Surface de plancher et emprise au sol, le décret publié : calcul (surfaces à prendre en compte et déduction)

bruno

A partir du 1er mars 2012, aux termes du décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, la surface de plancher devra remplacer les notions de SHOB et de SHON.

Aussi, dans le cadre des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable), ce sera cette nouvelle notion qui devra être prise en compte pour déterminer les démarches à entreprendre et le montant du calcul des taxes d’urbanisme à devoir.

En outre, il faut souligner que la notion d’emprise au sol pourra également conditionner les formalités administratives requises avant de construire.

Voici le nouveau mode de calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol.

Définition de la surface de plancher

Précision importante : Rappelons que la SHOB et la SHON ont quand même fait l’objet d’une abondante jurisprudence avant d’obtenir un semblant de précision. La notion de surface de plancher vient quant à elle seulement d’apparaitre. Aussi, prenez très clairement l’ensemble de ces éléments au conditionnel.

L’article R.112-2 du code de l’urbanisme dispose, que :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Calcul de la surface de plancher

Surface de plancher =

somme de chacun des planchers, sur chaque niveau clos et couvert, calculée en partant de l’intérieur des murs de façade, en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 ( = surface taxable )

surfaces à ne pas prendre en compte

Point commun avec la SHOB et la SHON

A l’instar de ces anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux d’une construction.

Différences avec la SHOB et la SHON

  • La notion d’espace clos et couvert Contrairement à la SHOB ou à la SHON, la surface de plancher dispose explicitement que seules les surfaces closes et couvertes sont à prendre en compte.
  • Le calcul s’effectue à partir de l’intérieur des murs de façade C’est ce changement radical qui a été le plus médiatisé.

La surface de plancher se calcule à partir de l’intérieur d’une construction, contrairement à la SHOB ou la SHON, qui se calculait à partir de l’extérieur des façades.

L’objectif serait de ne plus pénaliser les isolants, encourageant ainsi l’efficacité thermique des bâtiments.

Les éléments à déduire de la surface de plancher

Les éléments présentés ici ne développent pas de surface plancher.

En pratique, le calcul peut s’effectuer en deux temps :

Etape 1. Calcul de la somme totale de chacune des surfaces au sol à construire ou existantes, que celles-ci développent ou non de la surface de plancher, en calculant depuis l’intérieur des murs de façade, tout en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1m80.

Ces surfaces correspondent en principe à la surface taxable.

Etape 2. La soustraction de l’ensemble des éléments ne développant pas de surface de plancher (voir ci-dessous), si ceux-ci ont bien été inclus dans la somme totale des surfaces à construire ou existantes, en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieur à 1m80.

Il est également tout à fait possible de simplement ne pas prendre en compte les surfaces ne développant pas de surface de plancher.

Toutefois, ce mode opératoire a l’intérêt de pouvoir calculer la surface taxable (étape 1.), cette surface devant être déclarée dans le formulaire de l’autorisation de construire.

Schéma récapitulatif du calcul de la surface de plancher (cliquez pour agrandir)


La surface de plancher met un terme aux notions de SHOB et SHON, lesquelles ont tout de même fait l’objet de plus d’une dizaine d’années de pratiques et de jurisprudences.
Il est donc clair que tous les éléments d’informations qui circulent au sujet de la surface de plancher ne doivent pas être pris pour acquis.

AUTRE PRECISION : il ne faut pas confondre surface de plancher avec d’autres définitions de « surfaces » , telles que la surface taxable, la surface habitable ou encore surface utile.

Consultez cette page pour plus d’informations sur la surface taxable -> surface taxable

Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

Plus simplement, il s’agit des cadrages et baies de fenêtres ou portes d’extérieur.

A fortiori, l’objectif du législateur serait de lever toute ambiguïté, ces éléments de façade n’étant de toute façon non pris en compte dans le calcul de la surface de plancher.

