Les règles d’implantation des constructions : où peut-on construire sur un terrain ?

bruno

Les règles relatives à l’implantation des constructions sont particulièrement délicates à appréhender :

  • Leur modalité d’application dépend très largement du contexte administratif et de la situation juridique du terrain ;
  • Elles peuvent se chevaucher avec d’autres règles plus ou moins contraignantes ;
  • Elles peuvent provenir de législations autres que celles issues du code de l’urbanisme ;
  • Leur mise en œuvre ou leur non-respect peut facilement aboutir à des conflits entre les tiers ou avec l’autorité administrative.

Cet article a pour objet d’apporter un éclairage global sur les règles d’implantation des constructions et leurs modalités d’application.

Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites du terrain, aux voies publiques et entre plusieurs constructions sont décryptées et assorties d’informations générales afin de mieux comprendre leur fonctionnement.

Les règles d’implantation des constructions et leur cadre réglementaire

Synthèse : comment les règles d’implantation sont-elles établies ?

Les règles d’implantation des constructions sont principalement issues selon les modalités établies par le code de l’urbanisme.

Trois situations se présentent :

1. Une commune n’est ni dotée d’un document d’urbanisme ni dotée d’une carte communale : les règles d’implantation sont fixées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

2. Une commune est dotée d’une carte communale : les règles d’implantation sont également fixées par le RNU.

3. Une commune est dotée d’un document d’urbanisme : les règles d’implantation sont établies par le règlement du document d’urbanisme, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Des règles particulières peuvent dans le même temps être mises en oeuvre par des Servitudes d’utilité publique (SUP), dont certaines ont valeur de document d’urbanisme, comme le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) ou le Plan de Prévention des Risques (PPR).

Les règles de droit privé peuvent également intervenir, comme celles issues du code civil (ex. : servitudes de vue, ouvrages adossés aux murs mitoyens). L’autorisation de construire ne sanctionne pas les règles de droit privé.

Règlement National d’Urbanisme (RNU) et carte communale

Intégrées au code de l’urbanisme aux articles R.111-2 et suivants, les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) sont regroupées sous quatre catégories :

  • Localisation et desserte des constructions ;
  • Aspect des constructions ;
  • Dispositions applicables dans le périmètre de l’opération d’intérêt national de la Défense ;
  • Implantation et volume des constructions.

Champ d’application territorial du RNU

À l’exception des règles d’ordre public et sous réserve du cas particulier des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions, les dispositions du RNU ne s’appliquent qu’en l’absence de Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, comme un Plan d’Occupation des Sols (POS – article R.111-1 du code de l’urbanisme).

Il en ressort que les dispositions du RNU, dont celles relatives à l’emplacement des constructions, sont applicables dans les territoires :

  • Dotés d’une carte communale – la carte communale définit les modalités d’application du RNU en identifiant les secteurs constructibles et les secteurs inconstructibles (article L.124-2 du code de l’urbanisme) ;
  • Dépourvus de carte communale ET de tout autre document d’urbanisme – en l’absence de carte communale ET de tout autre document d’urbanisme, la construction en dehors des « parties actuellement urbanisées » est interdite, sauf exception (article L.111-1-2 du code de l’urbanisme).

Qu’est-ce qu’un document d’urbanisme ?
Le Conseil d’État montre que l’expression « document d’urbanisme » désigne « les documents élaborés à l’initiative d’une collectivité publique et ayant pour objet de déterminer les prévisions et règles touchant à l’affectation et à l’occupation des sols, opposables aux personnes publiques ou privées » (Conseil d’Etat du 7 juillet 1997, n°170406).

Une carte communale ne constitue pas un document d’urbanisme tenant lieu de Plan Local d’Urbanisme (Conseil d’État du 13/07/2011, n°335066).

RNU, carte communale et règles d’implantation des constructions

Les règles d’implantation des constructions nouvelles du RNU sont précisées aux articles R.111-16 à R.111-20 du code de l’urbanisme :

Ainsi, le RNU apporte des règles d’implantation d’une construction nouvelle par rapport :

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme encadrant l’utilisation des sols au sein du territoire communal ou intercommunal dans lequel il s’applique.

