Réglementation ravalement de façade

bruno

Les formalités préalables aux travaux de ravalement de façade obéissent à un ensemble de dispositions au regard de leur importance et du statut juridique de l’immeuble concerné.

En effet, il peut tout d’abord être nécessaire d’entreprendre des démarches au titre du code de l’urbanisme. En parallèle, le code de la construction et de l’habitation offre la possibilité au conseil municipal d’imposer aux propriétaires de procéder à un ravalement décennal.

En outre, les travaux de ravalement entrepris sur un immeuble en copropriété peuvent requérir la tenue d’une Assemblée générale, amenée à se prononcer selon une majorité différente en fonction de la nature des travaux.

Enfin, il convient de faire la distinction entre les projets de ravalement au sens strict, et les projets de ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Cette note propose de revenir sur les obligations de ravalement, leurs conditions de mise en œuvre, les formalités administratives à entreprendre et, dans le cadre du régime de la copropriété, sur les majorités requises en Assemblée générale.

Travaux de ravalement de façade : définitions

Il importe de ne pas confondre :

  • Les travaux de ravalement de façade sous son sens strict ;
  • Les travaux de ravalement s’accompagnant d’une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • Les travaux en façade entrepris dans le cadre de réparations ordinaires ou d’entretien.

Définition ravalement de façade

Travaux de ravalement de façade

Travaux de ravalement de façade, sans modification de l’aspect extérieur ( – les façades sont simplement remises en leur état d’origine)

Le ravalement de façade consiste globalement à une remise des façades d’un bâtiment en leur état d’origine.

Il s’agit d’une remise à neuf, sans aucune amélioration, effectuée en vue d’assurer la conservation et la sauvegarde du bâtiment. Ces travaux sont entrepris en raison de l’usure des façades (intempéries, pollution, dégradation).

Les travaux de ravalement s’inscrivent dans un cadre plus global de préservation de la qualité architecturale du paysage bâti.


Définition façade

Le terme « façade » est à comprendre sous un sens large : il s’agit à la fois de toutes les parties maçonnées visibles depuis l’extérieur du bâtiment, mais également de ses éléments de composition apparents :

  • Dispositifs de fermeture : menuiseries, volets, ferronneries, châssis, persiennes
  • Eléments de modénature : acrotère, marquise, bandeaux, corniche, frise, linteau
  • Dispositifs d’écoulement des eaux pluviales : zingueries, descente d’eaux, chêneaux
  • Dispositifs de protection : appuis, garde-corps, rampe
  • Revêtement : lames, bardage, parement (pierre, enduit, brique).

Il convient aussi d’y ajouter les balcons, loggias, coursives et lucarnes.

La modification du nu intérieur des murs de façade, sans aucune modification de l’aspect extérieur du bâtiment, ne motive en principe aucune démarche particulière au titre du code de l’urbanisme (à l’exception des travaux exécutés à l’intérieur des monuments historiques classés ou inscrits, qui nécessitent un permis de construire).

Définition modification de l’aspect extérieur

Ravalement et modification de l’aspect extérieur du bâtiment

Des travaux de ravalement de façade peuvent être l’occasion d’effectuer une modification de l’aspect extérieur du bâtiment. Les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment obéissent à des démarches particulières.

Une modification de l’aspect extérieur consiste à altérer l’architecture initiale des parties visibles depuis l’extérieur d’un bâtiment par ajout, suppression ou substitution d’un élément par un autre d’aspect différent.

Ainsi, il est tout à fait concevable que des travaux de ravalement emportent modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

Par exemple, peut constituer une modification de l’aspect extérieur :

  • Un ravalement de façade s’accompagnant d’une modification de la teinte d’origine de la façade ;
  • Un ravalement de façade consistant à modifier le revêtement de la façade ou à poser de nouveaux matériaux de revêtement (bardages, enduits) ;
  • Un ravalement de façade s’accompagnant d’une modification des éléments d’architecture en façade (pose, suppression, substitution d’une porte, d’une fenêtre, etc.).

Les travaux de ravalement entraînant une modification de l’aspect extérieur nécessitent d’entreprendre des démarches plus contraignantes que dans le cadre d’un simple ravalement.

Il faut observer que les formalités relatives aux modifications de l’aspect extérieur intéressent à la fois :

  • Les travaux exécutés sur une façade ;
  • Ainsi que les travaux entrepris sur la couverture.

