Architecte obligatoire, emprise au sol et permis de construire : décret correctif sur la dispense du recours obligatoire à l’architecte

bruno

Le décret n°2012-677 du 7 mai 2012 redéfinit les conditions pour lesquelles le recours à l’architecte peut être rendu obligatoire.

La précédente définition de la notion d’emprise au sol avait pour effet de conduire au recours obligatoire à l’architecte certains projets qui en était dispensés avant la réforme des surfaces en urbanisme.

En conséquence, ce nouveau décret vise à exempter du recours obligatoire à l’architecte toutes les « parties de l’emprise au sol non constitutives de surface de plancher »

Ce sont tout particulièrement les parties de bâtiment ou installations affectées au stationnement qui sont concernés (auvent, carport, garage accolé, etc.).

Désormais, de tels espaces n’ont plus à être pris en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte.

Emprise au sol, surface de plancher et recours obligatoire à l’architecte

Retour sur la notion d’emprise au sol et de surface de plancher

Surface de plancher

Surface de plancher garage, carport, appentis, abri de voiture

Garage, carport, appentis, abri de voiture : les espaces de stationnement et les aires de manoeuvres des véhicules ne constituent pas de surface de plancher, mais exclusivement de l’emprise au sol

La surface de plancher correspond à toutes les surfaces closes ET couvertes, à l’exception des surfaces situées sous moins de 1m80 de hauteur plafond, en y déduisant les éventuels vides.

Les espaces affectés au stationnement, qu’ils soient clos ou non, ne développent pas de surface de plancher.
Une surface ne forme donc pas de surface de plancher :

  • Si elle est non close ET/OU découverte ;
  • Si la hauteur sous plafond n’excède pas les 1m80 ;
  • Ou lorsque les surfaces sont affectées au stationnement de véhicules.


Emprise au sol

L’emprise au sol correspond à une projection verticale des constructions, tous débords et surplombs inclus.

Au sujet de l’emprise au sol, pour simplifier de la manière la plus large possible, il faut retenir que :

  • Toutes les constructions ou installations édifiées au-dessus du niveau du sol constituent de l’emprise au sol, y compris les espaces de stationnement ou les installations non closes ET/OU découvertes.

Il est par exemple possible de citer tous les types de bâtiments, mais également les installations en façade comme les auvents, ou encore les loggias, terrasses surélevées et autres coursives.


Définition de partie de l’emprise au sol non constitutive de surface de plancher

Exemple d’emprise au sol qui ne développe pas de surface de plancher

Exemple d’emprise au sol qui ne développe pas de surface de plancher. Ici, plusieurs conditions sont cumulées : il s’agit d’installations affectées au stationnement en plus d’être ouverts.

Synthèse : qu’est-ce qu’une partie de l’emprise au sol constitutive ou non de surface de plancher ?

Une construction non close ou non couverte et/ou affectée au stationnement des véhicules forme de l’emprise au sol dès lors qu’elle est édifiée au-dessus du niveau du sol.

Il en est de même pour une installation accolée en façade, comme un appentis ou un auvent.

Toutefois, cette même construction ou installation ne développe pas de surface de plancher.

Ainsi, les installations ou bâtiments :

  • Non clos ou non couverts,
  • Et/ou affectés au stationnement,

…. développent de l’emprise au sol, sans constituer de surface de plancher.


Dispense de recours à l’architecte : les innovations apportées par le décret

Un décret qui fait suite à la réforme des surfaces en urbanisme

Il faut rappeler que ce décret, disponible en cliquant ici, intervient après la réforme des surfaces en urbanisme, la SHON et la SHOB étant remplacées par l’emprise au sol et la surface de plancher (voir notre article –> suppression de la SHOB et de la SHON).

Emprise au sol ou surface de plancher, ces deux « surfaces » peuvent entrainer le recours obligatoire à l’architecte, dès lors que le projet dépasse un seuil réglementaire fixé à 170 m2.

Les nouvelles conditions sont plus favorables aux dispenses de recours à l’architecte

Avant la publication du décret du 7 mai 2012, le recours à l’architecte pouvait être obligatoire sans qu’il ne soit effectué de distinction entre les parties d’un bâtiment qui développent de la surface de plancher et celles qui développent exclusivement de l’emprise au sol.

En conséquence, le recours obligatoire à l’architecte pouvait être plus fréquent depuis la réforme des surfaces en urbanisme.

Depuis la publication de ce décret, les parties d’un bâtiment autre qu’agricole qui ne constituent pas de surface de plancher n’ont plus à être prises en compte dans le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Projets susceptibles d’être concernés par le décret relatif à une des dispenses du recours à l’architecte

Partie de l’emprise au sol non constitutive de surface de plancher

Architecte terrasse, Emprise au sol

Une terrasse surélevée n’a plus à enclencher le recours à l’architecte dès lors qu’elle fait partie d’un bâtiment

Le décret du 7 mai 2012 vise de manière très large l’ensemble des parties de bâtiment autre qu’agricole qui forment de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher.

Les espaces ou installations dédiés au stationnement sont tout particulièrement concernés : appentis, carport, abri de voiture, garage …

Egalement, le décret s’applique à toutes les parties de construction autre qu’agricole non closes ou découvertes.

Par exemple, les dalles surélevées ou encore les terrasses voire même les loggias ou coursives ne peuvent plus enclencher le seuil de recours obligatoire à l’architecte car ces éléments :

  • Forment de l’emprise au sol ;
  • Sans créer de surface de plancher ( si non-clos ET/OU découverts) ;
  • S’ils appartiennent à un bâtiment à construire.