Le territoire couvert par le PLU est organisé selon un « zonage » (art. R.123-4 du code de l’urbanisme) :

  • Zones urbaines : qui identifient les secteurs déjà urbanisés de la commune ;
  • Zones à urbaniser : il s’agit de secteurs naturels ayant vocation à être urbanisés ;
  • Zones agricoles : elles correspondent aux secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
  • Zones naturelles et forestières : il s’agit des secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de leur intérêt (historique, naturel, paysager), soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels (art. R.123-8 al.1).

Les règles d’utilisation des sols établies à l’intérieur de chacune de ces zones sont précisées par le règlement du PLU.

En fonction des circonstances locales, le règlement du PLU peut apporter des règles concernant l’implantation des constructions (art. L.123-1-5 al. 1 du code de l’urbanisme et art. R.123-9 du code de l’urbanisme).

PLU et règles d’implantation des constructions

De façon générale, les règles d’implantation des constructions sont précisées aux articles 6,7,8 du règlement du PLU :

  • Article 6, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies ou aux emprises publiques ;
  • Article 7, traitant de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
  • Article 8, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux autres sur une même propriété.

Pourquoi existe-t-il des règles d’implantation ?

Les règles d’implantation issues de la réglementation de droit public sont motivées par l’intérêt général.

À ce titre, elles sont fondées sur :

Où peut-on construire sur un terrain ?

Pour l’essentiel, qu’elles soient issues du RNU ou du PLU, les règles d’implantation des constructions encadrent :

  • L’implantation par rapport aux limites parcellaires ;
  • L’implantation par rapport à la voie desservant le terrain ;
  • L’implantation entre deux constructions sur une même propriété.

Trois définitions à connaître pour mieux comprendre les règles d’implantation des constructions :

Prospect : le prospect est une règle d’urbanisme visant à déterminer l’implantation d’une construction compte tenu de sa hauteur par rapport aux limites du terrain ou entre deux constructions.

L’exemple de règle de prospect la plus courante étant la règle « R ≥ H/2 » issue de l’article R.111-18 du code de l’urbanisme : si la construction n’est pas édifiée en limite séparative, un recul R au moins égal à la moitié de sa Hauteur est nécessaire, avec un minimum de 3 mètres.

Alignement : L’alignement correspond à la limite entre le domaine public routier et les propriétés privées riveraines.

Il s’agit de la ligne divisoire entre un fonds privé et l’emprise du domaine public. Une construction est implantée à l’ « alignement » lorsque sa façade donne directement sur le domaine public.

Le retrait (ou marge d’isolement, recul ou encore bande inconstructible) : il s’agit de l’éloignement d’une construction par rapport à une « ligne » fictive, par exemple, la ligne divisoire de deux fonds voisins.

Implantation d’une construction par rapport à la voie desservant le terrain

Commune soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU)

L’implantation des bâtiments par rapport à la voie desservant le terrain résulte de l’article R.111-17 du code de l’urbanisme :

Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points.

Lorsqu’il existe une obligation de construire au retrait de l’alignement, la limite de ce retrait se substitue à l’alignement.

Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.

Toutefois une implantation de la construction à l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

Explications et compléments

Implantation des bâtiments par rapport à l’alignement

Implantation des bâtiments par rapport à l’alignement : R ≥ H. Un bâtiment édifié en bordure d’une voie publique ou assimilable à une voie publique doit être implanté depuis l’alignement opposé selon un retrait au moins égal à sa hauteur (cliquez sur l’image pour agrandir)

Un bâtiment édifié en bordure d’une voie publique doit être implanté selon un retrait supérieur ou égal à sa hauteur au point le plus proche de l’alignement opposé (= l’alignement du terrain faisant face au bâtiment).

Cette règle d’urbanisme peut être synthétisée par la formule suivante :

R ≥ H, où R correspond au retrait du bâtiment par rapport à l’alignement opposé et H correspond à sa hauteur.