De telle sorte que des travaux consistant exclusivement à modifier l’aspect initial de la toiture, sans modification de la façade, relèvent toutefois des dispositions applicables aux modifications de l’aspect extérieur.


Définition travaux d’entretien et de réparations ordinaires

Les travaux d’entretien et de réparations ordinaires consistent à assurer la bonne tenue générale de l’immeuble, sans aucune sorte d’altération de l’ouvrage.

Par exemple, il peut s’agir des travaux de nettoyage (comme l’enlèvement de graffitis) ou de réparation des ouvertures (réparation d’une fenêtre brisée), sans aucune modification de l’aspect initial du bâtiment.

Dans un arrêt du 21 mars 1962, la Cour de cassation estime qu’un ravalement est une « opération d’entretien ».

Le code de l’urbanisme dispose d’un alinéa spécifique aux travaux de ravalement, lesquels obéissent en conséquence à leur propre régime juridique. De telle sorte que des travaux de ravalement, quand bien même ils consistent en une opération d’entretien, restent explicitement encadrés par le code de l’urbanisme et soumis à des démarches particulières.

En quoi ces distinctions sont-elles nécessaires ?

Ces éléments de définition sont essentiels en vue de déterminer les formalités à entreprendre.

En effet, selon qu’un ravalement consiste en :

  • Des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires
  • Une restauration de l’état d’origine des façades
  • Une modification de l’aspect extérieur …

… les travaux peuvent être :

  • Dispensés de formalités au titre du code de l’urbanisme ;
  • Soumis à déclaration préalable ;
  • En copropriété : soumis au vote de l’Assemblée générale selon une majorité simple, double ou absolue.

Formalités d’urbanisme

Au titre du code de l’urbanisme, le régime juridique applicable aux travaux de ravalement est précisé par l’article R.421-17.

Ainsi, les ravalements de façade et les travaux de modification de l’aspect extérieur nécessitent une déclaration préalable de travaux.

Cet article devrait évoluer au 1er janvier 2014, de telle sorte que les travaux de ravalement de façade seront distingués des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment.

Les travaux de ravalement modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment seront toujours soumis à déclaration préalable.

Les travaux de ravalement, sans modification de l’aspect extérieur, entrepris :

  • Dans un secteur sauvegardé,
  • Dans le champ de visibilité d’un monument historique,
  • Dans un site inscrit ou classé
  • Ou dans les périmètres établis par délibération en conseil municipal …

… relèveront également de la déclaration préalable.

En revanche, en dehors de ces secteurs, les travaux de ravalement, sans modification de l’aspect extérieur, pourront être dispensés de formalités (dans les faits, à l’instar du régime applicable aux clôtures, la dispense de formalité devrait rester assez exceptionnelle).

Permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?

Ci-dessous un tableau de synthèse reprenant les démarches d’urbanisme à entreprendre :

Ravalement de façadeDéclaration préalable

  • Au 1er janvier 2014 : déclaration obligatoire exclusivement dans les secteurs sauvegardés, sites classés ou inscrits, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans le périmètre établi en conseil municipal)
Article R.421-17 du code de l’urbanisme (au 1er janvier 2014 – Article R.421-17-1).
Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ou ravalement s’accompagnant de la modification de l’aspect extérieur d’un bâtimentDéclaration préalableArticle R.421-17 du code de l’urbanisme
Travaux d’entretien et de réparation ordinaireAucune formalitéArticle R.421-17 du code de l’urbanisme

En marge, les travaux entrepris sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques nécessitent un permis de construire (article R.421-16 du code de l’urbanisme).

Contenu de la demande de déclaration préalable

La demande de déclaration préalable est constituée d’un ensemble :

  • De pièces écrites : formulaires CERFA, notices ;
  • De pièces graphiques : plans et illustrations

Formulaire

Trois formulaires CERFA sont à disposition :

  • Le formulaire spécifique aux divisions de terrain (sans objet ici) ;
  • Le formulaire classique ;
  • Le formulaire simplifié.

Dans le cadre d’un ravalement de façade, ayant ou non pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, il est possible de déposer le formulaire CERFA simplifié de déclaration préalable.

Néanmoins, dès lors que le ravalement s’accompagne d’une création d’une surface de plancher, d’une démolition ou le cas échéant d’une division de terrain, il reste préférable de transmettre le formulaire CERFA classique.

