Cadre réglementaire des règles d’implantation
Synthèse : comment sont fixées les règles d’implantation ?
Les règles d’implantation des constructions trouvent principalement leur source dans le code de l’urbanisme, selon trois scénarios :
1. Commune sans document d’urbanisme ni carte communale : les règles sont définies par le Règlement National d’Urbanisme (RNU).
2. Commune dotée d’une carte communale : les règles sont également fixées par le RNU.
3. Commune dotée d’un document d’urbanisme (PLU, POS) : les règles sont établies par le règlement de ce document, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Des règles supplémentaires peuvent provenir de Servitudes d’Utilité Publique (SUP), comme un Plan de Prévention des Risques (PPR), et des règles de droit privé (servitudes de vue, mitoyenneté). Une autorisation d’urbanisme ne garantit pas le respect de ces dernières.
Règlement National d’Urbanisme (RNU) et carte communale
Les dispositions du RNU, codifiées aux articles R.111-2 et suivants, se regroupent en quatre thèmes, dont l’implantation et le volume des constructions.
Champ d’application territorial du RNU
Hors règles d’ordre public et sauf cas particuliers, le RNU s’applique en l’absence de PLU ou de document équivalent (article R.111-1).
Ainsi, le RNU régit les territoires :
- Dotés d’une carte communale (qui définit les secteurs constructibles et inconstructibles pour l’application du RNU, article L.124-2).
- Dépourvus de carte communale ET de tout autre document d’urbanisme (la construction est alors interdite hors des « parties actuellement urbanisées », sauf exceptions, article L.111-1-2).
Qu’est-ce qu’un document d’urbanisme ?
C’est un document élaboré par une collectivité publique pour déterminer les règles d’affectation et d’occupation des sols, opposable aux personnes publiques et privées (CE, 7 juillet 1997, n°170406). Une carte communale n’est pas un document d’urbanisme tenant lieu de PLU (CE, 13/07/2011, n°335066).
RNU et règles d’implantation
Les règles d’imposition du RNU sont précisées aux articles R.111-16 à R.111-20 du code de l’urbanisme. Elles encadrent l’implantation d’une construction par rapport :
- Aux autres bâtiments sur un même terrain (article R.111-16).
- À l’alignement (article R.111-17).
- Aux limites parcellaires (article R.111-18).
Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le PLU organise le territoire communal en zones (art. R.123-4) :
- Zones urbaines (U) : secteurs déjà urbanisés.
- Zones à urbaniser (AU) : secteurs destinés à l’urbanisation.
- Zones agricoles (A) : terres à protéger pour leur potentiel agronomique.
- Zones naturelles et forestières (N) : secteurs à protéger pour leur intérêt naturel, paysager ou forestier (art. R.123-8 al.1).
Le règlement du PLU, qui peut inclure des règles d’implantation (art. L.123-1-5 al. 1 et art. R.123-9), précise ces règles généralement aux articles 6, 7 et 8 :
- Article 6 : implantation par rapport aux voies et emprises publiques.
- Article 7 : implantation par rapport aux limites séparatives.
- Article 8 : implantation par rapport aux autres constructions sur la même propriété.
Fondement des règles d’implantation
Ces règles de droit public sont motivées par l’intérêt général, reposant sur :
- Des considérations esthétiques et paysagères.
- Des impératifs d’hygiène, de salubrité et de sécurité publique (CE, 3 février 1978, n°04469 et Question AN du 21 décembre 2010, n°84580).
- La protection du voisinage (ensoleillement, intimité).
Où peut-on construire sur un terrain ?
Que ce soit sous le RNU ou le PLU, les règles encadrent essentiellement :
- L’implantation par rapport aux limites parcellaires.
- L’implantation par rapport à la voie desservante.
- L’implantation entre constructions sur une même propriété.
Trois définitions clés :
Prospect : règle déterminant l’implantation d’une construction en fonction de sa hauteur par rapport à une limite. La règle classique « R ≥ H/2 » (recul R au moins égal à la moitié de la hauteur H, avec un minimum de 3 m) en est un exemple (article R.111-18).
Alignement : limite entre le domaine public routier et les propriétés privées riveraines. Construire « à l’alignement » signifie que la façade donne directement sur le domaine public.