L’illustration ci-dessous devrait permettre de mieux saisir la portée de cet article.

Trois notions principales sont donc à prendre en considération :

  • La notion d’alignement : le retrait s’effectue à partir de l’alignement opposé (= l’alignement du terrain faisant face au bâtiment) ;
  • La notion de hauteur : l’implantation s’effectue selon un retrait établi en fonction de la hauteur du bâtiment ;
  • La notion de voie publique ou de voie assimilée à une voie publique.


Alignement

Pour rappel, l’alignement correspond à la limite entre le domaine public routier et les propriétés privées riveraines (article L.112-1 du code de la voirie routière).

L’autorité administrative a la possibilité d’établir un plan d’alignement sur le territoire communal. Ce plan d’alignement peut instituer des servitudes d’utilité publique, notamment des servitudes de reculement des constructions.

Les constructions dont l’implantation s’effectue « en retrait » de l’alignement sont celles qui sont édifiées selon un recul rendu obligatoire par le plan d’alignement.

Les constructions dont l’implantation s’effectue à « l’alignement » sont celles qui sont immédiatement implantées à la limite de la voie ou de l’emprise publique.

Calcul de la hauteur

La hauteur doit être mesurée à partir du sol tel qu’il existe dans son état avant tous travaux.

La hauteur est en principe fixée à l’égout du toit (Conseil d’Etat du 18 juillet 1973, n°86222, publié au recueil Lebon, Conseil d’Etat, du 6 mai 1981, n°09964, mentionné aux tables du recueil Lebon, Conseil d’Etat, du 24 février 1995, n°115863, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Lorsqu’un bâtiment ne dispose pas de toiture, comme les constructions à couverture plate, le point le plus haut est mesuré depuis l’acrotère (Conseil d’Etat, du 28 septembre 1998, n°172656, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Bien que la hauteur des constructions est en principe mesurée jusqu’à l’égout du toit, l’arrêt Schwoob (Conseil d’Etat,du 17 octobre 1986, n°55640, publié au recueil Lebon) revient sur cette solution traditionnellement admise par la jurisprudence. Cet arrêt apparaît toutefois comme une solution d’espèce liée à l’architecture particulière du bâtiment mis en cause (Henri Jacquot, François Priet « Droit de l’urbanisme », précis Dalloz).

Nature de la voie : voie publique et voie privée assimilables à une voie publique

Les dispositions de l’article R.111-17 s’appliquent aux constructions en bordure des voies et emprises publiques.

Elles s’appliquent également au regard des voies privées dès lors que la largeur effective est assimilée à la largueur réglementaire des voies publiques.

Un passage qui ne satisfait pas aux conditions d’accessibilité des véhicules ne peut pas être considéré comme une voie (Conseil d’Etat, du 18 avril 1969, n°70163, publié au recueil Lebon).

De même, un sentier pratiquement disparu ne peut pas être assimilé à une voie publique ni même à une voie privée (Conseil d’Etat du 8 novembre 1991 n°97245).

L’emprise d’une voie publique comprend la voie elle-même (la « plateforme ») ainsi que ses annexes, telles que les trottoirs, fossés, accotements, talus.

Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) : implantation par rapport aux voies et emprises publiques

L’implantation des constructions s’effectue à l’alignement ou en recul de la voie publique. D’autres possibilités peuvent également être apportées.

Implantation sur la limite (ou à l’alignement)

Sauf mentions contraires inscrites au règlement du PLU, l’alignement correspond à la limite du domaine public aux droits des parcelles privées (Conseil d’Etat du 16 mars 2001, n°214489).

L’implantation peut s’effectuer à la limite même de l’alignement, l’objectif poursuivi étant de constituer un « front bâti continu le long de la voie ».

Implantation en recul

Implantation des bâtiments par rapport à l’axe de la voie

Exemple d’implantation des bâtiments par rapport à l’axe de la voie publique. L’axe de la voie publique correspond à la ligne fictive divisant la voie en deux parties symétriques.

