Informations pratiques
Permis ou déclaration : nécessité d’un dossier complet
La demande d’autorisation d’urbanisme à déposer en mairie constitue un dossier formel, dont le contenu varie selon le régime applicable au projet.
Il comprend obligatoirement :
- Un formulaire CERFA adapté ;
- Le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions (instauré le 1er mars 2012) ;
- Un ensemble de pièces justificatives.
Les pièces communes à la plupart des projets sont :
- Un plan de situation
- Un plan de masse
- Un plan en coupe du terrain et des constructions
- Une notice descriptive (pour un permis de construire)
- Un plan des façades et des toitures
- Une représentation de l’aspect extérieur (pour une déclaration préalable)
- Un document graphique
- Des photographies du contexte proche et lointain
Le contenu détaillé est défini par les articles R. 431-5 et suivants et R.431-13 et suivants du code de l’urbanisme.
Permis de construire et déclaration préalable : différences et similitudes
Quel que soit le régime, la demande doit prouver la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Un permis illégal sera refusé (article L.421-6), une déclaration préalable non conforme fera l’objet d’une opposition (article L.421-7). Même les projets dispensés de formalités doivent respecter le droit des sols (article L.421-8).
Les deux régimes se distinguent par :
- Le délai d’instruction : 1 mois pour la déclaration préalable, 2 mois pour le permis (hors majorations) (article R.423-23) ;
- Le volume de pièces obligatoires (plus important pour le permis) ;
- Le recours à un architecte (obligatoire dans certains cas pour le permis, facultatif pour la déclaration).
Un permis ou une déclaration illégale peut être retirée dans un délai de 3 mois après sa délivrance (article L.424-5, loi ALUR).
Surface de plancher et emprise au sol : des critères déterminants
Le régime applicable dépend souvent des surfaces créées, définies par le décret du 29 décembre 2011.
Surface de plancher
Définie à l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, elle se calcule pour chaque niveau clos et couvert, après déduction des vides, surfaces sous 1,80 m, stationnements, etc.
Plus d’informations : surface de plancher
Emprise au sol
Définie à l’article R.420-1, c’est la projection verticale du volume, débords et surplombs inclus. La circulaire du 3 février 2012 précise son calcul.
Plus d’informations : emprise au sol
Emprise au sol constitutive de surface de plancher
Pour déterminer le recours obligatoire à un architecte pour un bâtiment non agricole, on considère (article R.431-2) :
- La surface de plancher ;
- La partie de l’emprise au sol qui génère de la surface de plancher (hors stationnement). Introduite par le décret du 7 mai 2012, cette notion rétablit des seuils similaires à ceux d’avant la réforme de 2011.
Règles renforcées en secteur sauvegardé
En secteur sauvegardé (ou site classé, parc national...) :
- Aucune dispense de formalités n’est possible.
- Certains projets normalement en déclaration préalable relèvent du permis de construire (ex. : panneaux solaires > 3 kWc).
- L’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire, majorant le délai d’instruction d’un mois (article R.423-4).
Bâtiment d’habitation
Il convient de distinguer l’habitation des autres usages (agricole, technique) soumis à des règles spécifiques.
Maison individuelle
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher > 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte obligatoire |
Depuis le 1er janvier 2013, les nouvelles habitations doivent respecter la RT 2012. Le dossier de permis doit inclure une attestation de prise en compte.
Maison mitoyenne
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² (cas rare) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher > 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte obligatoire |
Il est conseillé d’utiliser le formulaire CERFA 13409 pour une maison mitoyenne. Le délai d’instruction peut être porté à 3 mois.
Maison accolée à un bâtiment existant
Ce cas, qui consiste à agrandir une maison pour créer une mitoyenneté, relève des règles des travaux sur l’existant.
