Agrandir une maison : procédures et autorisations requises
L’extension d’une maison est soumise aux formalités applicables aux travaux sur l’existant, définies aux articles R.421-18 et suivants du code de l’urbanisme.
Ainsi, selon :
- La surface de plancher créée ;
- La surface initiale de la maison ;
- La situation réglementaire du terrain …
… l’agrandissement doit être précédé soit :
- D’un permis de construire, éventuellement réalisé par un architecte ;
- Ou d’une déclaration préalable de travaux.
Ces formalités ont été sensiblement modifiées par le décret du 5 décembre 2011.
En effet, sous certaines conditions, une déclaration préalable peut suffire pour des extensions allant jusqu’à 40 m² de surface créée.
Comment calculer les surfaces ?
En droit de l’urbanisme, les surfaces s’évaluent en surface de plancher et en emprise au sol.
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau, après déduction des vides, trémies, surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m et des aires de stationnement (art. R.112-2 du code de l’urbanisme).
L’emprise au sol est la projection verticale de la construction au sol, incluant les débords et surplombs, à l’exception des ornements de façade, marquises et simples débords de toiture non supportés par des poteaux (art. R.420-1 du code de l’urbanisme). Elle représente l’empreinte au sol de la construction, murs inclus.
Dès que la surface de plancher OU l’emprise au sol dépasse le seuil de la déclaration préalable (20 m² ou 40 m²), un permis de construire est requis.
Les surfaces habitables ou surfaces Carrez ne sont pas prises en compte pour les démarches d’urbanisme.
Plus d’informations : calcul de la surface de plancher | exemple de calcul pour une maison | définition de l’emprise au sol
Quand un agrandissement relève-t-il de la déclaration préalable ?
Attention : la majoration du seuil à 40 m² ne concerne que les travaux sur construction existante (agrandissement, véranda, garage accolé, surélévation, création d’un étage).
Les constructions neuves indépendantes (abri de jardin, garage isolé, remise) ne bénéficient pas de cette majoration.
Les changements de destination avec modification des façades ou des structures porteuses nécessitent un permis de construire.
Dans tous les cas : déclaration préalable jusqu’à 20 m² de surface créée
L’agrandissement relève de la déclaration préalable lorsque la surface créée est inférieure ou égale à 20 m² (art. R.421-17 f) du code de l’urbanisme).
Sous conditions : déclaration préalable possible jusqu’à 40 m²
Le seuil de la déclaration préalable peut être relevé à 40 m² pour un agrandissement, sous réserve de cumuler trois conditions (décret du 5 décembre 2011).
Conditions pour bénéficier du seuil à 40 m²
1. Le terrain doit être situé dans une commune disposant d’un document d’urbanisme (PLU ou POS)
Les règles d’urbanisme encadrant l’implantation, la volumétrie et l’aspect des constructions peuvent provenir :
- D’un document d’urbanisme local (PLU, POS) ;
- Ou, en l’absence de celui-ci, du Règlement National d’Urbanisme (RNU), potentiellement précisé par une Carte communale.
Les communes sans PLU ou POS se trouvent généralement en zones peu denses, souvent rurales.
Si le terrain est dans une commune non couverte par un PLU ou un POS, le seuil reste fixé à 20 m².
2. Le terrain doit être situé en « zone urbaine » (U) du document d’urbanisme
La simple existence d’un document d’urbanisme ne suffit pas. Le terrain doit impérativement être localisé dans une zone urbaine (U).
Ainsi, si le terrain est en zone à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), le seuil à 40 m² ne s’applique pas.
Qu’est-ce qu’une « zone urbaine » ?
Le document d’urbanisme divise le territoire communal en zones :
- U : Zone Urbaine (secteurs déjà urbanisés) ;
- AU : Zone à Urbaniser ;
- A : Zone Agricole (constructions très limitées) ;
- N : Zone Naturelle et Forestière.
Ces zones sont identifiées sur le document graphique (carte) du PLU ou du POS.
3. L’agrandissement ne doit pas porter la surface de plancher totale au-delà de 170 m²
Pour préserver le champ du recours obligatoire à un architecte, l’article R.421-14 b) du code de l’urbanisme précise que :
- Les travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol…
- … restent soumis à permis de construire (quel que soit l’emplacement)…
- … s’ils ont pour effet de porter la surface de plancher totale après travaux au-delà de 170 m².
Ainsi, pour rester dans le champ de la déclaration préalable, un agrandissement de plus de 20 m² ne doit pas faire dépasser les 170 m² de surface de plancher totale.