Retrait (ou marge d’isolement, recul) : distance d’éloignement d’une construction par rapport à une ligne de référence (ex : limite séparative).
Implantation par rapport à la voie desservant le terrain
Sous le régime du RNU
L’article R.111-17 du code de l’urbanisme s’applique :
Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points. [...] Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Explications
Implantation des bâtiments par rapport à l’alignement : R ≥ H. Un bâtiment édifié en bordure d’une voie publique ou assimilable à une voie publique doit être implanté depuis l’alignement opposé selon un retrait au moins égal à sa hauteur (cliquez sur l’image pour agrandir)
Un bâtiment en bordure de voie publique doit être implanté avec un retrait (R) au moins égal à sa hauteur (H) par rapport à l’alignement opposé (celui du terrain d’en face). La règle est : R ≥ H.
Trois notions sont centrales :
- L’alignement opposé comme référence.
- La hauteur du bâtiment comme variable de calcul.
- La nature de la voie (publique ou privée assimilable).
Détails techniques
Alignement : limite entre domaine public et propriété privée (article L.112-1 du code de la voirie routière). Un plan d’alignement communal peut imposer des servitudes de reculement.
Calcul de la hauteur : elle se mesure depuis le sol naturel avant travaux jusqu’à l’égout du toit (sauf architecture particulière). Pour les toitures plates, on mesure jusqu’à l’acrotère.
Nature de la voie : la règle s’applique aux voies publiques et aux voies privées dont la largeur effective est assimilable à une voie publique. Un sentier disparu ou un passage inaccessible aux véhicules ne constitue pas une voie.
Sous le régime d’un PLU
L’implantation par rapport à la voie est définie à l’article 6 du règlement du PLU. Deux principaux cas de figure :
Implantation à l’alignement
Permise pour créer un front bâti continu le long de la voie, sauf mention contraire du règlement.
Implantation en recul
Exemple d’implantation des bâtiments par rapport à l’axe de la voie publique. L’axe de la voie publique correspond à la ligne fictive divisant la voie en deux parties symétriques.
Deux modalités principales :
1. Retrait fixe : distance imposée (ex : 3 mètres) mesurée depuis l’alignement ou l’axe de la voie.
2. Retrait variable par prospect : distance calculée en fonction de la hauteur du bâtiment, souvent en reprenant la règle R ≥ H du RNU.
Le règlement peut aussi moduler le retrait selon la largeur de la voie.
Cas particulier : distance par rapport à d’autres emprises publiques
Rivages, cours d’eau, voies ferrées, canaux peuvent faire l’objet de règles spécifiques.
Implantation par rapport aux limites parcellaires
La servitude de cours communes peut permettre de déroger à ces règles (voir plus loin).
Sous le régime du RNU
Implantation en retrait ou en limite séparative
L’article R.111-18 du code de l’urbanisme prévoit deux options :
1. Implantation en limite parcellaire (accolée à un mur mitoyen si présent).
2. Implantation en retrait, avec une distance R ≥ H/2 (moitié de la hauteur), avec un minimum de 3 mètres.
Explications
Implantation des bâtiments : R ≥ H/2 avec un minimum de 3 mètres (cliquez sur l’image pour agrandir)
La règle est : R ≥ H/2 (minimum 3 m). Exemple : un bâtiment de 10 m de haut doit être à au moins 5 m de la limite ; un bâtiment de 5 m de haut doit être à au moins 3 m.
Le retrait se calcule « en tout point », y compris pour les éléments en saillie comme les balcons.
Sous le régime d’un PLU
Limites latérales et de fond de parcelle : les limites latérales sont celles donnant vers la voie publique (cliquez sur l’image pour agrandir)
L’article 7 du règlement du PLU fixe les règles pour :
- Les limites latérales (donnant sur la voie).
- Les limites de fond de parcelle (séparant deux propriétés sans donner sur la voie).
Limites latérales : ordre continu, discontinu ou sur une limite
Implantation en ordre continu ou en ordre discontinu. L’implantation en ordre continu a pour effet de créer un front bâti donnant sur la voie publique.
Le règlement peut imposer un alignement continu le long de la rue, ou autoriser un ordre discontinu. Ces règles sont très variables d’une commune à l’autre.