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone urbaine) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² (ou > 40 m² en zone urbaine) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux > 170 m² (existant + nouveau) | - DÉCLARATION PRÉALABLE si la surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si la surface créée ≥ 20 m² |
Télécharger un exemple de permis de construire maison RT 2012
Bâtiment agricole
Les bâtiments agricoles bénéficient de seuils plus élevés pour le recours à l’architecte. C’est l’emprise au sol totale qui est prise en compte.
Hangar agricole
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 800 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte obligatoire |
Télécharger un exemple de permis de construire hangar
Travaux sur construction existante
Le régime est défini à l’article R.421-13 du code de l’urbanisme. Il s’applique à tout « travail » en contact avec un ouvrage existant, qu’il y ait création de surface ou non. Les constructions totalement détachées relèvent de l’article R.421-1.
Extension d’un bâtiment d’habitation
Le décret du 5 décembre 2011 a modifié le régime en fonction de la localisation (zone urbaine ou non). Cela concerne extensions, vérandas, surélévations, garages accolés, aménagement de combles créant de la surface.
Terrain en zone urbaine (PLU)
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 40 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² (existant + extension) | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Terrain hors zone urbaine (ex. zone A, carte communale)
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² (existant + extension) | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Pour connaître la zone, contactez la mairie. Télécharger un exemple de permis de construire extension ou un exemple de déclaration préalable extension
Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment
Régie par l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme. Ne s’applique qu’aux « bâtiments » (pas aux piscines, par exemple). Les travaux intérieurs sans création de surface et les réparations ordinaires sans modification d’aspect sont généralement dispensés (R.421-17 1er alinéa).
| Modification de l’aspect d’un ouvrage non-bâtiment (ex. : piscine) | AUCUNE FORMALITÉ |
| Modification intérieure sans création de surface | AUCUNE FORMALITÉ (sauf exception patrimoniale) |
| Réparation/entretien sans modification d’aspect | AUCUNE FORMALITÉ |
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment | DÉCLARATION PRÉALABLE |
Si modification d’aspect ET création de surface, combinez les articles R.421-17 a) et f).
- Modification d’aspect + surface créée ≤ 20 m² (ou 40 m² en zone U) : DÉCLARATION PRÉALABLE
- Modification d’aspect + surface créée > 20 m² (ou 40 m² en zone U) : PERMIS DE CONSTRUIRE
Télécharger un exemple de déclaration préalable – modifications d’aspect
Ravalement de façade
Le décret du 27 février 2014 (applicable le 1er avril 2014) introduit un régime spécifique (article R.421-17-1) du code de l’urbanisme). Un ravalement est dispensé sauf :
- Travaux dans un « secteur protégé » (ABF, site classé, AVAP, etc.) ;
- Ou si la commune l’impose par règlement.
Juridiquement, un ravalement est une restauration à l’identique. Toute modification d’aspect (couleur, matériau, revêtement) relève de la déclaration préalable pour modification d’aspect ([article R.421-17 a)]).
| Restauration à l’identique sans modification d’aspect | AUCUNE FORMALITÉ |
| Ravalement modifiant l’aspect (couleur, matériau) | DÉCLARATION PRÉALABLE (modification d’aspect) |
| Ravalement en « secteur protégé » | DÉCLARATION PRÉALABLE (régime spécifique) |
| Ravalement si la commune l’impose | DÉCLARATION PRÉALABLE (régime spécifique) |
Télécharger un exemple de déclaration préalable ravalement ou modification d’aspect
Aménagement de combles
Des formalités sont nécessaires si les travaux entraînent :
1. Une création de surface de plancher (ex. : rendre des combles non-aménageables aménageables) ;
2. Une modification de l’aspect extérieur (ex. : pose d’une fenêtre de toit).
Attention : les combles non-aménagés mais aménageables constituent déjà de la surface de plancher. Leur aménagement sans modification structurelle ne crée donc pas de nouvelle surface.
| Aménagement sans création de surface ni modification d’aspect | AUCUNE FORMALITÉ |
| Aménagement sans création de surface, mais avec modification d’aspect | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Aménagement avec création de surface ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone U) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Aménagement avec création de surface > 20 m² (ou > 40 m² en zone U) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Aménagement portant la surface totale > 170 m² et surface créée ≥ 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte |
Surélévation ou création d’étage
Même régime que l’extension, selon la localisation (zone urbaine ou non).
