Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
On peut considérer qu’un terrain est **non constructible** lorsqu’il ne peut pas accueillir une construction nouvelle en raison de son affectation ou de ses caractéristiques.
Dans le langage courant, sont souvent qualifiés d’**« inconstructibles »** les terrains situés :
- En **zone agricole** d’un PLU ou d’un document d’urbanisme équivalent.
- Dans les **secteurs inconstructibles** d’une carte communale.
- En dehors des **Parties Actuellement Urbanisées (PAU)** d’une commune sans PLU ni carte communale.
Le caractère inconstructible peut aussi découler :
- D’un **risque** identifié par une Servitude d’Utilité Publique (SUP), comme un Plan de Prévention des Risques (PPR).
- De l’**enclavement** du terrain (absence d’accès suffisant à la voie publique).
Toutefois, le terme "inconstructible" est souvent relatif : c’est généralement le **projet** qui n’est pas autorisé, et non le terrain de manière absolue. Certaines constructions restent possibles même dans des secteurs dits inconstructibles, notamment :
- Les constructions **nécessaires et directement liées à l’activité agricole** (sauf restrictions spécifiques comme la loi Littoral).
- Les **Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics d’Intérêt Collectif (CINASPIC)**.
En revanche, les **constructions à usage d’habitation et leurs annexes** y sont en principe interdites.
Terrains à bâtir, secteurs inconstructibles et code de l’expropriation
Le code de l’expropriation apporte un éclairage juridique. L’article L.13-15 qualifie de « constructibles » les secteurs désignés comme tels par un document d’urbanisme ou, à défaut, situés dans une partie actuellement urbanisée. La jurisprudence (Cass. 3e civ. 26 avril 1989 ; Cass. 3e civ. 19 décembre 2007) considère que les terrains en zone naturelle ou agricole ne sont pas constructibles au sens de ce code.
**Important** : cette qualification vise uniquement la fixation des indemnités d’expropriation et relève d’une législation **indépendante** du droit de l’urbanisme.
Terrain inconstructible en raison d’une disposition d’urbanisme
Un projet peut être interdit du fait de sa localisation dans un secteur réglementé par :
- Un **document d’urbanisme** (PLU, PLUi).
- Une **carte communale**.
- Le **Règlement National d’Urbanisme (RNU)** (en l’absence des documents ci-dessus).
- Une **limitation administrative** comme la **loi Littoral**.
Plan local d’urbanisme : exemple de la zone agricole
Le PLU opère un zonage. Le tableau ci-dessous résume les quatre grandes catégories :
| Zone | Caractéristique principale | Article de référence |
| ------ | ---------------------------- | ---------------------- |
| **Zone U** (Urbaine) | Zones déjà urbanisées avec équipements publics suffisants. | Art. R.123-5 |
| **Zone AU** (À Urbaniser) | Zones destinées à l’urbanisation future. | Art. R.123-6 |
| **Zone A** (Agricole) | Zones à protéger en raison de leur potentiel agricole. | Art. R.123-7 |
| **Zone N** (Naturelle et forestière) | Zones à protéger pour leur qualité paysagère, écologique ou historique. | Art. R.123-8 |
Zone agricole et constructions interdites
En zone A, seules les constructions **nécessaires et directement liées à l’activité agricole** sont autorisées. Les demandes d’habitation sont scrutées avec rigueur. La jurisprudence est constante pour refuser les habitations dont le lien nécessaire avec l’activité n’est pas établi (CE, 4 mars 1994 ; CE, 24 février 1992 ; CAA Lyon, 27 février 1996). L’appréciation se fait au cas par cas, en tenant compte des caractéristiques de l’exploitation (CAA Marseille, 26/06/2008).
Zone agricole et constructions pouvant être autorisées
Une habitation peut être autorisée si la présence permanente est indispensable à l’activité (ex : proximité d’une cave viticole, CE 15 février 1991). L’activité peut s’exercer sur une autre commune, mais l’éloignement ne doit pas être excessif (CE 6 mars 2000 ; CE 18/07/2011). Les **CINASPIC** sont aussi autorisées si compatibles avec l’activité agricole.
Carte communale : zones inconstructibles
La carte communale délimite les secteurs **constructibles** et **inconstructibles**. Dans ces derniers, les constructions nouvelles sont interdites, sauf pour les **équipements collectifs** (art. L.124-2). Les annexes isolées (piscine, garage, abri) ne sont pas autorisées (CE, 9 mai 2005). L’adaptation ou l’extension de constructions existantes peut être possible.
Reconstruction à l’identique après sinistre et carte communale
L’article L.111-3 autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié et détruit depuis moins de 10 ans, sauf si la carte communale en dispose autrement. Cette autorisation ne vaut pas si la reconstruction exposerait les occupants à un risque grave (CE, 23 février 2005). L’administration peut aussi refuser en invoquant l’article R.111-2 (sécurité ou salubrité publique).
