SHON, SHOB et surface de plancher : tout comprendre sur la réformeDéfinition, différence et impacts sur les autorisations de construction

Article mis en ligne le 16 novembre 2011.

Le Conseil des Ministres du 16 novembre 2011 a entériné la suppression des notions de SHON (Surface Hors-Œuvre Nette) et de SHOB (Surface Hors-Œuvre Brute). Elles seront remplacées, à compter du 1er mars 2012, par un indicateur unique : la surface de plancher.

Cette nouvelle mesure se définit comme la somme des surfaces de plancher des constructions à la fois closes et couvertes, dont la hauteur sous plafond excède 1,80 mètre. Le calcul s’effectue à partir du nu intérieur des façades, après déduction de certains éléments précisés par décret.

L’avancée majeure de ce dispositif réside dans le fait que l’épaisseur des murs n’est plus intégrée dans le calcul. Cette évolution, conforme aux objectifs du Grenelle de l’Environnement, vise à encourager la performance énergétique des bâtiments en ne pénalisant plus les constructions dotées d’une isolation plus épaisse.

Selon les estimations du secrétariat d’État au Logement, ce changement pourrait générer un gain potentiel de 10 % de surface habitable.

Autre atout non négligeable : cette réforme a pour ambition de simplifier un système jugé trop complexe en mettant fin à la distinction, souvent source de contentieux, entre la SHOB et la SHON. (À noter que le législateur a parallèlement introduit la notion complémentaire d’emprise au sol.)

Il est crucial de ne pas confondre cette nouvelle surface de plancher avec la surface taxable, cette dernière servant de base au calcul des taxes d’urbanisme.

Pour référence, voici les textes officiels :

• **Surface taxable** (article L.331-10 du code de l’urbanisme) :

  La surface de la construction mentionnée au 1° s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.

• **Surface de plancher** (article L.112-1 du code de l’urbanisme) :

  Sous réserve des dispositions de l’article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Un décret en Conseil d’État précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.