Définition des surfaces en urbanisme
Selon le code de l’urbanisme, les surfaces utilisées pour déterminer le régime juridique d’un projet (permis de construire, déclaration préalable ou dispense) sont la **surface de plancher** et l’**emprise au sol**. Leur calcul précis est crucial pour savoir quelle **autorisation d’urbanisme** est requise.
Surface de plancher
La surface de plancher est définie à l’article R.111-2 du code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des éléments suivants :
1. L’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres sur l’extérieur.
2. Les vides et trémies des escaliers et ascenseurs.
3. Les surfaces sous un plafond de hauteur inférieure ou égale à 1,80 mètre.
4. Les surfaces aménagées pour le **stationnement des véhicules**, y compris les rampes et aires de manœuvre.
5. Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou une activité.
6. Les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments (sauf pour une maison individuelle), incluant les locaux à déchets.
7. Les surfaces des caves ou celliers annexes à des logements, si desservis uniquement par une partie commune.
8. Une déduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation, lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour approfondir : surface de plancher | exemple de calcul de la surface de plancher
Emprise au sol
L’emprise au sol permet de contrôler les constructions non closes ou découvertes, ainsi que les aires de stationnement couvertes ne créant pas de surface de plancher. Selon l’article R.420-1, l’**emprise au sol** est définie comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Cette notion est essentielle pour évaluer l’impact d’un projet sur le terrain.
En savoir plus : emprise au sol | exemple de calcul de l’emprise au sol
Seuils d’obligation du permis de construire
Un permis de construire est nécessaire lorsque les surfaces projetées dépassent les seuils autorisant une simple **déclaration préalable**. L’évaluation se fait toujours sur la base de la surface de plancher ET de l’emprise au sol.
Permis pour une construction nouvelle
Un permis de construire est obligatoire dès lors qu’une construction nouvelle dépasse 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Une construction est « nouvelle » dès lors qu’elle est dissociable de toute autre construction.
L’article R.421-1 du code de l’urbanisme fixe les seuils. Un **permis de construire** est obligatoire pour toute construction nouvelle dont :
- La surface de plancher **OU** l’emprise au sol est supérieure à 20 m².
- De plus, si la surface de plancher ET l’emprise au sol sont comprises entre 5 m² et 20 m², mais que la hauteur de la construction dépasse 12 mètres, un permis est également requis.
Permis pour des travaux sur construction existante
Un permis de construire est obligatoire dès lors que des travaux sur une construction existante entraînent la création de plus de 20m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Le seuil de 20m² est relevé à 40 m² en zone urbaine identifiée par un document d’urbanisme, à l’exception des projets soumis au recours obligatoire à l’architecte.
Pour les **travaux sur construction existante** (extension, surélévation, garage accolé), l’article R.421-13 s’applique. Un permis de construire est nécessaire lorsque la surface de plancher OU l’emprise au sol créées est supérieure à 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² si le terrain est situé en **zone urbaine** d’une commune dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme équivalent.
Cette majoration à 40 m² en zone urbaine ne s’applique pas si :
- La création de surface dépasse 20 m².
- Et cette création conduit à dépasser le seuil de 170 m² de surface de plancher, déclenchant l’**obligation de recourir à un architecte**.
Une construction est considérée comme existante si elle conserve l’essentiel de son gros œuvre. Notons que des travaux sur une construction existante **irrégulière** ne peuvent être autorisés que si l’ensemble du bâtiment peut être régularisé (jurisprudence « Thalamy », Conseil d’Etat, 9 juillet 1986).
Cas particuliers nécessitant un permis de construire
- **Monuments historiques** : Tout travail sur un monument inscrit ou classé requiert un permis de construire, sans condition de surface (article R.421-16).
- **Changement de destination avec modifications** : Le code de l’urbanisme liste neuf destinations (habitation, bureaux, commerce, etc.). Un permis de construire est obligatoire, sans condition de surface, lorsqu’un projet combine un **changement de destination** avec des modifications des façades ou des structures porteuses (article R.421-14 c).
Pour aller plus loin sur les autorisations d’urbanisme :
Pour quelle surface faut-il un architecte ?
Quelle autorisation pour construire une pergola ?
A quelle distance peut-on construire de son voisin ?
Existe-t-il une astuce pour construire légalement sans permis de construire ?
Faut-il un permis de construire pour un garage ?