Implantation sur les limites latérales (donnant sur la voie)
L’implantation sur une limite latérale peut prendre trois formes définies par le PLU :
- En ordre continu : la construction doit s’étendre sur toute la longueur de la limite donnant sur la voie.
- En ordre discontinu : un recul par rapport à la limite est imposé. Ce recul peut être fixe (ex : 3 mètres) ou variable selon la hauteur de la construction.
- Sur au moins une limite : la construction doit occuper au moins une des limites latérales, soit sur toute sa longueur, soit partiellement.
Implantation sur les limites de fond de parcelle
Pour les limites de fond (ne donnant pas sur la voie), le PLU peut autoriser la construction directement en limite ou imposer un retrait. Ce retrait est souvent calculé en fonction de la hauteur de la construction (règle de prospect) et peut être assorti d’une distance minimale.
Compléments
La distance se mesure depuis le gabarit extérieur de la construction, saillies incluses (CE, 12 février 2003, n°243319).
Les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives du PLU ne s’appliquent généralement pas aux sous-sols, sauf mention expresse (CE, 11 février 2002, n°221350).
Implantation entre deux bâtiments sur une même propriété
Ces règles s’appliquent aux bâtiments non contigus situés sur un même terrain.
Sous le régime du RNU
Implantation entre deux constructions. Pour les communes sous RNU, une distance de 3 mètres entre deux constructions peut être imposée.
L’article R.111-16 du code de l’urbanisme permet d’imposer une distance minimale de trois mètres entre deux bâtiments non contigus appartenant au même propriétaire.
Cette règle ne s’applique pas si les bâtiments sont sur des terrains de propriétaires différents (CAA Douai, 26 juin 2003, n°00DA00188).
Sous le régime d’un PLU
L’article 8 du règlement du PLU fixe les règles, visant principalement à assurer l’ensoleillement et le passage des secours.
La distance peut être mesurée :
- Entre tous les points des constructions (saillies incluses).
- Entre certains éléments spécifiques (ex : baies principales).
- Au nu des façades (sans les saillies). À défaut de précision, les saillies sont prises en compte (CAA Paris, 14 octobre 1999, n°97PA00804).
Le calcul de la distance peut être :
1. Absolu : distance minimale fixe (ex : 6 mètres).
2. Relatif (par prospect) : distance minimale calculée en fonction de la hauteur du bâtiment le plus haut (ex : L ≥ H/2).
Ces règles s’appliquent aux ouvrages non contigus. Deux bâtiments reliés par un simple auvent ne sont pas considérés comme contigus (CE, 4 février 1994, n°112512).
Des règles particulières peuvent s’appliquer aux constructions annexes.
Autres règles impactant l’implantation
En plus du RNU et du PLU, d’autres réglementations peuvent influencer l’implantation :
- Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP), dont certaines ont valeur de document d’urbanisme.
- Des dispositions spécifiques comme les Espaces Boisés Classés (EBC) ou les servitudes de cours communes.
Les paragraphes suivants abordent les Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), le Règlement Sanitaire Départemental (RSD), les EBC et les servitudes de cours communes.
Pour en savoir plus sur les SUP : Les Servitudes d’Utilité Publique et les autorisations de construire.
Servitudes de cours communes
Ces servitudes, qualifiées de « curiosité juridique », sont complexes. Seuls les principes essentiels sont présentés ici.
Codifiées aux articles L. 471-1 s. et R. 471-1 s. du code de l’urbanisme, elles créent un espace libre devant une façade s’étendant sur le fonds voisin.
Utilisées dans les tissus urbains denses, elles assouplissent les règles d’implantation en permettant de substituer la limite séparative par l’emplacement d’une construction voisine. En contrepartie, dans cet espace (la « cour commune »), le voisin ne peut pas construire (servitude *non aedificandi*) ou ne peut pas construire au-delà d’une certaine hauteur (servitude *non altius tollendi*).
L’administration doit informer le demandeur qu’un projet non conforme aux distances normales ne sera accepté que si une telle servitude est instituée. À défaut, le permis doit être refusé (CE, 21 janvier 1981, n°15323, CE, 20 juin 1997, n° 136743).
L’« espace libre » créé n’est pas nécessairement une cour et son usage n’est pas commun aux deux propriétaires.