L’implantation en recul de la voie implique notamment deux possibilités :

1. Le retrait résulte d’une marge de recul « fixe » ( = ne tenant pas compte de la hauteur du bâtiment).

La distance du recul est alors imposée (par ex. 3 mètres) ou minimale (par ex. au moins 3 mètres).

Le recul est généralement mesuré soit à partir de l’alignement, soit à partir de l’axe de la voie.

La notion d’ « axe de la voie » est couramment définie par les règlements des PLU comme la ligne divisant la voie bordant le terrain en deux parties symétriques.

2. La marge de recul résulte d’une règle de prospect (= distance variable selon les dimensions du bâtiment et de sa hauteur)

Le retrait varie selon la hauteur de la construction. La référence de calcul est en principe l’alignement opposé de la voie. De façon générale, le PLU fait dans cette situation référence à la règle établie par l’article R.111-17 du code de l’urbanisme.

Une autre possibilité : le PLU peut envisager de moduler l’implantation des constructions en fonction de la largeur des voies.


Cas particulier : distance par rapport aux emprises publiques autres que les voies

Les emprises publiques autres que les voies correspondent aux rivages, cours d’eaux, voies ferrées et canaux.

Implantation d’une construction par rapport aux limites parcellaires

Comme abordées ultérieurement, la servitude de cours communes permet de déroger aux règles d’implantation par rapport aux limites parcellaires.

Commune soumise à la Réglementation National d’Urbanisme (RNU)

Implantation en retrait ou en limite séparative

Implantation en retrait ou en limite séparative

Les règles d’implantation d’un bâtiment par rapport aux limites parcellaires proviennent de l’article R.111-18 du code de l’urbanisme :

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapprochée doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Le R.111-18 prévoit donc deux solutions :

1. L’implantation d’un bâtiment s’effectue en limite parcellaire.

Si la limite comporte un mur mitoyen, le bâtiment doit alors lui être accolé (Conseil d’État du 20 juillet 1990, n°61255).

2. ET/OU : l’implantation d’un bâtiment s’effectue en retrait de la limite parcellaire.

Le retrait s’effectue à une distance, comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapprochée, au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.


Explications et compléments

Implantation des bâtiments depuis les limites parcellaires

Implantation des bâtiments : R ≥ H/2 avec un minimum de 3 mètres (cliquez sur l’image pour agrandir)

La distance d’implantation par rapport aux limites parcellaires est calculée selon la formule suivante :

R ≥ H/2 avec un minimum de 3 mètres, où R correspond au retrait du bâtiment par rapport à la limite parcellaire et H/2 correspond à la hauteur du bâtiment divisée par 2.

Le retrait d’un bâtiment par rapport à la limite parcellaire est au moins égal à sa hauteur divisée par deux, sans que le retrait ne puisse être inférieur à 3 mètres.

Par exemple, un immeuble de 10 m de hauteur ne peut pas être implanté à moins de 5 m de la limite séparative. Ou encore, un immeuble de 5 m ne peut pas être implanté à moins de 3 m de la limite séparative.

Le retrait d’un bâtiment par rapport à la limite est calculé « en tout point », c’est-à-dire en prenant en compte tous les éléments en saillie.

Ainsi, le Juge a par exemple tenu compte d’un balcon dont la saillie peut atteindre 1,20 m (Conseil d’Etat du 28 février 1969, n° 71011, publié au recueil Lebon).


Calcul de la hauteur

Plus de compléments au paragraphe précédent : « Implantation d’une construction par rapport à la voie desservant le terrain »

La hauteur est à partir du sol naturel avant tous travaux. La hauteur à prendre en compte est en principe celle de la façade jusqu’à l’égout du toit.

Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Limites latérales et limites de fond de parcelle

Limites latérales et de fond de parcelle : les limites latérales sont celles donnant vers la voie publique (cliquez sur l’image pour agrandir)

Les dispositions relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont fixées à l’article 7 du règlement du PLU.