Le décret du 7 mai 2012 a modifié les conditions de recours à l’architecte. Les surfaces ne créant pas de surface de plancher (stationnements, appentis) ne comptent pas pour ce seuil.
En savoir plus : Architecte obligatoire et emprise au sol
Quand un agrandissement relève-t-il du permis de construire ?
À partir de 20 m² ou 40 m² selon la localisation
Permis de construire obligatoire à partir de 20 m² dans les cas suivants :
- Le terrain est dans une commune sans PLU/POS ;
- Ou le terrain n’est pas en zone urbaine (U) d’un PLU/POS ;
- Ou l’agrandissement de plus de 20 m² porte la surface totale au-delà de 170 m² (permis avec architecte obligatoire).
Permis de construire obligatoire à partir de 40 m² :
L’agrandissement nécessite un permis de construire dès que la surface créée dépasse 40 m², lorsque le terrain est situé en zone urbaine (U) d’une commune dotée d’un PLU ou d’un POS (article R.421-14 b) du code de l’urbanisme).
Rappel : le permis est requis à partir de 20 m² si l’une des trois conditions listées ci-dessus n’est pas remplie.
Contenu du dossier de demande
Pour un permis de construire
Le dossier comprend :
- Le formulaire CERFA de permis de construire ;
- Le formulaire CERFA de déclaration pour le calcul des taxes.
Pièces obligatoires à joindre :
- Plan de situation (PC 1 / PCMI 1) ;
- Plan de masse (PC 2 / PCMI 2) ;
- Plan en coupe du terrain et de la construction (PC 3 / PCMI 3) : à fournir si l’agrandissement modifie le profil du terrain ;
- Notice descriptive (PC 4 / PCMI 4) ;
- Plan des façades et des toitures (PC 5 / PCMI 5) : état initial et état futur ;
- Document graphique (PC 6 / PCMI 6) ;
- Photographies de l’environnement proche et lointain (PC 7-8 / PCMI 7-8).
Pièces complémentaires possibles selon le projet :
- Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (PCMI 14-1) pour les parties nouvelles à usage d’habitation (art. R.431-16 i du code de l’urbanisme).
- Attestation d’étude de sols (PCMI 14) en zone de plan de prévention des risques.
En savoir plus : Remplir un permis de construire | Pièces à joindre pour un permis
Pour une déclaration préalable
Le dossier comprend :
- Le formulaire CERFA de déclaration préalable ;
- Le formulaire CERFA de déclaration pour le calcul des taxes.
Pièces à joindre selon le projet :
- Plan de situation (DP 1) ;
- Plan de masse (DP 2) ;
- Plan en coupe (DP 3) : souvent exigé en pratique même si facultatif lorsque le terrain n’est pas modifié ;
- Plan des façades et des toitures (DP 4) : état initial et état futur ;
- Représentation de l’aspect extérieur (DP 5) ;
- Photographies (DP 7/8).
Pièce spécifique : une notice sur les matériaux et les modalités d’exécution (DP 11) est requise si le terrain est en secteur protégé (secteur sauvegardé, champ de visibilité d’un monument historique, AVAP).
Les attestations thermiques ne sont pas à joindre pour une déclaration préalable.
En savoir plus : Remplir une déclaration préalable | Pièces à joindre pour une déclaration
Exemple de plan en coupe illustrant l’état initial du terrain et son état futur. Dans cet exemple, la pente du terrain naturel a été modifiée (cliquez pour agrandir)
Exemple (partiel) de plan des façades et des toitures pour l’agrandissement d’une maison. Comme les travaux sont de nature à modifier l’aspect du bâti existant, il est nécessaire de réaliser un plan illustrant l’état initial des façades (cliquez pour agrandir)
Règles à respecter pour agrandir une maison
Plusieurs réglementations essentielles s’appliquent à un projet d’extension :
- La réglementation thermique : ses exigences impactent les formalités ;
- Les règles d’aspect extérieur : l’agrandissement modifiant l’aspect, il doit s’y conformer ;
- Les distances d’implantation par rapport aux limites et voies ;
- Les règles de stationnement : certaines communes imposent des places supplémentaires en fonction de la surface créée.
À noter également l’article L.111-6-2 du code de l’urbanisme, qui interdit de refuser un permis au seul motif de l’utilisation de matériaux écologiques, sans pour autant empêcher un refus fondé sur une atteinte à la qualité paysagère.
Les conditions de recours des tiers, pouvant contester l’autorisation ou invoquer un trouble anormal de voisinage, sont aussi à considérer.
Réglementation thermique et attestations pour un agrandissement
Application obligatoire de la réglementation thermique
La réglementation thermique s’applique à toute « partie nouvelle de bâtiment à usage d’habitation » (art. R.111-20 du code de la construction et de l’habitation).
