Les principales taxes d’urbanisme à régler lors d’un projet de constructionComprendre les taxes liées au permis de construire et à la déclaration préalable

A partir du 1er mars 2012, le régime fiscal présenté dans cet article évolue progressivement avec l’instauration de la Taxe d’Aménagement (TA) et du Versement pour Sous-Densité (VSD).

Informations pratiques :

• Pour connaître avec précision la fiscalité de l’urbanisme applicable à votre terrain, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme d’information. Il fournira un récapitulatif des taxes et de leurs taux applicables. Le régime fiscal ainsi fixé est garanti pendant 18 mois après la délivrance du certificat (sauf évolution en votre faveur). Si votre planning le permet, cette démarche préalable est recommandée.

• Pour bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux, notamment pour la construction d’une annexe à l’habitation (abri de jardin, appentis, etc.), il est vivement conseillé de bien remplir le cadre 7 « Fiscalité de l’urbanisme » du formulaire de demande d’autorisation.

• Les travaux de construction peuvent modifier le calcul de vos impôts locaux (taxe foncière sur le bâti et le non-bâti, taxe d’habitation). L’estimation de cette hausse est complexe car elle dépend de nombreux paramètres locaux.

Pour une évaluation précise, contactez directement votre Centre des Impôts Fonciers (service « Vos services locaux » sur le site du Ministère de l’Économie et des Finances).

• Pour la construction d’une maison individuelle : vous pouvez parfois bénéficier d’une exonération partielle de taxe foncière pendant deux ans en déposant le formulaire CERFA n°6050 (H1) dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.

Télécharger le formulaire CERFA n°6050 (H1)

• Fiscalement, construire est-il coûteux ? La réponse dépend du projet et des surfaces. Pour les annexes (véranda, abri, piscine), les taxes sont souvent modestes pour les premiers 20 m² de SHON. Elles deviennent plus significatives au-delà de 20 m² de SHON et nettement plus à partir de 81 m². Les montants les plus élevés concernent généralement la construction de résidences secondaires, pouvant être soumises à des taxes additionnelles (PVR, frais de raccordement).

1. Taxes usuelles

Taxe Locale d’Équipement (TLE)

Fait générateur

Délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable pour des constructions, reconstructions ou agrandissements de bâtiments.

Modalités de paiement

Le paiement s’effectue généralement en deux versements :

• 12 mois après la délivrance de l’autorisation ;
• 24 mois après la délivrance.

Calcul du montant

Valeur forfaitaire/m² : valeur définie par l’article 1585 D du CGI (grille des valeurs).
SHON : Surface Hors Œuvre Nette déclarée.
Taux : taux voté par la collectivité, entre 0% et 5%.

Exemple

Construction d’un abri de jardin de 15 m² SHON. Valeur forfaitaire (2007) : 89 €/m². Taux communal : 1,5%.
Calcul : 89 € x 15 m² x 1,5% = 20,03 €.

Exonérations

De plein droit : constructions de service public, reconstructions après sinistre (dans les 4 ans), aménagements prescrits par un PPR.
Sur délibération : logements sociaux, bâtiments agricoles, reconstructions patrimoniales.

Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS)

Fait générateur

Délivrance d’une autorisation de construire dans un département ayant instauré cette taxe.

Calcul

Valeur forfaitaire/m² : selon article 1585 D du CGI.
SHON : Surface déclarée.
Taux : taux départemental, plafonné à 2%.

Paiement

Souvent en deux versements, calqués sur ceux de la TLE (12 et 24 mois).

Exemple

Transformation d’un garage (18 m² SHON). Valeur forfaitaire : 333 €/m². Taux départemental : 1,2%.
Calcul : 18 m² x 333 € x 1,2% = 71,93 €.

Exonérations

Bâtiments agricoles ou forestiers, services publics, monuments historiques, reconstructions après sinistre (4 ans).

2. Taxes et contributions ponctuelles

Participation pour Voirie et Réseaux (PVR)

Fait générateur

Construction nécessitant la création d’infrastructures publiques (voies, réseaux). Concernent les riverains dans un rayon de 80 m (ajustable entre 60 et 100 m par la commune).

Calcul et paiement

Déterminé par délibération municipale. Souvent calculé au prorata de la superficie du terrain bénéficiaire.

Une convention préalable avec la commune peut fixer les modalités.

Exonérations

Possibles (selon la commune) : terrains non constructibles, terrains sous servitude, logements sociaux, opérations en ZAC ou PAE.

Frais de raccordement à l’égout

Fait générateur

Construction d’un immeuble après la mise en service du réseau public d’assainissement collectif.

Calcul

Forfaitaire. Ne doit pas dépasser 80% du coût d’une installation individuelle d’épuration alternative.

Participations pour équipements spécifiques à l’opération

Fait générateur

L’autorisation de construire peut imposer au pétitionnaire de financer intégralement les travaux de viabilisation nécessaires à son seul projet (réseaux) et les branchements sur voirie publique (si ≤ 100 m).