Ces dispositions concernent deux types de limites :

Les limites latérales : ces limites sont celles aboutissant sur les voies ou emprises publiques.

Les limites de fond de parcelles : ces limites sont celles qui séparent deux propriétés sans donner sur les voies ou emprises publiques.


Limites latérales : ordre continu, discontinu ou sur au moins une limite séparative

Ordre continu et ordre discontinu

Implantation en ordre continu ou en ordre discontinu. L’implantation en ordre continu a pour effet de créer un front bâti donnant sur la voie publique.

Dans la mesure où la rédaction du règlement du PLU est spécifique à chaque commune, il seulement possible d’apporter des informations d’ordre général.

L’implantation en limite latérale ( = donnant vers la voie publique) peut s’effectuer :

En ordre continu : la construction doit être implantée sur toute la limite donnant sur la voie ou l’emprise publique.

En ordre discontinu : le règlement prévoit une marge de recul des constructions par rapport à la limite séparative donnant sur la voie ou l’emprise publique. La distance du recul peut être fixe ou variable selon la hauteur de la construction.

Sur au moins une des limites séparatives : l’implantation s’effectue soit sur toute la limite donnant sur la voie, soit sur une seule de ces limites.


Limite de fond de parcelle

L’implantation en limite de fond de parcelle ( = limite séparative ne donnant pas vers la voie publique) peut s’effectuer directement en limite ou selon une marge d’isolement établie en fonction de la hauteur de la construction, sans que ce retrait ne soit inférieur à une distance minimale.

Compléments

En limite séparative, la mesure prise en compte est le gabarit extérieur de la construction (Conseil d’Etat du 12 février 2003, n°243319).

Les prescriptions du PLU relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne s’appliquent pas aux sous-sol, sauf mentions contraires (Conseil d’Etat du 11 février 2002, n°221350, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Implantation entre deux bâtiments sur une même propriété

Ces prescriptions s’appliquent aux bâtiments non contigus réunis sur une même propriété.

Commune soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Implantation entre deux constructions

Implantation entre deux constructions. Pour les communes sous RNU, une distance de 3 mètres entre deux constructions peut être imposée.

L’implantation des bâtiments situés sur un même terrain est encadrée par l’article R.111-16 du code de l’urbanisme de la manière suivante :

Une distance d’au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire.

Le R.111-16 n’est pas applicable dès lors que les bâtiments concernés sur édifiés sur des terrains appartenant à des propriétaires différents (Cour administrative d’appel de Douai du 26 juin 2003, n°00DA00188).


Commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)

L’implantation par rapport aux autres constructions est régie par l’article 8 du règlement du PLU.

Essentiellement, l’article 8 du PLU poursuit deux objectifs :

  • Permettre l’éclairement et l’ensoleillement des constructions ;
  • Permettre le passage du matériel de lutte contre l’incendie.

Le règlement du PLU peut prévoir que la distance entre deux constructions soit mesurée :

  • Entre tous les points d’une construction : la distance est mesurée en tenant compte des éléments en saillie d’une façade, comme les balcons ;
  • Entre certains éléments de la construction : la distance est mesurée en tenant compte de certains éléments d’une construction, comme les baies principales ;
  • Au nu de la façade : auquel cas la distance ne prend en compte aucun élément d’architecture en façade.

En absence de ces dispositions, la distance est calculée en tenant compte le cas échéant des saillies en façade (Cour administrative d’appel de Paris du 14 octobre 1999, n°97PA00804)

La distance entre les constructions peut être calculée de façon absolue ou relative :

1. Absolue : le PLU prévoit qu’une distance minimale entre deux constructions est applicable sans condition particulière.

2. Relative : le PLU prévoit qu’une distance minimale entre deux constructions est établie en fonction de la hauteur du bâtiment le plus haut. Il s’agit d’une règle de prospect, qui peut faire l’objet d’une formule arithmétique. Par exemple : « la distance entre tout point des constructions doit satisfaire la formule suivante : L ≥ H/2. H représente la hauteur et L la distance entre les bâtiments ».