La finalité serait ici d’expliciter le fait que les parois vitrés extérieures, leurs renfoncements intérieures ainsi que les éléments d’accès ne doivent en aucun cas apparaitre dans le calcul de la surface de plancher.

S’ils étaient pris en compte au moment du calcul, alors il faudrait les déduire pour obtenir la surface de plancher, conformément à la disposition de cet alinéa.

Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

Au même titre que pour la SHOB et la SHON, les vides causés par les escaliers ou les ascenseurs doivent être déduits de la surface de plancher.

Très concrètement, pour un escalier intérieur qui mène à l’étage par exemple, il ne faut pas prendre en compte le vide sous l’escalier au rez-de-chaussée et la trémie (vide) à l’étage supérieur.

Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Comme pour la SHOB et la SHON, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 doivent être déduites de la surface de plancher.

Stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres

Très simplement là encore, il s’agit par exemple des garages clos et couverts, qu’ils soient construit en dur ou en kit (garage souterrain, garage accolé).

Il y’a ici deux innovations :

D’une part, les garages et autres espaces de stationnement étaient auparavant distincts de la SHON (ils formaient de la SHOB). Dorénavant, ces mêmes espaces de stationnement ne forment plus de surface de plancher.

D’autre part, il est possible de ne pas prendre en compte les rampes d’accès et les aires de manœuvres dans le calcul de la surface de plancher.

Par exemple, pour un garage souterrain, la descente n’a pas à être intégrée à la surface de plancher.

Attention à une idée qui commence à être répandue : ce n’est pas parce qu’un espace de stationnement ne sera pas constitutif de surface de plancher qu’il n’aura plus à être déclaré. Au contraire, le législateur a spécialement pensé à ces projets au travers de la notion d’emprise au sol.

Les combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles

Le code de l’urbanisme dispose, de manière explicite, qu’il faudra déduire les combles non aménageables pour l’habitation ainsi que pour les activités professionnelles (artisanat, commerce, industrie).

La rédaction de cet alinéa est assez particulière : quels critères permettent d’affirmer qu’un comble n’est non aménageable ni pour l’habitation, ni pour les activités professionnelles ?

Il faut en fait tenir compte des critères de hauteur (les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80), mais également des critères liées à la consistance des combles.

Par exemple, des combles encombrés ou dont le plancher inférieur n’est pas suffisamment solide pour être praticable n’ont pas à être inclus à la surface de plancher.

Autrement, et même lorsque les combles ne sont pas utilisés ni aménagés, il convient de les intégrer au calcul de la surface de plancher.

Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles autres qu’une maison individuelle

Cette déduction ne concerne pas les particuliers.

Sont à déduire de la surface de plancher les surfaces des locaux techniques qui permettent d’assurer le fonctionnement des groupes d’immeubles. Il peut par exemple s’agir des locaux nécessaires au chauffage des bâtiments.

Si desservies par une partie commune : les caves ou des celliers, annexes à des logements

Précision importante : impossible pour l’instant d’affirmer que l’expression « partie commune » est à prendre exclusivement sous le sens entendu par la loi de 1965 relative à la copropriété.

En parallèle, il est question dans cet alinéa de logements, non de bâtiments.
Au final, cet alinéa semble concerner tous les ouvrages qui ne sont pas utilisés à des fins individuelles.

Une autre nouveauté : la déduction des caves ou celliers, isolés et annexes à un logement.

Attention cependant : il n’est pas possible de déduire de fait une cave ou un cellier d’une maison individuelle.

Au contraire, cet alinéa concerne spécialement les immeubles en copropriété : les caves ou celliers doivent être desservis par une partie commune afin d’être déductibles de la surface de plancher.

Dans le cas contraire, et tout particulièrement pour les maisons individuelles, les caves ou celliers doivent en principe être intégrés au calcul de la surface de plancher.

Déduction forfaitaire : 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation si les les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Une fois l’ensemble des éléments précédents déduit de la surface de plancher, il est possible d’obtenir une dernière déduction à hauteur de 10 % de la surface totale.

