Il ne semble pas exister de réponse à cette question.
Tout dépend peut-être de la consistance de l’ouvrage, de sa destination ainsi que de l’importance de l’écart entre les plans et la réalité de la construction.
A fortiori, l’administration peut être clémente à partir du moment où l’écart entre les plans et l’exécution des travaux ne remet pas en cause le respect des règles d’urbanisme.
Erreur dans les surfaces officiellement déclarées
Suite à un témoignage apporté par l’un de nos lecteurs (à prendre avec des réserves donc), il semblerait qu’un instructeur ait fermé les yeux lors d’un contrôle sur le terrain alors que la surface d’une véranda était supérieure de 5m2 par rapport aux surfaces officiellement déclarées.
Dans ce cas précis, il n’y aurait pas eu de contradiction flagrante entre le projet et le règlement d’urbanisme, ce qui a sûrement conduit l’agent instructeur a ne pas donner de suites.
D’autant plus qu’en l’espèce, la véranda restait soumise au même régime juridique et que sa consistance était plutôt modeste.
Cela étant, il ne faut exclure le fait qu’un autre service aurait pu être moins tolérant : il s’agit bien ici d’une expérience isolée qui ne vaut pas pour une règle générale.
Seuil de tolérance et VEFA
Il est peut-être possible d’établir un parallèle avec le seuil de tolérance du contrat VEFA.
Dans le cadre de ce type de contrats, il semble être admis une marge d’erreur d’environ 5 % (source : Cass. 3e civ. 8-6-2005 n° 04-11.797 : BPIM 4/05 inf. 267, cité par Memento Francis Lefebvre, édition 2011-2012 22265 Clause d’équivalence et de tolérance).
Bien qu’il s’agisse ici d’un contrat de droit privé, il n’est pas inenvisageable que la demande de permis de construire intègre par conséquent cette même marge d’erreur de 5 %.
Cette hypothèse doit bien entendu être prise avec toutes les précautions que cela impose, d’autant plus que le fond de l’affaire n’est pas connu.
Erreur dans les règles d’implantation et de hauteur
La question est encore plus complexe au regard des règles d’implantation et de hauteur.
Par exemple, le principe est qu’un nouveau bâtiment doit être implanté :
- En limite séparative ;
- A 3 mètres des limites du terrain ;
- Ou selon une distance calculée en fonction de la hauteur de la construction, sans être en-dessous d’une distance minimale.
Concernant ces règles de hauteur et d’implantation, le service instructeur ne semble pas tolérer des écarts de quelques centimètres entre les règles d’urbanisme et le projet présenté dans la demande d’autorisation de construire.
En témoignent ainsi les refus fréquents qui ont pu être rapportés à ce sujet, tout particulièrement dans le cadre de la construction de bâtiments en limite de terrain. Des récits de ce genre sont facilement trouvables sur des forums internet.
Quelques centimètres peuvent donc suffire à motiver un refus, le projet étant en contradiction franche avec le règlement d’urbanisme.
Peut-être que la principale différence entre ces témoignages tient au fait que d’un coté, le bâtiment est déjà construit, et que de l’autre, le bâtiment n’est qu’en projet …