Sauf mentions contraires inscrites dans le règlement, les dispositions de l’article 8 du PLU s’appliquent aux ouvrages non contigus.

Deux ouvrages réunis par un simple élément architectural, comme un auvent de 3 mètres de large, ne sont pas réputés contigus (Conseil d’Etat du 4 février 1994, n°112512, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Le règlement du PLU peut par ailleurs prévoir des dispositions particulières applicables aux constructions annexes.

D’autres règles qui peuvent impacter l’implantation

En plus des règles issues du RNU ou du PLU, d’autres règles de droit des sols peuvent avoir un impact sur l’implantation des constructions.

Il s’agit notamment :

  • De Servitudes d’Utilité Publique (SUP) affectant l’utilisation des sols, dont certaines d’entre-elles ont valeur de document d’urbanisme ;
  • De dispositions d’urbanisme, comme les Espaces Boisés Classés (EBC) ou les servitudes de cours communes.

Parmi l’ensemble de ces autres règles, les paragraphes suivants traitent des Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), du Règlement Sanitaire Départemental (RSD), des Espaces Boisés Classés (EBC) et des servitudes de cours communes.

Servitudes de cours communes

La nature des servitudes de cours communes ainsi que leur fonctionnement sont très complexes à appréhender.

Elles sont à ce titre qualifiées de « curiosité juridique » par le Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l’aménagement (GRIDAUH)

Compte tenu de leur particularité, les paragraphes suivants n’abordent que l’essentiel.

Les règles relatives aux servitudes de cours communes sont énumérées aux articles L. 471-1 s. et R. 471-1 s. du code de l’urbanisme.

Globalement, la servitude de cours communes établit un espace libre devant une façade d’un immeuble et s’étendant sur le fonds voisin.

Principalement mise en œuvre dans les tissus urbains anciens présentant une forte densité de constructions, la servitude de cours communes a pour effet d’assouplir les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites du terrain.

Comment fonctionne la servitude de cours communes ?

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la servitude de cours communes, il faut rappeler au préalable que le retrait des constructions est en principe mesuré à partir de la limite séparative des fonds.

La servitude de cours commune constitue une exception à ce principe : elle permet de « substituer » la limite séparative par l’emplacement d’une construction édifiée sur un terrain voisin.

Ainsi, la servitude de cour commune a pour effet de considérer deux propriétés voisines comme une seule au regard des règles d’implantation par rapport aux limites du terrain.

En « contrepartie », à l’intérieur de la « cour commune », le propriétaire du terrain voisin ainsi que le demandeur d’une autorisation de construire ne peuvent pas :

  • Soit édifier de construction nouvelle : servitude non aedificandi ;
  • Soit construire au-dessus d’une certaine hauteur : servitude non altius tollendi.

Il revient à l’administration d’informer le demandeur qu’un projet dont l’implantation ne respecte pas les règles de distance par rapport aux limites séparatives sera accepté que si une servitude de cours communes est instituée.

À défaut de l’établissement d’une servitude de cours communes, le permis de construire doit être refusé (Conseil d’Etat du 21 janvier 1981, n°15323, mentionné aux tables du recueil Lebon , Conseil d’Etat du 20 juin 1997, n° 136743, mentionné aux tables du recueil Lebon).

L’expression « cour commune » peut prêter à confusion. Ainsi, l’établissement d’une cour commune ne donne pas nécessairement lieu à une cour – elle créé uniquement un espace libre.

Quand bien même il serait prévu d’établir une cour, il n’en demeure pas moins que l’usage de cet espace libre n’est pas commun aux deux propriétaires.

Exemple de servitude de cours commune

Servitude de cour commune

Servitude de cours communes (cliquez pour agrandir)

Cet exemple prend l’hypothèse de l’établissement d’une servitude de cour commune « non aedificandi » (qui est la plus simple à comprendre). La servitude de cours communes peut à la place prévoir une interdiction de construire au-delà d’une certaine hauteur.


