.

Ces éléments intéressent plus particulièrement les constructions justifiant d’un intérêt particulier ou encore celles édifiées dans un « secteur protégé ».

Il est laissé une assez grande liberté au demandeur dans la mesure où il s’agit d’une date « approximative ». L’inexactitude d’une telle information ne semble pas de nature à justifier l’émission d’une notification pour pièce manquante.

Les pièces à joindre au permis de démolir

Sous réserve de la nature du projet, le dossier de permis de démolir comporte (art. R.451-2 du code de l’urbanisme) :

  • Un plan de situation (A 1 ou PD 1)
  • Un plan de masse des constructions à démolir ou à conserver (A 2 ou PD 2)
  • Une photographie faisant apparaître le ou les bâtiments à démolir (PD 3).

Les pièces à joindre au permis de démolir ne doivent pas être confondues avec celles du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Voir ici pour plus d’informations pour constituer une demande de permis de construire ou de déclaration préalable :

Quels sont les plans à joindre à une demande de déclaration préalable de travaux ?

Quels sont les plans à joindre à une demande de permis de construire ?

Plan de situation (A 1 ou PD 1)

Le plan de situation permet au service en charge de l’examen de la demande de permis de démolir de repérer le terrain au sein de la commune ainsi que les règles de droit qui y sont applicables.

Lorsqu’un permis de construire ou une déclaration préalable vaut pour permis de démolir (par le renseignement du cadre « démolition » de ces formulaires), il ne semble pas nécessaire de joindre un plan de situation supplémentaire au titre du permis de démolir : le plan de situation déjà transmis obligatoirement au permis de construire ou à la déclaration préalable apparaît suffisant.

Plus d’informations sur le plan de situation : Comment faire un plan de situation ?

Plan de masse des constructions à démolir ou à conserver (A 2 ou PD 2)

Le plan de masse des constructions à démolir ou à conserver permet d’identifier la construction à démolir en totalité ou en partie.

Contrairement au plan de masse des constructions du permis de construire (PCMI 2) ou de la déclaration préalable (DP 2), le plan de masse des démolitions illustre l’état initial du terrain avant les travaux.

Exemple de plan de masse des constructions à démolir ou à conserver

Ci-dessous un exemple de plan de masse des constructions à démolir.

Plan de masse des constructions à démolir ou à conserver

Exemple de plan de masse des constructions à démolir ou à conserver à fournir lorsqu’un projet prévoit une démolition nécessitant un permis de démolir (cliquez sur l’image pour agrandir)


Cet exemple de plan de masse permet de distinguer :

  • La construction conservée : il s’agit ici d’une maison individuelle ;
  • La construction à démolir : un garage (cela aurait pu être une piscine, véranda, abri de jardin …).

Ce plan de masse présente également des cotations, dont celles illustrant les distances entre les constructions, les limites séparatives et depuis l’alignement. Il présente également l’altimétrie du terrain naturel, l’emplacement des éléments végétaux et l’emplacement de la prise de vue de la photographie faisant apparaître le bâtiment à démolir.

L’inscription de ces éléments n’est pas imposée par l’article R.451-2 du code de l’urbanisme. Ils peuvent toutefois permettre au service en charge de l’instruction d’avoir une meilleure compréhension du projet.

Cas particulier du plan des façades et des toitures :

L’établissement d’un plan des façades et des toitures de la construction à démolir n’est pas imposé par le code de l’urbanisme lorsque le projet consiste uniquement à procéder à des travaux de démolition, sans travaux supplémentaires (auquel cas il convient de déposer le formulaire CERFA n°13405).

Cependant, lorsque le projet correspond :

  • A un permis de construire ou à une déclaration préalable valant permis de démolir (= construction suite à une démolition) …
  • … et que la démolition concerne une partie d’un bâtiment existant (par exemple, démolition d’un ouvrage accolée ou de la toiture) …

… alors le plan des façades et des toitures à joindre à la demande de permis de construire ou de déclaration préalable doit illustrer à la fois l’état initial du bâtiment et son état futur (art. R.431-10 du code de l’urbanisme).

Photographie faisant apparaître le ou les bâtiments à démolir (PD 3)

Cette photographie permet de visualiser à la fois le bâtiment à démolir ainsi que le cas échéant son environnement proche, notamment les constructions à proximité.

Bien que cette pièce ne figure pas au bordereau des pièces à joindre des formulaires de permis de construire et de déclaration préalable, elle peut toutefois être exigée dès lors qu’un permis de démolir est rendu obligatoire.

Cas particulier des pièces à joindre pour les bâtiments inscrits au titre des monuments historiques et aux bâtiments qui y sont adossés :

En plus de pièces évoquées ci-dessus, les articles R.451-3 et R.451-4 du code de l’urbanisme prévoient que le dossier doit également comporter une notice explicative, des photographies de l’intérieur et de l’extérieur des bâtiments ainsi qu’une notice décrivant les moyens mis en œuvre pour éviter toute atteinte aux parties conservées ou à l’immeuble classé en cas de démolition partielle.

