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Définition légale de l’emprise au sol
Selon le code de l’urbanisme, l’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume d’une construction. Cette projection inclut tous ses débords et surplombs, à l’exception de certains éléments. Ne sont pas comptabilisés les ornements tels que les éléments de modénature, les marquises, ni les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Sources : article R.420-1 du code de l’urbanisme et Circulaire du 3 février 2012
Les explications qui suivent sont théoriques. En pratique, le calcul de l’emprise au sol est plus simple à appréhender.
Comprendre la projection verticale
Schéma représentant une projection verticale d’un volume sur une surface plane
En géométrie, une projection verticale est la représentation symétrique d’une surface sur un plan de référence. En urbanisme, elle définit l’aire au sol de l’assise d’un bâtiment. Cette règle s’applique exclusivement aux éléments situés au-dessus du niveau du sol.
Débords et surplombs : qu’est-ce que c’est ?
L’emprise au sol prend en compte l’ensemble des éléments de débords et en surplomb. Dans la pratique, lorsqu’un élément en surplombe un autre, il faut prendre en compte celui qui est le plus en surplomb.
La projection verticale intègre à la fois les éléments qui touchent le sol (comme le rez-de-chaussée) et ceux en saillie, appelés débords et surplombs.
Ainsi, toute surface située sous un surplomb est comptabilisée dans l’emprise au sol, même si elle ne fait l’objet d’aucun aménagement spécifique. Attention toutefois à exclure les éléments de modénature (bandeaux, corniches) et les simples débords de toiture sans soutien.
Définition d’une construction
Dans le langage urbanistique, l’emprise au sol est la projection verticale d’une construction.
Selon l’édition 2010 du Memento Urbanisme Francis Lefebvre (note 2752), le terme « construction » au sens du permis de construire inclut tout ouvrage résultant de l’assemblage de matériaux, au-delà des simples immeubles. Cette interprétation est sujette à évolution.
Méthodologie de calcul de l’emprise au sol
L’emprise au sol est une surface exprimée en mètres carrés (m²). Voici une méthode de calcul simplifiée, donnée à titre indicatif, car l’aire réelle dépend fortement de l’architecture du bâtiment.
Calcul pas à pas de l’emprise au sol
Méthode de calcul de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir l’image)
L’emprise au sol est la somme de deux éléments : l’occupation directe du sol et les éléments en saillie.
Elle correspond à l’aire formée par :
L’occupation au sol de la construction (ses fondations et murs).
Les éléments architecturaux en saillie : avancées de façade, loggias, coursives, balcons, etc.
Sont exclus du calcul :
Les terrasses de plain-pied
Les simples avancées de toiture sans éléments de soutien (poteaux, piliers)
2. Intégration des débords, surplombs et surfaces couvertes
Dans un second temps, on ajoute l’aire de tous les éléments en saillie (zone rouge sur le schéma), comme les balcons et les avancées de toiture soutenues par des poteaux. Il faut également inclure les surfaces couvertes (terrasses couvertes, loggias) et les espaces de stationnement dédiés (appentis, abris de voiture, carports). En revanche, une aire de stationnement non aménagée et sans édifice n’est pas comptabilisée. Rappel : les simples débords de toiture et les modénatures sont exclus.
Éléments en saillie à inclure dans le calcul
Cette liste d’exemples est non exhaustive et doit être adaptée à l’architecture de chaque projet. La législation étant évolutive, certains éléments pourraient être exclus à l’avenir.
Remarque importante : cette liste est purement illustrative et doit être adaptée au cas par cas en fonction de l’architecture et de la réglementation en vigueur.
Avancées de toiture soutenues
Toute surface située sous une avancée de toiture est comptabilisée si cette avancée repose sur des éléments de soutien (poteaux, colonnes). Sans soutien, l’avancée de toiture n’est pas prise en compte.
