Pour quelle surface faut-il un architecte ?

bruno

Dans son article R.431-1, le code de l’urbanisme dispose que la réalisation d’une demande de permis de construire nécessite de recourir obligatoirement à un architecte.

Toutefois, ce principe général, issu de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, est assorti de nombreuses exceptions compte tenu de :

  • La nature du projet ;
  • La qualité du demandeur ;
  • Et de l’importance des surfaces à construire.

Les surfaces à prendre en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte sont la surface de plancher, l’emprise au sol, ainsi que l’emprise au sol développant de la surface de plancher pour les bâtiments à autre usage qu’agricole.

Ainsi, une construction à usage autre qu’agricole, comme un bâtiment d’habitation, est dispensée du recours obligatoire à un architecte dès lors que la surface de plancher et l’emprise au sol développant de la surface de plancher ne dépassent pas 170 m².

Une construction à usage agricole est également dispensée du recours obligatoire à un architecte lorsque l’emprise au sol et la surface de plancher n’excèdent pas 800 m².

Enfin, sont dispensées du recours obligatoire à un architecte les serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2 000 m².

Les dispenses de recours à un architecte concernent les personnes physiques et les Exploitations Agricoles à Responsabilité Limité (EARL) unipersonnelles. Les projets relevant de la déclaration préalable ne nécessitent pas de recourir obligatoirement à un architecte.
Sommaire :

Les surfaces à prendre en compte

Les surfaces à prendre en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte sont :

  • La surface de plancher – pour toutes les constructions ;
  • L’emprise au sol – pour les constructions à usage agricole, ainsi que les serres ;
  • Et l’emprise au sol développant de la surface de plancher – pour les constructions à autre usage qu’agricole (art. R.431-2 du code de l’urbanisme).

Surface de plancher (pour toutes les constructions)

La surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes pour chacun des niveaux d’une construction, calculée depuis l’intérieur des murs de façade, en y déduisant les vides, trémies, surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m, les espaces de stationnement et les combles non aménageables.

En logement collectif, doivent également être déduits de la surface de plancher les locaux techniques, les caves et celliers desservis par une partie commune, ainsi qu’une surface égale à 10% des surfaces affectées par l’habitation dès lors que les logements sont desservis par une partie commune intérieure (art. R.112-2 du code de l’urbanisme).

En savoir plus sur le calcul de la surface de plancher : surface de plancher | aide au calcul illustrée de la surface de plancher d’une maison

L’emprise au sol (pour les constructions à usage agricole et les serres)

L’emprise au sol correspond globalement à l’assise au sol d’une construction, en ne tenant pas compte des simples débords de toiture dès lors qu’ils ne sont pas maintenus au sol par des poteaux (art. R.420-1 du code de l’urbanisme).

L’emprise au sol de la partie de la construction développant de la surface de plancher (pour les constructions à autre usage qu’agricole, ex. maison individuelle)

L’emprise au sol de la partie de la construction développant de la surface de plancher, apportée par le décret du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte, permet de ne plus prendre en compte les surfaces à usage de stationnement ainsi que tous les autres ouvrages ne développant pas de surface de plancher (terrasse, auvent).

Cette notion intéresse exclusivement les constructions à autre usage qu’agricole, comme les bâtiments à usage d’habitation ou les annexes développant à la fois de l’emprise au sol et de la surface de plancher (abri de jardin, remises ou toutes dépendances clos et couverts).

Constructions à autre usage qu’agricole (ex. : maison individuelle)

Les surfaces permettant d’établir le seuil d’intervention de l’architecte doivent être appréciées différemment selon que le projet consiste en une construction nouvelle ou à des travaux sur une construction existante.

Construction nouvelle à usage d’habitation : recours à l’architecte pour plus de 170 m² de surfaces

Recours obligatoire à un architecte et surfaces à prendre en compte. Dans le cadre d’une maison individuelle, le seuil d’intervention obligatoire d’un architecte est établie au regard de la surface de plancher et de l’emprise au sol de la partie de la construction développant de la surface de plancher. Très concrètement, les espaces de stationnement, les avancées non closes en façades (appentis, auvents) ainsi que les terrasses ne déclenchent pas le recours obligatoire à un architecte (cliquez sur l’image pour agrandir)

Le recours à l’architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la partie de la construction développant de la surface de plancher est supérieure à 170 m².

Par exemple, dans le cadre d’une maison individuelle comportant un garage accolé, le seuil de recours à l’architecte prend en compte :

  • La surface de plancher, qui se calcule pour chacun des niveaux (étages) ;
  • Et l’emprise au sol développant de la surface de plancher, qui correspond à l’assise au sol de la maison, à l’exclusion de parties ne développant de la surface de plancher.

Il n’est pas tenu compte de l’emprise au sol du garage et de l’auvent, car ils ne développent pas de surface de plancher : les espaces de stationnement sont à déduire de la surface de plancher et la surface de plancher ne prend pas en compte les ouvrages ouverts vers l’extérieur en absence d’un mur de façade.


Synthèse : lorsqu’une demande de permis de construire porte sur une construction à usage d’habitation, il ne faut pas tenir compte des espaces de stationnement, terrasses, auvents, appentis, balcons et tous autres ouvrages non clos dans le seuil de recours à l’architecte.