Règlement d’urbanisme
Le règlement d’urbanisme d’une commune permet la construction en limite séparative, ou à défaut, un retrait de 10 m de distance aux limites séparatives des fonds est nécessaire.

Projet : construction nouvelle
L’implantation d’une construction nouvelle à 6 m de la limite séparative nécessite l’établissement d’une servitude de cours communes. La servitude de cours communes s’étend depuis la façade du bâtiment à construire jusqu’au fonds du voisin.

Sur ce fonds voisin, la servitude de cours communes est établie sur une profondeur de 4 m (pour rappel : le règlement d’urbanisme impose 10 m de recul depuis les limites, le projet s’établit à 6 m, 10 m – 6 m = 4 m).

Dès lors que le voisin s’engage à ne pas construire à l’intérieur de la cour commune (non aedificandi), alors le voisin qui construit peut s’implanter à 6 m de la limite séparative.

Certains PLU peuvent prévoir des règles de recul plus contraignantes lorsqu’une servitude de cours communes est établie.

Comment obtenir une servitude de cour commune

La servitude de cours communes peut s’établir par voie amiable ou judiciaire.

Lorsque le projet est subordonné à l’établissement d’une cour commune, la demande d’autorisation de construire doit comporter une copie du contrat ou de la décision judiciaire relatifs à l’institution de ces servitudes (art. R.431-32 du code de l’urbanisme).

Voie amiable par convention
L’accord prend la forme d’un contrat de droit privé. La servitude de cours communes peut donner lieue à une indemnisation. La convention de servitude de cours communes doit être publiée à la conservation des hypothèques.

Voie judiciaire
L’article L.471-1 du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable, la servitude de cours commune peut être établie par voie judiciaire.

La demande est alors portée devant le président du tribunal de grande instance territorialement compétent (article R. 471-1 du code de l’urbanisme). L’indemnisation est alors fixée par le Juge (article L. 471-3 du code de l’urbanisme).

L’ordonnance instituant la servitude et fixant les indemnités est publiée au fichier immobilier (article R. 471-4 du code de l’urbanisme).

Imprescriptibilité de la servitude de cour commune
Qu’elle soit établie par convention ou par voie judiciaire, la servitude de cours communes ayant un caractère d’intérêt général (contrairement à une servitude de droit privé), elle ne peut faire l’objet d’aucune prescription (Cour de Cassation du 15 décembre 1999, n°97-22.161, Publié au bulletin).

Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)

Anciennement Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), les AVAP sont des documents d’urbanisme (Cour administrative d’appel de Bordeaux du 28 juin 2001, n°98BX01696) présentant un caractère de servitude d’utilité publique (article L.642-1 du code du patrimoine).

Les AVAP ont pour objectif de « promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces dans le respect du développement durable » (article L.642-2 du code du patrimoine).

Les AVAP comprennent un règlement dont certaines de ses prescriptions sont relatives à la qualité et à l’intégration architecturale des constructions.

Ainsi, une AVAP peut apporter des prescriptions particulières relatives à l’implantation des constructions nouvelles ou à la modification des constructions existantes afin d’assurer la conservation ou la mise en valeur de la qualité architecturale des lieux.

Concrètement, le règlement d’une AVAP peut par exemple indiquer qu’une construction nouvelle doit être implantée en continuité de l’alignement constructions voisines afin d’assurer une cohérence d’ensemble.

Les demandes déposées pour un terrain compris dans le périmètre d’une AVAP sont soumises à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) est un document d’urbanisme applicable dans les territoires compris dans un secteur sauvegardé en raison de son « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation » (article L.313-1 du code de l’urbanisme).

Au même titre que le PLU, le PSMV comporte un règlement (article L. 313-2 du code de l’urbanisme) pouvant apporter des règles particulières relatives à l’implantation des constructions (articles R.313-4 du code de l’urbanisme, R.123-4 et R.123-9).

Les dispositions du PSMV sont opposables aux autorisations de construire à compter de la publication de la décision administrative créant le secteur sauvegardé (article L.313-2 du code de l’urbanisme).