La déclaration préalable doit être accompagnée du formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions (ce formulaire est intégré au CERFA à télécharger).

Dès lors que les travaux ne prévoient pas de créer de surface taxable, il est nécessaire d’y inscrire « 0 m² » à la ligne « surface taxable totale créée en m² ».

Pièces à joindre

Pièces obligatoires

Le dossier doit comporter les plans suivants :

DP1 Plan de situation
Le plan de situation permet au service en charge de l’examen de la demande (le service instructeur) d’identifier les règles d’urbanisme applicables au terrain (le plan de situation identifie le terrain).

DP2 Plan de masse
Le plan de masse apparait facultatif dans le cadre d’une déclaration de ravalement. Pour autant, elle permet au service instructeur de localiser précisément le bâtiment faisant l’objet des travaux (le plan de masse identifie l’immeuble).

DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction
Également, le plan en coupe du terrain semble facultatif pour ce type de projet, en revanche, il peut être intéressant de transmettre une coupe cotée et illustrant les détails des façades.

DP4 Plan des façades et des toitures
Il s’agit peut-être de la pièce la plus importante du dossier. Le plan des façades et des toitures doit illustrer : l’état futur de l’immeuble et son état initial (avant travaux).

DP5 Représentation de l’aspect extérieur
La DP5 consiste en une représentation graphique simulant l’impact visuel des travaux. Il est possible de recourir à la solution du photomontage.

DP 7/8 Photographies en environnement proche et paysage lointain
Les photographies doivent permettre de visualiser l’aspect global des façades de l’immeuble ainsi que son insertion dans le paysage.

Pièces complémentaires

DP 11 Notice des matériaux et modalités d’exécution des travaux
Cette pièce peut être exigée dès lors que le bâtiment est situé dans un secteur sauvegardé.

Il s’agit d’un document écrit présentant à la fois les matériaux employés et précisant la façon dont les travaux seront entrepris.

Cas particulier : travaux de ravalement entrepris sur un immeuble situé dans la ville de Paris (et dans certaines autres communes)

En plus de ces documents, la ville de Paris met à disposition une fiche « travaux et ravalement » permettant à l’administré d’identifier et de localiser les matériaux existants en façade. Cette fiche offre dans le même temps la possibilité de décrire précisément les modalités d’exécution des travaux.

En outre, la ville de Paris invite à transmettre tous documents (plans, coupes) illustrant les détails d’architecture de la façade de l’immeuble.

Ce type de fiche est parfois proposé par d’autres communes dès lors que des travaux sont réalisés dans un secteur présentant un enjeu patrimonial important.

L’objectif très clairement est de permettre au service instructeur de statuer sur la demande en toute connaissance de cause. Essentiellement, il s’agit de veiller à la préservation de la qualité architecturale de l’immeuble et du paysage environnant.

De plus, ces fiches peuvent permettre de limiter les risques de faire l’objet d’une notification pour insuffisance du dossier.

Procédure d’instruction

Dépôt

Le dossier de déclaration préalable se dépose en mairie en deux exemplaires.

Il est possible de les transmettre par lettre recommandée avec avis de réception.

Un exemplaire supplémentaire doit être déposé dès lors que l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.

Il faut de plus prévoir :

  • 5 exemplaires supplémentaires du plan de situation ;
  • 5 exemplaires supplémentaires du plan de masse ; * 5 exemplaires supplémentaires du plan en coupe.

Délai

Le délai d’instruction est de 1 mois, ou 2 mois dès lors que l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.

Le délai d’instruction débute à partir du dépôt ou de la réception du dossier complet en mairie.

Accord

La déclaration préalable est accordée de façon expresse ou tacite.

En cas d’accord exprès, le déclarant reçoit une notification de non-opposition. La notification peut être assortie de prescriptions particulières (utilisation de telle teinte, interdiction de tels matériaux …).

L’accord tacite est obtenu en cas de silence de l’administration à l’expiration du délai légal d’instruction.

Dans les secteurs sauvegardés, l’accord tacite peut être obtenu dès lors que l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) émet un avis favorable. L’avis défavorable ou favorable assorti de prescriptions de l’ABF ne permet pas d’obtenir un accord tacite.

Déclaration d’ouverture du chantier

Les travaux peuvent être entrepris dès la notification de l’avis de non-opposition ou dès la naissance de l’accord tacite.

Il revient à l’administré de transmettre en mairie 3 exemplaires de la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).

