Généralités
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L’autorisation d’urbanisme ne valide pas les règles de droit privé
L’accord sur un permis ou une déclaration préalable atteste de la conformité du projet aux règles administratives et servitudes d’urbanisme (article L.421-6 du code de l’urbanisme).
En revanche, il ne garantit pas le respect des dispositions civiles, notamment les servitudes de droit privé. Ainsi, une autorisation peut légalement être accordée même si le projet contrevient au code civil.
Cette distinction découle du principe d’indépendance des législations (CE 1er juillet 1959, Sieur Piard), visant à assurer la stabilité juridique des autorisations et des délais d’instruction raisonnables (Candelier, AN n°448, 18/09/2012).
Pour résumer :
- L’autorisation de construire vérifie uniquement le respect des règles d’urbanisme.
- L’agent instructeur n’a pas à contrôler le respect des servitudes civiles.
- Il revient au demandeur de s’assurer de la conformité de son projet au droit privé (servitudes, mitoyenneté).
Définition d’une servitude
Une servitude est une charge imposée à une propriété (fonds servant) au profit d’une autre (fonds dominant).
Définition de la mitoyenneté
La mitoyenneté est un droit de propriété indivis sur un mur ou une clôture situé en limite séparative de deux terrains.
Le code civil classe les servitudes en trois catégories :
- Les servitudes naturelles (liées à la situation des lieux).
- Les servitudes légales (établies par la loi).
- Les servitudes conventionnelles (établies par le fait de l’homme).
Servitudes naturelles
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Servitude d’écoulement des eaux naturelles
Cette servitude découle de la topographie et concerne l’écoulement naturel des eaux (pluviales, de source...) (article 640 du code civil). Le propriétaire du fonds inférieur doit recevoir les eaux venant des fonds supérieurs.
Sans convention contraire, les propriétaires ne peuvent pas aggraver cette servitude. L’écoulement naturel ne constitue pas un trouble anormal de voisinage (Civ., 3è, 2 février 2000, n°97-14935). Une aggravation peut donner droit à indemnisation (article 641 du code civil).
Cette servitude ne s’applique pas aux eaux artificielles (eaux usées). Les eaux pluviales d’un toit peuvent s’écouler naturellement vers le fonds voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 novembre 1972, 71-10.699).
Instruction urbanistique :
L’administration peut accorder une autorisation même si le projet aggrave la servitude, dès lors qu’il est conforme aux règles d’urbanisme. Cet accord ne vaut pas dérogation au code civil. En cas de litige, c’est au Juge civil de trancher.
Bornage et droit de clore son terrain
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage, à frais communs (article 646 du code civil). Il a aussi le droit de clore son terrain (article 647), sans porter atteinte au droit de passage ou à l’écoulement des eaux (article 682), et sans abus de droit (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 9 mai 2001, 99-13.45).
Instruction urbanistique :
L’instructeur ne contrôle pas l’abus de droit ou l’exactitude du bornage. Son rôle se limite à vérifier la conformité de la clôture aux règles administratives (hauteur, aspect). Le demandeur certifie l’exactitude des plans.
Servitudes légales
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Murs et clôtures mitoyennes
Mitoyenneté des murs
Tout mur séparatif est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire (article 653 du code civil).
Marques de mitoyenneté
L’article 654 du code civil définit des caractéristiques architecturales (ex. : sommet du mur en pente d’un seul côté) pour établir la non-mitoyenneté. Le cadastre représente les murs mitoyens par deux traits courts de part et d’autre de la limite.
Ouvrage adossé à un mur mitoyen
Un copropriétaire peut y adosser un ouvrage, avec le consentement de l’autre ou à défaut en prouvant l’absence de nuisance (articles 657 et 662 du code civil).
Exhaussement d’un mur mitoyen
Un copropriétaire peut l’exhausser (article 658), sous réserve de ne pas causer de trouble anormal (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 juillet 1972).
Ouvertures sur un mur mitoyen
Elles sont interdites sans accord des parties (article 675 du code civil).
Instruction urbanistique :
L’instructeur ne vérifie généralement pas le caractère mitoyen ni la conformité des travaux au code civil. Une jurisprudence (CAA Bordeaux, 15/03/2012) indique toutefois qu’il peut exiger une preuve de propriété ou le consentement du copropriétaire pour un mur présumé mitoyen.
Mitoyenneté des clôtures
Toute clôture en limite séparative est présumée mitoyenne (article 666 du code civil). En l’absence de règlement, la hauteur minimale est de 3,20 m (villes ≥ 50 000 hab.) ou 2,60 m (autres) (article 663), sous réserve de ne pas créer d’abus de droit.
Instruction urbanistique :
L’instructeur vérifie la conformité aux règles du PLU, PSMV ou du lotissement, qui peuvent être plus restrictives que le code civil.
Distance des plantations
En l’absence de règlement local, le code civil impose (article 671) :
- 2 mètres de distance pour les plantations > 2 m de haut.
- 0,50 mètre pour les plantations ≤ 2 m de haut.
Les branches ne doivent pas empiéter sur le fonds voisin.
Instruction urbanistique :
Si le règlement d’urbanisme impose des distances, elles se substituent au code civil (Rép. Marleix : AN 09/07/2001, n° 45185). Sinon, le demandeur doit se conformer au code civil, mais l’instructeur n’a pas à contrôler ce point. Les plantations doivent être indiquées sur le plan de masse et la notice paysagère si elles sont impactées.