Commune sous RNU : terrain en dehors des Parties Actuellement Urbanisées (PAU)
En l’absence de PLU ou de carte communale, le **RNU** s’applique. La **constructibilité est limitée** en dehors des PAU. Seules sont autorisées (art. L.111-1-2) :
- Constructions nécessaires à l’**exploitation agricole**.
- Installations **incompatibles** avec le voisinage des zones habitées.
- Constructions autorisées par **délibération du conseil municipal**.
L’administration doit rejeter les projets non conformes (CE, 10/11/2006). Les travaux sur constructions existantes (réfection, extension) ou la construction d’habitations au sein d’un ancien corps de ferme peuvent être autorisés. En revanche, la transformation d’un chalet de jardin en maison est une construction nouvelle interdite (CE, 10 juin 1992).
Définition d’une Partie Actuellement Urbanisée (PAU)
La notion de PAU n’est pas définie par le code. La jurisprudence l’apprécie en fonction du **contexte bâti** et de la **présence d’équipements**. Un terrain isolé à 150 m d’un bourg, sans constructions voisines, n’est pas dans une PAU (CAA Bordeaux, 27/06/2011). À l’inverse, un terrain proche d’un lotissement desservi par des voies d’accès en fait partie (CAA Nancy, 24 mars 1994).
Loi Littoral
La **loi Littoral** protège les paysages littoraux. En dehors des espaces urbanisés, les constructions nouvelles sont interdites sur une **bande de 100 mètres** du rivage, sauf pour les équipements d’intérêt collectif (art. L.146-4 III). La distance se mesure horizontalement depuis les façades jusqu’à la limite des plus hautes mers (CE, 22 octobre 1999).
Terrain inconstructible en raison d’un risque
La présence d’un **risque naturel ou technologique** (inondation, mouvement de terrain, etc.) peut rendre un terrain inconstructible. Ce risque est souvent matérialisé par une **Servitude d’Utilité Publique (SUP)**, comme un **Plan de Prévention des Risques (PPR)**. Les SUP sont opposables aux autorisations de construire. L’administration peut aussi refuser un projet en invoquant l’**article R.111-2 du code de l’urbanisme** (sécurité ou salubrité publique), qui reste applicable même en présence d’un PLU (art. R.111-1).
Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP)
Les SUP sont des servitudes administratives affectant l’utilisation des sols. Il en existe une soixantaine, classées en 4 catégories : conservation du patrimoine, utilisation de ressources/équipements, défense nationale, **salubrité et sécurité publique**. Leur liste est annexée au PLU et à la carte communale (L.126-1).
Exemple du Plan de Prévention des Risques (PPR)
Le PPR définit généralement trois types de zones :
- **Zone blanche** : constructible.
- **Zone bleue** : constructible sous conditions.
- **Zone rouge** : **inconstructible**.
Les règles du PPR sont opposables. L’administration doit refuser un permis en zone rouge (réponse ministérielle, JOAN 12/05/2003). Le refus peut être fondé sur l’article R.111-2.
Non-constructibilité du terrain en raison de son enclavement
Un terrain est **enclavé** au sens de l’article 682 du code civil s’il n’a pas d’accès suffisant à la voie publique pour son exploitation ou pour construire.
Accès et Règlement National d’Urbanisme
L’article R.111-5 (RNU) permet de refuser un projet si le terrain n’est pas desservi par des voies adaptées à son importance ou si les accès présentent un risque pour la sécurité.
Accès et règlement du PLU
Le PLU peut inclure des règles spécifiques sur l’accès. Par exemple, le PLU de Beauvais exige un accès à une voie publique, éventuellement via une servitude de passage (art. 682 du code civil).
Servitude de passage
Un permis peut être accordé sous condition que le pétitionnaire justifie de l’établissement d’une **servitude de passage** (amiable ou judiciaire) et que ce passage soit suffisant (CE, 23 juin 1982).
Dispense de formalités et terrain inconstructible
Les constructions dispensées de formalités (ex : moins de 5 m² hors secteur protégé) doivent malgré tout **respecter les règles d’urbanisme** (art. L.421-6 et L.421-8). Ainsi, une construction dispensée reste illégale si elle est édifiée sur un terrain inconstructible pour son usage (CE, 26/11/2010). Cette illégalité peut entraîner un **arrêté d’interruption de travaux**, une **infraction pénale**, une **amende** et une obligation de **démolition**.
Plus d’infos sur ce sujet :
Les règles d’implantation des constructions : où peut-on construire sur un terrain ?
Formulaire pour les constructions nouvelles
Les constructions provisoires (temporaires et saisonnières) : démarches
Il n’est pas possible de déclarer l’emprise au sol des constructions dans le formulaire :…
Constructions nouvelles soumises à déclaration préalable de travaux