Affichage

Il appartient au bénéficiaire des travaux de poser un panneau d’affichage sur le terrain.

Le panneau d’affichage doit être de forme rectangulaire, de dimension supérieure à 80 centimètres, visible depuis l’extérieur du terrain et comporter des mentions obligatoires, définies par les articles A.424-15 et suivants du code de l’urbanisme.

Le panneau d’affichage doit être installé toute la durée du chantier. Le délai de recours des tiers débute à partir de l’installation du panneau d’affichage.

Achèvement des travaux

À l’achèvement des travaux, l’administré transmet en mairie trois exemplaires du formulaire de Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

La mairie dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux.

Demande d’autorisation d’occuper temporairement le domaine public

L’exécution des travaux de ravalement peut prévoir une occupation temporaire du domaine public, notamment lorsqu’il est prévu d’installer un échafaudage sur un trottoir jouxtant l’immeuble.

Dans de tels cas, il est nécessaire d’obtenir auprès de la mairie une autorisation habilitant à occuper temporairement le domaine public (article L.2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

Le contenu de la demande d’occupation du domaine public est établi à la discrétion de l’autorité municipale. Il convient donc de retirer le formulaire de demande d’occupation du domaine public directement auprès de la mairie.

De manière générale, elle se compose :

  • D’un formulaire, permettant à l’administré d’indiquer la nature et la durée d’occupation du domaine public ;
  • De pièces à joindre : précisant les limites de l’emprise de chantier et le cas échéant localisant les installations prévues.

La demande d’occupation du domaine public peut être assimilée au « permis de stationnement » lequel intéresse plus particulièrement l’occupation temporaire de la voie publique (et/ou des trottoirs) sans modification du domaine public (article L.113-2 du code de la voirie routière).

La demande de permission de stationnement se compose :

  • Du formulaire CERFA n°14023*01, à télécharger ici : formulaire de permission de voirie ;
  • De pièces à joindre : plan de situation, de localisation, coupes longitudinales localisant l’emprise occupée du domaine public …

La demande se dépose en principe en mairie dès lors que la voie publique consiste en une voie communale, auprès du conseil général s’il s’agit d’une route départementale ou en préfecture si elle consiste en une route nationale.

Travaux de ravalement et réglementation de l’urbanisme

Très globalement, les règles de droit des sols en vigueur au sein du territoire communal ou intercommunal peuvent être établies selon :

  • Un document d’urbanisme : Plan d’Occupation des Sols (POS), Plan Local d’Urbanisme (PLU), Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
  • Une carte communale : qui consiste à définir les modalités d’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU) ;
  • Ou d’un règlement de lotissement.

Une demande d’autorisation de ravalement doit démontrer la conformité des travaux au regard de ces différents règlements.

Carte communale

La carte communale est appliquée d’ordinaire au sein des communes dont la pression foncière ne justifie pas l’approbation d’un POS/PLU.

Il s’agit plus clairement des communes de dimension restreinte, généralement en zone rurale.

Les travaux de ravalement, et plus généralement ceux ayant un impact sur l’aspect extérieur des bâtiments, relèvent des dispositions suivantes (article R.111-21 du code de l’urbanisme) :

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Afin de tenir compte de la variété des situations, le code de l’urbanisme n’aborde en aucune manière les matériaux ou les teintes et offre aux services locaux un large pouvoir d’appréciation.

De telle sorte qu’il appartient au seul service instructeur de déterminer si des travaux de ravalement peuvent porter préjudice au paysage proche et lointain.

Pour l’essentiel, les matériaux employés doivent s’inscrire en cohérence avec la continuité architecturale des lieux et ne présenter aucun contraste sensible avec les bâtiments environnants.

A savoir par ailleurs que cette disposition est applicable même au sein des communes dotées d’un POS/PLU (article R.111-1 b) du code de l’urbanisme).

Ce qui signifie que l’autorité en charge de la délivrance de l’autorisation de ravalement conserve la possibilité d’émettre un refus sur le fondement de cet article.

Plan Local d’Urbanisme (PLU) / Plan d’Occupation des Sols (POS)

Contrairement à la carte communale, le PLU/POS peut comporter des dispositions détaillées relatives à l’aspect extérieur des constructions. Ces règles sont définies à l’article 11 du règlement du POS/PLU.