Ainsi, quel que soit son importance, l’agrandissement doit respecter la réglementation thermique en vigueur. Cette obligation vaut aussi bien pour un permis de construire que pour une déclaration préalable.
Les exigences sont cependant allégées si la SHONRT de l’agrandissement est inférieure à 150 m² ET à 30 % de la SHONRT existante.
Plus d’informations : SHON RT – définition et calcul
Quelle réglementation thermique appliquer ?
Synthèse :
| Importance de l’agrandissement | < 150 m² SHONRT | ≥ 150 m² SHONRT |
| < 30% de la SHONRT existante | RT existant par élément | RT 2012 |
| ≥ 30% de la SHONRT existante | RT 2012 | RT 2012 |
Source : Rt-Bâtiment, « Fiche d’application : Extension »
Le choix de la réglementation dépend de l’importance des surfaces créées.
L’article 52 de l’arrêté du 26 octobre 2010 précise : « si la surélévation ou l’addition a une SHONRT inférieure à 150 m² et à 30 % de la SHONRT des locaux existants, elle est uniquement soumise aux exigences définies à l’article R. 131-28 du code de la construction et de l’habitation ».
L’article R.131-28 cité correspond à la RT existant par élément.
Agrandissement de SHONRT < 150 m² et < 30% de l’existant : RT existant par élément
Dans ce cas, l’agrandissement est soumis aux exigences de l’arrêté du 3 mai 2007 sur les caractéristiques thermiques des bâtiments existants.
Agrandissement de SHONRT ≥ 150 m² ou ≥ 30% de l’existant : RT 2012
L’agrandissement relève alors de la réglementation thermique 2012 (arrêté du 26 octobre 2010). Le CSTB a publié des précisions sur l’application de la RT 2012 aux extensions, notamment concernant les énergies renouvelables.
Quand fournir les attestations thermiques ?
Synthèse :
| Situation de l’agrandissement | Attestations RT 2012 standard | Attestations RT 2012 « adaptées » |
| SHONRT < 150 m² et < 30% de l’existant | Non | Oui (si permis de construire) |
| Permis de construire avec SHONRT ≥ 150 m² et/ou ≥ 30% de l’existant | Oui | Non |
| Déclaration préalable (quelque soit la SHONRT) | Non | Non |
Source : Rt-Bâtiment, « Fiche d’application : Extension »
Pour un agrandissement soumis à permis de construire : attestations obligatoires
L’article R.431-16 i) du code de l’urbanisme exige une attestation de prise en compte de la RT jointe au dépôt du permis.
L’article R.462-4-1 exige une seconde attestation jointe à la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT).
Ces attestations sont dites « adaptées » si la SHONRT est inférieure à 150 m² et 30% de l’existant.
Pour un agrandissement en déclaration préalable : pas d’attestations à joindre
Le code de l’urbanisme n’impose pas de fournir d’attestations thermiques pour une déclaration préalable, ni au dépôt ni à l’achèvement. La conformité à la RT reste cependant obligatoire.
Principe de non-interdiction des matériaux écologiques
L’article L.111-6-2 du code de l’urbanisme dispose que :
Nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre […]
La liste de ces matériaux et procédés est précisée par l’article R.111-50 du code de l’urbanisme :
1° Les matériaux d’isolation thermique des parois opaques et, notamment, le bois et les végétaux en façade ou en toiture ;
2° Les portes, portes-fenêtres et volets isolants ;
3° Les systèmes de production d’énergie renouvelable pour les besoins domestiques ;
4° Les équipements de récupération des eaux de pluie pour les besoins domestiques ;
5° Les pompes à chaleur ;
6° Les brise-soleils.
Ainsi, un refus d’autorisation pour agrandir une maison ne peut être fondé sur le seul usage de matériaux d’isolation thermique en façade (comme pour une extension en bois isolée par l’extérieur).
Ce principe connaît toutefois des exceptions. Il n’est pas applicable dans :
- Les « secteurs protégés » : secteur sauvegardé, champ de visibilité d’un monument historique, aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), site inscrit, classé ou en instance de classement, et parcs nationaux ;
- Les périmètres spécifiques établis par l’autorité locale après avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Par ailleurs, cette règle n’empêche pas l’administration de refuser un agrandissement dont l’aspect extérieur porterait atteinte à la qualité paysagère ou architecturale des lieux.
Hors secteurs protégés, l’administration peut toujours invoquer l’article R.111-21 du code de l’urbanisme pour motiver un refus :
Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
En résumé : toutes conditions étant égales, un refus ne peut pas être justifié par le type de matériau d’isolation utilisé. En revanche, il peut l’être si l’aspect résultant de ces matériaux nuit à la qualité de l’environnement bâti.