Exemple de servitude de cours commune
Servitude de cours communes (cliquez pour agrandir)
Hypothèse : le règlement impose un recul de 10 m depuis la limite. Un projet souhaite s’implanter à seulement 6 m. Une servitude *non aedificandi* est établie sur une profondeur de 4 m (10 m - 6 m) sur le fonds voisin. Si le voisin s’engage à ne pas construire sur cette bande de 4 m, le projet à 6 m est autorisé.
Certains PLU prévoient des règles plus strictes lorsqu’une servitude de cours commune est mise en place.
Mise en œuvre d’une servitude de cours commune
Elle peut être établie à l’amiable (par convention notariée publiée à la conservation des hypothèques) ou par voie judiciaire (devant le président du tribunal de grande instance, qui fixe aussi l’indemnisation, articles L. 471-1, R. 471-1, L. 471-3).
Le dossier d’autorisation doit inclure une copie de l’accord ou de la décision judiciaire (art. R.431-32).
Cette servitude, d’intérêt général, est imprescriptible (Cass., 15 décembre 1999, n°97-22.161).
Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)
Anciennes ZPPAUP, les AVAP sont des documents d’urbanisme à caractère de servitude d’utilité publique (CAA Bordeaux, 28 juin 2001, n°98BX01696, article L.642-1 du code du patrimoine). Leur but est de « promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces » (article L.642-2 du code du patrimoine).
Leur règlement peut imposer des règles d’implantation spécifiques pour préserver la cohérence architecturale (ex : alignement continu). Les projets en AVAP sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Document d’urbanisme applicable aux secteurs sauvegardés (article L.313-1 du code de l’urbanisme), le PSMV comporte un règlement (article L. 313-2) pouvant inclure des règles d’implantation (articles R.313-4, R.123-4 et R.123-9). Il se substitue au PLU. Les demandes sont soumises à l’avis de l’ABF.
Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
Arrêté préfectoral imposant des règles d’hygiène et de salubrité. Un RSD peut, par exemple, imposer une distance minimale entre un bâtiment agricole et une habitation. Ces règles sont opposables aux autorisations d’urbanisme (CE, 26 mai 1995, n°123266). En cas de conflit entre le RSD et le POS/PLU, c’est la règle la plus stricte qui s’applique (CE, 16 janvier 1970, n°59145).
Espaces Boisés Classés (EBC)
Dispositions de protection des bois, forêts et parcs (articles L.130-1 à L.130-6 du code de l’urbanisme). Un PLU peut imposer une distance d’éloignement des constructions depuis la limite d’un EBC.
Règles de droit privé et implantation
Le code civil contient des règles protectrices du voisinage qui peuvent influencer l’implantation. Un PLU peut légalement réglementer des sujets déjà couverts par le code civil (CE, 10 février 2006, n°259837).
L’autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve des droits des tiers ; elle ne vérifie pas la conformité aux règles de droit privé.
Pour approfondir : Servitudes civiles et autorisations de construire ; A quelle distance peut-on construire de son voisin ?
Servitudes de vue
- Vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de l’ouverture (fenêtre, balcon) et la limite séparative (article 678 du code civil).
- Vue oblique : 0,60 m minimum, mesurée à l’angle de l’ouverture la plus proche (article 679 du code civil).
Écoulement des eaux de toiture
Les eaux pluviales doivent s’écouler sur le terrain du propriétaire ou vers la voie publique (article 681 du code civil).
Ouvrages adossés à un mur mitoyen
Nécessitent le consentement du voisin (article 657 du code civil). À défaut, le demandeur doit prendre toutes les mesures pour ne pas léser les droits du voisin (article 662 du code civil).
Conclusion
La consultation des services d’urbanisme locaux est indispensable pour connaître les règles applicables à un terrain précis. L’administration ne se prononce pas sur les règles de droit privé.
Le dépôt d’un certificat d’urbanisme opérationnel permet d’obtenir des informations sur la faisabilité réglementaire d’un projet.
Pour aller plus loin :
Terrain non constructible : constructions autorisées et interdites
Règles de distance pour l’installation d’une piscine
Peut-on construire un garage en limite de propriété ?
A quelle distance peut-on construire de son voisin ?
Qui peut déposer un permis de construire ou une déclaration préalable ?