Dans le cadre d’un ravalement, il convient essentiellement de prendre connaissance des dispositions traitant des :

  • Teintes : le PLU/POS peut proscrire l’utilisation d’un certain type de teinte. Ainsi, certains règlements du PLU peuvent se référer à une « charte architecturale », laquelle précise les seules teintes autorisées selon la localisation du terrain.
  • Revêtements : le PLU/POS peut apporter des préconisations quant à l’utilisation de certains types d’enduits. Par exemple, le PLU/POS peut autoriser les enduits types chaux/chanvre en vue d’encourager la performance énergétique du bâtiment.
  • Dispositifs de fermeture : le PLU/POS peut préciser le type d’architecture à apporter pour les ouvertures en façade. Par exemple, dans le cadre d’un ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, le règlement d’urbanisme peut n’autoriser qu’une certaine architecture de battants, ou imposer que les ouvertures soient plus hautes que larges.

Plutôt que de définir les éléments autorisés, les règlements des POS/PLU tendent très globalement à indiquer les éléments proscrits.
En conséquence, de façon implicite, tout ce qui n’est pas interdit est autorisé, à la condition que le ravalement ne contraste pas avec la continuité architecturale du paysage bâti.

Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)

Un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) consiste en un document d’urbanisme, applicable aux secteurs sauvegardés, encadrant strictement l’usage des sols et tout particulièrement l’aspect extérieur du bâti.

En plus des dispositions « générales » relatives à l’aspect extérieur (teintes, enduits, aspect des éléments de composition), le PSMV peut traiter du mode d’exécution des travaux de ravalement, d’où la nécessité de transmettre la pièce DP 11 « Notice des matériaux et modalités d’exécution des travaux ».

Par exemple, les enduits peuvent être autorisés qu’à la condition d’utiliser une truelle, la peinture des parements en pierre de taille peut être proscrite, ou encore, il peut être interdit de supprimer des éléments de modénature à l’occasion des travaux.

La demande d’autorisation de ravalement y est soumise à la fois à l’appréciation de l’autorité compétente pour délivrer un accord (la mairie ou l’intercommunalité) et à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

L’avis de l’ABF peut être :

  • Positif, la demande de ravalement est acceptée sans réserve par l’ABF ;
  • Négatif : la demande est refusée ;
  • Positif, avec prescriptions : la demande est acceptée sous réserve du respect de certaines dispositions particulières.

Cas particulier : le règlement du lotissement

Au même titre que le POS/PLU, le règlement de lotissement comporte des dispositions particulières relatives à l’aspect extérieur des façades.

Cas particulier : le règlement du lotissement
Au même titre que le POS/PLU, le règlement de lotissement comporte des dispositions particulières relatives à l’aspect extérieur des façades.

En cas de projet entrepris dans un lotissement, et tout particulièrement lorsqu’une contradiction entre le règlement du lotissement et le règlement du PLU/POS apparait, il est vivement conseillé de prendre contact auprès du service instructeur compétent, qui peut seul déterminer avec fiabilité quelles règles il convient de respecter.

Pour l’essentiel, tout dépend de la date d’achèvement du lotissement, de la date éventuelle de la modification du POS/PLU afin de tenir compte du règlement du lotissement et d’une éventuelle prolongation du règlement du lotissement. S’agissant de situations locales, le service instructeur est seul compétent à informer.

Travaux de ravalement en copropriété

Les démarches à entreprendre sont plus complexes dans le cadre d’un ravalement effectué sur un immeuble en copropriété.

Ainsi, il est nécessaire d’obtenir à la fois :

  • L’accord des copropriétaires, pris en Assemblée générale (sous réserve du règlement de copropriété) ;
  • ET l’accord administratif, en principe la déclaration préalable.

Il faut soulever le fait que l’accord des copropriétaires, s’il doit être obtenu, ne se substitue pas et ne s’impose pas à la déclaration préalable délivrée par l’administration.

Si l’une autre demande d’autorisation est refusée ou omise alors qu’elle est obligatoire, en conséquence, les travaux de ravalement ne peuvent pas régulièrement être entrepris.

Consultez cet article pour obtenir plus d’informations sur les démarches à entreprendre en copropriété : permis de construire, déclaration préalable et copropriété

Travaux de ravalement en copropriété : majorité requise

La majorité requise dans le cadre de travaux de ravalement dépend essentiellement de :

  • L’importance des travaux à entreprendre : selon qu’il s’agisse de travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien périodique de l’immeuble.
  • La finalité des travaux : selon qu’il s’agisse de travaux entrepris en vue d’améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble ou motivés par des considérations d’ordre esthétique.