Règles d’aspect extérieur
Les règles concernant l’aspect extérieur sont fixées soit :
- Par le document d’urbanisme local (PLU, POS) ;
- Soit, en l’absence de règlement local ou sous le régime d’une carte communale, par l’article R.111-21 du code de l’urbanisme (ce dernier s’applique hors « secteurs protégés »).
Commune dotée d’un PLU ou d’un POS
Les prescriptions relatives à l’aspect extérieur sont définies dans le règlement du PLU, généralement à l’article 11.
Ces règles varient considérablement d’une commune à l’autre. Elles peuvent porter sur les coloris, l’intégration architecturale, le traitement des ouvertures ou la volumétrie.
Agrandissement en secteur sauvegardé :
Les règles du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) se substituent à celles du PLU. La demande est soumise à l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Les règles du PSMV étant très précises, il est fortement conseillé de contacter l’ABF (auprès du STAP - Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine) dès les premières esquisses du projet.
Il est également recommandé de solliciter gratuitement le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) le plus tôt possible. Les coordonnées : FNCAUE.
Commune sous régime de la carte communale ou du RNU
En l’absence de PLU/POS, et sous réserve de servitudes particulières, les principes généraux de l’article R.111-21 du code de l’urbanisme s’appliquent.
Cet article offre à l’administration un cadre général pour refuser un projet dont l’impact serait néfaste à la qualité du site ou des paysages. En pratique, l’agrandissement doit s’harmoniser avec le bâti existant et ne pas contraster avec le caractère des lieux.
Distance d’implantation
Important : les règles d’implantation dépendent étroitement du contexte local. Seul le service d’urbanisme de la mairie peut fournir des informations précises et adaptées.
Les paragraphes suivants présentent des généralités à titre indicatif.
Pour plus d’informations : Les règles d’implantation des constructions : où peut-on construire sur un terrain ?
Ces règles sont définies soit par le document d’urbanisme, soit, en son absence, par le Règlement National d’Urbanisme (articles R.111-16 et suivants).
Commune dotée d’un PLU ou d’un POS
Le règlement (articles 6, 7, 8) fixe les distances minimales de recul par rapport :
- Aux limites séparatives (reculement ou possibilité de construire en limite).
- Aux voies publiques (alignement).
- Aux autres constructions situées sur le même terrain.
La consultation du règlement est indispensable.
Commune sous régime de la carte communale ou du RNU
Le RNU impose des règles de base :
- Par rapport à la voie publique : recul au moins égal à la hauteur de l’agrandissement (article R.111-17).
- Par rapport à la limite séparative : construction en limite ou recul d’au moins la moitié de la hauteur (minimum 3 mètres) (article R.111-18).
- Entre bâtiments sur un même terrain : distance d’au moins 3 mètres (article R.111-16).
Règles de stationnement (en présence d’un PLU/POS)
Le règlement d’urbanisme peut imposer la création d’emplacements de stationnement supplémentaires lorsque la surface de plancher totale sur un terrain dépasse un certain seuil.
Exemple : obligation de prévoir deux places pour 135 m² de surface de plancher.
Ainsi, un agrandissement créant de la surface peut nécessiter de nouveaux espaces de stationnement. À défaut, une participation financière pour non-réalisation peut être exigée (articles L.332-7-1, R.332-17 et suivants).
Ces obligations ne sont pas systématiques ; il faut vérifier le règlement local.
Voisinage et recours des tiers
Recours contre l’autorisation d’urbanisme (droit public, juge administratif)
Suite à la délivrance de l’autorisation, un panneau d’affichage conforme (dimensions > 80 cm, mentions réglementaires) doit être installé et maintenu pendant toute la durée du chantier (articles R.424-15, A.424-15, A.424-18, A.424-16, A.424-17).
Les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester l’autorisation devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la pose de ce panneau (article R.600-2 du code de l’urbanisme), par exemple pour non-conformité aux règles d’urbanisme.
Recours pour trouble anormal de voisinage (droit privé, juge civil)
Une autorisation régulière en droit de l’urbanisme n’empêche pas qu’un agrandissement puisse causer un trouble anormal de voisinage (exemple : empiètement, vue directe irrégulière). Dans ce cas, c’est au tribunal civil qu’il faut saisir.