Travaux sur construction existante à usage d’habitation : recours obligatoire à partir de 170 m2 après travaux, si le projet relève du permis de construire

Recours à un architecte si surfaces existantes dépassent seuil d’intervention

Le recours à un architecte est obligatoire si une extension conduit l’ensemble des surfaces de la construction à dépasser 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher à l’issue des travaux. Une précision : la construction d’un garage accolé n’enclenche pas le seuil de recours obligatoire à un architecte.

Une réponse ministérielle fixe la ligne d’interprétation en cas de construction préexistante, notamment dans le cadre d’un projet d’extension ou d’agrandissement (Rép. min. n°52813, JOAN 9 aout 2005).

Aussi, il apparaît que les dispositions dérogatoires du recours obligatoire à l’architecte doivent être interprétées strictement.

Finalement, les travaux entrepris au contact d’un ouvrage existant nécessitent de recourir à un architecte dès lors :

  • Qu’ils conduisent le bâtiment à dépasser le seuil de recours à l’architecte à l’issue des travaux (extension + bâtiment existant) ;
  • ET que la surface de plancher à construire ou l’emprise au sol dépassent 20 m², en vertu du f) de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme montrant qu’une extension de plus de 20 m² ayant pour effet de porter les surfaces du bâtiment à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher relève du permis de construire.

Le recours à un architecte reste facultatif lorsque :

  • Les surfaces envisagées en cas d’extension / agrandissement restent inférieures à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol …
  • ...même s’ils conduisent le bâtiment faisant l’objet des travaux à dépasser le seuil de recours à l’architecte.

Dans cette situation, la demande est en effet soumise à déclaration préalable, pour laquelle l’intervention d’un architecte est facultative.


Cas particulier : construction existante avant les travaux dont la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher excèdent 170 m²

Recours à un architecte si dépassement de seuil d’intervention

Le recours à un architecte est obligatoire si la construction existante dépasse 170 m² et que la partie nouvelle à construire dépasse 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Il faut insister sur le fait que les espaces de stationnement ne déclenchent pas l’intervention obligatoire d’un architecte, même lorsque le bâtiment existant dépasse 170 m².

Une autre réponse ministérielle aborde le problème spécifique des constructions existantes dont les surfaces excèdent déjà le seuil de recours à l’architecte avant les travaux (Rép. min n°4392, JOAN 6 avril 1998).

Il apparaît ainsi qu’une construction dont les surfaces excèdent le seuil de recours obligatoire à un architecte avant les travaux nécessite son intervention dès lors qu’il est envisagé de créer une partie nouvelle dont l’emprise au sol développant de la surface de plancher ou la surface de plancher dépassent 20 m².


Constructions à usage agricole, serres de production et aménagement intérieur / vitrines commerciales

Surfaces pour un bâtiment à usage agricole et recours à l’architecte

L’établissement du seuil de recours obligatoire à un architecte est plus simple à définir dès lors qu’il s’agit d’une construction à usage agricole.

Ainsi, le code de l’urbanisme dispose qu’une construction à usage agricole dont :

  • La surface de plancher …
  • … et l’emprise au sol …
  • Ne dépassent pas 800 m² …
  • … ne nécessite pas de recourir à un architecte.

Les personnes ne justifiant pas de leur intention d’utiliser un bâtiment à des fins agricoles ne peuvent pas bénéficier de cette dispense de recours à un architecte (Conseil d’Etat, 4 / 1 SSR, du 1 mars 1989, 74031, mentionné aux tables du recueil Lebon).

Serres de production

Les serres de production doivent remplir cumulativement deux conditions afin d’être dispensées du recours obligatoire à un architecte :

  • La hauteur du pied droit doit être inférieure à 4 m au-dessus du sol
  • La surface de plancher et l’emprise au sol doivent être inférieures à 2 000 m ².

Cas particulier : l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions et les vitrines commerciales

L’article L.431-3 du code de l’urbanisme dispose que les travaux aménagement et d’équipement des espaces intérieur des constructions existantes, sans qu’ils aient pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment, ne nécessitent aucune intervention d’un architecte.

Il en est de même des travaux d’aménagement et d’équipements des vitrines commerciales.

Personnes pouvant être dispensées du recours obligatoire à l’architecte

A l’exception des travaux d’intérieur et les vitrines commerciales, les dispenses de recours à un architecte sont applicables qu’aux personnes physiques ainsi qu’aux Exploitations Agricoles à Responsabilité Limitée (EARL) unipersonnelles.

En conséquence, les personnes morales ne peuvent pas bénéficier de la dispense de recours obligatoire à un architecte : elles doivent systématiquement recourir à un architecte dans le cadre de la réalisation d’un permis de construire.

Par exemple, une SARL, qui consiste en une personne morale de droit privé, ne peut bénéficier d’aucune des dispenses de recours à un architecte pour établir un permis de construire (Tribunal Administratif de Châlons-en-Champagne, 7 mars 2000, Gatinois, BJDU 2000, 206).

La réalisation d’une déclaration préalable ne nécessite jamais de recourir à un architecte, indépendamment de la qualité du demandeur.

Sources réglementaires :

Article R.421-1 du code de l’urbanisme : constructions nouvelles soumises à permis de construire

Article R.421-14 du code de l’urbanisme : travaux soumis à permis de construire

Article R.431-2 du code de l’urbanisme : seuil de recours à l’architecte

Article R.112-2 du code de l’urbanisme : modalités de calcul de la surface de plancher

Article R.420-1 du code de l’urbanisme : définition de l’emprise au sol


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