Voici les nouvelles règles de calcul pour la surface de plancher et l’emprise au sol.
Définition légale de la surface de plancher
À prendre avec précaution : La SHOB et la SHON ont nécessité des années de jurisprudence pour être clarifiées. La surface de plancher est une notion récente. Aussi, les informations qui suivent doivent être considérées avec prudence, en attendant une pratique administrative stabilisée.
L’article R.112-2 du code de l’urbanisme donne la définition suivante :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »
Méthode de calcul simplifiée
Surface de plancher =
On additionne la surface de tous les planchers, pour chaque niveau clos et couvert, en mesurant depuis l’intérieur des murs de façade (ce qui correspond à la surface taxable, après déduction des surfaces sous hauteur < 1,80 m).
Ensuite, on soustrait les surfaces énumérées ci-dessous qui ne doivent pas être comptées.
Ce qui ne change pas : le calcul par niveau
Comme avec l’ancien système (SHOB/SHON), la surface de plancher se calcule pour chaque niveau de la construction.
Ce qui change radicalement
La notion de "clos et couvert" est désormais explicite : seuls les espaces fermés et pourvus d’une toiture sont comptabilisés.
Le calcul se fait depuis l’intérieur des murs de façade, et non plus depuis l’extérieur. Cette modification, très médiatisée, vise à ne pas pénaliser l’isolation par l’extérieur et à favoriser la performance énergétique.
Les 8 catégories de surfaces à déduire
Les éléments listés ici ne génèrent pas de surface de plancher.
Pour faciliter le calcul, on peut procéder en deux étapes :
Étape 1. Calculer la surface totale de tous les planchers (existants ou à construire), mesurée à partir de l’intérieur des murs de façade, en excluant d’office les surfaces sous plafond de moins d’1,80 m. On obtient ainsi la surface taxable.
Étape 2. Retrancher de ce total les surfaces qui correspondent aux 8 catégories ci-dessous, si elles y avaient été incluses par erreur.
Cette méthode en deux temps permet de calculer facilement la surface taxable (étape 1) et la surface de plancher (étape 2).
Schéma récapitulatif du calcul de la surface de plancher (cliquez pour agrandir)
La surface de plancher remplace la SHOB et la SHON. Ces anciennes notions bénéficiaient d’une jurisprudence abondante et d’une pratique bien rodée. Il est donc essentiel de ne pas considérer les informations actuelles comme définitives.
ATTENTION : Ne pas confondre surface de plancher avec d’autres définitions comme la surface taxable, la surface habitable ou la surface utile.
Plus d’infos sur la surface taxable ici ->surface taxable
1. Épaisseur des murs autour des ouvertures extérieures
Il s’agit des embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur. Le législateur a souhaité lever toute ambiguïté : ces éléments ne font pas partie de la surface de plancher. Si le calcul initial les a inclus, on les déduit.
2. Vides et trémies pour escaliers et ascenseurs
Comme auparavant, les vides laissés par les escaliers (trémie à l’étage, vide sous l’escalier au RDC) et les ascenseurs sont à déduire.
3. Surfaces sous hauteur de plafond ≤ 1,80 m
Règle inchangée par rapport à la SHOB/SHON.
4. Stationnement des véhicules, rampes et aires de manœuvre
C’est une nouveauté majeure. Les garages (même clos et couverts), les rampes d’accès et les aires de manœuvre sont exclus de la surface de plancher. Ils relevaient auparavant de la SHOB.
Attention : un espace de stationnement, même s’il ne génère pas de surface de plancher, reste soumis à autorisation via la notion d’emprise au sol. Il faut donc toujours le déclarer.
5. Combles non aménageables
Sont exclus les combles qui ne peuvent être aménagés ni pour l’habitation, ni pour une activité professionnelle. Cela dépend de la hauteur sous plafond (<1,80 m), mais aussi de la solidité du plancher et de l’encombrement de la charpente. Si les combles sont techniquement aménageables, ils doivent être inclus, même s’ils ne sont pas utilisés.
6. Locaux techniques en immeuble collectif
Sont déduits les locaux techniques (chaufferie, électricité, etc.) et les locaux à déchets, pour les immeubles autres que les maisons individuelles.