Les demandes de permis de construire et de déclarations préalables portant sur un immeuble compris à l’intérieur d’un secteur sauvegardé sont soumises à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Comme pour le PLU, le règlement du PSMV peut comporter un ensemble d’articles relatifs à l’implantation des constructions.

Lorsqu’un immeuble est compris dans le périmètre d’un PSMV, les règles qui y sont établies se substituent à celles du PLU.

Règlement Sanitaire départemental (RSD)

Institués par arrêté préfectoral, les RSD apportent des prescriptions en matière d’hygiène et de salubrité publique.

À cet effet, les RSD peuvent comporter des règles relatives aux distances entre les bâtiments agricoles et les bâtiments d’habitation.

Par exemple, le RSD peut imposer un recul obligatoire entre un bâtiment d’exploitation agricole et le bâtiment d’habitation le plus proche.

Les dispositions du RSD, dont celles relatives à l’implantation des constructions, sont opposables aux autorisations de construire (Conseil d’Etat du 26 mai 1995, n°123266).

La règle la plus stricte doit être observée lorsque le RSD et le POS comportent des dispositions de même nature (Conseil d’Etat du 16 janvier 1970, n°59145, publié au recueil Lebon).

Espaces Boisés Classés (EBC)

Les EBC sont des dispositions d’urbanisme mis en œuvre en vue d’assurer une protection à certains bois, forêts et parcs (articles L.130-1 à L.130-6 du code de l’urbanisme).

Certains PLU imposent une distance d’éloignement des constructions depuis la limite d’un EBC.

Implantation des constructions et règles de droit privé

Le code civil apporte des dispositions particulières qui peuvent avoir un impact sur l’implantation des constructions.

Ces règles sont essentiellement établies afin d’assurer la protection du voisinage contre des troubles susceptibles d’être occasionnés par un édifice en raison de son emplacement ou de ses caractéristiques architecturales.

Il s’agit, entre autres, de protéger :

  • L’intimité du voisinage : les servitudes de vue
  • L’usage du fonds voisin : l’écoulement des eaux du toit
  • Le droit de propriété : les ouvrages adossés aux murs mitoyens.

Sans qu’il ne soit entaché d’illégalité, un Plan Local d’Urbanisme peut réglementer des servitudes qui sont dans le même temps régies par le code civil (Conseil d’Etat du 10 février 2006, n°259837, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Les paragraphes suivants reviennent très brièvement sur ces règles issues du code civil.

L’autorisation de construire est délivrée sous réserve du droit des tiers : elle n’a pas pour effet de contrôler la conformité d’un projet au regard des règles de droit privé, dont celles issues du code civil.

Pour en savoir plus :

Les servitudes de vue

Une distance minimale entre une vue et un fonds voisin doit être respectée :

  • Vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative (article 678 du code civil) ;
  • Vue oblique : 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative (article 679 du code civil).

L’écoulement des eaux du toit

L’article 681 du code civil montre que les eaux pluviales doivent s’écouler :

  • Depuis l’égout du toit sur le terrain du propriétaire ;
  • Et/ou depuis l’égout du toit vers la voie publique.

Ouvrages adossés aux murs mitoyens

Le code civil offre la possibilité de construire un ouvrage adossé à un mur mitoyen à la condition d’obtenir le consentement du propriétaire voisin (article 657 du code civil).

À défaut, le demandeur de l’autorisation de construire doit s’assurer de prendre les mesures nécessaires afin de ne pas porter atteinte aux droits du voisin (article 662 du code civil).

Un bref commentaire

La consultation des services locaux territorialement compétents est indispensable pour prendre connaissance des règles d’urbanisme appliquées sur un terrain, tout en soulevant le fait qu’il n’appartient pas à l’administration de se prononcer sur les règles de droit privé.

Le cas échéant, le dépôt d’un certificat d’urbanisme opérationnel permet d’informer son demandeur sur la faisabilité réglementaire d’un projet.


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