Permis de démolir et droit de reconstruire

L’article L.111-3 du code de l’urbanisme apporte le principe du « droit à la reconstruction » : l’administration ne peut pas s’opposer à un permis de construire déposé à la suite d’une démolition.

La reconstruction doit pour autant être précédée de la délivrance d’un permis de construire, sauf à constituer une infraction (Conseil d’Etat du 20 février 2002, n°235725, inédit au recueil Lebon).

Le « droit à la reconstruction » est par ailleurs strictement encadré par l’article L.111-3.

Bien que le « droit à la reconstruction » intéresse principalement les reconstructions effectuées à la suite d’un sinistre, le premier alinéa de l’article L.111-3 du code de l’urbanisme concerne en réalité l’ensemble des « bâtiments », sans qu’il soit effectué de distinctions particulières.

Le second alinéa de cet article permet également d’autoriser la reconstruction d’un bâtiment si « son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien ».

1. La reconstruction doit s’effectuer à l’identique

L’administration peut s’opposer à la délivrance d’un permis de construire si la reconstruction n’est pas effectuée à l’identique.

Par exemple, la pose de matériaux différents de ceux d’origine ou plus encore, la construction de surfaces supplémentaires ou le changement de destination peuvent suffire à motiver un refus.

2. La reconstruction doit s’effectuer sous moins de 10 ans

La reconstruction ne doit pas intervenir sous un délai supérieur à 10 ans suite à la démolition.

Il convient le cas échéant de joindre à la demande de permis de construire toutes les pièces justifiant que la reconstruction s’effectue sous ce délai.

3. La reconstruction doit s’effectuer sur un bâtiment régulier

Le bâtiment à reconstruire doit avoir fait l’objet de la délivrance d’une autorisation de construire. De plus, il doit être conforme aux règles de droit des sols (en principe, celles en vigueur à la date de la construction du bâtiment).

À défaut, le permis de construire peut faire l’objet d’un refus.

4. Le « droit à la reconstruction » n’est pas applicable en cas de risque

La reconstruction ne doit pas présenter un risque pour les occupants (QE n°65052 publiée au JO le 28 janvier 2002) l’administration pouvant le cas échéant invoquer l’article R.111-2 du code de l’urbanisme pour motiver un refus ou apporter des prescriptions (Conseil d’Etat du 23 février 2005, n°271270, publié au recueil Lebon).

Les délais du permis de démolir

Comme pour les autres autorisations de construire, le permis de démolir est encadré par un ensemble de « délais ».

Délai d’affichage du permis de démolir en mairie

Le permis de démolir est affiché en mairie dans les quinze jours suivants la réception du dossier et pendant toute la durée de son instruction (art. 423-6 du code de l’urbanisme).

Délai d’instruction

Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de démolir est de deux mois à compter de la réception du dossier complet en mairie (art. R.423-23 du code de l’urbanisme).

Il peut être majoré d’un mois supplémentaire lorsque le permis de démolir est subordonné à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.

Ce délai peut être porté à 6 mois lorsque le permis de démolir porte sur un immeuble inscrit ou adossé à un immeuble classé (art. R.423-28 a du code de l’urbanisme).

Ces délais ne s’ajoutent pas à ceux du permis de construire dans la situation où la demande correspond à un « permis de construire valant permis de démolir ».

En ce qui concerne la déclaration préalable : son délai d’instruction de droit commun est de 1 mois. Lorsque la déclaration préalable vaut pour « permis de démolir », l’administration peut en principe se prononcer en deux temps : une première fois sur la déclaration préalable (1 mois), une seconde fois sur le permis de démolir (2 mois).

Dans la pratique, la décision prise sur la déclaration préalable et sur le permis de démolir est effectuée dans le même temps. Il faut noter que le délai d’instruction d’une déclaration préalable déposée pour un ouvrage situé dans un « secteur protégé » est de 2 mois.

Exécution du permis de démolir

Le permis de démolir, s’il est rendu obligatoire, peut être mis en œuvre dans les 15 jours après la date de son obtention contrairement aux autres autorisations d’urbanisme qui sont exécutoires à la date de leur délivrance (art. R.452-1 du code de l’urbanisme).

Durée de validité du permis de démolir

Le permis de démolir est périmé lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans à compter de la date de la notification d’accord ou de la date de sa naissance tacite.

Il est également périmé si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.

Affichage sur le terrain

Le bénéficiaire d’un permis de démolir doit procéder à son affichage dans les mêmes conditions qu’un permis de construire.

Le panneau d’affichage doit être installé dès la notification accordant le permis et pendant toute la durée du chantier.

En revanche, le code de l’urbanisme n’impose pas de déposer une déclaration d’ouverture de chantier (à l’exception des permis de construire ou des déclarations préalables valant permis de démolir).

Délai de retrait du permis de démolir

Le retrait du permis de démolir intervient que s’il est illégal ou à la demande de son titulaire sous un délai de 3 mois à partir de la date de sa délivrance (art. L.424-5 du code de l’urbanisme).


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