Zone urbaine (PLU)
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 40 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Hors zone urbaine
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Véranda
Même régime que l’extension ou la surélévation, selon la localisation.
Terrain en zone urbaine (PLU)
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 40 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² (existant + véranda) | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Terrain hors zone urbaine (ex. zone A, carte communale)
| Surface créée (plancher ET emprise) ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée (plancher OU emprise) > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² (existant + véranda) | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Télécharger un exemple de permis de construire véranda ou un exemple de déclaration préalable véranda
Changement de destination
Un changement de destination correspond à l’affectation d’un bâtiment d’une catégorie vers une autre, définies par les articles R.123-9 et R.421-14 c du code de l’urbanisme (ex. : agricole → habitation). Les locaux annexes d’un bâtiment principal ont la même destination que celui-ci (article R.421-14, dernier alinéa).
Transformation professionnel ↔ habitation
| Sans modification de façade ou de structure porteuse | DÉCLARATION PRÉALABLE ([article R.421-17 b)]) |
| Avec modification de façade ou de structure porteuse | PERMIS DE CONSTRUIRE ([article R.421-14 c)]) |
Transformation d’un garage en pièce (chambre, etc.)
L’article R.421-17 g) (décret du 27 février 2014) s’applique lorsqu’on transforme un local ne générant pas de surface de plancher (ex. : garage clos et couvert) en un local qui en génère. Ce n’est pas un changement de destination si le bâtiment principal est à usage d’habitation.
| Création de surface de plancher ≤ 5 m² | AUCUNE FORMALITÉ |
| Création de surface de plancher > 5 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
Annexes à l’habitation
Une annexe (abri, piscine, garage) a la destination d’habitation si elle est édifiée sur un terrain dont le bâtiment principal est une habitation.
Abri de jardin (cabanon, remise, bûcher)
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher > 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte obligatoire |
Un abri clos et couvert génère surface de plancher et surface taxable. Un abri « ouvert » n’en génère aucune.
Télécharger un exemple de déclaration préalable abri de jardin
Garage
Un espace de stationnement, même clos et couvert, ne crée que de l’emprise au sol (pas de surface de plancher). Le seuil pour l’architecte ne tient donc pas compte de ces surfaces.
Garage indépendant (carport, abri voiture, préau)
| Emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Garage accolé (appentis, etc.)
| Emprise au sol ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone urbaine) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Emprise au sol > 20 m² (ou > 40 m² en zone urbaine) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Télécharger un exemple de déclaration préalable garage
Piscine
Le bassin génère de l’emprise au sol, mais pas de surface de plancher.
Piscine non couverte (enterrée, semi-enterrée)
| Bassin ≤ 10 m² | AUCUNE FORMALITÉ |
| Bassin entre 10 m² et 100 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Bassin > 100 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Piscine couverte
| Abri < 1,80 m & bassin ≤ 10 m² | AUCUNE FORMALITÉ |
| Abri < 1,80 m & bassin entre 10 m² et 100 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Abri ≥ 1,80 m (génère de la surface de plancher) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Bassin > 100 m² (quel que soit l’abri) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Télécharger un exemple de déclaration préalable piscine ou un exemple de permis de construire piscine
Abri de piscine (ajouté après construction)
Régime similaire à celui des serres (source Ministère). Un abri en recul du bassin peut générer de la surface de plancher.
| Hauteur ≤ 1,80 m & pas de surface de plancher (ou < 5 m²) | AUCUNE FORMALITÉ |
| Hauteur > 1,80 m & surface de plancher créée entre 5 m² et 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hauteur > 1,80 m & surface de plancher créée > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur > 4 m (comme pour les serres) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| En secteur sauvegardé (quelle que soit la hauteur) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Télécharger un exemple de permis de construire piscine sous abri
Aménagement de terrain
Clôture
En principe dispensée hors secteurs sauvegardés, sauf si le conseil municipal en décide autrement (article R.421-12).