La condition étant posée : il est nécessaire que les logements construits soient desservis par des parties communes, situés à l’intérieur du bâtiment.

En raison de l’expression « partie commune », laquelle n’est pas explicitement définie par le code de l’urbanisme, ce paragraphe est à prendre au conditionnel pour le moment.

L’emprise au sol des constructions

De nos retours, une idée commençait à se répandre au sujet des espaces non clos et non couvert : si de tels espaces de forment pas de surface de plancher, doivent-ils alors être déclarés en mairie ?

Une autre idée, relative aux espaces de stationnement : dans la mesure où un garage ne constitue pas de surface de plancher, doit-il également faire l’objet de formalités ?

Evidemment, la réponse est oui, car le législateur vise justement ce genre de cas de figure par la notion d’emprise au sol des constructions.

Définition et calcul de l’emprise au sol des constructions

Le futur article R.420-1 du code de l’urbanisme dispose que :

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus

Toutes les constructions situées au-dessus du niveau du sol constituent une emprise au sol, laquelle intègre l’ensemble des débords ou surplombs, particulièrement les balcons, loggias, coursives.

Constructions et travaux concernés par l’emprise au sol

La notice du décret expose que :

« la notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions […] telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement »

Ce sont donc tout spécialement les projets dédiés au stationnement de véhicules et les hangars qui sont visés par la notion d’emprise au sol.

Ainsi, les projets qui consistent à édifier un appentis, carport ou autres abri de voiture demeurent soumis à autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable), dès lors que l’emprise au sol dépasse les 5 m².

A retenir enfin que la notion d’emprise au sol est explicitement citée notamment dans les articles R.421-14, R.421-2, R.421-9 du code de l’urbanisme, relatif aux formalités à entreprendre avant de construire.

Schéma récapitulatif de l’évaluation de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir)


Bilan

Le calcul de la surface de plancher n’est peut-être pas si différent que celui de la SHOB et de la SHON

Le mode de calcul de la surface de plancher ne diffère peut-être pas totalement de celui de la SHOB et de la SHON.
Les éléments du calcul ont certes été modifiés, notamment :

  • La non prise en compte de l’épaisseur des murs,
  • La prise en compte exclusive des surfaces closes et couvertes

Ce mode de calcul est tout à fait similaire à celui de la SHOB et de la SHON : la SHON s’obtient après déduction de certains éléments. Et en principe, l’ensemble des éléments à déduire forme de la SHOB.

Les espaces de stationnement continueront à faire l’objet de formalités administratives

Mettant un terme à des projets improbables, les espaces de stationnement, tout particulièrement les carports, appentis, abri de voiture, devront toujours faire l’objet de formalités préalables en fonction de l’emprise au sol construit.

En marge : les appentis seulement accolés en façade doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation, non pas forcément en raison de l’emprise au sol, mais aussi, car ils peuvent modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui nécessite au moins une déclaration préalable de travaux.

Les terrasses et autres aménagements extérieurs

Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 confirme qu’une terrasse ou une plateforme est exemptée de toutes formalités, dès lors qu’elle n’est pas surélevée par rapport au niveau du sol naturel.

La circulaire du 3 février 2012 précise en outre qu’une terrasse non surélevée ne constitue pas de surface de plancher ni d’emprise au sol.

Du côté des particuliers …

En dépit du fait que ces nouvelles notions impliquent pas mal de désordre chez les praticiens (tout particulièrement auprès des bureaux d’études en urbanisme et des collectivités), il faut quand même reconnaitre que la surface de plancher a le mérite d’être relativement « sans effet » du côté des particuliers.

Il faut entendre que le calcul des surfaces en urbanisme demeure tout aussi abscons ou limpide qu’il ne l’était avec les notions de SHOB et de SHON, notamment en raison des déductions à effectuer.

La publication d’une circulaire

La circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol est disponible en cliquant ici –> circulaire surface de plancher et emprise au sol.


Plus d’infos sur ce sujet :

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