En savoir plus : Servitudes civiles et autorisations de construire
Agrandir une maison sur un terrain « inconstructible »
L’« inconstructibilité » peut provenir de servitudes d’utilité publique, d’un enclavement ou de l’épuisement des droits à construire (ex : COS). Elle peut aussi caractériser les terrains en zone agricole (A), naturelle (N) ou forestière, ou situés hors des parties urbanisées.
La notion d’« extension limitée » peut être autorisée, notamment par les règlements de PLU ou par les lois Littoral et Montagne.
Commune dotée d’un PLU/POS : agrandissement en zone A ou N
Dans ces zones protégées, les constructions nouvelles à usage d’habitation sont interdites, sauf exceptions.
Certains PLU peuvent toutefois autoriser l’agrandissement des constructions existantes sous conditions strictes, par exemple dans la limite de 30% des surfaces existantes (CAA Nantes, 25/03/2011, 10NT00079) ou avec un plafond de surface (ex : 250 m²) (CE, 09/12/2011, 335707).
En l’absence de clause expresse dans le règlement, l’agrandissement est en principe interdit.
Commune sans PLU/POS : terrain en secteur inconstructible
Sous carte communale
La carte communale délimite les secteurs constructibles et inconstructibles. Dans ces derniers, si les constructions nouvelles sont interdites, l’extension des constructions existantes reste autorisée (R.124-3 du code de l’urbanisme).
Sans carte communale ni PLU
Hors des Parties Actuellement Urbanisées (PAU), les constructions nouvelles sont interdites, mais l’agrandissement des constructions existantes est autorisé (CAA Nantes, 16/02/2010, 09NT00832).
Attention : la création d’un bâtiment indépendant ne constitue pas une extension (TA Versailles, 21/03/1986). De même, transformer un abri de jardin en maison d’habitation n’est pas une simple extension (CE, 10/06/1992, 109891).
Extensions sous le régime de la loi Littoral et de la loi Montagne
Loi Littoral (articles L.146-1 à L.146-9)
Elle protège les espaces littoraux et rend inconstructible la bande des 100 mètres ainsi que les espaces hors zones urbanisées. Toutefois, une « extension limitée de l’urbanisation » est possible dans les espaces proches du rivage (au-delà de 100m). Cette notion concerne plutôt l’urbanisation de quartiers périphériques (CAA Douai, 26/11/2009, 08DA00381).
L’agrandissement d’une maison existante et la construction d’un bâtiment annexe peuvent ainsi être autorisés (CAA Nantes, 16/12/1998, 97NT02003).
Loi Montagne (articles L.145-3 à L.145-8)
Elle vise à protéger le patrimoine montagnard et à maîtriser l’urbanisation. L’urbanisation doit se faire en continuité avec les hameaux et villages existants. Hors de ces parties urbanisées, l’« extension limitée » des constructions isolées reste possible.
Le législateur indique que cette notion ne se prête pas à des normes strictes et relève d’une appréciation au cas par cas (JO du 16 février 1998).
Fiscalité des agrandissements
La création de surfaces supplémentaires entraîne généralement le paiement de la taxe d’aménagement et peut modifier le montant de la taxe d’habitation.
Ne pas confondre : la taxe d’aménagement est due une fois, lors de l’obtention de l’autorisation. La taxe d’habitation est une taxe locale annuelle due par l’occupant d’un logement. Les éléments pour le calcul de la taxe d’aménagement sont déclarés via le formulaire joint à la demande d’autorisation.
Taxe d’aménagement
Due lors de la délivrance de l’autorisation, elle se calcule sur la base de la surface taxable créée (surfaces closes et couvertes, hors vides et surfaces sous 1,80m). Des valeurs forfaitaires s’appliquent pour les équipements sans surface taxable (piscine, stationnement non couvert) (article L.331-13).
Le montant estimé est indiqué sur l’arrêté d’autorisation.
Plus d’informations : Taxe d’aménagement | Surface taxable
Taxe d’habitation
Important : contacter le centre des impôts fonciers pour connaître les obligations déclaratives précises. Les informations suivantes sont générales.
L’augmentation des surfaces habitables modifie la valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe d’habitation.
Il faut généralement transmettre un formulaire H1 (ou H2) déclarant les surfaces nouvelles, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
La surface « affectée à l’habitation » pour la taxe d’habitation est distincte de la surface habitable, de la surface de plancher ou de la surface taxable. Ces notions relèvent de codes différents (construction, urbanisme, impôts).
Pour aller plus loin :
Permis de construire pour une maison : procédure, règles et instruction
Installer une éolienne ou des panneaux solaires : démarches administratives complètes
Construire un abri de jardin : toutes les démarches et autorisations
Aides financières pour la rénovation énergétique : conditions et démarches
Construire une clôture : formulaire et plans nécessaires