| Clôture en secteur sauvegardé | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hors secteur sauvegardé, sans délibération municipale | AUCUNE FORMALITÉ |
| Hors secteur sauvegardé, avec délibération municipale imposant une autorisation | DÉCLARATION PRÉALABLE |
Télécharger un exemple de déclaration préalable clôture
Mur
Un mur de clôture suit le régime des clôtures. Sinon :
| Mur < 2 m de haut, hors secteur sauvegardé | AUCUNE FORMALITÉ |
| Mur de soutènement | AUCUNE FORMALITÉ |
| Mur ≥ 2 m de haut | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Mur en secteur sauvegardé | DÉCLARATION PRÉALABLE |
Terrasse, dalle
Une terrasse de plain-pied sans surélévation significative ni fondations profondes est dispensée (article R.421-2 j) et circulaire du 3/2/2012). En cas de doute, mieux vaut déposer une demande.
| Terrasse de plain-pied/surélév. faible, sans fondations profondes | AUCUNE FORMALITÉ (en principe) |
| Terrasse surélevée et/ou avec fondations profondes | - Emprise au sol ≤ 20 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE - Emprise au sol > 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE |
Installations techniques
Antenne, poteau, pylône
Le régime dépend de la hauteur et de l’emprise au sol.
| Hauteur ≤ 12 m & emprise ≤ 5 m² | AUCUNE FORMALITÉ |
| Hauteur ≤ 12 m & emprise entre 5 m² et 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hauteur > 12 m & emprise ≤ 5 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hauteur ≤ 12 m & emprise > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur > 12 m & emprise > 5 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Éolienne
Régime spécifique.
| Hauteur < 12 m & hors secteur sauvegardé | AUCUNE FORMALITÉ |
| Hauteur < 12 m & en secteur sauvegardé | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hauteur ≥ 12 m | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Panneau solaire
Distinguer les panneaux au sol et ceux en toiture.
Panneau solaire au sol
| Puissance < 3 kWc & hauteur ≤ 1,80 m & hors secteur sauvegardé | AUCUNE FORMALITÉ |
| Puissance < 3 kWc & hauteur > 1,80 m & hors secteur sauvegardé | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Puissance entre 3 kWc et 250 kWc | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Puissance > 250 kWc | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| En secteur sauvegardé & puissance < 3 kWc | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| En secteur sauvegardé & puissance ≥ 3 kWc | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Panneau solaire en toiture
DÉCLARATION PRÉALABLE (car modification de l’aspect extérieur du bâtiment).
Serre, châssis
Régime particulier.
| Hauteur < 1,80 m | AUCUNE FORMALITÉ |
| Hauteur entre 1,80 m et 4 m & surface au sol < 2 000 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Hauteur > 1,80 m & surface au sol ≥ 2 000 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur > 4 m | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Serre de prod. : hauteur > 4 m & surface ≥ 2 000 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte |
Pergola
Pergola autoportante (construction neuve)
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher > 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte |
Pergola accolée (travaux sur existant)
| Surface créée ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone urbaine) | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface créée > 20 m² (ou > 40 m² en zone urbaine) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface totale après travaux > 170 m² | - DÉCLARATION PRÉALABLE si surface créée < 20 m² - PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte si surface créée ≥ 20 m² |
Tonnelle
| Surface de plancher ET emprise au sol ≤ 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher OU emprise au sol > 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher OU emprise au sol constitutive de surface de plancher > 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE avec architecte |
Pour approfondir
Dispense de formalités ≠ dérogation aux règles
Permis de construire maison : procédure et règles
Construire en zone agricole
Servitudes civiles et autorisations d’urbanisme
Conseils pour obtenir une autorisation