L’emprise au sol à ne pas prendre en compte dans le seuil du recours à l’architecte est une partie de construction

Partie de l’emprise au sol non constitutive de surface de plancher

Il convient de ne plus prendre en compte la partie de l’emprise au sol non constitutive de la surface de plancher. Il s’agit bien d’une « partie » d’un ensemble.

Il faut toutefois noter qu’il est bien question dans le décret de ne pas prendre en compte « la partie de la construction » (art. 1 : « de la partie de la construction »).

Ainsi, ce décret vise explicitement les surfaces faisant partie d’un ensemble à créer.

De telle sorte qu’une emprise au sol non constitutive de surface de plancher de plus de 170 m2 peut déclencher le recours à l’architecte dès lors qu’elle n’est pas une partie du bâtiment à construire.


Les travaux sur constructions existantes sont-ils concernés par la dispense de recours obligatoire à l’architecte ?

Il est possible de distinguer notamment deux grands groupes de projets dans le cadre des formalités d’urbanisme :

  • Les constructions nouvelles : qui correspondent à l’ensemble des constructions édifiées indépendamment les unes des autres ;
  • Les travaux sur constructions existantes : correspondant à l’ensemble des travaux réalisés en contact d’un bâtiment existant (extension, garage accolé, véranda …).

La dispense introduite par le décret du 7 mai 2012 s’applique également aux travaux sur constructions existantes, dès lors que le bâtiment faisant l’objet des travaux est à autre usage qu’agricole.

Plus clairement, le décret est applicable aux extensions des bâtiments d’habitation.

De telle sorte que le code de l’urbanisme dispose que le recours à l’architecte peut être requis si l’ensemble après travaux (bâtiment existant + partie à créer) dépasse l’un des plafonds fixés par l’article R.431-2.

Travaux exécutés sur une bâtiment à usage autre qu’agricole (bâtiments d’habitation)

Dans le cadre de constructions à usage autre qu’agricole, ce plafond correspond à la surface de plancher et à l’emprise au sol de la partie de construction qui développe de la surface de plancher.

En conséquence, l’emprise au sol de toutes les installations :

1. Ne développant pas de surface de plancher,
2. Édifiées en contact d’un ouvrage autre qu’agricole déjà bâti.

… n’a pas à être prise en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte.

Ces installations peuvent par exemple correspondre aux auvents, garages accolés ou encore pergolas ouvertes en contact d’un bâtiment d’habitation.

En contrepartie, il convient de prendre en compte dans le seuil de l’emprise au sol enclenchant le recours à l’architecte :

1. Les installations accolées …
2. … qui développent de la surface de plancher …

… comme par exemple les vérandas, ou encore les extensions closes et couvertes destinées à être habitées d’un bâtiment autre qu’agricole déjà construit.

Travaux exécutés sur un bâtiment existant à usage agricole

Dans le cadre de bâtiments agricoles, il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble de l’emprise au sol de la construction, même lorsque l’emprise au sol ne développe pas de surface de plancher.

Le recours à l’architecte est ainsi obligatoire pour les constructions à usage agricole dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol totale excèdent les 800 m², que l’emprise au sol développe ou non de la surface de plancher.

Sources :

Article R.431-2 du code de l’urbanisme , modifié par le décret n°2012-677 du 7 mai 2012 :

Conformément à l’article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :

a) Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol, au sens de l’article R. 420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ;

b) Une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas huit cents mètres carrés ;

c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à quatre mètres et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas deux mille mètres carrés.

La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l’architecte, ont connaissance de l’existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l’habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d’accessibilité fixées en application de l’article L. 111-7 de ce code et de l’obligation de respecter ces règles.

Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des >>plafonds<< fixés par le présent article.


De ce fait, il existerait 3 types d’emprise au sol :

  • L’emprise au sol qui correspond au parties qui forment de la surface de plancher, pour les bâtiments autres qu’agricoles : cette emprise au sol permet de définir le seuil de recours à l’architecte.
  • L’emprise au sol au sens de l’article R.421-1 du code de l’urbanisme : qui permet de définir si un projet est soumis à permis de construire ou à déclaration préalable Eventuellement, l’emprise au sol telle que définie par le document d’urbanisme (POS/PLU) : l’emprise au sol du document d’urbanisme permet notamment de fixer un Coefficient d’Emprise au Sol.

Un bref commentaire …

Au-delà des effets de cette mesure, il faut se souvenir que l’un des objectifs des réformes d’urbanisme consistait à passer d’un urbanisme de normes à un urbanisme de projet.

Au regard des nombreuses exceptions apportées aux nombreuses règles successives, il semble tout de même difficile d’admettre que l’objectif de simplification soit atteint.

En l’espèce, le recours à l’architecte est obligatoire si un projet dépasse 170 m2 d’emprise au sol ou de surface de plancher, sans tenir compte des parties non constitutives de surface de plancher.

Un administré doit donc :

  • Avant tout savoir que le recours à l’architecte peut être obligatoire même dans le cadre de travaux sur construction existante, chose qui n’est en fait pas si évidente pour un particulier néophyte ;
  • Connaitre la définition de la surface de plancher, à ne pas confondre avec d’autres surfaces (surface taxable, habitable, utile) ;
  • Savoir déduire certains éléments de la surface de plancher ;
  • Connaitre la définition de l’emprise au sol ;
  • Savoir à quoi correspond la partie d’emprise au sol non constitutive de surface de plancher …

… uniquement pour déterminer si son projet est soumis à permis de construire, au recours obligatoire à l’architecte, ou à déclaration préalable.

Plus que jamais, le rôle d’information des services publics est au coeur de l’urbanisme individuel.

A condition évidemment que les agents publics soient eux-mêmes informés …


Plus d’infos sur ce sujet :

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