7. Caves et celliers en parties communes
Les caves et celliers annexes à des logements, s’ils ne sont desservis que par une partie commune (couloir, hall), sont à déduire.
8. Déduction forfaitaire de 10 % pour logements en parties communes intérieures
Une réduction de 10 % est appliquée sur la surface de plancher affectée à l’habitation, après les déductions précédentes, pour les logements desservis par des parties communes intérieures.
Locaux techniques en immeuble collectif
Cette disposition ne concerne pas les maisons individuelles. Sont déductibles les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe d’immeubles (chaufferie collective, local électrique partagé, etc.).
Caves et celliers en parties communes
Précision importante : il n’est pas encore certain que l’expression "partie commune" doive s’entendre strictement au sens de la loi de 1965 sur la copropriété. L’alinéa mentionne des "logements", pas des "bâtiments". Il pourrait donc viser toutes les situations où l’espace n’est pas à usage individuel exclusif.
Autre nouveauté : la déduction possible des caves ou celliers, à condition qu’ils soient des annexes à des logements et desservis par une partie commune.
Pour une maison individuelle, la cave ou le cellier n’est pas déductible et doit être inclus dans le calcul de la surface de plancher. Cette déduction concerne essentiellement les immeubles collectifs.
Déduction forfaitaire de 10 % pour logements avec parties communes intérieures
Après avoir appliqué toutes les déductions précédentes, on peut soustraire 10 % de la surface de plancher totale affectée à l’habitation, à condition que les logements soient desservis par des parties communes intérieures.
Comme la notion de "partie commune" n’est pas définie par le code de l’urbanisme, cette disposition reste à interpréter avec prudence.
Rôle clé de l’emprise au sol
Une idée fausse commence à circuler : puisque les espaces non clos et non couverts ne génèrent pas de surface de plancher, seraient-ils dispensés de déclaration ? De même, un garage ne faisant plus de surface de plancher, est-il encore soumis à autorisation ?
La réponse est clairement oui. Le législateur a justement introduit la notion d’emprise au sol pour maintenir un contrôle sur ces constructions.
Définition de l’emprise au sol
Le futur article R.420-1 du code de l’urbanisme dispose :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Toute construction édifiée au-dessus du niveau du sol génère une emprise au sol, y compris ses débords (balcons, loggias, coursives...).
Constructions visées par l’emprise au sol
La notice du décret précise l’objectif :
« la notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions […] telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement »
Sont donc spécialement ciblés : les stationnements (appentis, carports, abris de voiture) et les hangars. Dès que leur emprise au sol dépasse 5 m², ils restent soumis à autorisation (permis ou déclaration préalable).
L’emprise au sol est d’ailleurs mentionnée dans les articles du code de l’urbanisme qui fixent les seuils d’autorisation (R.421-14, R.421-2, R.421-9...).
Schéma récapitulatif de l’évaluation de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir)
Bilan
Une continuité plus qu’une rupture
Le calcul de la surface de plancher n’est pas si éloigné de celui de la SHOB/SHON. Les éléments déductibles l’étaient déjà en grande partie (ils formaient de la SHOB). Les principales nouveautés sont :
La non-prise en compte de l’épaisseur des murs
La notion explicite de "clos et couvert"
Les stationnements restent contrôlés
Les projets de carports, appentis et abris de voiture continueront d’être soumis à autorisation via l’emprise au sol. À noter qu’un appentis accolé à une façade peut aussi nécessiter une déclaration pour modification de l’aspect extérieur.
Terrasses et aménagements extérieurs
Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 confirme qu’une terrasse ou plateforme non surélevée par rapport au sol naturel est exemptée de formalités. La circulaire du 3 février 2012 ajoute qu’elle ne génère ni surface de plancher, ni emprise au sol.
Côté particuliers
Malgré les remous chez les professionnels (bureaux d’études, collectivités), force est de constater que pour les particuliers, le calcul des surfaces reste tout aussi abstrait ou limpide qu’avec l’ancien système, notamment à cause des déductions à opérer.
Circulaire d’application
La circulaire du 3 février 2012 détaille la mise en œuvre de la surface de plancher et de l’emprise au sol : circulaire surface de plancher et emprise au sol.
Source officielle :
Pour aller plus loin
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