Calcul et paiement

À convenir entre le bénéficiaire et les services publics concernés.

Versement pour Dépassement du Plafond Légal de Densité (VPLD)

Fait générateur

Réalisation d’une construction dont la densité dépasse le plafond légal fixé par le document d’urbanisme (généralement un COS).

Paiement

Exigible à la délivrance de l’autorisation.

Calcul

SHON totale : SHON de la construction réalisée.
SHON autorisée : SHON maximale permise par le COS.
Valeur forfaitaire/m² : selon article 1585 D du CGI.
Taux : taux voté par la commune, plafonné à 20%.

Exemple

Terrain de 500 m² avec COS de 0,4. SHON autorisée : 200 m². Construction de 250 m² SHON. Dépassement : 50 m². Valeur forfaitaire : 487 €/m². Taux communal : 15%.
Calcul : 50 m² x 487 € x 15% = 3 652,50 €.

Exonérations

Logements sociaux, constructions en ZAC ou PAE, reconstructions après sinistre (4 ans).

Fait générateur et principe du VPLD

Le Versement pour Dépassement du Plafond Légal de Densité (VPLD) s’applique aux opérations dont la densité (SHON / superficie du terrain) dépasse le plafond fixé localement. Attention : ce versement n’est en vigueur que dans les communes qui avaient instauré un PLD au 31 décembre 1999.

Exemple de vérification du PLD

Construction d’une maison de 150 m² SHON sur un terrain de 350 m².
Calcul : 150 / 350 = 0,43.
Si le PLD est fixé à 0,3, le projet dépasse le plafond et est donc soumis au VPLD.

Modalités de paiement du VPLD

Le paiement s’effectue généralement en deux versements :

• Le premier à 18 mois après la délivrance de l’autorisation ;
• Le second à 24 mois après la délivrance.
  Si le montant n’excède pas 305 €, il est réglé en une seule fois.

Calcul du montant du VPLD

SHON : Surface Hors Œuvre Nette du projet.
Surface du terrain : superficie totale du terrain d’assiette.
PLD : Plafond Légal de Densité applicable.
Valeur au m² : valeur vénale estimée par le service des domaines.

Exemple de calcul détaillé

Projet : 150 m² SHON sur un terrain de 300 m². PLD = 0,3. Valeur du terrain = 50 €/m².

1. SHON autorisée : 300 m² x 0,3 = 90 m².
2. Dépassement : 150 m² - 90 m² = 60 m².
3. Calcul intermédiaire : 60 m² / 0,3 = 200.
4. Montant du VPLD : 200 x 50 € = **10 000 €**.

Exonérations au VPLD

• Bâtiments affectés à un service public ;
• Logements sociaux ;
• Bâtiments à haute performance énergétique (dans la limite de 20%).

Versement pour non-réalisation de stationnement

Fait générateur

Lorsqu’un projet ne respecte pas les obligations de création de places de stationnement imposées par le règlement d’urbanisme, le constructeur peut s’acquitter d’un versement compensatoire.

Calcul et paiement

Les modalités sont fixées par la collectivité. Le produit doit être affecté à la réalisation d’un parc de stationnement public dans un délai de 5 ans, sous peine de remboursement.
Le paiement intervient dans l’année suivant la notification du titre de recette.

Cession gratuite de terrain

Fait générateur

L’autorité compétente peut imposer au constructeur de céder gratuitement une partie de son terrain, par exemple pour élargir une voirie. Cette obligation doit être explicitement mentionnée dans l’arrêté d’autorisation, avec la superficie et la valeur vénale.

Limites

La superficie cédée ne peut excéder 10% de la superficie du terrain. La valeur est déterminée par l’administration fiscale. Les modalités de cession sont convenues entre la mairie et le pétitionnaire.

Exonérations

• Travaux ne créant pas de nouvelle surface bâtie ;
• Bâtiments agricoles (sauf habitation) ;
• Travaux de voirie ou de réseaux (postes électriques, détente de gaz) nécessaires au projet.

Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)

Fait générateur

S’applique à la délivrance d’une autorisation pour tout projet affectant le sous-sol (creusement ou remblai) et dont la SHON est d’au moins 1 000 m².

Calcul et paiement

Paiement en une fois après réception de l’avis d’imposition.

Valeur forfaitaire : selon article 1585 D du CGI (grille).
SHON : Surface déclarée.
Taux : fixé à 0,5% par le code du patrimoine.

Exonérations

• Logements locatifs sociaux (au prorata) ;
• Construction par une personne physique pour son usage personnel ;
• Travaux agricoles, forestiers ou de prévention des risques ;
• SHON < 1 000 m² ;
• Terrains de superficie < 3 000 m².

3. Taxes spécifiques à certaines régions ou départements

Région Île-de-France : Redevance création de bureaux

Fait générateur

Construction de locaux à usage de bureaux ou de recherche en Île-de-France.

Paiement

Dans les deux mois suivant la notification de la décision de redevance.

Calcul