Les espaces sous une avancée de toiture maintenue au sol par des éléments de soutien forment de l’emprise au sol
Les simples avancées de toiture ne vont pas créer de l’emprise au sol, au même titre que les éléments de modénature (décor) en façade
Avancées de façade
Les avancées de façade, comme les éléments de composition, peuvent constituer de l’emprise au sol, tout particulièrement lorsque ces éléments sont situés en dehors de l’emprise de la couverture de la construction.
Tous les types d’avancées de façade (bow-windows, etc.) génèrent généralement de l’emprise au sol.
Loggias et coursives
Loggias et coursives peuvent créer de l’emprise au sol
Les loggias et les coursives sont, par principe, incluses dans l’emprise au sol du bâtiment.
Balcons
Selon qu’il soit en saillie ou non, le balcon peut être compris dans l’emprise au sol
Un balcon en saillie augmente l’emprise au sol. La surface de sa projection au sol doit s’ajouter à celle de l’assise de la construction. Le schéma ci-dessous illustre ce principe.
Typologies de constructions concernées
La notion d’emprise au sol s’applique à tous les ouvrages élevés au-dessus du niveau du sol. Seuls les projets sans surface créée ou entièrement enterrés (comme une simple modification de l’aspect extérieur, une clôture ou une allée) y échappent.
Constructions closes et couvertes
Les bâtiments clos et couverts génèrent de l’emprise au sol. Cela inclut :
Les habitations (maisons individuelles)
Les annexes (abris de jardin, garages, piscines, vérandas)
Pour les constructions enterrées, l’emprise au sol est constituée par tout élément visible et permanent situé au-dessus du sol (accès, édicule).
Stationnement : un cas particulier
Carport, appentis, préau, abri de voiture … qu’ils aient des fondations ou non, ou même s’ils ne sont pas clos, ces espaces vont former de l’emprise au sol
Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules sont spécifiquement ciblées par la notion d’emprise au sol. Tout édifice surélevé dédié au stationnement est comptabilisé. Ainsi, un carport, un appentis, un préau ou un abri de voiture génèrent de l’emprise au sol, qu’ils soient ouverts, adossés à la façade ou sans fondations.
Hangars et constructions similaires
Un hangar même non-clos constitue de l’emprise au sol
À l’instar des espaces de stationnement, les hangars et autres constructions ouvertes sont pleinement concernés par le calcul de l’emprise au sol.
De même, un hangar, même non clos ou sans fondations, génère de l’emprise au sol.
Terrasses et aménagements surélevés
Une terrasse constitue de l’emprise au sol si elle est surélevée, couverte ou lorsqu’elle comporte des fondations
Les terrasses qui ne sont pas de plain-pied constituent de l’emprise au sol. C’est également le cas des terrasses nécessitant des travaux de fondation ou des terrasses couvertes. Seules les terrasses découvertes et non surélevées échappent à cette règle.
En l’absence de jurisprudence définitive, il est recommandé de se renseigner en mairie pour connaître les démarches applicables à ces ouvrages.
Il existe une jurisprudence antérieure à 2011 concernant les terrasses et balcons, mais elle n’est pas fondée sur la définition actuelle de l’emprise au sol. Pour être pertinente, elle nécessiterait une analyse comparée avec la nouvelle définition du code de l’urbanisme.
Ouvrages dotés d’une couverture
De manière générale, l’emprise au sol concerne tous les ouvrages pourvus d’une couverture, qu’elle soit fixe, démontable ou rétractable. Ainsi, des structures légères comme les tonnelles ou les chapiteaux sont susceptibles d’être comptabilisées. De même, les serres et verrières entrent dans le champ de l’emprise au sol.
Objectifs et enjeux de l’emprise au sol
L’emprise au sol a été créée pour compléter la notion de surface de plancher. En effet, les constructions non closes et/ou découvertes, ainsi que les espaces de stationnement, sont exclus du calcul de la surface de plancher. Or, cette dernière détermine les formalités (permis, déclaration) et le seuil de recours obligatoire à l’architecte (170 m²).