Ravalement de façade, sans transformation, addition ou amélioration

Majorité simple,article 24 de la loi du 10 juillet 1965
Les travaux de ravalement ayant pour seul effet de restaurer l’état d’origine des façades, sans aucune altération ni emprise en partie privative et dans le cadre de travaux d’entretien, relèvent de la majorité simple (article 24).

La majorité simple est atteinte dès lors que le nombre de voix « favorables » est supérieur aux nombres de voix « défavorable », en ne prenant pas en compte les abstentions.

Travaux en façade comportant transformation, addition ou amélioration

Double majorité, article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Les travaux de ravalement ayant pour effet d’« améliorer » la façade (à l’exception des travaux d’isolation thermique) ou d’adjoindre des éléments nouveaux requièrent la majorité double.

Il s’agit essentiellement des travaux entrainant une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ou ayant pour conséquence de modifier l’harmonie générale des façades.

La double majorité est acquise dès lors que les copropriétaires (absents, représentés, présents) représentant au moins les deux tiers des voix de celles de l’ensemble de la copropriété se prononcent favorablement, en plus d’obtenir d’obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Travaux d’isolation thermique

Majorité absolue, article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (ou, à défaut article 24 en application de l’article 25-1)

Les travaux entrepris en vue d’effectuer des économies d’énergie ou ayant pour effet de réduire les émissions de gaz à effet de serre nécessitent la majorité absolue.

Très concrètement, il s’agit des travaux d’isolation, lesquels reposent sur la majorité absolue (Assemblée Nationale, QE n°14267, rép.24/08/1998).

La majorité absolue est acquise dès lors que le nombre de voix favorables est supérieur au nombre de voix défavorables, en tenant compte des copropriétaires présents, représentés ou absents.

Si cette majorité n’est pas atteinte, mais que la décision a recueilli le vote favorable représentant au moins le tiers de voix de tous les copropriétaires, l’Assemblée générale peut décider immédiatement d’un second vote à la majorité simple.

Si le projet n’obtient pas au moins le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, le projet peut être voté à la majorité simple dès lors que l’Assemblée générale est convoquée sous un délai maximal de trois mois.

Ravalement suite à une injonction émise par l’autorité municipale

En principe  : majorité simple de l’article 24 si les travaux rentrent dans le cadre des opérations ordinaires d’entretien

Il importe de soulever que certaines sources mentionnent l’article 25. Cette hypothèse est envisageable dès lors que les travaux sont à entreprendre en dehors de la maintenance ordinaire de l’immeuble.

Il apparaît toutefois que l’article 24 peut être invoqué dès lors que les travaux de ravalement demeurent dans le champ de la conservation ordinaire de l’immeuble. Les paragraphes suivants restent cependant à comprendre au conditionnel.

L’article L.132-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que les façades des immeubles doivent être tenues en bon état de propreté.

Cette disposition est applicable aux immeubles situés dans la ville de Paris ainsi que dans les communes visées par un arrêté préfectoral (article L.132-2 du code de la construction).

Aussi, dans ces communes, il convient de procéder aux travaux nécessaires au maintien de la propreté des façades de l’immeuble au moins une fois tous les dix ans.

L’autorité municipale a la possibilité de recourir à une procédure d’injonction dès lors que la façade d’un immeuble est détériorée, ou si elle n’a pas fait l’objet d’un ravalement depuis dix ans.

La notification de l’injonction est adressée au syndic, lequel doit par la suite informer l’ensemble des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception (article L.132-3 du code de la construction).

Dès lors que les travaux de ravalement relèvent exclusivement de l’entretien courant de l’immeuble, il apparaît que l’Assemblée générale se prononce à la majorité simple de l’article 24, quand bien même les travaux doivent être entrepris suite à une injonction, dès lors que ceux-ci n’ont pas pour effet d’embellir ou d’améliorer les façades (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 octobre 1971, 70-11.055- il faut insister sur le fait que certaines sources mentionnent l’article 25 dès lors que les travaux sont entrepris en dehors de la maintenance ordinaire de l’immeuble).

Les travaux de ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment ou d’améliorer les façades relèvent, toujours en principe, de la double majorité prévue à l’article 26, à l’exception des travaux d’isolation thermique qui relèvent de la majorité prévue à l’article 25.


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