Servitudes de vue
Une vue (fenêtre, baie, balcon...) permettant de regarder chez le voisin est soumise à des distances minimales :
- Vue droite : 1,90 m de la limite ([article 678 du code civil]).
- Vue oblique : 0,60 m de la limite ([article 679 du code civil]).
Aucune ouverture n’est permise sur un mur mitoyen ou en limite sans accord (article 675).
Cas des jours de souffrance
Jours de souffrance (article 677 du code civil – cliquez pour agrandir)
Les jours de souffrance (ouverts fixes et opaques) n’offrent pas de vue (article 676 du code civil). Ils sont interdits sur un mur mitoyen sans accord. Sur un mur privatif en limite, ils doivent être placés à 2,60 m du sol en rez-de-chaussée et 1,90 m aux étages (article 677).
Instruction urbanistique :
Les servitudes de vue et de jours ne sont pas contrôlées lors de l’instruction. C’est au demandeur de les respecter. Le voisin peut en demander la suppression par voie judiciaire. Noter que les règles civiles sont souvent reprises dans les règlements d’urbanisme.
Égout du toit
L’égout du toit désigne les conduits (gouttières) situés en bordure de toiture pour l’évacuation des eaux pluviales.
L’article 681 du code civil stipule que ces eaux doivent s’écouler :
- Sur le terrain du propriétaire ;
- Ou vers la voie publique.
Il est interdit de les diriger volontairement vers le fonds voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 3 mars 1966). Toutefois, l’écoulement naturel depuis un toit vers un terrain adjacent est licite (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 novembre 1972, 71-10.699).
Instruction urbanistique :
Ces règles civiles sont fréquemment reprises dans les règlements d’urbanisme locaux.
Droit de passage
Le propriétaire d’un terrain enclavé ou insuffisamment desservi peut réclamer un droit de passage sur le fonds voisin, contre indemnité (article 682 du code civil). Ce droit peut inclure des passages souterrains pour réseaux ([Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 décembre 1977]).
Il doit être établi sur le trajet le plus court vers la voie publique, en limitant les dommages pour le fonds servant. Il n’existe pas si l’enclave résulte d’un fait personnel (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juin 1992, 90-19.610).
Instruction urbanistique :
Sous réserve des règles locales, un terrain peut être jugé inconstructible s’il ne respecte pas les conditions d’accès du règlement d’urbanisme. Dans ce cas, l’obtention d’un droit de passage conforme à l’article 682 du code civil peut être nécessaire. Le tracé peut figurer sur le plan de masse.
L’instructeur vérifie la conformité aux règles d’urbanisme (largeur minimale, sécurité...) sur la base des informations fournies, mais ne contrôle pas la régularité civile du droit de passage. Les litiges relèvent du Juge civil.
En marge : le « tour d’échelle »
Le « tour d’échelle » est un droit d’accès temporaire au fonds voisin pour effectuer des réparations sur un bâtiment existant. Il ne s’applique pas aux constructions nouvelles (Rép. Rolland : Assemblée Nationale 09/01/2007, n° 75162) mais peut être invoqué pour des travaux sur un mur ([Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 avril 1982]).
Servitudes conventionnelles (fait de l’homme)
Les articles 686 à 710 du code civil régissent les servitudes établies par convention. Elles n’ont pas d’incidence directe sur l’instruction urbanistique mais sont présentées à titre informatif.
Types de servitudes conventionnelles
Les propriétaires peuvent créer toute servitude entre fonds, pourvu qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public et qu’elle profite à un fonds, non à une personne (article 686 du code civil).
- Servitudes urbaines (pour bâtiments) et rurales (pour terrains) (article 687).
- Servitudes continues (usage permanent, ex. : conduit) ou discontinues (nécessitant un acte humain, ex. : passage) (article 688).
- Servitudes apparentes (signes visibles, ex. : fenêtre) ou non apparentes (ex. : interdiction de bâtir) (article 689).
Modes d’établissement
- Servitudes continues et apparentes : par titre (convention) ou par prescription trentenaire (article 690 du code civil). La prescription court à partir de l’achèvement des ouvrages. Elle ne s’applique pas aux servitudes discontinues (ex. : écoulement d’eaux usées, Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 février 1995, 93-13.093). Pour le droit de passage, seul l’assiette et le mode d’usage peuvent s’établir par un usage de 30 ans (article 685).
- Servitudes continues non apparentes et servitudes discontinues : uniquement par titre.
Droits et obligations
Le bénéficiaire peut réaliser à ses frais les ouvrages nécessaires pour utiliser et conserver la servitude ([articles 697 et 698 du code civil]), dans les limites convenues et sans l’aggraver (article 702). Le propriétaire du fonds servant ne doit pas diminuer ni rendre plus incommode l’usage de la servitude (article 701).
Extinction des servitudes
Une servitude s’éteint par :
- L’impossibilité d’usage (article 703) – sauf si l’usage redevient possible avant 30 ans (article 704).
- La réunion des deux fonds dans la même main (article 705).
- Le non-usage pendant 30 ans (article 706).
Pour approfondir
Glossaire des termes de l’urbanisme
Définition de la déclaration préalable de travaux
Exemples de formulaires de permis et déclaration mis à jour
Sanctions pour construction sans permis
Forum d’échanges