Pour éviter que certains projets, comme les carports, appentis ou hangars agricoles, échappent au contrôle de l’administration, le législateur a introduit l’emprise au sol. Désormais, c’est la combinaison de l’emprise au sol ET de la surface de plancher qui conditionne les autorisations d’urbanisme.
Récapitulatif des formalités :
| Construction nouvelle de plus de 20 m² (surface de plancher ou emprise au sol) | Permis de construire |
| Construction nouvelle de 20 m² ou moins (emprise au sol et surface de plancher) | Déclaration préalable |
| Extension (véranda, garage) de moins de 20 m² (emprise au sol et surface de plancher) | Déclaration préalable. Seuil porté à 40 m² en zone urbaine, si le total ne dépasse pas 170 m². |
| Modification de l’aspect extérieur | Déclaration préalable |
Informations pratiques
L’emprise au sol ne se cumule pas par niveau
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol ne s’additionne pas à chaque étage. Elle correspond à une projection unique au sol, sauf cas particuliers liés à l’architecture du projet.
L’emprise au sol s’applique à tous les bâtiments
Qu’ils soient clos ou non, couverts ou non, tous les bâtiments édifiés au-dessus du sol génèrent de l’emprise au sol. Une construction peut donc créer à la fois de l’emprise au sol, de la surface de plancher et, le cas échéant, de la surface taxable.
L’emprise au sol et le recours à l’architecte
Avec la surface de plancher, l’emprise au sol fixe le seuil de recours obligatoire à l’architecte. Dès qu’un projet dépasse ou fait dépasser 170 m² d’emprise au sol OU de surface de plancher, un architecte est requis. Attention : depuis le décret n°2012-677, les parties d’emprise au sol ne générant pas de surface de plancher sont exclues de ce seuil.
L’emprise au sol et les taxes d’urbanisme
L’emprise au sol n’intervient pas dans le calcul des taxes d’urbanisme. Celles-ci sont basées sur un forfait ou sur la surface de taxable (à ne pas confondre avec la surface de plancher).
Deux notions distinctes : code de l’urbanisme vs PLU
Il existe deux acceptions de l’emprise au sol : celle du code de l’urbanisme (nationale) et celle des règlements locaux (PLU, POS).
Emprise au sol du code de l’urbanisme
Définie par l’article R.420-1 du code de l’urbanisme et précisée par la circulaire du 3 février 2012, elle s’applique sur tout le territoire pour déterminer les formalités administratives (permis, déclaration, recours à l’architecte).
Emprise au sol du règlement d’urbanisme
Un PLU ou un POS peut définir sa propre emprise au sol, propre à la commune. Cette définition locale sert à calculer le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) ou à appliquer les règles de prospect. En revanche, elle ne détermine pas les démarches administratives.
En l’absence de définition locale
Si le PLU/POS ne définit pas l’emprise au sol, on applique le sens admis par la jurisprudence : généralement la base de la construction. Le juge peut toutefois retenir la notion de "projection" selon l’architecture. La règle est d’adopter l’interprétation la plus favorable au droit de construire (source : Question Écrite n°8643, JO 30/10/2007).
Exemple de différence
L’emprise au sol du code de l’urbanisme exclut les simples débords de toiture (circulaire de 2012). Un règlement local peut, lui, décider de les inclure. Tout dépend de sa rédaction.
Tableau récapitulatif
L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme comme "la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus". Cette définition nationale ne remet pas en cause celles des documents d’urbanisme locaux pour l’application de leurs règles (CES, prospect). Source : circulaire du 3 février 2012
| Emprise au sol nationale (code)} | Emprise au sol locale (PLU) | |
| RÔLE | Détermine les formalités d’urbanisme (permis, déclaration, architecte) | Calcule le CES et applique les règles de prospect |
| HORS CHAMP | Ne calcule pas le CES, n’applique pas les règles de prospect | Ne détermine pas les formalités administratives |